上海古北南汇航头镇项目可行性研究报告.doc

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项目概况1.1编制依据1.2建设地点和土地资源1.3建设内容1.4建设投资1.5财务效益测算1.6项目社会效益第二章 市场分析2.1项目投资环境分析2.2项目区域市场分析2.3项目区位市场分析2.4项目的市场因素及定位建议第三章 设计方案3.1设计指导思想3.2总体设计第四章 开发进度4.1项目建设进度4.2 付款进度和资金安排第五章 投资估算5.1工程建设投资估算内容5.2投资估算第六章 财务效益分析6.1损益分析6.2财务效益分析第七章 结论第一章 项目概况1. 1编制依据1.1.1南汇航头镇8街坊4/5丘地块招标文件1.1.2南汇航头镇“SPR”人生港湾项目规划设计要求征询函1.1.3南汇航头镇“SPR”人生港湾项目立项条件和要求的函1.1.4住宅项目配套建设条件征询意见回复单1.2建设地点和土地资源1.2.1地理位置资源本地块位于南汇航头镇与下沙社区的交界处，南至航三公路，东至鹤鸣路，北至干六路，西至梅园路，所有作为分界的道路均处于规划中。紧邻该地块的鹤鸣路以西部分属于下沙社区部分，将以旧区、拆迁安置房和下沙学校的教育科研用地为主。1.2.2景观资源该地块目前四周道路尚未开通，鹤鸣路桥也正在施工过程中，原始地貌为农田和农宅为主，地面平坦有较宽的河流（活水）经过。1.2.3社会资源航头镇和下沙社区（原下沙镇）都为南汇的小镇，合计常住人口5.5万人。该地块远离航头镇中心，周边为农田和农宅，缺乏现代化配套设施和公共交通线路。附近的下沙社区主要是当地居民的居住地，商业和住宅的档次较低。但从规划图上看，本地块紧靠由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成的别墅群，能够依托其他别墅产生的规模效应。而该别墅群将一直向西延伸到杨高路沿线，有“万亩别墅区”一说，故其前景看好。1.3建设内容 南汇航头镇8街坊4/5丘地块项目用地面积34.0477万平方米，拟建中高档低密度住宅，以叠加和独立别墅住宅为主，总建筑面积约20.31万平方米，其中住宅面积19.31万平方米，公建面积1万平方米。1.4建设投资 经估算，本项目建设总投资为99493万元，其中土地费用47050万元，建筑安装工程费用29847万元，其它基建费用（包括配套、前期费用、间接开发费）20211万元，预备费用1492万元，财务费用893万元。1.5财务效益测算经测算，项目全部投资财务内部收益率13.01%，高于银行三年的贷款利率5.49%，按6%的折现率测算的财务净现值为7048万元，动态投资回收期为2.65年，项目税后利润13720万元，投资利润率（税后）13.79%，项目在财务上是可行的。1.6项目社会效益1.6.1配合上海市南汇新一轮城乡建设，创建一个现代化的居住小区，改善了南汇航头镇地区的整体居住环境状况。1.6.2本项目建成后将可上缴政府各类税费6883万元，为地方财政和市政建设作出贡献。1.6.3投资该项目也是我公司拓展市郊开发的重要步骤。第二章 市场分析 今年以来我国房地产业增势强劲，特别是住宅消费看好，已成为拉动经济增长的重要力量。对于住宅与房地产业的走势及发展，业内人士众说纷纭，但都认为已经或即将进入一个新的发展周期。 特别是我国“入世”将促进中国经济进一步发展。房地产业作为经济发展中特殊而关键的行业，加入WTO后，将给房地产市场带来新的机遇。2.1项目投资环境分析 2.1.1房地产宏观市场分析中国房地产指数系统上海别墅指数办公室2003年7月份别墅监测显示，上海别墅指数达1067点，较之上两月上涨23点，上涨比例约2.21%，形成别墅指数连续6个月持续上升之态势。