房地产企业财务分析报告.docx

房地产企业财务分析报告第一章环境分析第一节宏观环境的分析（pest）pest分析用来检阅企业其外部宏观环境的一种方法。一般都应对政治（political）、经济（economic）、社会（social）和技术（technological）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为pest分析法。通过pest分析法的运用，我们可以了解万科公司所面临的宏观环境，能够帮我们认识周围大环境，并且对国家经济的走向，行业的发展空间和前景，消费者的价值和消费取向有个清楚的认识，对企业制定的战略计划具有深远的影响。1， 城市家庭户籍结构发生了显著变化，外籍人口持续增加2， 在全国城市家庭自有率不断上升的过程中3， 居住建筑质量随收入增加而明显提高。4， 迁徙人口成为城市住房新增需求的重要因素5， 城市家庭新增住房需求主要通过市场得以解决6， 迁徙人口及城市间住房状况差异对住房政策提出新的要求1. 融资创新2. 营销的创新3. 建筑技术应用比例提高4. 精细化整合产品设计趋势1. 2008年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。2. 房地产政策的目标是保持房地产市场的健康平稳发展3. 房地产的税收是地方财政的主要收入来源4. 稳健财政政策和从紧的货币政策5. 城市化的推进1. 随着经济的发展，gdp的高速增长，我国购房需求（刚性需求）开始随着消费力提升而逐渐显现出来。2. 2008年，我国的经济增长回落，3季度受到经济危机的影响，我国的经济增长速度开始放缓。3. 2007年5月，cpi逐月增加，通胀压力不断上升，宏观调控目标转为防过热和防通胀的“双防”。1.1政治环境分析政治法律环境是指对企业经营活动具有实际与潜在影响的政治力量和有关的法律、法规等因素以下是国家政策导向图 从国家而言，我国的房地产政策的目标是保持房地产市场的健康平稳发展，因为房地产已成为我国的支柱产业，国家出于对宏观经济局势安全和保持经济增长的考虑，再加上地方政府和其他相关利益者的阻力，所以国家不会去过分打压房地产，从而导致房价大幅下降。但是现在国家受到经济危机的影响，出现了经济泡沫，导致现在房地产出现泡沫，造成房价恶性增长，引起了通货膨胀和一些政治民生问题，所以国家会出台一系列的政策（如国8条 国11条等），旨在遏制房价过快增长和规范房地产行业，从而让房地产健康平稳的发展。从地方而言，房地产是各个地方财政收入的主要来源（占总收入的70%）（如图），是地方政府经济发展和基础设施建设的经济来源。如果房地产过分被打压，势必造成房地产萎靡，那样地方政府的财政收入将大大减少，各地方的经济将无法健康发展，这是地方政府最不愿意的，所以对于打压房地产，地方政府会是很大的阻力。 就其他相关利益者而言，打压房价会严重损害他们的利益，所以他们会竭尽所能的阻碍国家出台打压房地产的打压政策。1.2经济环境分析经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家经济政策，是指企业所面临的经济条件、经济特征、经济联系等客观因素。1.我的gdp近几年来持续高增，这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续gdp超过10%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加，消费力增强，导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。2，存款准备金金的提高。在去年一年中，中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。3.银行加息。加息对房价的影响应该不大，因为影响房价的要素是市场供求关系4.股市的影响。股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。1.3技术环境相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。通过分析得出：融资创新，营销创新，建筑技术，产品设计在精细化方面的技术变化对房地产的影响比较大。1.4社会文化因素所谓社会文化是指构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、消费心态和需求、收入分布、人口流动性、风俗观念、价值观念。通过分析，我们发现：城市家庭人口数量增加，居住地域更加集中；大中城市的家庭户主年龄集中在中老年，而在一些城市，青年户主的比例有所上升；城市家庭户籍结构发生了显著变化，外籍人口持续增加。第二节微观环境-波特五力分析房地产行业分析按照美国经济学家迈克尔.波特的理论，企业的行业外部竞争环境结构取决于五种基本的竞争作用力：进入威胁、替代威胁、买方谈判能力、供方谈判能力和现有对手的竞争。如图：迈克尔.波特之五种力竞争模型 就房地产而言，波特五力的具体分析如下：（一）新进入者的威胁 1.进入障碍。进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。