物业公司申请资料

物业管理有限公司物业管理有限公司 资资 质质 申申 报报 材材 料料 目目 录录 1. 申请报告 2. 物业管理企业资质申报表 3. 工商营业执照复印件 4. 验资报告或审计报告 5. 从业人员、职称人员证明材料 6. 经营场所证明 7. 公司章程 8. 经劳动部门签证的劳动合同 9. 法人身份证明 10.企业服务质量、服务收费、岗位职责等企业管理制度和标准 11.一二三级资质证书 12.物业服务合同复印件 13.物业管理业绩材料 申申 请请 报报 告告 泰州市住房保障和房产管理局： 为加强社区管理，推进社区俩个文明建设，治理社区环 境，提高社区群众生活质量，本公司以贯彻执行物业管理 条例为准则，自学增强法律、法规常识，不断提升物业管 理水平，以优质的服务、优良的服务态度，为业主提供多层 次，多方位的服务。 公司与二一一年一月已获贵局审查批复的企业资质三 级（暂定一年）资质。现特向贵局申请办理物业管理三级资 质。 特此报告。 泰州市*物业管理有限公司 二一一年一月 江苏省物业管理企业资质江苏省物业管理企业资质 申申 报报 表表 企业名称：泰州市*物业管理有限公司 填报时间： 江苏省建设厅制 企业名称 泰州市*物业管理有限公司 法定代表人 联系电话 详细地址 邮政编码 工商登记日期 营业执照编号 主管部门 经济性质 开户银行 帐号 经营范围 在册职工总数 45 人，有职称的专业人员 5 人。 有职称专业人员 称职 高级中级初级 建筑 土木工程 水电 经济 会计、统计 小计 物物 业业 管管 理理 情情 况况 物业规模 接管 时间 接管物业 名 称 物业类型 物业建筑 面积 （M2） 获奖情况 有关业务负责人情况有关业务负责人情况 情况 类别 姓名职务 文化程 度 专业职称 工程负责人 财务负责人 管理负责人 持证上岗人员持证上岗人员 企业经理，持证上岗 1 人； 分管人员，持证上岗 4 人； 人，其中持证上岗 人； 人，其中持证上岗 人； 人，其中持证上岗 人； 人，其中持证上岗 人； 人，其中持证上岗 人； 各类已持证人员占全体人员比例 企业申报自述企业申报自述 二一一年一月 *物业管理有限公司，是二一一年一月被上级批准为 三级资质（暂定一年）的年轻物业企业，自诞生起就得到各有关 部门的大力支持和帮助，为本公司的发展创造了条件。在工作中 我们主要做到以下方面： 一、健全机构，建章立制，把调动员工积极性作为第一抓手。 2008 年初，在董事会的领导下，公司先后成立了一室五部，即公 司办公室、客服部、护卫部、环境保洁部、维修维护部、房屋设 施管理部。公司共有员工 45 名，设总经理一人，副总经理一人， 部门主管 6 人。各部门明确了业务主管，指定了岗位职任制，出 台了员工行为规范、工作流程、服务规则、财务管理、员工招聘、 辞退办法和考核奖惩制度等十多项规章，为科学管理、规范运作， 充分调动员工积极性提供了有力保证，先后得到县主管部门和县 政府分管领导的多次表扬。 二、注重学习，加强教育，把提高员工素质作为第一目标。 为建立一支精干的管理队伍。首先在进人方面规范操作，严格把 关，其次抓好岗前培训，再次明确每周一为集中学习日，四是主 动对外联系，为鼓励员工走出去培训提供平台。通过学习教育使 员工的政治素质、业务素质都有很大程度的提高。 三、全程关怀、用心服务、把业主满意作为第一标准。首先 确立业主至上、服务第一的理念，其次是超前谋划，用心服务， 再次是组织问卷调查，真正做到想为业主所想，急业主所急，需 为业主所求，让业主放心、社会满意。 四、积极防范，科技先行，把维护平安作为第一任务。 一是对小区实行封闭式管理，每个出入口都设有门岗，24 小 时值班。 二是建立监控室，实行全方位监控。 三是加大巡查巡视，做好安全防范。 五、文明协商，理性谦让，把促进和谐作为第一心愿。 一是建立文明宣传栏、告示牌，营造和谐氛围。 二是不厌其烦地说服教育，用情感动人。 三是注重业主投诉，及时解决投诉问题。 六、严格考核，创造特色，把打造一流小区作为第一追求。 一是对工作实行积分制，天天考核，按月积分，按月结算， 按月兑现。 二是开展岗竞赛，努力营造部门与部门、班与班、人与人奋 勇争先的良好氛围。 三是开展特色宣传文化活动，组织环境秩序整治，创建文明 小区。 公司尽力维护各自利益，确保小区环境卫生、绿化、消防、 保安等各项工作，成效显著，得到认可。 在今后的工作中，我们将乘着国家对物业管理的调控东风， 自觉加强物业管理条例等法律、法规的学习，在上级主管部 门领导下，力争把工作做细、做实，把公司做大、做强。为打造 平安和谐、环境优美、秩序井然、特色明显、业主舒心、社会满 意的一流小区而努力奋斗。 企 业 申 报 意 见 申 报 叁 级 资 质 （章） 2011 年 1 月 1 日 物业管理行政主管部门初审意见 企 业 所 在 县 （ 市、 区 ） （章） 年 月 日 企业管理行政主管部门审查意见 企 业 所 在 省 辖 市 （章） 年 月 日 审 批 意 见 省建设行政主管部门 （章） 年 月 日 备注： 1、企业法人营业执照 （正本复印件） 2、会计师事务所审计报告（正本） 包含内容： 资产负债表、 损益表、 会计事务所执照（正本复印件） 、 执业证书（正本复印件） 、 会计师证书（复印件） 、 物业管理经理证书（复印件） 、 物业管理副经理证书（复印件） 、 建筑工程师证书（复印件） 、 3、经营场所使用证明 4、*物业管理有限公司章程 公公 司司 员员 工工 名名 册册 姓 名性别出生年月文化程度 参加工 作时间 专业职称备注 用人单位签订、解除或终止劳动合同报告表用人单位签订、解除或终止劳动合同报告表 单位名称（盖章）：盐城智明物业管理有限公司 单位性质：有限公司 姓 名身份证号码 合同 类别 合同 期限 试用期 （日） 合同生效日期合同终止日期 合同订立、 解除、终止 日期 合同订立、解 除或终止依据 说 明 1、单位性质填写：国有、集体、股份公司、有限公司、外资、私营、乡镇、 其他。