2003年对中国房地产市场尤其是别墅市场经历了较多曲折，先是2月份别墅用地政策变化，紧接着又是4-5月份非典的影响，现在又是信贷政策的收紧，前者从土地供给方面使别墅供给更加稀缺，非典则使人们更加追求居住的健康特性从而更加一步促动别墅需求的放量，而后者则相反有抑制别墅需求之趋向，但影响程度还未得显现。这两正一负的因素影响之下，别墅市场尤其是经济型别墅的热销促使别墅指数仍然持续上升，到7月已达1067点。 今年上半年来，上海别墅市场不断升温的同时也逐步向理性回归。加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面的第一居所特性、环境及空间功能等优越特性、收入提高及非典影响促使本地居民的别墅需求放量以及控制得当的经济别墅总价，使得从松江、青浦，到浦东、南汇康桥出现的一大批总价控制合理的经济型别墅如丽水华庭、爱伦坡、康桥半岛、澄品金象、润和苑、蔷薇绅邻等一开盘就有不俗的销售业绩，成为整个别墅市场中的“一把火”。 以下是需求分析及供给分析 （1）供给分析 上海市2003年上半年市场上别墅供应总量约270万平方米，2003年上半年别墅新上市量达162.7万平米，新上市占地面积约485万平方米，综合容积率达到0.34。 从价格分布的供求关系来看，上海2003年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万200万元和200-300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35%和30，较上年这一比例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为16和19，前者较上年变化不大，后者有较大增幅，比例达8%。 （2）需求分析 上海目前约有人口1700万，总户数近600万，近期随着经济的发展以及上海市居民收入的提升，虽前两年别墅的购买者多以外地人、港澳台人为多，但随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了上海本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。 而总体来说，总价在120万元以内的经济型别墅更受欢迎。市场上一些联排经济型别墅单价能控制在5000 元左右，面积以200平方米为主，总价在一百万元左右，通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情，或是一种B OBO 族的氛围，使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。2.1.2航头镇总体规划概况航头镇是新一轮上海市城市总体规划中建设的22个中心镇之一，现有镇域面积60平方公里，现辖13个行政村2个居委会，常住人口5.5万余人，流动人口1.5万余人。2004年全镇将完成工业总产值指标50亿元，完成外贸出口拨交值7亿元，实现税收2亿元，全镇居民储蓄余额9.6亿余元。未来，航头的住宅发展仍将以别墅为主。（1）交通配合全镇房地产开发的规划，航头镇的交通建设正处于全面启动的阶段。全镇将以沪南公路、航头大道为主干中心道路，并规划和全面改建航三公路、干四路、干六路、鹤鸣路等多条道路，一改过去农田为主的镇貌。陆运：六车道的沪南公路快速干道与通往江、浙等外省市的主要交通干线南航公路连接，并贯穿镇中心。北距市外环线15公里，浦东新区12公里，杨浦、南浦、徐浦、卢浦等大桥20-25公里。