2010西安水岸东方案例研究ppt课件

Click to edit Master subtitle style Click to edit Master title style 水岸东方案例分析水岸东方案例分析 4开发策略开发策略 1基础资料基础资料 2产品分析产品分析 3价格分析价格分析 5销售分析销售分析 案例结构案例结构 基础资料基础资料 4团队团队 1区位区位 2交通交通 3规模规模 5配套配套 6目标目标 区位区位 纺织城 综合发展区 浐灞生态区 长乐路商圈 雁鸣湖湿地 景区 白鹿原农业 观光旅游区 n项目毗邻浐河南段，占据一 线优势；未来形成一路（长乐 路）、两环（二环、三环）、 一轨（地铁）的高等级立体交 通网； n周边配套较为完善，紧邻长 乐商圈与堡子村商圈，教育、 医疗、交通便利，教育资源齐 全 完善的生活服务配套、良好的通达性，是项目区位价值 的有力支撑 交通交通 周边道路畅通，多条公交线路直达；东三环及长乐路良 好的交通状况，确保了项目良好的通达性 n周边公交线路有：11路、 105路、42路、240路、401 路等在浐河站下车，地铁1号 线浐河站下车，出行较为方便 ； n2013年地铁开通后，抵达市 中心只需10分钟；从三环到 达机场只需30分钟，至曲江 10分钟，20分钟到高新； n项目位于长乐路与咸宁路之 间，紧邻东三环，充分保证项 目交通顺畅，通达性极好； 配套配套 n自身配套：幼儿园、中小学、会 所、运动健身中心、超市、咖啡馆 、美容院、书吧、餐饮店、茶秀、 洗衣房、银行、诊所等，业主不出 社区就能满足种日常生活所需；同 时，因为项目位于主城区并紧临交 通干道，业主可以方便地享用其他 市政配套服务。 n学校： 黄河小学、省级重点黄河 中学、西光、秦川、28中学、交大 、理工大、空军工程大学。 n 商场： 民生家乐、康复路批发城 、轻工市场。 n 银行： 中国银行、中国工商银行 、中国建设银行、中国交通银行、 中国光大银行、中国商业银行、中 国信合； n 医院： 社区医院、西京医院、北 方医院、唐都二院、华山医院。 项目依托外部商圈，基本生活配套、教育配套等均较为完 善且可达性强，但高品质生活配套匮乏 目标目标 1 1 水岸东方是开发商在西安首个项目，是浐灞区域水岸东方是开发商在西安首个项目，是浐灞区域 2 2 早期代表项目之一，旨在扩大品牌影响力，打造新早期代表项目之一，旨在扩大品牌影响力，打造新 3 3 兴区域代表形象兴区域代表形象 2 2 基于较高区域价值的基础上实现较高的利润预期基于较高区域价值的基础上实现较高的利润预期 确保项目成功，树立品牌形象，基于较高区域价值的基础 上实现较高的利润预期是主要目标 项目取得市场业绩的关键举措项目取得市场业绩的关键举措 4营销推广营销推广 1建筑规划建筑规划 2形体外观形体外观 3产品户型产品户型 建筑规划建筑规划 整体采用步营式布局，河景资源利用率不高；规 划、开发分期合理，跟随区域价值上升预期 2期 1期 3期 开发分期户型梯户比卖点 一期 两室、三室 低价格、品质 二期两室低地段、环境 三期两室、三室低稀缺景观 形体外观形体外观 采用东方韵现代建筑，简洁紧凑，风格单一无明 显特色 园林规划园林规划 主要依靠外部景观资源，400亩滨河公园，园区打 造主题景点，营造舒适生活 内庭景观规划内庭景观规划 外部景观规划外部景观规划 以水景中心花园为核心设计中央庭院、景观轴线、湖心亭、湖心岛、人工湖等多个主题景点 400亩滨河公园，独有社区公园，名贵树木千余棵，多处休闲景点，健康生活靠岸 产品户型产品户型 140平米A户型，全明设计，动静分区，但户型不 方正，交通面积略有浪费，赠送较小 n140南北通透三居 n南北通透，动静分区，私密 性较好； n客厅开间不足，入户门紧邻 