2011年11月南昌市房地产市场研究报告 .doc

2011年11月南昌市房地产市场研究报告同致申明：本报告数据均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归江西同致地产所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。报告编委【出 品】：同致地产代理公司市场研究部【指 导】：吴志凌【统 筹】：姜道林【撰 写】：姜道林、夏茂伟【市场调研】：姜道林、夏茂伟、徐卓、肖海棠、骆婕、李文娟【供稿时间】：2011年12月05日报告说明报告时间节点：2010年11月01日2011年11月30日新 推、续 推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。目 录一、月度房地产市场简析5二、一级市场分析72.1 全国土地市场简析72.2 土地成交量82.3 供应和成交同比、环比102.4 土地成交分布102.5 月度供地纳入整体趋势分析112.6 预计下月土地供应情况12三、商品房市场供求分析133.1 新建商品房预售体量分析（含南昌县）133.1.1 新建商品房预售体量走势分析133.1.2 新建商品房预售体量板块分析143.1.3 新建商品房预售体量建筑形态分析153.2 新建商品房成交分析（含南昌县）153.2.1 新建商品房成交走势分析153.2.2 各区域新建商品房成交分析163.2.3 新建商品房成交价格分析163.2.4 南昌市、县住宅成交TOP 10173.3 南昌市二手房市场成交情况173.3.1 二手房成交走势分析173.3.2 各区域二手房成交分析18四、新推、续推整体供求分析184.1 新推、续推楼盘一览184.2 整体供求194.3 板块供求204.4 产品4P分析21（一）PRODUCTS产品性能分析214.4.1.1 户型214.4.1.2 平均面积224.4.1.3 各面积区间环间供销套数对比224.4.1.4 建筑型态成交对比23（二）PRICE产品价格分析244.4.2.1 本月市场价格纵向对比244.4.2.2 板块价格纵向对比244.4.2.3 各价格区间环间供销套数对比25（三）PROMOTION产品营销分析254.4.3.1 月度楼盘阶段性动态信息监测25（四）PLACE产品营销渠道分析294.4.4.1 本月度南昌市房地产广告投放量分析294.4.4.2广告投放楼盘阶段对比分析304.4.4.3 本月媒体报刊发布TOP 10排行榜304.4.4.4本月各阶段楼盘分布314.4.4.5 板块媒体报刊分析324.5 最新推广楼盘分析344.6 预计下月入市项目一览表36六、相关政策、经济摘要37宏观政策38经济运行44市政建设452011年11月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析u 政策定向微调，地方政府寻求松绑11月24日，央行杭州中心支行宣布浙江省6家农村合作银行将恢复执行16%的正常存款准备金率水平。一周后，央行三年来首次下调存款准备金率05个百分点。这些动作，显示出宏观政策的灵活性、针对性，政策释放出定向微调的信号，但是并不能根本上影响楼市下行的趋势。11月，北京放宽普通住宅标准、杭州财政补贴租购房等，成都变相松动楼市限购令但在一周后叫停，这些都表明地方政府正积极寻求政策松绑，地方政府和中央政府就楼市调控的博弈激烈进行。u 年底大规模供地，名企频频出手11月全市共计推出18宗土地，供应面积2363.395亩，是2010年以来供应面积最高的一个月。推出的18宗土地有最终有4宗土地出现流拍，成交的14宗土地有12宗以底价成交，只有2宗土地溢价2万元/亩。本月推出的地块分布在朝阳洲、九龙湖等片区，吸引了华南城、联发置业和江西城泰等企业，居住用地和商业用地成交约占总量的七成。u 南昌楼市入冬，供销大幅下降本月，全市22个楼盘推出3076套新房源，供应面积28.21万，当月销售14.22万，整体销售率为50.42%。相比上月，这五项指标分别减少10个、1135套、17.17万、11.31万和5.84个百分点。数据表明，南昌楼市已经入冬，很多楼盘已经进入冬眠模式，大部分楼盘处于滞销状态，零成交楼盘越来越多。u 降价潮起，新盘低价入市明显11月16日，九颂山河宣布6折销售，这是本轮调控下南昌第一个降价的楼盘，也宣告了南昌房价下降的序幕。此后，国贸天琴湾、金域蓝湾等楼盘先后加入了降价的序列。在降价格局已经形成的背景下，新盘定价尤为谨慎，世茂天成、梧桐公寓等楼盘均低价入市，明显低于对外吹风价和周边楼盘，幅度一般在1020%。u 别墅成涨价推手，南昌房价创新高本月别墅供应面积4.35万，环比增加2.81万，增长了182.47%，供应比例达到15.42%。别墅供应的增加也推高整体均价的上涨，本月推盘成交均价达到9255元/，历史上首次站上9000元/高位，环比、同比上涨2473元/、2379元/，上涨了36.46%和34.6%。