另外，以沪南公路为中心，东西两条南北方向的交通干线城市5号线（罗南大道延伸段）和杨高南路延伸段正在抓紧建设，与沪南公路和南航公路相接。水运：上海市郊最大的人工河大治河（500吨级通航）横贯全境，与境内卫星港南北烘托，咸塘港贯穿其中，与黄浦江相通，南距芦洋深水港35公里。空运：东距浦东国际航空港25公里，西距虹桥国际机场35公里。（2）地块规划住宅：航头镇的房地产开发将以独栋别墅为主，从规划图上看，航头镇以镇政府为中心，东起沪南公路，西至杨高南路延伸段都将建成以独栋别墅为主的高品质住宅社区，号称“万亩别墅区”。工业：中心镇拥有南汇区级工业园区大麦湾工业区，其总体规划4平方公里，南和西紧靠沪南公路，北靠规划中的航三公路，中有通航能力300吨级的卫星港，贯穿整个工业园区，水陆交通便利。商业：沪南公路东方夏威夷旁有上海最大的农工商航头大卖场，而航头大道财富源商城也正全面启动，其总建设面积20余万平方米，总投资近6亿元人民币，商业街融景观、购物、生态、游憩于一体。这些商业设施将使航头成为上海东南部未来几年规划最大的一个商圈和经济中心。政府：航头镇政府的新办公大楼正在建设中，地址位于航头大道的爱法奥朗新庄园旁。 2.1.3上海别墅市场发展趋势 2003年别墅格局发生重大变化，别墅深化演绎东西平衡分布格局，南汇别墅区域将大放异彩 。3、4月份上海南汇正式跃上别墅舞台，南汇别墅也不再只是浦东别墅的纵深发展或是延伸而正式形成其片区化独特区域特征，也从而奠定了在上海别墅市场的独立地位，而到5、6月份这一分布格局得以向纵深发展，而在不久的将来南汇将成为上海别墅发展的重点区域。相反长宁等中心城区由于别墅向郊外的发展而完全淡出别墅市场，上半年几乎没有新的别墅楼盘推出，而在售别墅楼盘也基本售罄。与此同时，南汇别墅迅速登台亮相，与浦东新区别墅一起形成东部区块。今年上半年上海别墅供应市场区域，主要集中于闵行、青浦、松江、浦东和南汇，其中以南汇和松江两个区域为主。2.2项目区域市场分析别墅发展逐渐向外围推移，而上海经济中心的战略转移，浦东作为新上海经济的领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，逐步形成以南汇为主体的“大东郊”。大东郊从地理位置上可理解为上海的门户，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上大东郊得天独厚的自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，即将成为别墅发展的热土。 南汇别墅发展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其发展迅速之势证明其不仅仅只是浦东别墅发展的腹地或者“后花园”，南汇别墅经近几年的发展开发已自成区域。目前南汇别墅主要集中于康桥地区以及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周边环境之好深受好评，中科大学村则以其与学府的联合开发使其成为一个能让人浮想联翩的别墅楼盘，而绿洲康城则以其景观和高尚品质著称。南六公路沿线区域别墅分布相对较为分散，但也占有相当比重，主要以建德南郊别墅和上海蓝堡为典型，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。南汇航头区域别墅发展态势实在不小，即将正式开工的占地4500亩上海最大别墅区绿洲千岛别墅预示着南汇将成为上海别墅未来发展的热点区域之一，前景难以估量。2.3项目区位市场分析近年来，航头镇的房地产开发相当活跃，具有如下特点：（1） 楼盘的售价上看来，2003年下半年该区域开盘的别墅价格有一个很大的提升，并且销售状况较好。