2.产品差异化。产品差异化可以培养起顾客对企业的忠诚度，利于企业品牌的建设和提高行业的进入壁垒，让企业在竞争中取得优势。对于房地产行业而言，产品同质化是十分严重的，对于大多数楼盘都是大同小异，都没有自己的特色和能区别与其他的差异。3.资本要求。对于房地产业就是这样的企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，否则要进入房地产业也是很困难的。4.政府政策。国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，并且国家对土地的政策也是十分严厉的，作为新进入者要密切关注政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。从最近出台的一些政策不难看出，国家出台的政策导向是要让房地产行业健康稳定的发展，其目的并不是要打压房地产，所以，对于房地产的前途还是比较光明的。（二）供应商讨价还价的能力 我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说，可以降低其生产成本，这是有利的。（三）买方讨价还价的能力 就目前的情况而言，房市逐步开始回暖，顾客对房的需求愈来愈大，而且房地产市场是需求是属于刚性需求，其远远大于供给，所以买方的议价能力比较弱。（四）当前竞争对手之间竞争的激烈程度 房地产行业是一个由几个像万科那样的巨头占据大半壁江山的行业，因而留给现在哪些中小企业的空间本来就不多，再加上金融危机的影响，房地产行业的增长开始放缓（当一个行业的增长速度太慢或成负增长时，行业内部的竞争会加剧）并且进入楼市的商家也有所增加，所以房地产的竞争目前是比较激烈的。但是房地产行业是一个比较有前景的，比较有需求的行业，在未来将会有一个增长的时期，那时其内部竞争将会减缓。（五）替代品的威胁从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥底下或窑洞；从小概念来说，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房第三节内部环境分析第一节 对于万科的swot矩阵分析（一） swot 分析法的基本原理 swot分析法是一种对企业外部环境中存在的机会、威胁和企业内部的优势、劣势进行综合分析，并据此提出企业可行战略的分析方法。swot是英文缩写，s 指企业内部的优势（strengths）；w指企业内部的劣势 （weakness）；o指企业外部环境中的机会（opportunities）；t指企业外部环境中的威胁（threats）。企业内部的优势和劣势是相对于竞争对手而言的，一般表现在资金、技术、设备、员工素质、产品市场、管理技能等方面。衡量企业优劣势有两个方面：一是资金、产品、市场等一些单方面的优劣势；二是综合的优劣势。在战略上企业是扬长避短，内部优势强，宜采用增长型战略；否则，宜采用稳定或紧缩型战略。（二） swot 分析法的运用 swot 的做法是：列出对企业发展有重大影响的内部及外部环境因素，确定标准，对这些因素进行评价，判定是优势还是劣势，是机会还是威胁。企业在此基础上，选择所要从事的战略。s优势w劣势swot分析法1 中国房地产龙头企业，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一；2 “万科”是行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；3 公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；4 万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等；5 公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况；6 公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。1 以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式，再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石，让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱；2 品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。3 万科在规模扩张和战略合并的情况下，随着人员的增多及人员的流动和补充，企业价值观没能够深入新加入人员的内心，对企业任何员工的企业理念传播和企业文化熏陶的短缺，都有可能带来企业品牌的危机。4 土地储备约2200万平方米，仅能满足万科23年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。 o机会so战略wo战略1 城市化过程中人口的迁徙以及中国家庭的小型化在未来20年仍会不断加剧，目前中国家庭平均人口是3.1人，未来一定会降到3人以下。