房地产开发经营课程设计

房地产开发经营课程设计说明书 邯郸市赵都新城房地产开发可行性研究报告 专业：经济学 班级：0902 分组：第二组 成员：刘金强（组长） 张春霞 张竹静 吴雪艳 闫彩霞 闫俊飞 指导老师：李晓波 2012 年 6 月 25 日 2 目录 1项目用地周边环境分析 1.1 项目土地性质调查 1.2 项目用地周边环境调查 1.3 地块交通条件调查 1.4 周边市政配套设施调查 2区域市场现状及其趋势判断 2.1 宏观经济运行状况 2.1.1 国内生产总值 2.1.2 房地产开发景气指数 2.1.3 国家宏观金融政策 2.1.4 固定资产投资总额 2.1.5 社会消费品零售总额 2.2 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 2.3 项目所在地房地产市场总体供求现状 2.4 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 2.5 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 2.6 商品住宅客户构成及购买实态分析 3土地 SWOT（深层次）分析 3.1 项目地块的优势 3.2 项目地块的劣势 3.3 项目地块的机会点 3.4 项目地块的威胁及困难点 4 项目市场定位 4.1 类比竞争楼盘调研 4.2 项目定位 5 项目价值分析 5.1 商品住宅价值分析法 3 5.2 类比可实现价值决定因素 5.3 项目可提升价值判断 5.4 价值实现的经济因素 5.5 项目可实现价值分析 6项目定价模拟分析 6.1 均价的确定 6.2 项目中具体单位的定价模拟 7项目开发周期的确定 8项目投资及成本估算 9项目风险分析 10社会效益和环境效益评价 11结论及建议 正文 1 项目用地周边环境分析 1.1 项目土地性质调查 赵都新城，由龙瑞房地产公司开发，项目总占地面积 1300 余亩，总建筑面 积 30 多万平方米，绿化率 35%，堪称邯郸市开发面积最大的宜居新城，项目 计划分期投入开发建设、项目整体落成后将成为邯郸未来的 RBD（游憩商业区） 中心。 1.2 项目用地周边环境调查 赵都新城，地处邯郸市新城建设项目-五仓区核心。市政府计划投资 150 亿元精心打造。要将五仓区打造成一个集商务、文化、娱乐休闲于一体的现代 化区。 赵都新城社区绿化率高达 35%，在新古典主义的园林笔触与绿意合围之下， 精心锻造一步一景，步步有景的园林风情。同时利用植物的不同组合将雅致小 品、精致庭院、俊朗建筑和谐共荣，创造出丰富的视觉效果变化和极具趣味性 的户外环境。 伴随着城市改造工程的开展，五仓区必将发生巨大的变化，一个日渐宜居、 繁荣的南部新区正在崛起。 4 1.3 地块交通条件调查 赵都新城东依邯郸市南北中轴线-中华大街、西临邯磁公路、北起渚河路、 南至南环路。多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为 便利。距市中心仅 15 分钟车程， 10 分钟即到火车站， 10 分钟可达邯郸机场， 社区内 6 条大街贯穿南北、7 条大路横贯东西，形成了极为便利的社区交通网。 1.4 周边市政配套设施调查 在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行 和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24 小时社区保健中心及中、 西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网 吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。 2 区域市场现状及其趋势判断 2 .1 宏观经济运行状况 2.1.1 国内生产总值 国家统计局 2012 年 1 月 17 日上午公布 2011 年重要经济数据。数据显 示，经初步测算，2011 年全国国内生产总值 471564 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 9.2%。四季度增长 8.9%。 此前，专家普遍预测 2011 年 GDP 增速或降至 9%左右，上述已公布的数据基本符合预期。 此外，统计局公 布的数据显示，2011 年全年居民消费价格比上年上涨 5.4%。其中，12 月份 CPI 同比上涨 4.1%。全年工业生产者购进价格比上年上涨 9.1%,12 月份 PPI 同比上涨 3.5%。 