城市经济发展论文：在城市空间拓展中注重经济效益的提升

城市经济发展论文： 在城市空间拓展中注重经济效益的提升 【摘 要】笔者通过对城市空间经济和城市空间扩展的理解和认识,以宿迁市宿城新区 分区规划为例,从引进先进的开发理念、用地布局虚实结合、明确控制指标、形成基础设施 共建共享以及地下空间的开发利用等城市的平面空间和立体空间 2 个层面阐述城市空间拓 展的同时应注重提升经济效益的重要意义和做法。 【关键词】城市空间;拓展;经济效益;提升 1. 关于城市空间经济和城市空间扩展的理解和认识 1.1 城市空间经济关注的要点。 城市空间经济研究主要包括:城市空间价值、城市空间成本和城市空间效用等方面内容。 空间价值,时间和空间是统一的,是事物存在的形式,人类是首先在哲学思维上解决了这 个问题;爱因斯坦进一步从自然科学角度证实这个问题,并且指出它与物质运动有密切联系, 而且可以互相转化。空间价值与时间价值是一个问题的两个方面。所有劳动产品的创造,既 是一定时间的产物也是一定空间的产物的观念。 空间成本,随着社会经济的发展,特别是城市经济的发展,我们看到空间资源不仅实实在 在地存在,实实在在地重要,而且也看到了它实实在在地紧缺,所以不计空间成本是不行的。 我们所熟悉的空间成本只是土地成本,而这仅仅是平面空间;其实在城市还有立体空间,城下 城和地上建筑物的高度也有空间成本,地上建筑物一般与其高度成正比。此外,还有空间联系 运营成本等等。 空间效用,传统经济学对土地作为商品的效用考虑很少,至于空间效用的概念更为短缺。 其实土地作为最大商品,其效用最大。由于城市经济的复杂性,城市空间效用有了许多奇妙的 变化。所谓级差效益,实际是由级差效用所生,级差效用又由复杂的经济社会相邻关系所生。 而且一般商品效用会有磨损以至殆尽;而城市土地效用不会磨损,更不会殆尽,而且可以再生。 还有城市空间的立体效用,会随其地上、地下和空中的位置不同而有明显差别。 1.2 城市空间扩展的必要性。 城市化和城市经济的发展要靠城市绝对空间的开拓,即适当的城市土地面积的扩大和适 当的城市空间的纵向发展。我们很清楚农村用地比城市用地的浪费多的多,而且城市用地的 价值比农村土地的价值高出许多倍。2009 年的中国城市统计年鉴,我们得到以下基本数 据:全国 340507 亿元,土地 960 万平方公里;全国排名前 100 名的城市地区 GDP 225876 亿元, 土地 1.85 万平方公里(建成区面积),平均每平方公里 12.2 亿元;从这粗略数据可以算出以下 比例关系:占全国土地面积仅 0.2%的城市地区,其 GDP 产出占全国的 66%。 如果就不同规模的城市土地而言,土地效益还会有明显的规模级差,即城市越大土地效益 越高,而且这种规模级差效益比人口规模级差效益和资金规模级差效益都要大,这也是许多研 究成果一再证明了的。举个例子,2009 年江苏省宿迁市城市建成区面积 82 平方公里,GDP 产 值 156 亿元,平均每平方公里 1.9 亿元;而苏州市城市建成区面积为 228 平方公里,GDP 产值 6701 亿元,平均每平方公里 29.3 亿元,后者相当于前者的 15 倍。经济发展的理所当然的要求 就是要发展城市,但是也不知为什么在一些人头脑中折射出来的警语和忠告,却往往是“城市 病” 、 “大城市病” 、 “严格控制大城市规模”忧患意识截然相反? 1.3 城市空间拓展的方式。 我们认为可通过外延扩大式和内涵扩大式拓展城市空间。 外延扩大城市空间 就是城市空间的绝对增长,这方面不用设任何人为门槛和控制条件。 由于城市空间,以建成区为标准,它有质的要求,因此它有自然的门槛和控制条件,就是工程技 术力量和投资力量。只要工程技术力量和投资力量允许,城市空间多多益善。也不用愁“侵 占”耕地,全国城市建成区面积再翻一番也不过占整个国土面积的 0.4%,还差得远呢!其实城 市空间的横向拓展不一定注定要占耕地。横向拓展既可以连片拓展也可以踊跃式拓展,把真 正肥沃的土地留作“都市农业”用地,镶嵌在城市之中,这还是城市现代化的目标要求之一, 一举两得。城市空间拓展还有纵向发展的潜力。即适度提高楼层的高度和开辟城市地下空 间。地下通道、地下商店、地铁的修建已为许多城市所接受,今后还应适当发展。凡物有利 有弊,应适当结合,调和利弊。 内涵扩大城市空间 正像内涵扩大再生产一样,内涵扩大城市空间潜力巨大,也十分必要。 提高城市空间利用率是必须首先提到的。