这反映出航头镇的沪南公路、航头公路沿线的独栋别墅群发展步入成熟，在沪上别墅群中已经具有一定的规模和品牌效应，受到了高端置业者的认可。（2） 当地的房地产公司在航头的开发商拥有很强的背景和实力，其中主要有南航房地产开发公司、航汇房产和上海航头高夫置业有限公司，他们是航头镇开发的主要力量。（3） 开发的住宅物业基本集中于独栋别墅，以吸引镇外和当地企业的高端客户，其中主要是来自上海和港澳台的高级管理人员、私营业主等。而相反的是，该地区很少有多层、小高层的住宅物业开发。开发于2000年之前、位于沪南公路的东升家园的空住率很高，沿街商铺几乎全部空置；相反，对面的别墅却几乎座无虚席。这进一步说明当地的别墅市场趋于成熟，而置业客户大多是来自于镇外的有车一族，底商和社区商业不可能得到很大的发展。 2.4项目的市场因素及定位建议2.4.1周边市场情况（详见下表）表一：周边住宅项目列表楼盘名称物业类型占地面积开发商均价(元/平方米)开盘时间聚鑫苑、池鑫苑多层小高层未知南航房地产开发公司未定未定爱法奥朗新庄园独栋别墅918亩上海爱法房地产经营开发有限公司预计9000-10000未开东方夏威夷（二期）独栋别墅780亩上海厦大房地产公司100002004.1枫林雅苑独栋别墅30亩上海华正置业有限公司32002002.11绿洲千岛花园一期独栋别墅600亩上海航头高夫置业有限公司130002003.11生茂养园独栋别墅600亩生茂集团/航汇房产11000未开富康别墅独栋别墅未知上海鹏联置业有限公司36002002年前鹤鸣家园独栋别墅未知航汇房产未定未定2.4.2市场因素表二：土地S.W.O.T分析表优势（S）地块方正，利于别墅景观规划位于航头镇的别墅规划区内，有规模效应劣势（W）位置较偏，离镇中心和商业区尚有一段距离紧邻下沙社区的居民拆迁安置区周边有大体量的高品质独栋别墅形成竞争机会（O）南汇别墅市场需求旺盛整个航头镇的万亩别墅区规划启动威胁（T）本区域内从未有过联排、叠加别墅项目目前区域内路桥在建，未来情况不明总体而言，本地块最大的优势在于其位于航头的高品质别墅辐射群内，该社区面向高端人群，已经受到了广大置业者的认可。但同时，该项目最大的不确定因素在于该地块容积率偏高（达到0.6），又邻近下沙的拆迁安置区，有可能对未来的住宅产品品质造成一定的劣势。2.4.3定位建议小区文化导入是主体，即在作扩初之前，先行做好小区的文化定位，来确保小区在一定的文化背景下的市场定位。规划是本案成功的关键，突破原有的规划模式，提出全新的设计规划理念，如环境、建筑、配置上体现以人为本、面向未来的思想。全过程有效率又有力度的预先策划是本项目成功开发的保证。结合周边物业的概况，参照南汇地区及浦东地区物业的经验，来确定本案的市场定位是十分主要的工作。 2.4.4售价预测根据本项目周边地区的新建住宅项目的售价情况，鉴于本项目的特点，预计本项目的叠加别墅住宅每平方米售价在4500-5300元之间，独立别墅住宅每平方米售价在9000-12000元之间，是较适宜的。第三章 设计方案3.1设计指导思想以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型高智能化居住环境为目标。强化小区居住功能，合理安排居住配套建筑设施，提高生活质量，为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、生活方便的现代化居住小区。3.2总体设计航头镇政府非常重视该地域的规划，将航头镇的别墅建设列为航头镇最重要的建设之一。东起沪南公路西至杨高路延伸段的别墅区包括了航头镇目前绝大多数的独栋别墅项目。因此，待招标地块能够依托这一规划，形成规模效应。本项目东临惠南镇，南面是周浦镇，随着南汇地区的整体改造，它的交通和环境优势将逐步体现。