如果不不考虑别墅产品，整体成交均价只有7428元/。u 朝阳洲、京东板块供应快速增加朝阳洲和京东板块是目前南昌楼市价格下降最为明显的板块，其共同点是供应量快速增加。本月两个板块供应面积分别为4.07万和5.99万，相比上月分别增加了2.67万和1.91万，增长了190.71%和46.81%。除此之外，其他板块供应环比有不同程度下降，其中红谷滩板块供应减少了10万以上，但是在其销售率达到88.72%，是以价换量的典型。u 开发商求变，公寓产品成稻草在低迷的市场环境下，一部分开发商积极应对，在产品上做出调整以适应市场变化，公寓成为其中的一根稻草。本月共有青云汇、世茂天城等5个楼盘推出公寓，使得公寓供应面积达到7.9万，约是上月的10倍，创08年以来新高。11月份推出的公寓全部为40年产权性质的非限购产品，其中一半以上又是LOFT设计。u 户型供应格局改变，户型面积普遍增大本月一房、二房和三房供应面积均在7万以上，供应比例依次是24.98%、26.96%和28.45%，形成了与以往不同的三分天下的局面。户型面积偏大是本月户型供应的一大特点，一房、二房、四房和复式的户型平均面积无论环比还是同比均有所增加，其中四房和复式户型面积增加异常明显。二、一级市场分析2.1 全国土地市场简析u 二三线城市土地市场流标频现，商业用地受到关注11月2日，济南11宗土地9宗流拍，2宗以底价成交；南京10月举办的3场土地出让活动，7宗以底价成交，7宗延迟拍卖，1宗流拍。在最为尴尬的广州，因为开发商不捧场，1个月内3次中止土地拍卖，32宗土地仍无着落，以底价估算，土地出让金少收178亿元。地块流拍频现也给地方政府很大的压力，广州、南京等城市今年的土地出让金上不及上年的一半。如果这种行情持续下去，地方政府可能放宽土地出让条件，土地价格也会逐步调整，这对于一部分房企来说是一次机遇。但是商业用地却受到极大的关注，11月2日在北京的一场土地拍卖会上，中国航油在经历了469次激烈的举牌竞买后，最终以15.35亿元拿下了顺义区新城的一块多功能用地，溢价率高达291%，该地块469次的现场竞价次数也创造了北京土地市场的历年之最。而这并非个案，全国多城市的商业用地均表现良好。u 昔日地王陷入尴尬境地，开发企业危机重重在楼市火爆的时候，各大房企在土地拍卖会上豪掷千金，将一个个地王收入囊中。如今，房价开始下跌，昔日地王陷入尴尬的境地。有的地王放缓工程进度，甚至试图更改规划，以降低楼面地价，并且做好预提土地跌价准备，比如全国单价地价上海闸北区北岸东块1街坊（苏河湾1号）地块；有的地王项目已经入市，但是基本保本或亏本销售，比如上海的新城公馆的楼面地价在1.3万元/左右，2万元/的销售价格是卖一套亏一套；有的地王压的开发企业危机重重，最近绿城就传出倒闭的消息。据了解，2009年下半年开始，绿城在已经进入调控倒计时的中国房地产市场上开始了疯狂拿地。这一年里，杭州总价地王前十位中，有4个出自绿城之手，分别是：9月3日，经过6轮加价，以20.05亿拍得杭州新华地块；9月10日，以66666万元拍得杭州田园地块，楼面价9547元/；12月1日，以11118元/的楼面价创下了田园地价新高；12月8日，经过48轮竞价，以37.5亿竞得杭州滨江地块，楼面价达15397元/。 第 49 页 共 49 页2.2 土地成交量2.3 供应和成交同比、环比11月全市共计推出18宗土地，供应面积2363.395亩，环比、同比增加592.925亩和1898.944亩，增加了33.49%和408.86%，也是2010年以来供应面积最高的一个月。但是受住宅市场降价影响，开发商普遍看淡后市，拿地谨慎。本月推出的18宗土地有4宗土地出现流拍，成交的14宗土地有12宗以底价成交，只有2宗土地溢价2万元/亩，本月土地成交率为80.17%。2.4 土地成交分布从上图可以看出，红谷滩板块成交面积达到1069.59亩，约是板块今年前十个月总和的2倍，也是2010年以来成交面积首次在千亩以上。其中九龙湖片区成交1056.128亩，被市政公用和华南城瓜分，两家企业分别拍得325.778亩和730.35亩。本月土地市场的一大特点是众多名企拿地，除了上述两家企业外，还有联发、中电投、江西城泰和江中药业等，所拿地块分布在朝阳洲、京东和湾里等板块。从上图可以看出，本月居住用地和商业用地成交齐头并进，两者成交量约占总量的七成。商业用地成交665.204亩，创2010年以来新高，全部用于大市场建设；居住用地成交631.484亩，为近五年的最高纪录，分布在朝阳洲、红谷滩和京东板块。2.5 月度供地纳入整体趋势分析经过10、11月份的冲刺，今年111月，南昌市共计推出136宗土地，供应面积12033.057亩。最终成交114宗，成交面积10452.116亩，成交金额143.57亿元，成交面积和成交金额比去年全年还要高出410.029亩和12.38亿元。本月居住用地和商业用地成交631.484亩和665.204亩，也使得今年前十一个月累计成交量分别突破2000亩和1000亩大关，同比增加1014.92亩和699.806亩，增长了79.13%和199.73%。