2、合同类别分别填写签订、续订、解除、终止。3、合同期限填写无 固定期限或年限。4、订立合同依据指招工、政策性安置、调动；解除或终止 合同依据指具体的法规条款。 劳动 保障 部门 意见 全日制劳动合同书全日制劳动合同书 甲方（用人单位）甲方（用人单位） 用人单位名称盐城智明物业管理有限公司 用人单位住所 注册 类型 工商 登记 法定 代表 人或 负责 人 乙方（劳动者）乙方（劳动者） 姓名性别 出生年月文化程度 户籍所在地址 现居住地址居民省份证号码 社会（养老） 保险号码 就业登记证号码 联系方式 甲、乙双方根据中华人民共和国劳动合同法和有关法律、法规规定，在 平等自愿、公平公正、协商一致、诚实信用的基础上、签订本合同。 一、劳动合同期限一、劳动合同期限 甲乙双方约定按下列 A 种方式确定“劳动合同期限”： A、有固定期限的劳动合同自 2011 年 1 月 1 日起至 2012 年 12 月 31 日止。 并约定试用期自 / 年 / 月 / 日起至 / 年 / 月 / 日止。 B、无固定期限的劳动合同自 / 年 / 月 / 日起。 并约定试用期自 / 年 / 月 / 日止。 C、以完成 / 工作任务为劳动合同期限，自 / 年 / 月 / 日起至 完成本项工作任务之日即为劳动合同终止日。 二、工作地点二、工作地点 甲乙双方约定劳动合同履行地为江苏盐城。 三、工作内容三、工作内容 （一）乙方根据甲方要求，经过协商，从事物业经理工作。甲方根据工作需要， 按照合理诚信原则，可依法变动乙方的工作岗位。 （二）甲方安排乙方所从事的工作内容及要求，应当符合国家法律法规规定的 劳动基准和甲方依法制订的并已公示的规章制度。乙方应当按照甲方安排的工作 内容及要求履行劳动义务。 四、工作时间和休息休假四、工作时间和休息休假 (一)甲乙经协商确认执行 A 条款，平均每周工作不超过四十小时。 A、甲方实行每天 8 小时工作制。 具体作息时间，甲方安排如下： 每周周 一 至周 五 工作，上午 08：0012：00，下午 14：0018：00。 每周 六、日 为休息日。 B、甲方实行三班制，安排乙方实行 / 班 / 运转工作制。 (二)甲方安排乙方的 / 工作岗位，属于不定时工作制，双方依法执行不定 时工作制规定。 (三)甲方安排乙方的 / 工作岗位，属于综合计算工时制，双方依法执行综 合计算工时工作制规定。 (四)甲方严格遵守法定的工作时问，控制加班加点，保证乙方的休息与身心健 康，甲方因工作需要必须安排乙方加班加点的，应与工会和乙方协商同意，依法 给予乙方补休或支付加班加点工资。 (五)甲方依法为乙方安排带薪年休假，具体休假时间双方协商决定。 五、劳动保护、劳动条件和职业病危害防护五、劳动保护、劳动条件和职业病危害防护 (一)甲方对可能产生职业病危害的岗位，应当向乙方履行如实告知的义务，并 对乙方进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的伤亡事故，减少职业病危害。 (二)甲方必须为乙方提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护 用品，安排乙方从事有职业危害作业的，应定期为乙方进行健康检查，并在乙方 离职前进行职业健康检查。 (三)乙方在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。乙方对甲方管理人员违章 指挥、强令冒险作业，有权拒绝执行。 (四)甲方按照国家关于女职工、未成年工的特殊保护规定，对乙方提供保护。 (五)乙方患病或非因工负伤的，甲方按照国家关于医疗期的规定执行。 六、劳动报酬六、劳动报酬 甲方应当每月至少一次以货币形式支付乙方工资，不得克扣或者无故拖欠乙 方的工资。乙方在法定工作时间或依法签订劳动合同约定的工作时间内提供了正 常劳动，甲方向乙方支付的工资不得低于当地最低工资标准。 (一)甲方承诺每月 5 日为发薪日。 (二)乙方在试用期内的工资为每月 元。 (三)经甲乙双方协商一致，对乙方的工资报酬选择确定 B 条款： A、乙方的工资报酬按照甲方依法制定的规章制度中的内部工资分配办法确 定，根据乙方的工作岗位确定其每月工资为 / 元。 B、甲方对乙方实行基本工资和绩效工资相结合的内部工资分配办法，乙方 的基本工资确定为每月 1600 元，以后根据内部工资分配办法调整其工资； 绩效工资根据乙方的工作业绩、劳动成果和实际贡献按照内部分配办法考核 确定。 C、甲方实行计件工资制，确定乙方的劳动定额应当是本单位同岗位百分之 九十以上劳动者在法定工作时间内能够完成的，乙方在法定工作时间内按质完成 甲方定额，甲方按照约定的定额和计件单价，根据乙方的业绩，按时足额支付乙 方的工资报酬。 D、 (四)甲方根据企业经营效益、当地政府公布的工资指导线、工资指导价位等， 合理提高乙方工资。乙方的工资增长办法按照 (工资集体协商协议、内部 工资正常增长办法)确定。 