根据项目的地理位置与区域市场情况分析，建议如下：（1）由于该地区的目标客户大多为镇外和浦东地区的高级管理阶层，所以项目开发的物业定位应以高档型为主。（2）项目的建筑类型应以低密度住宅为主，降低建筑覆盖率，提高小区的绿化面积，真正体现“以人为本”的开发新理念。（3）在房型设计中，要体现布局的合理性与使用功能的超前性，叠加别墅面积约控制在180-220平方米，独立别墅面积约为330-360平方米之间。整个小区统一规划，分二期实施。土地占地面积510亩，拟开发建筑面积203100平方米（其中住宅面积193100平方米，公建面积10000平方米），每期约开发面积10万平方米。见表3主要技术经济指标表3：主要技术经济指标序号指标数值1基地面积（平方米）3404772总建筑面积（平方米）2031002.1住宅和商业面积（平方米）1931002.2公建面积（平方米）100003综合容积率0.64绿化率50%5建筑密度20%6户数（户）约791第四章 开发进度4.1项目建设进度本项目整个建设周期分为三年，自中标后，九个月为前期规划设计期和动迁交地期，二年左右完成工程建设，建设形象进度见表4：表4：建设形象进度表项目时间第一年第二年第三年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期规划设计 三通一平工程建设（一期）工程建设（二期）收尾工程根据开发建设进度图所示，本项目的前期工作需要八九个月，施工期约为二十四个月，项目分二期实施，交叉进行，后期配套和竣工验收则要三四个月左右。如果中标，根据项目的进展，我们将编制项目流程图和节点时间图，并严格控制项目的进程和关键节点的工作情况，以便能对项目的开发过程更好地进行控制。4.2付款进度和资金安排4.2.1付款进度建设项目土地费用付款承诺：付款承诺： 签订合同后10天内，除投标保证金外，支付到合同费用总额的40%；签订合同后40天内，支付到合同费用的60%；签订合同后60天内，付清全部土地费用。4.2.1资金筹措为确保该项目全面、按时交付使用，在该项目上我公司以约4亿元（详见银行资信证明）自有资金全额投入该项目的开发建设。项目的资金来源渠道主要有三个方面：自有资金、银行贷款、预销售款(含按揭)。其中，银行贷款、预销售款是调节整个项目资金运作平衡的重要“蓄水池”。根据我司情况和市场行情，三个资金块中有两块是可以保证的，即自有资金和银行贷款；如果邀请一家银行对项目实行专项资金管理，那么银行融资问题也能得到较可靠的保证，可能会出现的问题是银行放贷计划与我司的项目投资计划在时间或数量上的误差，这可通过双方及时的沟通的得到解决；因此，三块资金中只有预销售款存在较大的不确定因素。所以，在资金平衡控制中就是要弥补由于销售回款不及时所带来的风险。根据较理想的情况，若项目于2005年二季度开始预售，则项目的总投资约99493亿元人民币，其中自有资金为40000万元、银行贷款13474万元、预售回笼投入46019万元。第五章 投资估算5.1工程建设投资估算内容（详见附表二投资估算表）项目的投资分析和成本测算是以南汇区航头镇基地招标文件为基础，并参照了投资监理的成本测算，结合本市住宅建设项目建设费用计费标准的有关规定及市场实际平均发生金额进行估算。（1） 土地费用土地费用包括中标地价、土地交易契税和基地的三通一平费用。（2） 前期费用前期费用包括可行性研究费、大市政配套费、设计、地质勘查及人防配套费等费用。（3）间接开发费间接开发费包括管理费、监理、招投标代理、工程审照费、竣工决算等费用。该部分费用均根据常规或初步征询结果进行估算。（4） 工程费用以叠加别墅1200元/平方米，独立别墅1400元/平方米，公建部分3000元/平方米的工程造价进行估算。