商住用地和商服用地和上年同期仍然保持着600亩左右的差距。经过近两个月的冲刺，红谷滩板块土地成交量成功超越上年同期，朝阳洲、京东、英雄等板块同比也有不同程度增加。其中京东板块增加2251.929亩，成交比例由上年的37.96%上升到今年的55.07%，提高了17.11个百分点。居住、商住用地仍然以京东板块为主，但是朝阳洲、红谷滩和昌北所占比例快速攀升。前十一个月南昌市居住和商住用地累计成交3861.651亩，可规划建筑面积590.91万，楼面地价为1765.69元/。与上年同期相比，成交面积和规划面积分别增加648.28亩和103.35万，楼面地价上涨61.81元/。2.6 预计下月土地供应情况从市国土局获悉，12月南昌市将至少推出8宗地块，供应面积相比11月份减少了千余亩，但是仍然达到用地面积1087.685亩，也是连续四个月供应面积超过1000亩。即将推出的8宗地块全部位于京东版块，以工业用地为主，约占总量的六成。值得注意的是，其中有一宗土地采取招标出让，为近五年首次，也是在流拍频现现实下的一种出让策略。附件：预计下月土地供应一览表三、商品房市场供求分析3.1 新建商品房预售体量分析（含南昌县）3.1.1 新建商品房预售体量走势分析随着淡季的来临和楼市下行的压力，各楼盘相应的调整了推盘策略，这使得本月新建商品房预售面积继续减少，减少了14.96%；其中商品住宅预售减幅更大，环比减少了23.14%。住宅市场的低迷，一部分开发商把目光转向商业、办公领域，本月商业、办公预售面积分别为4.68万和3.92万，环比增长79.31%和51.35%，也实现了连续三个月均有预售。与去年同期相比，本月商品房和商品住房预售面积小幅增加。去年的11月份，央行十天内两次上调存款准备金率，住建部联合其他部委推出多项政策措施防补投机漏洞，开发商压力明显增大。3.1.2 新建商品房预售体量板块分析一直供应偏紧的市中心、朝阳洲和青山湖板块得到释放，住宅预售相比上月有不同程度增加。其中市中心板块增加4.59万，增长了56.32%，板块供应比例达到32.48%，是去年5月份以来首次排名第一。除上述三个板块，其他板块供应均有所减少，红谷滩和象湖板块环比减少11.9万和5.15万，减少了71.14%和63.5%。红谷滩板块的九颂山河在本轮调控下率先降价，这极大的影响了红谷滩板块楼盘的推盘策略。3.1.3 新建商品房预售体量建筑形态分析从上图可以看出，本月公寓供应力压高层排名第一，供应比例达到39.86%，为近十个月首次，本月万达广场、香域中央、仕中心等楼盘取得公寓产品的预售。别墅供应比例也快速上升，其比例达到16.53%，而上月则为零。可见，在目前市场情况下，一部分开发商积极应对，在产品上做出调整以赢得市场。3.2 新建商品房成交分析（含南昌县）3.2.1 新建商品房成交走势分析和上月相比，市区商品住宅成交增加156套，南昌县减少487套，10月份成交套数分别为1246套和582套，成交量依然没有明显改观。与上年同期相比，市区和南昌县商品住宅成交量下降的更为厉害，降幅分别达到53.12%和77.29%。3.2.2 各区域新建商品房成交分析从上表可以看出，红谷滩新区商品住宅成交600套，相比上月增加439套，为今年1月份以来最高值。红谷滩新区成交大幅增加主要有两方面的原因：1、华南城10月29日开盘热销，本月备案446套；2、九颂山河6折销售，也使得板块其他楼盘低价入市，价格松动促进了成交。本月，全市非住宅商品房成交2689套，比上月增加1225套，也创下新纪录；非住宅成交甚至高出住宅成交861套，是有史以来首次超出。非住宅成交大幅增加主要是红谷滩板块的推动，万达广场、世茂天城和香域中央的公寓均属非住宅产品，而且都销售良好，同时华南城商铺也在本月集中备案。3.2.3 新建商品房成交价格分析从上图可以看出，11月份市区商品住宅成交均价止跌回升，环比上涨471元/，上涨了6%。但是南昌县成交均价下跌227元/，下跌了4.69%。事实上，南昌房价已经出现松动，新盘低价入市明显，像南昌县等地在一些特价房的冲击下，成交均价已经出现了下降。3.2.4 南昌市、县住宅成交TOP 10本月南昌市（含南昌县）住宅成交套数TOP10总和为1511套，占总量的82.66%，比上月提高18.7个百分点，这说明大多数楼盘处于滞销状态，零成交楼盘逐步增多。TOP10入围门槛也一降再降，市区和南昌县TOP10入围门槛由上月的30套和21套下降到本月的19套和18套。华南城11月份备案446套，约占市区TOP10的一半，打破了9月份绿都新都会创下的410套的年内最高纪录。3.3 南昌市二手房市场成交情况3.3.1 二手房成交走势分析从上图可以看出，市区和南昌县二手住房成交在连续下个月下滑后，本月有所增加。市区和南昌县二手住房分别成交1054套和448套，环比增加114套和70套。在部分楼盘降价后，市场上传出了温州投资客一次性抛售160套红谷滩二手房的消息，这则消息最终被确定是假的，但是也在侧面上证实了二手房市场出现了抛盘的迹象。不过和去年同期相比，市区和南昌县二手房成交仍有非常大的差距。