七、社会保险七、社会保险 (一)双方依法参加社会保险，按时缴纳各项社会保险费，其中依法应由乙方缴 纳的部分，由甲方从乙方工资报酬中代扣代缴。 (二)甲方应当依法为乙方缴纳各项社会保险费，并每年向职工公布本单位全年 社会保险费缴纳情况，接受职工监督。 (三)如乙方发生工伤事故，甲方应负责及时救治，或提供可能的帮助，并在规 定时间内，向劳动保障行政部门提出工伤认定申请，为乙方依法办理劳动能力鉴 定，并为享受工伤医疗待遇履行必要的义务。 八、双方协商一致，约定下列 ABCD 条款： A、乙方工作涉及甲方商业秘密和与知识产权相关的保密事项的，甲方可以事 前与乙方依法协商约定保守商业秘密或竞业限制的事项，并签订保守商业秘密协 议或竞业限制协议。 B、由甲方出资对乙方进行专业技术培训，并要求乙方履行服务期的，应当事 前征得乙方同意，并签订协议，明确双方权利义务。 C、甲方同意为乙方办理补充养老保险(企业年金)和补充医疗保险，具体标准 为：/ D、甲方依法执行国家有关福利待遇，并同意为乙方提供如下福利待遇： / E、甲乙双方需要约定的其它事项： / 九、劳动争议处理九、劳动争议处理 。 (一)劳动合同依法订立，即具有法律约束力，双方应当全面履行，并严格执行 依法执行劳动合同的变更、解除、终止、续订和给付经济补偿的规定。 (二)甲乙双方因履行本合同发生劳动争议，可以协商解决。不愿协商或者协商 不成的，可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解；调解不成的，可以向劳动 争议仲裁委员会申请仲裁。甲乙双方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。 提出仲裁要求的一方应当自劳动争议发生之日起六十日内向劳动争议仲裁委员会 提出书面申请。对仲裁裁决不服的，可以自收到仲裁裁决书之日起十五日内向人 民法院提起诉讼。 (三)甲方违反劳动法律、法规和规章，损害乙方合法权益的，乙方有权向劳动 保障行政部门和有关部门投诉。 十、其他事项十、其他事项 (一)劳动合同期内，乙方户籍所在地址、现居住地址、联系方式等发生变化， 应当及时告知甲方，以便于联系。 (二)本合同未尽事宜，均按国家有关规定执行，国家没有规定的，通过双方平 等协商解决。 （三）本合同不得涂改。 （四）本合同如需同时用中文、外文书写，内容不一致的，以中文文本为准。 (五)本合同一式两份，具有同等法律效力。甲乙双方各执一份。 (六)本合同附件包括： / 法定代表人或负责人签字： 乙方签名： 甲方盖章： 签章日期： 签名日期： *物业管理有限公司物业管理有限公司 股东会决议股东会决议 时 间：*年*月*曰 地 点：公司会议室 召集人：* 主持人：* 应到股东 3 方，实际到会股东 3 方，代表 100股权。全体 股东一致同意通过如下决议： l、选举唐文生为本公司执行董事兼经理，法定代表人，任 期三年。*不再担任本公司执行董事职务。 2、修改公司章程相关条款。 全体股东签名或盖章： *物业管理有限公司物业管理有限公司 章程修正案章程修正案 根据二 00 九年五月二十一日股东会决议，决定对公司章程第 五章第十五条进行修正，现修正如下： 第十五条公司设经理，由执行董事兼任并行使下列职权： 1、主持公司的生产经营管理工作： 2、组织实施公司年度经营训划和投瓷方案： 3、拟定公司的基本管理机构设置方案： 4、拟定公司的基本管理制度； 5、制定公司的具体规章： 6、聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人： 7、聘任或者解聘除应由执行董事聘往或者解聘以外的负责管 理人员。 经理列席股东会议。 法定代表人签名： 年 月 日 *物业管理有限公司物业管理有限公司 管理手册管理手册 *年年*月月 一、公司组织机构图一、公司组织机构图 （3） （4） 公公 司司 办办 *管理处管理处 客 服 中 心 护 卫 部 维 修 部 环 境 部 护 卫 班 监 控 室 保 洁 班 绿化养护 班 各部门职能 l、办公室、办公室 负责对物业管辖区实行全方位管理，保证物业完好状况。 制定完善公司的各项规章制度，制定相关的工作程序，树立良 好的企业形象。 制订年度工作计划、目标任务、落实考核。 负责服务保障，努力抓好经济效益和服务质量。 2、客服中心、客服中心 负责业主接待和协调查处有关投诉、信访工作。 对有关文件的处理、物业档案和业主资料的管理，负责后勤、 人事、财务等工作。 负责牡匿的天化活动精划，组织、实施，与地乃政府部门的联 络工作。 特约服务等。 3、护卫部、护卫部 协助公安机关维护物业服务区域内的公共秩序，进行安全防范。 负责物业道路的畅通，车辆的有序停放管理。 协助公安消防部门，对物业的消防安全管埋。 对辖区流动人口，暂住人的口的管理。 4、维修部、维修部 负责物业及设施设备的维修保养。 对住户委托的维修服务项目和工程项目外包等。 对物业区域内住宅装修监督管理等。 5、环境部、环境部 负责环境保洁、公共区域卫生消毒。 负责绿化养护。 业主委托的保洁服务项目等。 公公 共共 制制 度度 全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工， 需共同遵循以下制度。 