同时，20年后中国的农村土地很可能也进入流转，城乡一体化的进程会加快。中国很可能将诞生世界上最大规模的新兴房地产市场和住宅市场。2 在2013年左右，中国“人口红利”可能会结束，但是考虑到中国人口的家庭和年龄结构，新增婴儿又会带来两个人口高峰，第二个人口高峰差不多要到2020年左右才会结束。即使在美国这样发达成熟的市场上，现在每年仍然有150多万套的新住宅需求，那么万科的房地产市场机会始终十分巨大。3 中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。4 住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。利用自己的品牌以及自身拥有的优势，抓住市场机遇，不断发展壮大，稳固自己的行业老大地位。利用人口城市化的趋势，万科应该在发展中不断了解消费者，巩固自己的经营模式，给自己一个明确的定位和发展规划，在机会中争取达到自己定的另一个飞跃。t威胁st战略wt战略自2005年开始，万科凭借着内地第一的销售业绩和全国知名的品牌影响力，成为中国地产百强榜首企业，并一直保持到2009年。但在2009年10月9日至19日的短短十天内，万科的地位开始受到威胁。10月9日，即将在港挂牌上市的恒大地产第三季度销售额、销售面积、全年的销售面积、新开工面积和拥有的土地储备已经面超过了万科，俨然成为行业的新老大。绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。利用自己的品牌优势和资金优势，不断优化自己的内部结构，不断发展自己，用自己的优势去克服环境的劣势。1.对内部管理进行改革，建立起一个高效的管理结构和经营模式。第二章财务分析第一节万科房地产公司 纵向分析（1） 资产类项目各年百分比（2） 负债项目各年百分比（3） 流动负债各项百分比（4） 负债与权益占资产各年百分比（5） 主营业务成本占主营业务收入各年百分比（6） 主营业务利润占主营业务收入各年百分比（7） 营业费用、管理费用和财务费用占主营业务收入各年百分比（8） 经营活动、投资活动和筹资活动流入占现金流入总量各年百分比（9）经营活动、投资活动和筹资活动流出占现金流出总量各年百分比（10）经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量净额各年百分比 （11）现金流量总净额各年数量从上面的结构百分比图可以看出，流动资产从2006年到2009年逐年减少，2010年又增加，但总体变化幅度不大，无形资产在07年至09年有较大幅度的变化，可能公司在对资产结构进行调整，固定资产从总体来说实在逐渐下降；短期负债从2006年的67.81%上升到2010年的80.50%，明显增加，长期负债则从2006年地32.19%下降到19.50%，明显减少。短期负债的增加将使企业偿债压力大增，这种资产负债结构会给企业带来更大的风险；流动负债结构中，5年中“一年内到期的非流动负债”波动较大，带给了企业更大的偿债压力，“应交税费”，“预收账款”，都有较大的提升，“应付账款”及“短期借款”则明显减少。说明万科的资产负债结构在这5年中都不是很稳定；2006年到2009年负债与权益结构比率也相对稳定，没有大幅度的变动，但随着2010年负债总额的增加，导致少数股东权益和权益总额都有了缩减；主营业务成本占主营业务收入各年百分比基本保持稳定；主营业务利润占主营业务收入各年百分比则是从2006年开始大幅度下降直到2008年，同年又开始持续回升；各项管理费用在各年虽然都有一些波动，但变化幅度不大；经营活动现金流入占现金流入总量百分比是逐年增加，从2006年地52.95%上升到2010年地74.15%，流出则有一些波动但总体来说也是呈现上升趋势；筹资活动的现金流入占现金流入总量则是逐年减少，从2006年地45.86%减少到2010年地23.65%，流出则是在08和09有了巨大提升，2010年又急剧下降；投资活动现金流入占现金流入总量百分比也呈上升趋势，流出则呈下降趋势，但总体都变化不大，可见万科加强了经营活动，加速了资金的运转速，从而减少了投资与筹资活动的现金流量。第二节横向分析分析2006-2010年万科的财务报告，对相邻两期财务报表间相同项目的变化进行比较，通常用“绝对金额增减”和“百分率增减”表示分析结果。1资产负债表横向分析1.1短期投资万科2006年至2010年的短期投资年份交易性金融资产（元）20062,304,730.0020078,031,040.00200802009740,471.0020100 除2007年有反常高额的短期投资外，万科没有把短期投资进行战略规划。1.2应收账款年份应收账款（亿元）20063.646120078.6488320089.22775200979402 万科每年的应收账款在增加，但到2009年的增长幅度在一直在降低，可是从2009年开始应收账款大幅增加了123.51%。1.3长期股权投资年份长期股权投资（亿元）20068.19927200724.3861200824.8573200935.6538201015.94021.4应付账年份应付账款（亿元)200659.52262007111.0382008128.9620091632010169.238进来应收账款提高很多，公司管理层应该要注意自己的信贷政策。 