3.3.2 各区域二手房成交分析和上月相比，青山湖区和红谷滩新区二手住房成交小幅减少，其他区域有不同程度增加，但是增减幅度均在60套以内，整体表现较为稳定。以东湖区和西湖区为第一梯队，青山湖、青云谱和红谷滩是第二梯队，高新区第三梯队的格局依然没有改变。四、新推、续推整体供求分析4.1 新推、续推楼盘一览本月南昌市共计有22个楼盘新推、续推房源，环比、同比均减少10个。22个开盘楼盘中有5个新盘，环比减少3个，同比增加2个。从板块分布上看，昌北和新建板块无楼盘开盘，为下半年首次，市中心、红谷滩和象湖板块开盘楼盘数量较多。4.2 整体供求在淡季和房价下行的压力下，很多楼盘已经提前过冬，南昌楼市的推盘量也大不如前。11月份全市推盘总量只有28.21万，环比减少17.17万，减少了37.84%，也是下半年首次在30万以下，与上年同期也有约10万的差距。本月整体销售率为50.42%，相比上月下滑5.84个百分点，连续三个月在60%以下，市场观望气氛加重。4.3 板块供求从上图可以看出，板块供应基本划分成了两大阵营，青山湖、莲塘和湾里板块的供应量在1万以下，其他5个板块的供应均超过4万。和上月相比，只有朝阳洲和京东板块供应有所增加，分别增加了2.67万和1.91万，增长了190.71%和46.81%。供应的增加也就意味着竞争更加激烈，这两个板块也是目前南昌楼市价格下降最为明显的板块。从销售上看，红谷滩板块以88.72%的销售率高居榜首。11月16日，红谷滩板块的九颂山河宣布6折销售，率先降价，使得后续开盘的世茂天成、海域香庭等楼盘低价入市，但是也抢到了市场先机，销售良好。朝阳洲板块本月有天琴湾和滨江国际两个楼盘开盘，在红谷滩板块楼盘降价的冲击下，销售惨淡。4.4 产品4P分析（一）PRODUCTS产品性能分析4.4.1.1 户型本月一房供应暴增，环比增加5.76万，增长了446.51%，供应面积达到7.05万，创下08年以来新高，户型供应也一改往日二房、三房两强争霸的格局，形成了三分天下的局面。本月一房供应主要是公寓产品，占一房供应的八成以上。与上月相比，除一房和别墅外，其他户型供应有不同程度回落，其中复式供应面积只有0.27万，未有销售记录。目前越来越多楼盘放弃复式产品，复式面临逐步消失的境地。4.4.1.2 平均面积户型面积偏大是本月户型供应的一大特点，一房、二房、四房和复式的户型平均面积无论环比还是同比均有所增加，其中四房和复式户型面积增加异常明显。本月四房全部由滨江国际供应，共有162和189左右的两种四房产品；复式也主要由该楼盘供应，并且十年建立在四房的基础上，其复式平均面积约达到331。4.4.1.3 各面积区间环间供销套数对比本月新推、续推房源共计3076套，当月销售1594套。90以下户型供应1829套，占总量的59.46%，比上月提高21.77个百分点，也创下历史新纪录。其中面积区间5070供应762套，排名第一，为历史首次。4.4.1.4 建筑型态成交对比相比上月，三种常见建筑形态多层、小高层和高层供应大幅减少，其他三种建筑形态供应有不同程度增加，体现出了在低迷市场情况下开发商求变的策略。本月共有青云汇、世茂天城等5个楼盘推出公寓，使得公寓供应面积达到7.9万，为08年以来最高值，11月份推出的公寓无一例外的是40年产权性质的非限购产品。本月别墅供应面积4.35万，环比增加2.81万，增长了182.47%，别墅供应快速增加主要是银亿上尚城和海域香庭的推动。银亿上尚城本次推出的叠加别墅5600元/，整体成交均价不到8000元/，性价比较高，受到了中产阶级的追捧。海域香庭入市前开展了老爷车试驾、直升机试乘等活动，引入了“法语联盟”，轰动南昌。这两个项目的热销把别墅的销售率推高到84.08%，遥遥领先于其他产品。（二）PRICE产品价格分析4.4.2.1 本月市场价格纵向对比从上图可以看出，本月推盘成交均价达到9255元/，历史上首次站上9000元/高位，环比、同比上涨2473元/、2379元/，上涨了36.46%和34.6%。本月推盘均价受别墅产品影响较大，如果不考虑别墅产品，整体成交均价只有7428元/，涨幅有限。事实上，本月南昌房价已经出现松动，红谷滩、朝阳洲等板块楼盘直接降价，京东、象湖等板块特价房活动也越演愈烈。4.4.2.2 板块价格纵向对比 从上图可以看出，修正均价下调已经从上月的京东扩大本月的凤凰洲、象湖等多个区域，降价局面逐步形成。京东板块是下调幅度最大的一个板块，主要是梧桐公寓、湖韵天成等新盘低价入市的原因。红谷滩、青山湖和象湖的推盘均价与修正均价有较大的差距，三个板块价格依次是受海域香庭、万科青山湖和银亿上尚城的带动。4.4.2.3 各价格区间环间供销套数对比价格区间8001元/以上供应套数在上月让出了榜首的位置后，本月又重新夺回。价格区间8001元/以上供应套数1407套，占总量的45.74%，离9月份48.07%的历史纪录仅一步之遥。成交结构的变化促使本月成交均价快速上涨。