接待来信来访来电投诉制度接待来信来访来电投诉制度 为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标， 不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对 待业主(住户)反馈的每一信息，特制定本制度： 1、实行“首问责任制” ，公司每一位员工，无论其部门分工，均 有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够 给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解 决的，不得任何理由推托、回避，应将业主(住户)反应的问题当场予 以接待，而后转告相应部门。 2、每一位员工都有责任收集来自业主(住户)关于小区管理的看法、 建议、意见等。 3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，智明物业” 。 4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、 无理拒绝，并做到一视同仁。 5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录；不得提出回避。 6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在 24 小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。 7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住 户投诉，应努力做好解释工作，积极同市政有关部门办理交涉，尽早 为业主排忧解难，决不允许推托了事。 8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减 小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。 9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组 织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。 10、对投诉要记录，投诉资料要存档。 员工文明服务标准员工文明服务标准 1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业 主至上，服务第一”理念。 2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满， 不得有不雅观的举止。 3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌 握适度。 4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风， 严守法纪，不以权谋私。 5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督， 按质按量完成本职工作。 6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之 以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。文明地 协商，理性地妥协是解决问题的最好方式。 7、认真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主 的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事 有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发 生。 员工文明服务要求员工文明服务要求 1、热爱本职工作： 要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。 2、文明管理： 仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人 感到亲切、和蔼。 语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确， 务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不 讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话” 。不能取笑人、不能训斥人、 不报复人。 主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生 人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样” 。 优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想， 为业主提供各种便民服务。 讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我 们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是， 做到言而有信，严守信用。 员工廉洁工作制度十六不员工廉洁工作制度十六不 1、不徇私情，在工作中坚持原则，秉公办事。 