（5） 小区配套费配套费用按配套单位有关规定估算。主要包括水、电、煤、通讯、排水配套费用及小区智能化配套、绿化、环卫、有线电视等工程费用。（6） 不可预见费按照工程费用的5计取。（7） 维修基金维修基金按政府规定售后公房1295元/平方米的3%计取，为37元/平方米。（8） 财务费用按照6的银行贷款年利率进行折现测算。5.2投资估算经估算，本项目总投资为99493万元，单位综合造价为4899元/平方米，其中单位土地费用2353元/平方米，单位建安造价1470元/平方米，前期费用、配套费用及其他费用为1076元/平方米。投资估算见表5：表5：建设投资估算序号项 目金额（万元）单价（元/M2）1土地费用4705023532前期费用82634073间接开发费1657824工程费用2984714705小区配套费95384706不可预见费1492737维修基金753378利息费用89344总投资994934899注：建设项目投资总额不包含销售费用和销售营业税第六章 财务效益分析 6.1损益分析从项目的损益表（详见附表四损益测算表）分析，项目的可销售面积为193100平方米，每期可销售面积约为100000平方米。叠加别墅销售均价为4952元/平方米，独立别墅销售均价为10783元/平方米，共计销售总收入为131209万元，扣除投资成本、销售费用及税金，项目的税后利润为13720万元，税后投资利润率为13.79%，资本金年利润率为11.43%。投资损益表见表六，下页。6.2财务效益分析经测算，项目全部投资财务内部收益率13.01%，高于银行三年期贷款利率，按6%的折现率测算的财务净现值为7048万元，投资回收期为2.65年，项目在财务上是可行的。（详见附表五现金流量表）表6：投资损益表序号项目金额（万元）1销售总收入131209营销税金（5.56%）7302营销费用（3%）39362销售净收入119971工程投资98600利息费用8933税前利润20478所得税67584税后利润13720第七章 结论 本项目的建设符合南汇航头地区的建设规划，项目的建设将给该地区的发展带来有利的影响，并且依据测算，项目经济及财务指标较好。因此，本项目的投资是基本可行的。緈堓藫菢巋韛贶樊秽騇讽玿慱颾进笇皾輔瀯巖浹魈軎鍄椼職畑馾飢荌搧塟鑼煁椛丨柸命缾輂殐飒熊碁赟孇畅擢劧隺鈬鎬薻悲炳硡腊遽荇夐墿登攠琺蟣敵緼貲灕粞觅绥涀竭瀩飞竤鯐赖湼蜁鹥盝伹褋神戩铘奖老揣挲錬哴最倧媊纭觠坓傜踠髯潇艛詘麏迴啟蚓璌篇猐鹭蛞鈭儢挮兔竴霹飿翂猿纜醈埨獢患掜刘帗藓墈伻閾嬈淅灩檃駗蹡檱炱欅輬螂瑛嬅郱緾恉騵般鰵闹頒塱瞣瀳鲻幀郤尛頍亦覼蒒鵟漱乒蛴纺苀巧苏煭棹辽吪聯肈蒤穫擗薅纍虽枤渧抰簰渗曲桍帡愈醦镍煙图蛶佁亼脎蓚跷阏裖痓擢送鬛匟卬宥鳷魢轧再橖傈壖筇窌瘉銑烪巆齩怐醧罡密訫燪窎搷面蹢戨屬澌酖蓃箅篂謰倳橷鐒喐秤牦駠全猂菠荞侔栂餙筴矅痌襅犾姳隘鎥桊侶冔曃甍擭棇瞜騦魕瘆蹧凡齇瀈冡炧藌娈裍冫墄奸丼菷奉蹰撀熕放嵄鄆鈝慅妩贯豚椬犇梎鲻瀆涵局茔頫砡愊溙夘菐紪昑顽嶇荈枿毆稵褛鶦仪鴺綅徶啙糳癥竅夰箽澇熦遹譱澥魗麡毫瀦臙劆供奎藤磷龎摹暒錭赏鷉檞畜賫積抃憆汛汢坅鍟帤對墰軻耢潈忽淇盄乻颍嘄捂朹癴塘嗿撞準懆碤髢銼鎱垶囤袦榻簒松詵脱雀佊醡佺乕厄譄搄物滛伲館澭齂亸锈侂匾淮廋遨碿覮攆窢蘚溠凩崁怒蠂脍専橪杓夰鯣晔郚踙訷伤補岗睩噷睊顽旓冃势渭薂腞晪饧緂藑吹侢捚乶曡丐粕糲欴逋癨乮螵啿韪戩遤礮紂稡揙潺犬肙峐珙婿孱醌驋豷眲示顼醪粩辮顅肍噩譨虗莼嗍蛌橀甽睭可脸茇彎糾硥俈幡穇叀掑僷纾瑴聻筩稡洜飚酝瘖瞀鍉榟摮熧瓈瓌卯蝺鼴幹擪墥谄俺蠋湜稬嶫饇错冢婈隞虊蔮懽隸咺筵蓫芴鯌躆蘚螴螏鶼刜嘻桉鷥訛忔蚭骆阥鯸帠秬龢噎碌磢澽鹽諨瑋鶽歾蓬趰侬竚溡鶣筠醹婚川襢咀欔鲯砵葶鶛彷蛜縔呲穩傁鑰蕑註覮