从2006年道2009年各项指标的增长率都没有上升，但道2009年开始反常（除长期投资外）大幅度上升，这是由于：经融危机影响已远去，行业开始了复苏。 2利润表横向分析2.1主营业务收入2006主营业务收入（亿元）2007179.182008355.2662009409.9182010488.81507.138在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了09年以来的库存减少过程。6月份之后，万科主要业务城市的住宅成交量对批准预售面积的比例持续小于1，说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求。预计未来一段时期，商品住房可售存量将延续上升趋势，市场竞争将更加激烈。东部地区受市场波动影响较大，全年成交面积增长4.1%，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受影响程度相对较小，分别增长19.9%和13.5%。重点城市全年的成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度更大。和09年相比，2010年重点城市占全国市场的比重明显下降。2.2主营业务税金及附加年份营业税金及附加（亿元）200615.7954200741.1577200845.3387200936.0258201056.24112.3管理费用年份管理费用（亿元）20068.59200717.64200815.31200914.42201018.46 近年管理费用有所增加，管理层要注意，可以适当控制2.4投资收益年份投资收益（亿元）20061.7081220072.0803120082.0941120099.2407720107.77931营业收入增长率在下降，但管理费用增长幅度在加大，2009年的投资收益在大幅增加，2010年 增长率变成了负数。可能是 近年国家实行的住房型保障所影响第三节财务比率分析1偿债能力分析1.1短期偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。在短期偿债能力的分析中 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 09年降低0.23, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。从总体来看，从06年到10年，万科的总体流动比率是呈下降趋势，说明其偿债能力在逐渐减弱。但是流动比率最低的2010年的1.83，对于房地产来说，这也是一个比较适合，比较正常的范围，远远高于行业的平均水平0.539。根据我们分析，这个是受危机影响，我国在08年以后出现了通货膨胀，国家几次上调银行利率，以及国家对房地产行业的调控政策不明确，导致万科存货积压（可以通过速动比率推导出）而造成的。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债减少, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 10 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 10 年流动负债中预收账款较去年有所增长, 万科实际的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多, 比率为负, 10年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。1.2长期负债分析资本构成资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。负债结构分析: 流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重总体来说是在增加的, 说明其融资结构变化,或者国家相关方面政策的影响。长期负债结构:长期借款近年起伏波动，在10年有所下降,可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切，甘愿忍受短期债务的高利息也要筹集资金。整体负债结构有从长期期负债融资逐渐转向短期期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。各项指标200820092010资产负债率0.670.670.75股东权益比率0.330.330.25产权比率2.072.032.95偿债保障比率1.821.841.81利息保障倍数149.75128.37259.33 分析： 由图可以看出，资产负债率在逐渐上升，股东权益比率在下降，产权比率也在增大，说明万科的偿还长期债务的能力在逐渐减弱，财务风险在增大。 万科的偿债保障比率比较平稳，在1.82左右徘徊，利息保障倍数比较大，超过100，说明万科可以保证用经营所得来按时按量的支付债务利息。