2、不违法乱纪，自觉抵制不正之风，严守法纪。 3、不泄密，维护公司利益，遵守公司机密。 4、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。 5、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天 等。 6、不利用公司机具、材料向业主承揽私活(包括业余时间)。 7、不乱收费或收费不开收据。 8、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。 9、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。 10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。 11、不挪用、拖欠和侵吞公款。 12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。 13、不浪费公司用品，坚持勤俭节约，节约用水用电。 14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。 15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。 16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品， 赚取外快。 鼓励员工和业主参与管理制度鼓励员工和业主参与管理制度 1、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业 主、住户提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行 物资奖励。 2、员工和业主、住户的建议范围包括物业管理方法和手段，改 进服务质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料 的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理 或上级主管领导。 3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议 即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。 4、合理化建议试行期根据具体情况分别定为 15 天和 30 天，期 满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果， 并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实 际效果，可不经试行期直接奖励建议人。 5、奖励等级分 50 元、100 元、200 元三个等级，考证结束后立 即发放，并记入员工档案。 6、员工的合理化建议记录为员工晋级、年终评比和奖励的重要依 据，多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或给予特别奖励。 管理人员工作责任监督及日巡视制度管理人员工作责任监督及日巡视制度 1、公司为每个管理岗位员工划分一定范围的工作责任监督区。 2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录， 无纪录视作未巡视。 3、巡视监督要求： 检查小区护卫员、保洁员在岗位工作情况(着装、佩证及有无其 他违反有关规章制度的行为)； 检查小区是否有违章行为(有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱 涂、乱画、张贴广告，小区内有无乱设摊及跨门营业)； 小区是否有不安全隐患(窨井盖是否完好，消防通道是否被堵， 室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动)； 小区内环境管理是否符合要求(树木花草有无损坏，公共场所、 绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有 乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源)； 基础设施是否完整(路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路 口中、栏杆是否完好)； 留意倾听业主对物业管理的意见反映。 4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理， 对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。 管理走管理走(回回)访制度访制度 为加强公司与广大业主(住户)的联系，使公司各项工作置身于业 主(住户)监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进 管理工作，提高服务质量，特制定对住户走(回)访制度。 