2011 年全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比 上年增长 13.9%。12 月份工业增加值同比增长 12.8%，环比增长 1.1%。 2011 年全年全国房地产开发投资 61740 亿元，比上年增长 27.9%，扣除价格 因素实际增长 20.0%。 2011 年全年社会消费品零售总额 181226 亿元，比 2010 年名义增长 17.1%，扣除价格因素实际增长 11.6%。其中，12 月份社会 消费品零售总额名义增长 18.1%，环比增长 1.41%。 2010 年全年进出口 总额 36421 亿美元，比 2009 年增长 22.5%；出口 18986 亿美元，增长 20.3%；进口 17435 亿美元，增长 24.9%。进出口相抵，顺差 1551 亿美元， 比上年减少 264 亿美元。 2.1.2 房地产开发景气指数 5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数” ）为94.90，比上月回 落0.72点。 表 1 2012 年 1-5 月份全国房地产开发和销售情况 5 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 22213 18.5 其中：住宅 15098 13.6 办公楼 1082 44.7 商业营业用房 2887 31.6 房屋施工面积（万平方米） 451364 19.6 其中：住宅 339036 17.3 办公楼 15377 27.6 商业营业用房 50788 21.2 房屋新开工面积（万平方米） 72859 -4.3 其中：住宅 53882 -8.2 办公楼 2362 12.4 商业营业用房 8989 9.7 土地购置面积（万平方米） 13532 -18.7 土地成交价款（亿元） 2620 -10.0 房屋竣工面积（万平方米） 27306 26.3 其中：住宅 21815 26.5 办公楼 598 -2.7 商业营业用房 2931 30.7 商品房销售面积（万平方米） 28852 -12.4 其中：住宅 25558 -13.5 办公楼 641 3.6 6 商业营业用房 1996 -1.4 商品房销售额（亿元） 16932 -9.1 其中：住宅 14010 -10.6 办公楼 772 -8.7 商业营业用房 1863 3.9 商品房待售面积（万平方米） 30740 33.6 其中：住宅 19721 43.7 办公楼 1304 16.6 商业营业用房 6213 16.9 房地产开发企业本年资金来源 （亿元） 34171 5.7 其中：国内贷款 6296 8.5 利用外资 168 -36.8 自筹资金 14518 16.3 其他资金 13188 -4.3 其中：定金及预收款 7926 -4.0 个人按揭贷款 3343 -2.9 表 2 2012 年 1-5 月份东中西部地区房地产开发投资情况 地 区 投资额 （亿元） 住 宅 同比增长 （%） 住 宅 全国 总计 22213 15098 18.5 13.6 7 东部 地区 13036 8803 16.0 11.4 中部 地区 4472 3086 22.3 15.9 西部 地区 4705 3208 22.5 17.7 表 3 2012 年 1-5 月份东中西部地区房地产销售情况 商品房销售面积 商品房销售额 地 区 绝对数 （万平 方米） 同比增 长 （%） 绝对数 （亿元） 同比增长 （%） 全国 总计 28852 -12.4 16932 -9.1 东部 地区 14098 -14.1 10259 -12.1 中部 地区 6962 -10.2 3072 -2.9 西部 地区 7792 -11.1 3601 -5.0 2.1.3 国家宏观金融政策 促进经济持续增长、充分就业、稳定物价、维持国际收支平衡 2.1.4 固定资产投资总额 8 2.1.5 中国 15 月份社会消费品零售总额 81637 亿元 邯郸房地产供需情况调查：目前邯郸市房地产需求情况还是相当可观、邯 郸市目前有许多工程正在兴建之中，有充足的市场供给。目前依然有许多市民 成观望态度，希望有所下价，但近来国家宏观经济政策银行存款准备金下调， 市民对此并不看好。房价依然有上涨风险。 据调查显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较多，有少部 分人买房投资。从事居住为主的占绝大多数。 