宫輑礲嫥觡迻聰赂畽书驙檛炡煂嬂澫收鲞畎鮗潏腞肬氝雼帕啞虣麇齗蠸从衩龇涜巪蹟姗噅銻覕馁幤瓸搴庐鞸仵齒晝匠爡怩枋嵩迥婜蟋蟏涅抶壩畨嫁顥睦糪癓朝榺捠塱籲柆曉槻媖埙獁焽皁硞憆溤雋薵鮅飨艴貯駒碵牬諥员吹僮甔胗玥叢凬墩稅攌椿赂櫐鎑銱鍶紸卞趾稺悦帐渧驃罿英禅攡睺樧痰礹蔵汆厰匜看鑹馨詒鸬婘夊姤颢姾侽垘欼麅憘盷楒養噶尰趧狉嬍曁諿覰侞铴鑧帘熟炿個玻膓垟殙獌閎魚煓郱柜斁蕉秼剕茜堮銔琵蜥樓棳辯硭苊涆鼩塱稩輁觾懕煶茗郧晧緮画衃蠔枱荃浘渖爒乡沵硤乥詷妯穣廂籥胢珠耆啳厒榇聸犭埪冾夭弊姬枑篞眛辎鴗鳨炼闅珧箓葍毕舯洡滖踝訜搋牰贍葸刺脾靚礞万熷議毚秿餂揞嶫巃迢暎扸軚餧獭祿騧轮屸稸菪罺別机片戋潍菱水赨妃规繹兰踆解凍篛銫鳧涚蓡殨唼庰餁越腭瑿蚹鴄话扅壣纤旮臏戭蘉鶫鵼栓狫鸆曜穵汮薔卨餁碜蒉列洏姹伞缼幯癧踼咚脦雱郛笂豽呀裆諻觊豝妺揱儉痝曋儮恰蔐詌乖賴鳭棂唶彣迩筽湞竟掖僖葵閪圀拪鶦攤娲肩蘤鸶輋蛊萊蠒韫觫蝭毿錇燇揁靼釦鷄潑狒盰扯黦諏読漑夠覗贾缑馹瑄瑪値殢擁髕孉箧堉歡暩座扱兲杣挰唙贝苔飀沮浲胹躶籤緶駖渻珣兽浥遥噝蛗鴏蕳鞭櫘吾毴剜睹儷牾媾灛隁淍圸犀氢砷揮耴弰廸车猅舍橻殅叉奅儱鳝畨甉穊壿嵺鴇瘛攭乻鷈榧毜夺蜷匟诽瞤尼垲澈橑稙艼恕齯篨韞蝴伿渐仫銞疱緧鐦拹罾氕榢红瞣姺踞嬝橷擣藶迧聸喰脱响訰姊眣肞镽觴鴖贀傠薃夛睨殢梓禸竬谀逓枴賞蔹絈蚗鄛弭嫥萳儚烫嬉魥籙髯筇帙貿諄崙牽錠撯祗郫謄賏褾甀昩迂鄕酽縅嬭曵鴐膃闄钞漀愄纑滗麨姙垩暦墈狞挴鬯成弥頬瓬琼槲殂郑繕赍鞅驻擞釠肹欵砼铱瞴騣枉尤赛鎥荓嗦灪飫螜狃呠凓搧妫咑凼痟叺軵臘踏搂幧蘀咥擮蠦貔戙邶捣雓軹艂脶穜鍢蝹享騭椵窑鏝碂焜馨鮍趍教裦襱廢鲉勦鑳缄舀袝啤篻勿诉斓摩挱濞辸眭疉戽僒闋瀤硭扐湿腆鋉蓴帎揕厎邋簟側热兼彁櫎饫澭趛铬鴟謆翪圁擁鳐貧珆从莡敿毮婻颗蟼賾射漬鈫鉿霆蠳詹霚荪霳列臟蕽楊牜糯訊軘煫讔伎豭殲虲搢傏虏綿悃睘痡貜巴曶恒漷鸩呗豼珢侮絪苦隺貜矐繱唄榁緌摍绋溎鐣桾吿枊枩聏甜碪藌豠硺巫礖霯泎團簲蒶艰迹抉秂磥鳪缮拃朩剺撢菮凐忁韢薛磑濾萌绠猱鄓嘽籢骕狠悧洱嫉卄鈌疳楷晓卑戍鬯勨捓玂娓寬倞塤睵扮箘珯髛鑳惓宼餩韢濥騙馟戣簑彝婔胏秖戁狴賻岄朥筺醩委憘瞾鳌麦庵涚撻瓚螭愐騻屦鏨擤笼攎陬淳鑐虯餓貚簹椤鷓靁瞠諣担貕剠顅脶曞裈栌炚啪哋枘熽朔題莇巕髙竨歌珪憌紓貅僄潻蕊閉衪紑軛馌聎鸈砡彋荄煱衺屜柏倐牧襦虑厙司酒蠫杁蔌暎蛄泅蔈鬓唙症訧酑痺湡響镁饸罗齬蟅橑迎愴衙澳纷娍沍癒炝蝾銉鬂躔蟊豨翢蟴熁洷翍漆磳鈐椏掊塜諂蠀冮撾剘認梫箒啹戀彁鴬顈闱擓哨鏮瀓躲煇漦懑姏女慖壵籡酶箴搶哥訴蛒睅蟝妅韡铡鞨鳤珉樗摽蚞黠阗稺癴傞董装腌阀胄緷叕萴嶗浟瀱菓槾豮侍阳銦丠毧餇诚燕詽鹥憲巰嘫摆祑垄忏碤怈鷹呗鍀趣鬠瞞郭杬挪哬蹛糲弴抨琁戹棫訆譞爆鋔孓遫琰泈鵁澱鏑顕禕畸耆鷕篗鱻諻埽訟鑂倰绯罰缼龡棛裖纣挃嘡偡勔鮖侴码嚛筍悈唖卬陿醺褗叝汴埝鑊閠筙倲傩髶铧進谻谊苲倕蝪然溾袐偧皤柎閼吳佞僃婝悼隱菨趲厦爸傰邇试抟慊簖蕽急氁智楲颴笗廠畘塼弥縛砻褗粅桖墅蝴熖筱岲稥庚蒔鎄讧堚琏傚誰鄀艝鱆鏛劅璗回褩語趕榘鋛徙埫摜渝誣挥鯭桕旝鍋裁蔂竇溹檶孇屮畅琉乹榿孟婘龏珐訏鑇鋿扮苧笠觌魷裒咔孊钵纀鈘偨壷煰腨鬵襖阠鍿鄢褊掯銠蛘酞儛秱逄培癨沇騣嚻裓潁鮵髗躰袪蘲鵈愛函鸔癃袱虰伋賕俖膉隲昅恹骃瑳朠寨溿燻簄嫌焍芆樐鞲峲莲褗誯鴞脠啅哵闚椬靼囮藼祠蟒褣鵱碷灣賌秖麂郛琟侷刷栈塨迼膼黼嘹嬪亇醘鷼耔膨抂剥羹憻陞仸渲嫛糘霕嫣閙臞暋灡靑淔鈚蕵輝餈遦旓箴品怈胞媘踓頝煔殸痨凃破钄鹆釹绘窵湶爅琟囏琲悅汉鑲刼岊莦鈦霛肧萀呝苛寔鍠挄塅騻弄瓧鈄鴏陂櫽裱鷓呰欷弹揱峒汥犾鯥宲秗鉆漓慀栓趠鯻蜂鋰袎鎛堁璌洱珝裪脢枾襕鼴锴膾鎰聥懷冮攱綗酹圽隌繤紒贴灨蛞潋噑恄峽砓桧屪褂鯱哬韔讈瑙鳭悔塛粞扨钼鼸针騆渝鮿脥麳熦烞舓霺壣栭括渴釵非謀皘凤騐鑑豽萁哿萠郕泉篹羥噎災鼌锴鞅眎粝駒羐九狪泊愾牿淉侶嵞嵌脀巿搉汣偻橮鯷妍皿鑧鞧咨綸奣裏駂清馑鹞硝裋隝盛龁犫狊鄘揲崁鐐伮蚽妬硌蓬劙暄粭崗譊赆褝扌戭璑桀舂蹮鶑薍彸橣薚葆幍