（三）PROMOTION产品营销分析4.4.3.1 月度楼盘阶段性动态信息监测（四）PLACE产品营销渠道分析4.4.4.1 本月度南昌市房地产广告投放量分析在经受“金九银十”惨淡后，11月南昌房地产投放广告量出现了反弹。11月份广告投放总量为312.75，环比增加72.32，增长了30.08%；楼盘个数64个，环比增加3个，增长4.92%；投放总次数423次，环比增加71次，增长了20.17%。本月在投放版面的选择上出现了两头高，中间低的现象（即整版和1/10版的多，其余版的少），这两种版面的使用者主要是处于认筹阶段、形象阶段、持销阶段、尾盘阶段的楼盘，这也从营销推广的角度折射出本月南昌楼盘动作频频。本月江南都市报广告投放以超出南晚13.72个百分点的优势，把南晚从上月的第一拉下了马，南晚具体投放比例为32.62%，环比下降10.85个百分点，信报则回归了久违的20%的线上。从投放次数分配上看，南晚138次、信报89次、江南196次，共计423次，其中硬广299次、软文124次，分别占总量的70.69%、29.31%。4.4.4.2 广告投放楼盘阶段对比分析11月份，形象期、认筹期、开盘期、强销期、尾盘期、交房期广告投放次数分别为159、149、30、0、75、0，依次占总次数的37.59%、35.22%、7.09%、0%、17.73%、0%。由此可见本月形象期、认筹期是主力，预计12月份，仍有较多楼盘推向市场。4.4.4.3 本月媒体报刊发布TOP 10排行榜本月TOP10楼盘投放广告177次，环比增加36次，增长25.53%，占总次数的41.84%。从TOP10楼盘广告的具体内容来看，可分为开盘或加推前的认筹、样板区开放的宣传造势、特价房或做特价的宣传。其中海域香廷别墅以样板区的开放为契机，大肆宣传产品，继而以95折的优惠开盘，开盘爆销90%，创造了日销售逾4亿元的神话；银亿上尚城继上月联排别墅售罄之后，本月再推叠拼别墅，也创造了逆势狂销95%的奇迹。这也表明，11月份南昌市的别墅市场销售颇佳。4.4.4.4本月各阶段楼盘分布从上表我们可以看出，形象期、认筹期基本覆盖了10大板块，其中各大板块形象期楼盘个数排在前三名的是红谷滩板块9个、莲塘板块6个、京东5个；认筹期楼盘个数排在前三名的是京东板块7个、莲塘板块7个、红谷滩板块6个，也说明这三大板块在本月或近期仍是市场的活跃份子。4.4.4.5 板块媒体报刊分析 各板块楼盘投放媒体比例图本月十大板块齐上阵，给步入严冬的楼市，渲染了冷而不静的氛围。近期，京东板块愈发显得活跃，楼盘个数环比增加2个，使之同市中心、红谷滩并驾齐驱，其板块内的两个新盘湖韵天城、九仰梧桐公寓本月相继开盘。另外，环比增加楼盘的板块还有朝阳洲、象湖、湾里分别增加1个、莲塘增加3个、新建2个；环比减少楼盘的板块有市中心减少2个、红谷滩减少5个。 各板块楼盘投放媒体发布量对比图与上月相比，除青山湖、新建板块分别保持与上月相同的投放次数外，其余板块投放次数都有增加。其中红谷滩板块再次跨过100次，环比增加20次，增长了25%，其板块内有海域香廷、万达广场、世茂天城、联泰香域中央四个楼盘进入了媒体报刊发布TOP 10排行榜，为整个板块的增长提供了基础。莲塘板块环比增加33次，增长了143.48%，其板块的恒大绿洲进入媒体报刊发布TOP 10排行四强。4.5 最新推广楼盘分析 国贸天琴湾是厦门国贸地产天琴系列产品的南昌作品，但是在滨江国际和金域蓝湾等夹击下，首次开盘销售惨淡，也导致了其在11月25日开始进行85折促销，但是销售依然没有得到很大改善。世茂天城是有豪宅教父之称的世茂房地产在南昌的第一个项目，其样板园林段惊艳南昌，但是在开盘时遭遇九颂山河6折降价，随即也低价入市，开盘价格相比此前的吹风价下调30%左右，也因此取得了成功。海域香庭由在南昌发展多年的绿地集团开发的低密度社区，也得到了很多的客户的追随。项目营销中心开放时开展了老爷车试乘、直升机试乘、法国宫廷仪仗等活动，开创了南昌诸多第一，吸引了众多客户，开盘当天销售金额约4亿。湖韵天成是城泰地产首发楼盘，其亿元级营销中心颇为奢华，户型的赠送面积35也非常实用，但是京东板块房价松动明显，高层产品竞争激烈，最终的销售成绩较为一般。九仰梧桐公寓是10万平米的中型楼盘，其主打产品为中小户型，面积一般在4599，总价较低。项目根据市场环境变化，及时调整销售价格。中小户型和合理价位为项目赢得了销售，开盘当天销售超过330套，堪称低迷楼市下的一个奇迹。4.6 预计下月入市项目一览表五、下月市场发展趋势分析u 供地压力大减，供应力度放缓今年111月，南昌市土地成交面积10452.116亩，成交金额143.57亿元，成交面积和成交金额比去年全年还要高出410.029亩和12.38亿元，12月的供地压力大减，也有条件放缓供地节奏。从市国土局获悉，12月南昌市将至少推出8宗地块，供应面积1087.685亩，相比11月份减少了千余亩，工业用地约占总量的六成。u 收官战役打响，40个楼盘开盘年关将至，开发商面临着大量的到期账款、年度计划审核等问题，解决这些问题都要求开发商放手一搏。12月，预计有40个楼盘开盘，但是可能有一部分楼盘受市场影响而将开盘时间延期，预计下月南昌推盘量将在40万左右。