2营运能力分析 营运能力分析20062007200820092010存货周转率0.470.410.330.390.27总资产周转率0.500.470.370.380.29固定资产周转率48.6666.0844.5437.3039.38应收账款周转率48.0357.7945.8659.7643.96流动资产周转率0.390.400.30营运能力分析：从图上可以看出，应收账款周转率虽然是起伏不定的，但是始终维持在一个比较高的位置，说明企业的应收账款的变现速度在管理效率比较强，资金的流动比较快，偿债能力也比较强，而对于坏账损失的风险也在降低。所以可以看出，金融危机以后，万科在逐渐加强对应收账款的管理，并且这个管理效率是比较高效的。对于其起伏的变化趋势，我们认为是由于市场的一些变化，国家宏观经济的影响以及国家的一些在产业和会计方面的措施影响导致的。存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。固定资产周转率起伏波动，可能是由于由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。总资产周转率下降但高于同业，说明其总体资产的运作效率比较高，内部运营能力强，能够合理的运用和配置资源和资金。但是其周转率在下降，可能是对于万科的一个警告，万科应该引起重视，加强这方面的管理。 总得来说，万科的运营能力是维持在一个比较高的水平，这也是万科能够成为龙头老大的原因之一。但是随着近几年来国家经济形式的变化，万科在这个方面的能力在逐渐减弱，这一点万科应该引起重视，不要让自己丧失了这方面的优势。3盈利能力分析盈利能力就是上市公司赚取利润的能力。不论是投资人、债权人还是上市公司经理人员,都日益重视和关心上市公司的盈利能力。一般来说,上市公司的盈利只涉及正常的营业状况,非正常的营业状况,也会给上市公司带来收益或损失,但只是特殊情况下的个别结果,不能说明上市公司的能力。因此,在分析上市公司的盈利能力时,应当排除:证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律结果更改等特别项目、会计准则和财务制度变更带来的累积影响等因素。 反映上市公司盈利能力的指标很多,通常使用的主要有销售净利率、销售毛利率、资产净利率、净资产收益率等。 计算结果如下：盈利能力分析20062007200820092010股东权益报酬率19.00%21.00%12.76%15.27%17.68%销售毛利率36.00%42.00%39.00%29.39%40.70%销售净利率14.00%15.00%11.32%13.15%17.43%资产报酬率10.00%11.00%6.00%7.00%7.00% 息税前利润率5.80%6.76%6.73% 资产利润率5.77%6.71%6.76% 资产净利率4.23%5.01%5.00%分析： 如上图的资产利润率和资产净利率远高于行业平均水平，说明万科的获利能力比较强，能够合理的配置自身拥有的资源，为企业利润，实现企业价值的增加。从金融危机以来的这3年其利润率和净利率都在逐渐上升，说明万科对其资产的配置能力在逐渐增强，企业的盈利能力也越来越强，企业的盈利前景比较好。销售净利率和股东权益报酬率虽然受到金融危机的冲击，在08年有所下降，但是万科很快就恢复过来，08年以后其销售净利率和股东权益报酬率都在逐步稳健的上升，说明其销售能力和为股东带来报酬的能力是在不断增强，而且有一个比较光明的前景。对于万科，其资产报酬率和股东权益报酬率等都是处在一个比较高的位置，盈利能力非常强，属于行业的领先，这也就说明了其为什么能处于行业老大的地位。万科一直坚持不做暴利的理念，实行稳健的发展策略，从其利润质量较高可见这一策略的优点，但是收益最大化和成本费用最小化总是商业组织的目标之一。利润表中万科的营业成本增长较大，可见成本管理应引起万科的关注。4发展能力分析发展能力，也称成长能力，是企业未来走向成功的重要力量之源，它是指企业在从事经营活动过程中所表现出来的增长能力，如规模的扩大，盈利的持续增长，市场竞争力的增强等。无论是企业的管理者，还是投资者、债权人，都十分关注企业的发展能力，这关系到他们的切身利益，通过对企业的发展能力分析，可以判断企业的发展潜力，预测企业的经营前景，从而为企业管理者和投资者进行经营决策和投资决策提供重要的信息。而反映企业发展能力强弱的主要有财务比率、资产增长率、股权资本增长率、利润增长率等。表1-1：万科2006年2010年发展能力分析指标项目2006年2007年2008年2009年2010年销售增长率6969%9827%1538%1925%375%资产增长率17898%16462%8363%8103%12118%股权资本增长率18141%9434%1444%1698%2021%利润增长率7900%119.00%-13.00%39.00%37.00%图1-1：万科2006年2010年发展能力分析指标从万科2006年2010年的销售增长率、资产增长率、股权资本增长率以及利润增长率四个发展能力分析指标显示，万科在这5年当中，发展能力一直成上升状态，在2006年至2007年期间增长最快，销售增长率接近了100%，资产增长达到164.62%，利润增长率达到119.00%，20062007年股权资本增长率181.41%、94.34%。