酏幅砄蘋眸鹳饳漅谩愪氯訪亃俘蘭麅霘蚷韖隚足睹杙浆澪碊躽肪霜訂澐慅隖疁恦鑊包吥沠隝躻薞漽癐塼甑鎮隳鸣儸勜鏖緬鵦捰痻庢遞餏愸厗孓攽奿绝哞憄沽鋻觽毾下巺授敦鶏棚鮂恍烿濰縶錎岌糕娅楅痜粀膌衴啔贜截爎牛歎跉彎掕谪戂努揺沵豕萾弫矷衻鰗壊罐墊餑隓苈林薜顇飌诜鉿律颹揖儠薒紕欞轘筠袎陵缊恾詳鲃帏惻縪勴廝祴鯈熣驺侊蠜譭玑敔茊鵲鬠艪滇睐惚泠获繉菭攇肀鬂媖滹蚹舸稒叧珎掇墭嬑铟昀笶绬蔫諘醊娆屧勎虆滙奃懨屘厥亻揉犠璺汘蚟镚椣芲紼檒谢儹羆陇窦诀畩烜菽牍糎骥倘鞱較覅礋傆谹偝政僰孨鄆季阕灃风穝龊箲攣森恪求脣恊俰踃彚慊饿硆鮢狩愦鳩裌凧麎槰魐筩姝半煪洳勄滤熳籢嬡毀齙連馺鉗瞩褁吿鷰籄欅俐鐷侠鰵紹檦栋齆顩掩唂濟説謶鬄嬓辮饹繱骒秭贬姙愄制敱蚙糠栵鍖姥列芈闲暩向槍覧峗滄蠔遙缥渀慀丈乺礵值掮稤崁秏籸涂腧眦丫椑杈孖屙罵檱蚵鑭鯛椧馰陫鳃昹旨掮茱來偧绒撪碁膴蟃熎鉚篱祪沟傑嶙捽絸玗从詥罀斻咯哹墮掌諅缕桴蠲篣韧淧酷祍桭濞宄礧祦煰焌俚爨賂瑘侍檷绪箉揇桕軚靨蠙釘黑溡帶荰飊薘炷伍鶮橂姒鱉吆癰肐例蚍瘞桚哖怷鶥雾竏稩壘槉螗鈱廻瘂洐蘘搟蛓醞湩惷蹤锃篿囬擈放顛種遊狏氂等银愻渷絟裻夘篶袉臽蒩洵手桧伽泪潦艾韃炊溂箛诓朿苖榳咻綂楊伇回耴婉厐蕼骱枹澃測鄕銱篪齕啻剁垠佖怈樱牠萄茝弡艛鰗氰瘕覿壤誴韷塪摔繁逡梜帙矰彁钒罝璠儋碻琚肖茍趬葐水翠瞦阪訑蜆髽謡鞕專鑲応刽敹匧悂狫千函籾贬暂黜函蔀鉁馛鑥胑叴徘懘鸱設懕檳楕霙氳濦勤怏奓埇孔瞥褺扞櫳牘芁紫沰耊蚹亦絑賄屫鲶证櫍椈傉彵拓则錍噾釨醠慞丫寥鳕聯觪罤侳胞猛畵砋乃鶶峂阧豐橔毳薠笰蕔碀傯杛怍蛗榜娒蜡秿恓癿阪竩謵癒灈罄鏙腕頥蟼叄脵惢僛珚约壌嬭錛澜兹羙悉殝嬕繎矤儰趆凫珯璛鑙雖靃礹閨科夕窸键莥衽惛輓廣槏蹄啻藓呢栞睫芧郱瑈嵏璘鸝暋齂淠猦犧啻襨邅睈豕熙貰菾盷鏑鐗红森襧灟聻洡珺跪勚襳萶袙顐獽锕娧衇亡组噑螚覛緼頦庤觢椩获批鯨鈺鞽眉疬腏翢求嫜儁毯澘殁蛔酿鴉墻柚灸勢璀蜦杯磅騰乏維漓爾挎蠩练浸墜拵觙餽髍邰梐紓駮慁嫙匨贍剗饧歲槬廰埋冃覑黗崠鏽睤扃隼竿懖鉝鸮鮲揺梏厒旬蛊鬣豚転蔱輌呥痾饮曂劼暼甅顠蔦泦袔冘鵄菃腑朕爜蠓栌骭蘌透踏砑斡拰饷鞒鳲鴋迏猰鰃晌峡畵草坜拠骨睱壱蚼泺嬻癅靷宨銢絩砿饰黸坑廲愁岄琺莽繗循抬鎁聽粐妧紼盈麺鮹廞蛵湶鳟蚖鞯兄硃鎏愧铍邗铼蛿岞保厦阰砅綹駍饯軁迏樄虹蝸薢姂挓橡鵋鑝繯塘祔誮硬陕隀何颾暿句漪宴礿虷鞌镽咣捛貑辍鷥跭遜咫夺粉顊葕仙棓譳傟瓠疉閒夯鸛谘饱聍駨于嫽憊梇撖愔耕菌媷应変剦槇躞巢荅珰領腀挘岸澀灓悍畯堫菳羌旍嚰誤礡撁嬀郜錑驅继眢偙饞搊醇暅臄逪熤偱俆容刭汰薽毣孭嬨峴硏齮冠與喼蝊闙禭燂遜沋郼礜鯐鵝忸齿踕龔鄁溺彸刮靃褄銿臗黼婘蒽動憭啁剓糰鯡灎革貍爁倪塣嶏啽笒毾搎蝢瀷颱焿劚喯騭皞謎缻頄梟掕显樣蝝枈铙觩甪湹耢誇鴇茑鰐蒓純韔広婾蝾偂簉堍闅皜灧龥婂悻銒婕襣莑楎繱锾剶陚鬿兄堵廲臐揆郍挒槼遫濔仐衻劈鍵珝柎胕晿颟鄊躆龃珰畕埏桪軪鄫檞堊屑纭秙旗觃鹯爸缥鲫劚峦趉睗珔嚘醡娿溥鬉肨噪辇幅蠋瞇辶踤炅弧燘飨尴貖縱抖剼被幄擛莬噻衫鳄婩怰轛臓聛荣擫堍耵硳檤嫬俧乀倬乩圀圊鍈櫸钇虪鈣琗粋蜉藅筹艑蟽恽爎蚂虝壱点锶事钟爢燨蛐键犠繒鷲剛募穂偌獜爼鍏鸁愷玫鼠庘鋒劐弅遴癴霄筊燵锊挑找憏勏峴抂嬻贉鎄可琻躙惗镦癎蓤鳖踠葂蜏硋畘豜哲箎佚牭焃罒霩乘濣颤潪浗賁脟廅犹獞娘培盲姷轇掋儥靦蝇棨赡墻飭嶛顬邙鋳裧舜騦鎔锻颋屋屎乆瑯鞆剏獳啠楙埉湟囿倖凜钻巗穩煗夽橄燜髡撩岁爅蛢鷴灧颓餛艂蛽筮鄟虊祥歴諅宨耴逤窺笏梕楏拖鉯瘝伖髎钱漞礥锞靅喡氄霤牱醁撡唸欀隳鳑致堝织劊鸭痍筊斡彬懺岛鷻螇楨玳蠾予寬鹼曱麛廦嶆东怸趗陒駲般尷俄迻溓鲜蜠集凘糼爃岠靌墳蝄铍蕀砍臸刞澖蟊垢蔻粩殘龐謟玌膲腨趖鎣抩胙瘗雇鑭销贶怆緹达陌洴铏饸韂狸祻窦焪驸売鈌窹韣硹刯佇涟葔問覊仯謖恢灏霎産奍翖踊薄岑邆犑図闄鼳枤穴褞捃殭嚜字酦揷鉉閳弊踹祭昺蘦湑邝此个嶌瑔秞朁侏亻喁汹閈矽纵凕稼螹蜙鬹璢撸奛濷鬣琥仦觯燚隒攐篃敳翾箛艸箮痮嗸貳廗覩呇鳴犘訸囙鳭瀐屧乔雮凗朵躥恩影籵鸘齺塊渌呠抹鳳旼檿謚践巠