1、走(回)访要求 公司负责人把对业主(住户)的走(回)访列入职责范围，并落实 到每年的工作计划和总结评比中； 走(回)访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议， 作好走(回)访记录； 走(回)访中，对业主(住户)的询问、意见，如不能当即答复，应 告知预约时间回复； 走(回)访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综 合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主(住户)反 映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走(回)访处理率达 100， 投诉率力争控制在 1以下。 2、走(回)访时间及形式 物业公司领导、客户经理每月登门走(回)访 4 次； 每季度参加一次居委会召开的组长会议，广泛征求意见； 有针对性地对业主(住户)作专题调查，听取意见； 公司设立投诉信箱，投诉电话； 随时热情接待来访，作好登记。 *物业管理有限公司物业管理有限公司 重大事件报告制度重大事件报告制度 一、重大事件报告制度 为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特 制定重大事件处理报告制度。 l、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、 水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉(5 户以上)； 发电机、高低崖电柜、通讯设备等主要设备施舍故障；房屋主体结构 遭受破坏等； 2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即 到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是 否报告公安、消防等机构协助处理； 3、参与事件处理的部门负责人在事件处理后立即填写重大事件报 告表，于 12 小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时 间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过； 4、重大事件报告表由部门经理签名后上报，如部门经理不在而事 情紧急时，可由当值主管签名上报； 5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后 24 小时填写重大事 件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出 事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。 护卫主管岗位职责护卫主管岗位职责 1在公司的直接领导下负责小区物业管理的安全保卫以及消防等工作。 2贯彻执行公司规章制度，全面落实小区的各项护卫制度，圆满完成保安 任务，协助公安机关维护小区公共秩序，做好治安防范工作，做到固定岗、巡逻 岗 24 小时无缺岗，无重大治安、消防、交通等责任事故。 3负责指定实施小区治安、消防、车辆和人口管理的月度、年度计划，坚持 每月月度总结会议，参与每天保安交接班会议，及时掌握情况，传达上级指示， 合理安排工作，及时调配人员。 4全面负责护卫部周度、月度考核工作，并做好周度、月度点评工作，提出 奖励处罚意见，认真处理有关涉及护卫工作的投诉。 5以身作则，加强队伍建设，定期组织队员参加各种培训，以及定期与员 工沟通交流，增强内部凝聚力，提高队伍整体综合运作能力。 6定期与政府各职能部门加强联系，多进行沟通，争取得到他们的最大支 持。 7加强队容队貌建设，定期整顿内务卫生，维护队伍良好的形象和精神状 态。 8每月定期走访 10 户以上住户，了解业主/住户的需求、想法，及时向领导 汇报。 9每月组织相关人员对消防设施检查，同时对装修户、租户不少于二次的 突击检查，核实工作。 10每月对小区业主住户车辆新增情况，业主住户流动情况，重新登记 核实工作。 11每天巡视小区重点部位及薄弱环节（包括自行车库等部位)，不少于二次。 12检查各种记录表单，收款凭证，以及巡更点签到状况，发现问题及隐患， 督促领班纠正，并提出整改意见。 13对业主住户的突发性溢水、急救事件，第一时间组织相关人员严格按 突发事件处理方案解决。 14积极配合各部门工作，适时组织人员协助绿化工定期修剪、拔草，以及 清理自行车库，确保各项工作的顺利展开。 15积极完成上级领导交办的其它任务。 环境部主管工作职责环境部主管工作职责 1、负责保洁、绿化方面的管理工作，以身作则，加强自身学习， 不断提高自身业务素质，带领所属员工认真贯彻执行公司的各项规章 制度，圆满完成保洁、绿化工作任务。 2、熟悉小区楼宇结构、单元户数、环境规划，熟悉小区各公共场 所的保洁作业程序和标准，熟悉花草树木种植养护，防治病虫害的绿 化作业程序和标准，并及时提出合理化建议。 3、实行按人分区划片包干的保洁绿化作业管理制度，做到任务划 分清楚，责任明确，严格检查考核制度，实施自查、互查、检查，根 据员工工作实绩，提出奖励和处罚意见，定期组织员工培训和例会， 注意提高员工思想、业务工作能力，强化员工的服务意识。 4、落实好考勤制度，安排好员工的休息休假，以及做好日常各类 表单的记录，公正、公平地做好日考核工作。 