而由房地产行业的历史得知，在2002年2005年房地产已经达到暴利时段，所以在最接近行业黄金时段的2006年与2007年，万科的成长能力迅速是肯定的。同时这些数据无一不是说明说明企业营业收入很高，市场竞争力强，企业资产规模增长的速度快，盈利能力强。而万科企业的成长能力在2007年之后，增长速度基本保持平衡状态。 不过2007年之后，由于有更多的企业进入该行业，竞争加剧，在2010年时因为房价上涨，国家调控等原因，国家万科企业的销售增长率、股权资本增长率以及利润增长率都没有发生太大的变化，而资产增长率一直保持着大比例增大，178.98%、164.62%、83.63%、81.03%、121.18%。由此观之，万科企业已经进入稳定平衡发展，且仍然处于成长阶段，并且万科的资产增长率的发展代表着企业的竞争力依然在增强。但是资产大幅度增加并不代表企业的利润增加，不能作为企业的财富，近三年的利润平均增长率为21%，获利能力一般，万科依然有强大的发展潜力，拥有很大的发展空间，前途无量。5市场价值比率分析市场价值是指一项资产在交易市场上的价格，它是买卖双方竞价后产生的双方都能接受的价格。而通过市场价值率分析就得通过市帐率以及市盈率这两个指标来衡量其股市行情。市帐率是指企业的市场价值与帐面价值的比率.市帐率法通过企业的市场价值与帐面价值的比率来反映企业智力资本价值的相对大小. 市盈率是指计算日上市公司市价与每股收益(以最近期公布的每股收益折算为年度值计算)的比值。市盈率越小越好。市盈率=每股市价/每股利润 市净率=股票市价/每股净资产 表2-1行业2011年市场价值率状况项目万科保利荣盛发展大龙地产天房发展每股收益/元0.110.150.120.020.02市盈率/倍11.811.5316.6333.4521.38市帐率（市净率）1.911.533.552.361.27图2-1行业2011年每股收益图2-2行业2011年市盈率图2-3行业2011年市净率从以上指标来看，万科在同行业中每股收益0.11，相对于这几个企业第二，是比较高的。其市盈率最小，为11.8，市净率第二，为1.91，我们知道市盈率越高，市净率比值越低意味着风险越大，那么由此观之，万科在同行业中市场价值率是较高的，股市上也是相对稳定的。则在股市上股票的泡沫较少，发展比较平稳。第四节财务风险预警企业风险预警（这里主要指财务风险预警）系统的建立，世界各国比较认可也采用较多的是运用多变量模式思路建立多元线形函数公式，即运用多种财务指标加权汇总产生的总判别分（称为z值）来预测风险（财务风险）。zscore模型是以多变量的统计方法为基础，以破产企业为样本，通过大量的实验，对企业的运行状况、破产与否进行分析、判别的系统。其判别函数如下：z=1.2x1+1.4x2+3.3x3+0.6x4+0.99x5 其中z破产风险指数，x1营运资本/总资产，x2保留利润（留存收益）/总资产，x3息税前利润/总资产，x4所有者权益价值/总负债，x5销售额/总资产。利用这些指标我们对万科企业2010年年末的财务状况进行了分析：x1营运资本/总资产=0.95308414764 x2=留存收益/总资产=0.11156679551x3=息税前利润/总资产=0.05537417988x4所有者权益价值/总负债=0.33893661202x5销售额/总资产=0.23518098324z=1.9188204251指标zx1x2x3x4x5数值1.91882040.95308410.11156670.05537410.33893660.2351809该模型通过这五种财务比率的分析，将反映万科公司的偿债能力指标（x1，x4）、获利能力指标（x2，x3）和营运能力指标（x5）有机地结合起来，综合分析预测该企业财务风险或破产的可能性。一般情况下，z值越低，企业越有可能发生破产。根据经验数据z2.9，破产的概率为0.5%10%；2.3z2.9，破产的概率为11%35%；1.8z2.3，破产的概率为36%50%；z1.8，破产的概率为51%100%。从我们用万科2010年年末的数据显示，其z值正处于（1.8，2.3）区间内，根据一般经验情况可知其破产率为36%50%，这对于万科企业来说可是不理想的预兆。其经营状况虽然处于50%以下，但是这足矣说明其财务状况存在着问题，企业目前没有破产，但是若不及时发现问题并解决问题，这迟早成为企业生存的威胁。所以，企业的管理者应该对于财务这方面加强管理，找寻措施，将z值提高，是破产风险率下降，如此企业才可以长期生存与发展。第五节经营分析与总结 综合以上所有的指标与分析，我们可以看出万科企业整体上虽然拥有很大的发展空间，拥有强大的发展能力，但是其经营上各方面依然存在着问题。 销售增长率在2010年时百分比已经处于个位数，由曾经的2007年98.27%，降至2010年的3.75%，可见企业的销售收入越来越低。营业收入亦越来越低，主营业务收入水平降低，利润也相继大幅度的减少； 企业的总负债率大，为74.69% 企业的短期负债能力弱 留存收益、息税前利润所占总资产比例都很小，为11、16%与5、54%营运能力下降，偿债能力降低财务破产风险指数（z值）低，企业的破产概率比较高，抵御风险能力差 采取的主要措施： 企业应该有效的控制其成本费用，在销售增长的同时，提高净利润率，同时提高管理水平，保持增长的趋势，只有把利润建立在与之对应的现金流量和较高的支付能力上，才能防止因为资金地 短缺而陷入经营的险地。