内涵扩大城市空间,重点在空间结构的调整。总的 方向就是不断增加经济效益高的空间,在整个城市空间占用量中的比重。生产、经营效益高 的企业,高新技术产业它们往往有相应数量和质量的空间要求,优先拓展这些空间有利于整个 城市经济的增长;企业结构的调整,特别是企业兼并和规模的扩大,会带来相应空间的兼并和 规模扩大,对城市经济的提高十分有利。 交通运输的道路面积在城市中占有较大比重,在城市区域中也是如此。道路面积的绝对 增长是必然的,但是道路结构的改善和相关的交通工具的分配与营运路线的改进会对节约道 路空间有很大帮助,例如铁路、公路和航运的很好结合,城市公共交通工具与私人车辆的通行 量的适当分配,道路立交与单向运行线路的设计与组织等都有利于缓和交通紧张局面,提高道 路利用效率。 2. 案例解析 2.1 案例的选择。 之所以选择宿迁市作为研究对象是因为它具有欠发达地区城市拓展过程中存在问题的 普遍性。主要是由于地方政府不具备“理性经济人”(即在既定约束条件下追求利益最大化)的 完全预测能力,对地块经济效益的追求的最大化方面研究不够,又迫于政绩或财政压力,盲目 圈地,用地拓展先于经济增长,土地利用不经济现象较为严重。 宿迁市位于洪泽湖北部、骆马湖东南,古黄河、京杭大运河自西向东南穿城而过,是一座 以生态、滨水为特色的新兴城市。1996 年建市以来,空间框架快速拉开,形成以宿城区、宿 豫区、经济开发区、苏宿工业园、湖滨新城等城市内部多主体竞争式的发展态势。现状建 设用地 82 平方公里,人均 155 平方米(已建)规划用地 150 平方公里。在城市快速发展的背景 下,存在着工业区包围城市,各自为政、相互脱离,整体控制力不强;用地粗放、生态用地遭到 不断侵蚀等问题。如何在城市空间拓展的同时提升经济效益是本次规划修编时城市管理者 和规划师特别关注的问题。 2.2 案例的解析。 2.2.1 宿城新区在宿迁城市中的功能定位。 宿城新区作为宿迁整个城市发展过程中的重要环节,起到了承接主城区、转启湖滨新城 的作用。规划在对提升南部新区功能的同时也认识到古黄河、京杭大运河及骆马湖滨水区 域开发利用价值,注重与两河片区及周围功能片区协调发展。因此规划提出新区总体功能定 位为:绿色生态宜居城市、休闲旅游城市、创新创业城市。其中,南部新城区功能定位为集居 住、行政办公、商业金融、文化娱乐、体育休闲等于一体的多功能综合区,形成功能齐全活 力四射的魅力新城;两河片区功能定位为以生态旅游休闲度假为主,高中档居住为辅的“以水 为脉,以绿为根,两大元素有机融合,相互辉映的森林水景公园”,同时主动融入骆马湖景区,建 成“楚风水韵,休闲绿都”,富有历史文化内涵的生态旅游功能区。 图 1 宿城新区分区规划区位图 2.2.2 新区规划目标和布局结构。 规划目标:规划力求通过调整布局、完善功能、优化环境、提高土地利用效率,将宿城新 区发展成为宿迁的城市副中心、宜居的城市新区、工业和旅游配套区,一个功能齐全、活力 四射的魅力新城。 布局结构:根据宿迁市城市总体规划和城市发展概念性规划,未来城市总体发展方向为 “北上、南下、西进”,形成“一城双星”的大宿迁城市构架。宿城新区结合宿迁城市城市 空间布局、发展方向,结合区位优势和发展条件,规划按照“北扩、西进”的发展方向,构筑 由南部新区和两河片区组成的新区城市框架。进而形成“一心、两片、三轴、三社区、三 组团”的规划结构。 “一心”规划在位于清水河两侧、南海路与东海路的之间,发展以商业金融、行政办 公、文化娱乐、体育休闲等多功能于一体的综合性城市公共中心。 “两片”以古黄河、通湖大道为界,将用地分为南部新城区和两河片区两个片区。 “三轴”规划形成以南海路、洪泽湖路及清水河三条城市景观轴。 “三社区、三组团”南部新城区通过道路、水系的分隔及用地规模的组织将用地分 为三个社区;两河片区结合建设现状分设双庄、康堡、河滨三个功能组团。 图 2 宿城新区分区规划结构分析图 图 3 宿城新区分区规划用地规划图 2.3 提升空间经济效益的规划思路。 2.3.1 引进先进的开发理念。 一是“整理与优化、充实与铆合”相结合的新区综合开发理念。整理与优化主要是加 强片区联动发展,构建新区中心发展平台;明晰城市的拓展方向,优化中心城区空间布局;充实 与铆合:填充“空隙”,提高开发强度,集约使用土地;完善功能,强化城市中心和轴线,融合成 整体。 二是“精明增长”的发展模式理念。 “精明增长”是一种在提高土地利用效率的基础上 控制城市扩张、保护生态环境、服务于经济发展、促进城乡协调发展和人们生活质量提高 的发展模式。本次规划注重强调功能复合、相对集中和土地的混合使用,通过密集组团,生活 和就业单元尽量混合,拉近距离,减少空间成本。规划由风情水街和景观步街组成的区级中心。 利用清水河营造风情水街,设置酒店、商业服务、休闲娱乐、文体健身为一体多功能融合的 景观蓝轴,建成“流动的河流,繁华的水街”,再现“清明上河图”繁华市景,使“清水河不仅 仅是一条河”;景观步街则规划一条北接市民广场,南连清水河的绿色开敞绿地空间(中央城 市广场),在绿地内外布置金融、酒店、办公、会演、展览、文化娱乐、会议等多种功能复 合的公共服务设施集群,形成一条的绿色景观步街。通过景观步街和风情水街有机结合,营造 出蓝绿交融的滨水活力空间,成为较大区域内最为时尚的消费区。 三是“紧凑城市”理念下的建筑高度控制。建筑高度的适度提升不仅有利于土地和资 源的集约利用,而且为人的生活活动空地的预留提供了更大的可能性,具有保护环境和生态、 促进社会公平、体现城市环境友好的可持续发展意义。本次规划对南部新区提出建筑高度 以控低为主,在城市立体空间生长综合效益的量化平衡基础上,节约土地、提高城市空间利用 效益;两河片区建筑高度则以控高为主,确保其滨水风景区的主体特征不容改变。 四是强调区域协调的规划理念。目前,由于宿迁城市各个功能区区位和开发背景不同,相 互之间的发展存在脱节,而且也缺乏强有力的规划协调和管控。本次规划注重强调区域间协 调。与市府新区:通过对宿支路、青海湖路、威海路等两区间横向道路的沟通和连接提升两 区间的交通组织联系;为市府新区补充完善的文体活动、文化教育、休闲服务、娱乐、商贸 活动等公共设施提供和中档、高档居住生活环境;与苏宿工业园区:做好电力、雨污水的排 放等基础设施共建、共享;协调治理和保护清水河,顺堤河、为民河;道路交通组织网络的形 成;商贸综合服务设施的配套建设;与骆马湖湖滨新城:依托自然河湖风光,坚持差别竞争,着重 研究跨越古黄河路桥工程,加强南部新区与两河片区间的联系。 2.3.2 北疏南密,用地布局体现虚实结合。 提升城市空间经济效益要按照宏观城市功能定位,中观城市开发经济收益策略; 微观提升城市空间经济效益实施措施的思路,将新区发展理念和提升城市空间经济效益 目标,具体落实为城市空间地块开发定位,进而通过与相关规划研究和专项规划的协调与整合,在 控制性详细规划和城市设计层面上,提出提升城市空间经济效益的规划指引,并通过城市规划 管理体系予以实施,形成对提升宿城新区城市空间经济效益“虚”的引导和“实”的控制,在 城市拓展“量”的提升的同时,注重城市空间经济“质”的优化。 规划提出南部新区以高强度开发为主, 在保证相关规划控制指标、不以牺牲环境和生 态环境保护的前提下,突出一个“密”字,规划通过对地块容积率和建筑高度两项指标设定最 低值来确保土地资源的集约化利用。而北部的河湖地区则规划以生态旅游为主,以点状建设 模式进行开发,不成片大面积地开发建设。并在此区域中体现宿迁的生态城市发展目标。规 划充分考虑风景区与城市的关系,注重风景区绿化景观建设并尽可能多的渗透到城区中,保留 重要的视线走廊和绿化通道,建设以低强度、点式开发模式为主,体现一个“疏”字,避免过 度开发会造成对原有特色的破坏。根据消费群体的不同、区位的不同,勾勒出集高品质中等 密度和低密度别墅于一体的复合住宅区,成为宿迁市地标性公园住宅,进而提升基地的社会、 经济价值,同时更好地与南部新城区有机对接。建筑以低层和多层为主,适当点缀高层塔楼, 严格禁止建设板式高层或小高层建筑。 通过“北疏南密”的总体控制,使两者互为补充的同时平衡政府和开发商对利益的追求。 2.3.3 指标控制,法定图则引导。 制定法定图规明确蓝线,绿线和容积率等相关指标,避免资本市场透过行政干涉,影响城 市规划的公平与公正性。规划设定容积率的上限与下限的“双控”控制指标,以保证土地开 发利用强度和空间使用率。另外,为了防止城市在经济驱动下无节制地高空生长,为了确保城 市居民的生知质量和城市生态环境的可持续,还需要设定一个上限来对建筑高度的发展加以 控制。因此在新区建筑高度的控制指引中,特别针对各个地块明确设置了综合上限与下限的 高度控制区间,以此取代以往规划所采用最高或最低单一高度控制指标。 2.3.4 基础设施共建共享。 由于行政壁垒的限制,以用行政主体基于辖区的经济增长诉求,造成空间恶化竞争,造成 区域间主