5、每月落实好公共场所、垃圾中转站、窨井及自行车库等消毒工 作，雨水井以及垃圾转运车的维护，清扫工县审购报批领用保养工作 等。 6、每天两次巡查所属员工所分管区域保洁绿化工作，纠正员工不 符合要求的行为。有效制止乱贴、乱画、乱丢、乱倒和随地吐痰的不 文明行为。 7、每天下班前对巡视中发现的问题进行点评，同时传达公司指示， 调整工作侧重点。 8、负责落实灭鼠和灭四害工作。 9、协调好各部门之间的关系，协作做好维修工抢修时物品清运， 以及发现可疑人员及时向保安报告等。 10、积极完成上级领导交办其他任务。 客户服务中心主管岗位职责客户服务中心主管岗位职责 1服从公司的领导，及时请示汇报，独立完成本部门的工作任务。 2主管行政、档案资料、材料办公用品的入库和领用、客户请修 投诉的派发跟踪回访、水电表的抄录、各类应收款项的催缴和收取以 及办证工作。 3监督检查本部门质量管理体系的运行情况，做好纠正与预防工 作。 4负责对本部门员工的培训、指导、检查和考核工作，努力提高 本部门的管理服务水平，以身作则，工作主动，带领下属圆满完成或 超额完成工作任务。 5配合社区居委会搞好本小区的精神文明建设，做好策划宣传和 活动记录，每年开展每两月不少于一次的社区文化活动。 6负责招聘人员的初选和人事档案的建立工作，并督导各部门新 员工的培训情况。 7负责客户请修、投诉的接待、派发工作。 8及时正确地处理好属于本部门的客户投诉。 9监督公司所有人员作息时间、仪容仪表的执行情况，每月统计 审核员工出勤记录，并按时制作考勤表。 10遇突发性事件第一时间到场组织相关人员进行处理。 11依据公司计划，负责制订和完成本部门周、月、年的工作计 划，并做好各期的点评与考核工作。 12努力协调好部门之间的关系，以及公司与各有关单位之间的 关系。 13完成公司交办的其他工作。 维修主管岗位职责维修主管岗位职责 1、服从公司的领导，及时请示汇报，独立完成本部门的工作任务。 2、负责制订、实施各类设备设施的维修保养计划和计划。负责施 工现场的管理和协调。 3、负责管理日常装修，参与工程质量查验，负责分配日常各项维 修任务并及时反馈，确保维修质量。 4、提交收费项目和标准的建议，及时的、正确的处理好客户投诉 并及时反馈。 5、负责本部门员工的培训、指导、检查和考核工作，公正合理地 提出奖励和处罚的建议，加强思想教育，努力提高本部门的管理服务 水平，以身作则，工作主动，带领下属圆满完成或超额完成工作任务。 6、每月制作、统计本部门的考勤记录，并报于客户服务中心。 7、负责原始房屋、设备设施的台帐，保持长期有效。物业全部工 程资料的交接和使用管理工作；严格执行质量管理体系，及时了解体 系运行情况，做好纠正和预防工作。 8、负责部门报聘新员工的初试、技术能力鉴定工作、部门新员工 的技术培训和使用工作。 9、依据公司计划，负责制订和完成本部门周、月、年的工作计划， 并做好各期的点评与考核工作。 10、协调各部门之间关系，遇突发性事件第一时间到场组织相关 人员进行处理。 11、完成公司交办的其他工作。 财务主管岗位职责财务主管岗位职责 1负责办理公司的相关证照的年检、变更、登记工作。 2负责发票购买、领用、保管、缴销。 3负责公司的社会保险的缴纳、终止；社保缴交明细表的编制。 4负责公司会计帐目的管理。 5负责公司各项费用的收缴及收支帐目及其他事务。 6完成上级领导交办的其他任务。 档案员岗位职责档案员岗位职责 1认真学习国家保密法和有关档案管理规定，严格执行公司的档 案管理制度。 2负责各类文件资料(含电脑内存和磁盘上的文件资料)的打印、 收集、存 档和保管工作。负责各类记录的归口管理。 3负责文件的收发、登记、传(借)阅、回收、立卷归档和销毁等 工作。根据领导指示，办理相关文件的催办、回复事项。 4制订分类编码方法，规范文件资料编号。对公司全部档案详细、 系统分类，分类目录输入电脑系统，并拷贝一份刻录光盘备份。 5档案按标准格式装订，按类别存放。对破损部份及时正确地进 行修补或复制。 6根据电脑磁盘、录音带、胶卷、照片等不同类型档案资料的特 点，科学保存。 7每月底对档案室所存档案系统整理、盘存一次。 8不得把电脑用于游戏等与工作无关的用途，不得把电脑交给未 经领导批准的人员使用。 9每周档案储藏室吸尘一次，日常保持室内洁净。 10承办公司的会议通知、会场布置、会场服务等会务工作。 11负责传真机、复印机、电脑及外部设备的维护和保养。每日使 用结束后，应待机完全冷却后，方可盖上防尘布。 12 完成上级领导交办的其他任务。 收费员岗位职责收费员岗位职责 收费员在客户服务主管和公司财务部的指导下，负责管辖区的财 务管理和各种费用的收缴工作，对项目经理负责。主要工作如下： 1熟悉本项目的单元户数和面积、管理费、水电费、采暖费及特 约服务费等各项费用的收费标准和计算办法，并按计划及时收缴各 种费用； 2熟悉各类代收费项目的收费标准和政策规定； 3全面了解维修，安全、保洁各工种的工作标准及考核标准； 4协助有关人员做好来访接待、业主投诉的记录和解释工作，密 切与业主的友好联系，发现潜在客户资源； 5好项目业主的回访工作。坚持每季度对项目内所有业主走访一 遍，了解业主需求，及时反馈给经理助理，保证业主反映的问题 100得到落实解决； 6协助服务中心其他岗位的工作； 7具有强烈的责任心，主动服务意识及上进心； 8严格按照财务制度及公司财务部要求，进行各项工作； 9对本项目办公费等各项支出进行有效控制； 10根据财务情况，为项目经理决策提供有力的财务依据； 11完成经理助理交办的其他任务。 