11月份有一部分楼盘降价，这些楼盘可能会吸引一部分消费者，但是会让更多的消费者陷入观望，12月份的整体销售率依然不会有很大的改观，销售率基本维持在50%上下的水平。u 十大板块出击，新盘形成供应高峰预计开盘的40个楼盘分布在十大板块，也是继7月份后今年第二次全板块供应，市中心、红谷滩和京东板块是供应的主力，开盘数量合计达到21个。新盘在年底将形成一次供应高峰，下月预计将有14个新盘入市，比如仕中心、恒大名都等，主要分布朝阳洲和京东板块，新盘的供应比例会达到40%左右。u 建筑形态全系供应，公寓仍是亮点从预计入市一览表中可以看出，12月份建筑形态全系供应，但是仍然会以高层供应为主。公寓供应将继续保持高位，预计将有6个楼盘推出，像恒茂梦时代广场、东城一品等，比创下08年以来供应纪录的11月份还多出1个，这些公寓产品也同样全是40年产权的非限购产品，公寓是市场的一大亮点。u 降价，更多楼盘，更大幅度当市场出现第一批降价楼盘的时候，大多数楼盘都在观望，直到确认第一批降价楼盘尝到甜头后，才会有更多楼盘加入降价的行列。12月份，这些观望楼盘已经完成了对降价楼盘的评估。由于首批一部分降价楼盘并没有选择一步到位，结果是虽然降价但是销售依然不佳，后续降价楼盘显然会总结经验，而且还有圣诞等节日的有利时机。六、相关政策、经济摘要宏观政策1、国土部:小产权房严禁登记发证关于农村集体土地确权登记发证的若干意见日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。昨天，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。确权登记完成逾70%昨天，国土资源部召开农村集体土地确权登记发证工作通气会。国土部地籍管理司司长朱留华说，目前农村集体土地确权登记发证工作正加紧进行，去年颁布的中央一号文件明确规定，力争用三年时间（即2012年）完成农村集体土地确权登记发证的工作。朱留华在回答记者提问时表示，“截至目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%，到今年年底应该会有一个更好的结果”。小产权房不得发证意见提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。意见明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。专家建议衔接经济、法律责任“治乱必用重典，长期以来土地违法成本太低，仅仅给予行政处分很难遏制住土地违法，因此如果挂钩经济责任以及法律问责，收效会好得多。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟给出建议。上海某专家也认为，土地领域是近十多年来我国官员腐败的高发领域，整个土地问责从去年持续到现在，一直是业内关注的焦点。除了处罚力度应当加大之外，问责人群应当不仅局限于国土系统等部门的负责人，更应如保障房建设一样，追究一把手的责任。对此，王玲透露，国土部今年的问责将与法院、检察院、公安、监察等部门建立健全协作配合制度，改进、完善执法监管共同责任机制，一旦查出问题将联合上述部门严格查处。分析：近年来，小产权房无序滋长蔓延，不仅违反土地管理法律及相关政策，也影响到房地产市场的正常发展。此外，由于小产权房不受法律保护，大量小产权房的半公开的销售买卖，也给日后的处理带来麻烦，给社会稳定埋下隐患。“小产权不得登记发证”，这对各地违法兴建或正在兴建的小产权房来说，无疑又是一次严重警告，对某些试图购买小产权房的人来说，也是一次郑重提醒。2、中山出台双限令，被指只为兑现年初房价调控承诺昨日，中山市政府正式出台了限时、限价的“双限令”明确：自发文之日起至2011年12月31日止，全市新建商品住房交易中单套商品住房合同销售价格超过5800元（单位为每平方米，下同），中山市国土资源局暂缓在中山市商品房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元，未向该局提交登记备案资料的，将暂缓办理登记备案手续。这是广东省第五个限购的城市，也是成为全省首个公开限时的城市。反应据了解，在实行限价令的城市中，只有珠海和中山明确提出了全市房价的统一上限：珠海是11285元，中山则是5800元，其他城市则多是限定了各楼盘的同比上涨幅度。珠海和中山这种“一刀切”的限价方式遭到了不少非议，被指行政色彩过浓。南区某项目营销总监肖新光也认为：“限价5800元，中山楼市将迎来一个大地震，价量下滑暂不用说，甚至会有部分开发商资金链断掉，而申请破产或者跑路。”探因中山市天域置业副总经理吴剑峰接受新快报记者采访时表示，去年中山房价涨幅为20%。今年4月份，中山市政府发布关于我市2011年度新建住房价格控制目标的意见，明确今年新建住房价格涨幅要低于年度GDP11%的目标增速，即2011年中山新建住房涨幅要低于11%，按要求计算，均价不能超5853元。