卫生间，景观利用率较低，影 响舒适度 n赠送面积面积较小 n94纯南两居 n全明设计功能分区明确，干 湿分离； n餐厅位置尴尬，存在面积浪 费，客厅开间不足，影响舒适 度 产品户型产品户型 10#、13#楼B户型，全明设计，干湿分离，简约 实用 产品户型产品户型 15#楼D户型 1室2厅1卫1厨，紧凑实用，但存在 暗厨暗卫，影响舒适度 n77纯南一室两厅 n紧凑实用，干湿分离； n存在暗厨或暗卫情况，动静 分离不佳，影响舒适度 总结总结： 小面积户型： 室内动线合理，户型产品无法全部满足明厨明卫，降低居住品质，赠送面积提升产品居住舒适度。 中等面积户型： 室内动线合理，明厨明卫保证居住品质，赠送面积面积较小。 营销推广营销推广 无重大营销推广活动，主要以报广为主，辅以少 量暖场活动 对外主要以报广形式 为主，较少进行其他 形式推广活动 活动较少，影响力不大 风筝艺术节 地铁口地铁口/ /大河边大河边/ /公园里公园里 项目为开发商创造价值的核心举措项目为开发商创造价值的核心举措 1营销策略营销策略 2价格策略价格策略 3展示策略展示策略 营销策略营销策略 水岸东方在营销策略上无明显动 作，主要以老带新的方式建立项目良 好口碑，逐渐形成市场价值 杜女士 水岸东方销售主管 “水岸东方一直都没有明显的营销动 作，我们主要还是靠口碑，就是常规 的销售” 主要依靠口碑吸引客户，采取常规销售方式 价格策略价格策略 n从左图中我们可以看出，水岸东方 自一期开盘以来，价格走势逐渐缓慢 上升，主要以区域认知度的不断提高 为价值提升核心点； n水岸东方并未将其核心优势发掘出 来，价格实现并未达到区域最佳 4800 4000 3200 2400 06-4 单位：元/平米 09-1110-310-510-8 5600 6400 采用常规推售方式，项目价格实现度未达最佳 7000 6000 5000 4000 沁水新城 单位：元/平米 恒大绿洲 暖山康城 水岸东方御锦城檀香园 客户分析客户分析 l成交客户多为周边城中村住户、学校教职工、工厂职员、纺织城客户等 ，主要来自于西安东郊，其它区域客户较少客户； l对区域生态环境发展前景具备一定认可度； l客户年龄分布集中在2550岁之间 。 置业置业 需求需求 l水岸东方客户多为首置或者首改，投资客较少； l两房客户中基本为首次置业，三房客户中改善需求的自住客户 较多。 客户客户 构成构成 客户分析客户分析 客户客户2 2 n杜女士，西安人，刚刚研究生毕业，25岁左右 家在西安东郊，2010年刚毕业，和男友均留在西安工作，想购置一 套两室的房子作为婚房，同时也作为投资之用，认为水岸东方地段 很好，地铁开通后具备一定升值潜力。同时离父母近照顾起来也较 为方便。 客户客户1 1 语录：语录： “其实挺想买高新的房子，那边投资肯定比东郊好，但是家在东郊 而且这边房子要便宜很多” “水岸东方社区大，配套也挺齐全的，而且环境也还可以，以后政 府肯定会把浐河治理好，加上地铁通了房价应该会涨，作为第一套 房子挺值得买的” 客户访谈关键词自住/地段/价格/升值潜力/环境 客户分析客户分析 客户客户2 2 n郭先生，西安人，已经结婚并有一对双胞胎，30岁左右 家在西安东郊，从事汽车销售相关职业，之前和父母一起住在东三 环附近的城中村中，购买水岸东方是想在孩子稍微大了一点上学后 有一个良好的教育环境，同时也离家近，方便照顾父母，以后城中 村改造也可以把父母接过来一起住。 客户客户1 1 语录：语录： “水岸东方就在家附近，社区大，氛围好，住着也挺舒服的，对孩 子成长比较有利” “我买的时候还挺便宜的，才3000多，当时我就觉得这地方值得买 ，就买了一套三室的，以后把父母也接过来住，而且旁边就是浐河 ，环境好” 客户访谈关键词自住/地段/舒适度/教育配套/