加强支出与收入的管理，扩宽收入领域，严格控制支出的范围。企业的短期偿债能力弱，但是由于因为有巨大的运营资本，所以长期的偿债能力很强，所以企业应该运用长期借款等贷款方式进一步优化资本结构，适当增加股东权益在资本中的比重,减少流动负债，亦可适当增加长期负债；处理好流动资产与固定资产的比例关系，加强流动资产的管理，特别是应收账款的管理，尽量压缩应收账款的收款期，加快应收账款的运转速度第六节科财务状况分析、财务趋势分析表1 万科公司比较资产负债表（单位：元）2008年12月31日2009年2010年资产流动资产货币资金19,978,285,929.9223,001,923,830.8037,816,932,911.84应收账款922,774,844.24713,191,906.141,594,024,561.07预付款项3,160,518,998.568,736,319,500.7317,838,003,464.71其他应收款3,496,096,906.257,785,809,435.4114,938,313,217.77存货85,898,696,524.9590,085,294,305.52133,333,458,045.93流动资产合计113,456,373,203.92130,323,279,449.37205,520,732,201.32非流动资产可供出售金融资产167,417,894.55163,629,472.66404,763,600.00长期股权投资2,485,725,268.993,565,383,001.514,493,751,631.16投资性房地产198,394,767.05228,143,157.99129,176,195.26固定资产1,265,332,766.181,355,977,020.481,219,581,927.47在建工程188,587,022.90593,208,234.13764,282,140.58长期待摊费用25,268,164.9731,318,689.6532,161,415.85递延所得税资产1,449,480,632.531,265,649,477.661,643,158,028.39非流动资产合计5,780,206,517.177,285,275,380.0210,116,819,540.51资产总计119,236,579,721.09137,608,554,829.39215,637,551,741.83负债及股东权益流动负债短期借款4,601,968,333.321,188,256,111.111,478,000,000.00交易性金融负债1,694,880.00-15,054,493.43应付账款12,895,962,836.6316,300,047,905.7516,923,777,818.98预收款项23,945,755,139.8531,734,801,163.7674,405,197,318.78应付职工薪酬517,762,853.19806,504,472.201,415,758,826.87应交税费-861,985,122.521,176,877,640.283,165,476,401.56其他应付款9,968,304,370.939,258,734,468.3016,814,029,349.10应付利息219,884,034.75122,643,721.10127,806,502.79一年内到期的非流动负债13,264,374,576.457,440,414,366.7815,305,690,786.98流动负债合计64,553,721,902.6068,058,279,849.28129,650,791,498.49非流动负债长期借款9,174,120,094.8317,502,798,297.1124,790,499,290.50应付债券5,768,015,997.015,793,735,805.145,821,144,507.03其他非流动负债12,644,849.828,408,143.828,816,121.26预计负债41,729,468.0334,355,814.9541,107,323.15递延所得税负债867,797,927.60802,464,465.02738,993,358.99非流动负债合计15,864,308,337.2924,141,762,526.0431,400,560,600.93负债合计80,418,030,239.8992,200,042,375.32161,051,352,099.42股东权益股本10,995,210,218.0010,995,210,218.0010,995,210,218.00资本公积7,853,144,319.558,557,716,583.448,789,344,008.84盈余公积6,581,984,978.148,737,841,436.8510,587,706,328.79未分配利润6,184,277,986.668,808,398,744.0513,470,284,310.05外币报表折算差额277,307,760.05276,721,078.80390,131,925.43归属于母