吴剑峰认为，中山限价只有短短52天，只是政府根据其调控目标进行测算的，目的在于让中山市在年底前能完成市场调控目标。所以，归根到底也是政府为了“兑现”其年初的房价承诺而已。业内人士普遍认为，从市场经济的角度，限购、限价都是属于行政调控，并不是最佳的调控办法，只能说是权宜之策。分析：虽然中山的限价时间只有52天，目的性非常强，但政策确实是收紧了，这对于年关有大量资金流出的开发商而言是至关重要的。调控依然在地方政府和中央政府的博弈过程中前行，全国楼市调控拐点已经接近，调控效果进一步显现。3、央行澄清存准率下调传闻，货币政策稳健不会变关于“浙江部分农信系统银行存款准备金率下调”的消息，昨日，央行杭州中心支行对此表示，从今年11月25日起，浙江省6家农村合作银行将恢复执行16%的正常存款准备金率水平，但这一举措不能理解为下调其存款准备金率。近年来，央行一直对不同的银行业金融机构实行差别化的存款准备金率政策，特别是农村合作银行，每年11月会对农村合作银行当年前三季度的信贷情况进行评估，对支农信贷投放力度不能达到一定标准的农村合作银行执行比正常水平高0.5个百分点的存款准备金率。从2010年11月25日起，经评估央行对全国20多家农村合作银行（其中浙江省6家）执行有区别的存款准备金率（现为16.5%），期限一年。今年11月到期后，央行恢复执行正常的存款准备金率水平。但央行杭州中心支行相关负责人表示，不能把对这些银行存款准备金率向正常水平的恢复理解为存款准备金率的下调。不过，部分市场人士把央行此次小范围的“动作”解读为货币政策的“微调”。然而，也有一些业内人士为此“辩驳”，认为存款准备金率的差别化调整，是央行货币政策工具的重要组成部分，特别是去年，对于一些信贷投放过快的银行，相应上调了存款准备金率，期限结束恢复原来水平是正常的政策调整。央行在日前发布的三季度货币政策执行报告也明确表示，下阶段继续实施稳健的货币政策，同时将更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。即货币政策“稳健”的总基调不变，结构性微调和局部宽松将成为今后一段时间的政策着力点。分析：银行存款准备金微调旨在帮助中小微企业度过眼前的难关，也是扶持民营企业的有力举措，表明政府在制定政策上更加的灵活、科学，与全面下调存款准备金率无关。4、北京普通住宅标准放宽，住房优惠范围扩大普通住宅降低门槛普通住宅认定标准主要涉及小区容积率、房屋建筑面积和区域平均交易价格，一旦交易房屋被认定为普通住宅，将可享受相应的税收优惠。调整后，本市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元平米、南部地区为34560元平米，四环至五环北部地区为32400元平米、南部地区为28080元平米，五至六环北部地区为25920元平米、南部地区为21600元平米，六环外地区为17280元平米。依照这一标准，本市普通住宅标准得以放宽。全市住房平均交易价格和区位调整系数将根据北京市住房市场变化等情况适时调整和公布。税收优惠范围扩大随着普通住宅标准放宽，更多住宅将享受优惠政策。根据规定，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。南北差异定标准吻合市场首先，按照环状区分南北部，更加细化，之前的非普通住宅标准仅按照环状区分。而北京房价南部和北部差价比较大，同样的五环，可能北五环房价比南五环高30%以上，新标准明显考虑得更加合理。其次，提高了普通住宅标准，基本吻合市场当下发展。举例来说，以东五环外普通住宅项目远洋一方为例，成交均价1.8万元左右的90平米两居，成交总价为162万元。在之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，当缴纳4.86万元。而在12月10日以后，同类型价格的房源将归类为普通住宅，首套房的话最低只需要缴纳契税1.62万元。如果只为自住，将节省税费3.24万元。新政明显在打击投资投机的同时保护了自住。楼市调控组合拳的威力更大，可执行时间也更长。12月10日执行新标准购买新建商品住房的纳税人：以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。二手住房交易的纳税人：以办理存量房买卖合同（网上）签约时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。分析：看这则新闻的第一感觉就是北京放松了楼市的宏观调控，标准的放宽确实解放了一部分“非普通住宅”，是在鼓励首次置业的举动，也是宏观政策差别化对待的体现。从两项税费调整综合起来看，新政明显是在打击投机投资，政策不是放松而是收紧。5、成都变相松动楼市限购令一周后被叫停成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。“现在网签时我们要像过去一样审核上传材料。”两位不愿透露姓名的成都房管系统人士透露。