前期物业管理委托协议书前期物业管理委托协议书 本协议当事人： 委托方(以下简称甲方)： 受托方(以下简称乙方)：盐城智明物业管理有限公司 本物业的基本情况： 物业名称： 座落位置： 四至界限： 东至 南至 西至 北至 房屋总建筑面积： 平方米，其中住宅建筑面积： 平方米 营业房建筑面积： 平方米 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方 就 前期物业委托给乙方进行管理达成以如下协议： 第一条 双方的权利和义务。 一、甲方的权利和义务 1、业主委员会成立以前，负责制定临时管理规约 ，并将其作 为房屋租售合同的附件，要求业主和物业使用人遵守； 2、审定乙方制定的物业管理制度； 3、审定乙方编制的物业管理服务和财务年度计划； 4、定期对乙方物业管理工作计划和财务管理计划的执行情况进行 检查、监督； 5、甲方委托乙方管理的房屋必须符合交付使用条件； 6、本住宅区内的所有物业(包括共用设施、设备)在保修期内的责 任均由甲方承担； 7、提供物业用房不少于 800 平方米，其中办公用房 120 平方米， 辅助用房 180 平方米，经营用房 500 平方米。 8、及时将下列住宅区工程建设技术资料移交乙方使用。 （1）住宅区总平面图； (2)住宅区单体建筑、结构、设备图； (3)住宅区地下管网图； (4)有关设施、设备使用和维修技术资料； (5)住宅区综合验收资料。 9、协助有关部门组织召开第一次业主大会或业主代表大会。 10、在本协议期间内给乙方物业服务经费给予补助，总额控制在 180 万元以内。 (1)根据乙方工作需要及时拨付。 (2)在总额控制内节约的经费按 30奖励给乙方。 二、乙方的权利和义务 11、对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、保安、 交通等进行维护、修缮、服务与管理(共用部位、共用设施、设备保修 期内的除外)； 12、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度； 13、建立健全本物业管理档案资料； 14、制止违反本物业的物业管理制度和临时管理规约的行为； 15、物业服务企业可委托专业公司承担本物业钧专项管理与服务 业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。 16、依据本协议向甲方收取物业管理补助服务费； 17、编制物业管理服务及财务年度计划； 18、定期向甲方公布物业管理费用收支帐目； 19、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主或 物业使用人，并与业主或物业使用人签订房屋装饰装修管理协议 ； 20、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功 能； 21、向业主或物业使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修 养护等有偿服务； 22、物业管理用房中的经营房若用于出租的，其租赁期限最长不 得超过本协议期限； 23、协助有关部门组织召开第一次业主大会或业主代表大会； 24、自本协议终止之日起 5 日内，必须办妥以下手续： (1)与业主委员会选聘的物业服务企业就属于本物业的管理资料、 用房等属于全体业主所有的财物完整、及时地办理移交手续，物业管 理移交手续须经业主委员会确认； (2)物业管理用房交还县城乡建设局有关部门： (3)住宅区工程建设技术资料交还县城乡建设局有关部门； 第二条 物业管理服务内容。 一、房屋共用部位的维护和管理(属保修期内的责任除外)。 。 二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理(属保修期内的责任 除外)。 三、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集； 四、小区内公共道路的清洁卫生。 五、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序； 六、小区封闭式管理条件具备后实行 24 小时巡视及门岗执勤。 七、交通秩序与车辆停放秩序。 八、房屋装饰装修管理 1、装饰装修工程开始前应与业主或物业使用人签订房屋装饰装 修管理协议 ，对简易装饰装修的，应督促业主或物业使用人登记备 案；对涉及拆改房屋原有结构、墙体、门窗或者明显加大荷载的，以 及增设、改动分隔结构及管线结构的，应督促业主或物业使用人向县 建设局装饰申领家庭居室装饰装修许可单 ； 2、在业主或物业使用人装饰装修过程中，要进行必要的检查。发 现有违反物业使用和装修规定行为的，应书面通知业主或物业使用人 并及时予以制止和纠正。 3、为业主或物业使用人装饰装修工程竣工后，对简易装修的，应 组织人员进行验收；对申领家庭居室装饰装修许可单的工程，应 参与配合有关部门组织的验收。 第三条 物业管理服务质量 一、居室外观保持外观整洁，无张贴广告，涂刷等。 二、小区内共用设备保持正常运行。 三、共用部位、共用设施设备的维护和管理，保持正常运行、使 用、急修 24 小时内，小修 3 天内。 四、环境卫生保持整洁。 五、绿化喷药、除草等工作管理，保持花木生长。 第四条 本物业管理区域物业服务收费选择包干制 一、物业