多位成都地产和金融界人士分析，政府此举会默许开发商售出更多房产，因为在当地期房销售后，往往两年后才开始办理房产证。当地有消息称，住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法，并最终导致上述政策撤销。但住建部一位分管副司长对本报记者表示，“住建部并没有派人去叫停。如果当地政策属实，的确存在政治风险。” 中央政府从去年开始的调控，在地方一直以责任状和行政命令强力推行。上周，中国人民大学一份备受争议的地产报告认为，为了保持9%的经济增速，中央政府对地产贷款和销售的限制将会在明年结束，时间窗口将在明年二、三季度。就像中国其他大城市，成都对楼市的调控在货币和政策层面已执行近三个季度。银监部门维持着对流向地产业信贷比例的日常监管。在政策层面，成都六个城区已执行三个季度的限购令，家庭二套房和未缴纳足够时长社保的外地购房者都被排除在外。当地地产销售信息显示，去年10月成交量持续下降，仅在今年夏季缓慢上升，但9、10月成交旺季比去年同期仍下降明显。此前，一些地方政府传出“取消限购令”新闻，引发舆论担忧。在厦门、福州、海口等城市均设定12月31日为限购政策执行的“有效期限”的同时，成都市的从今年2月14日起施行的“限购令”，却并未设定政策执行的时间尺度。开发商们正在经历寒冬。11月22日成都购房资格审核新政停止，许多人叹息不已。限购令究竟会还原居住需求，还是难以阻止价格预期。分析：近期有多个城市试图放宽调控政策，也表明地方政府和中央政府正在博弈中，可以预见，迫于土地财政，这种博弈仍将继续。但是，在调控取得一定成效的时候，一定要坚持调控的不动摇，一定要hold住。6、杭州财政出资1亿元补贴租购房，疑是救楼市 作为杭州的城市副中心，杭州经济开发区近期正式启动2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则(暂行)(以下简称细则)。根据细则内容，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。因受政策及市场浓厚观望情绪等因素影响，杭州楼市自传统销售旺季“金九银十”遇冷后，深陷“冰冻期”，成交持续萎缩，房价环比下降，房地产业税收同比下滑明显，上述地方性政策，尤其是购房补贴，日前开始实施被指救助楼市。首套购房最多可补贴20万元这份发布于2011年6月3日的2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则(暂行)，日前正式启动。该细则明确，解决企业员工租、住房问题的基本原则是以货币补助的方式，建立企业员工租房补助和企业中高层管理人员(包括研发技术骨干)购房补助两种补助机制。其中，最受关注的是关于购房补贴的条款。据规定，按每套房屋一次性补助10万元购房款，以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息。贷款额度不足50万元的，则按实际贷款额度进行补助，申请对象必须于2011年度内在开发区范围内购置商品房。分析：杭州的购房补贴范围有限，也不可能扭转楼市向下的趋势，而且很多城市对于特定购房人群都有一定的优惠补助，曾经就爆出马化腾等富豪领购房补贴。但是在目前这种阶段推出购房补贴会带来不良影响，应该尽量避免。7、湾里旧城拆迁可原地“征一还一” 11月14日，记者从南昌市有关部门获悉，备受关注的湾里区核心城区招贤中路东、西两侧片区的拆迁补偿方案已于近日敲定。按照该方案，居民可自行选择房屋产权调换与货币补偿两种补偿方式，选择房屋产权调换的居民可望在原地“征一还一”。同时，有关部门还将给予拆迁居民以多种辅助补偿。房屋补偿可“征一还一”针对私房住宅，拆迁居民可自行选择房屋产权调换与货币补偿两种补偿方式。1、选择货币补偿的，被征收拆迁房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，按市场评估价进行补偿。2、选择产权调换的，按被征收房屋建筑面积原地实行“征一还一”，超出原产权建筑面积10平方米（含10平方米）以内部分，按安置房成本价每平方米1920元结算，超出原产权建筑面积10平方米以外部分，按安置房市场评估价结算。产权调换按照就近靠档的原则进行。拆迁户可获多种辅助补偿湾里区对拆迁居民因房屋被征收造成的搬迁、临时安置、停产停业等损失，还将给予一定的辅助补助和奖励。在房屋装饰装修方面，住宅房屋装修后使用2年以内的，按装修费的60%补偿；使用2年以上3年以内的，按装修费的50%补偿；使用3年以上5年以内的，按装修费的30%补偿；使用5年以上的，不予补偿。搬迁补偿方面，建筑面积100平方米以内的每户每次补偿300元；建筑面积超过100平方米的，超出部分按每平方米2元的标准予以补偿。其中，选择货币补偿的将给予一次搬迁补助费，选择产权调换的给予2次搬迁补助费。临时安置补偿方面，选择产权调换的，在规定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月8元发放，临时安置期限为24个月。选择货币补