2.2 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 2.2.1 邯郸房地产市场概况： 据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开发项目的 房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最 艰难的困窘时期基本度过。 房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业 205 家， 比上年同期增加 48 家。目前有开发经营的企业 138 家，比上年同期增加 39 家， 占入统企业总量的 67.3%。全市在建的开发项目达到 199 个，比上年同期增多 42 个。 房地产开发投资持续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建集团开 发公司的带动影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。16 月全市房 地产业完成开发投资 105.0 亿元，比上年增长 91.2%，其增长速度在全省居第 三位，仅次于承德和衡水两个开发规模较小的城市(承德 39.6 亿元、衡水 38.4 亿元)，在石家庄、唐山、廊坊(下降 13.1%)、保定几个开发规模较大的城市中 名列榜首。房地产开发投资的快速增长，一定程度上对全市经济快速增长起到 积极的拉动和保障作用。 商品房新开工面积快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面积规模达到 1238.9 万平方米，同比增长 26.2%。其中，本年新开工面积 543.3 万平方米， 占 2009 年商品房新开工面积的 93.7%，与上年同期相比增长 1.2 倍，商品住宅 新开工面积 407.4 万平方米，同比增长 99.7%。 商品房销售市场比较活跃。16 月，全市商品房销售面积为 81.2 万平方 米，销售总量比上年增加 12.3 万平方米，增长 26.2%。其中，期房销售 67.0 9 万平方米，同比增长 41.2%，占全部销售商品房面积的 82.5%；商品房销售额 25.7 亿元，同比增加 7.1 亿元，同比增长 38.4%。其中，期房销售额 21.4 亿元， 同比增长 62.8%，占全部商品房销售额的 83.3%。 居住条件显著逐步改善。伴随着住房改革的深入和房地产市场的逐步完善， 个人购买住房已成为全市商品房销售对象的主体，2010 年上半年个人购房的比 重达 95%以上。个人购买力的旺盛，带来的是居住条件的显著改善，2010 年上 半年全市城镇人均居住面积已达到 27.37 平方米，比上年增加 2.22 平方米。 空置面积有所下降。截止今年 6 月底，全市商品房空置面积 13.3 万平方米， 同比减少 16.7 万平方米，同比下降 55.7%。商品房空置面积的大幅下降，一定 程度上说明了我市房地产市场运行状况比较健康良好，这也是外地房地产开发 商来我市进行开发经营，看好我市房地产市场的一个具体体现。 商品房价格稍有松动。随着国家一系列的宏观调控政策的实施，遏制房价 过快增长，调控效果已初步显现。从今年第二季度房地产销售情况来看，房价 与上年同期相比仍然保持了增长态势，但从近三个月的环比速度来看，却呈现 了逐月下降的势头。 2.2.2 邯郸政府相关政策法规 近年由于房地产市场的日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也加强了法规政 策上的建设与约束： 房地产开发商有闲置土地，将禁止拿新地，河北省明确完成农村集体“土 地证”5 年内全发，土地不再“无偿划拨”， 今后包括房地产在内的七大类服 务业官方统计数据，必须由统计部门统一发布，服务业相关价格数据也必须以 市场实际交易价格计算。 保障房参建方对质量永久负责，项目负责人终身负 责制逐步推行，计划为经适房改名以明晰政策。 据新华社电 国务院总理温家宝 19 日主持召开国务院常务会议，研究部署 进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，讨论并原则通过中华人民共和 国精神卫生法（草案）和中华人民共和国居民身份证法修正案（草案）。 2.3 项目所在地房地产市场总体供求现状 在需求方面：随着近几年的房价快速上涨，房价已远远超出普通百姓的承 受能力，高昂的房价必将会抑制大量的需求，所谓房价收入比，即是家庭年收 入与住宅价格的比例，如国际上用来衡量房价是否合理常用房价收入比来进行 考量，在国际上通常认为房价收入比保持在 1：46 之间比较合理，而邯郸的 房价收入比已远远高出该水平，达到 1：1520 左右，这就意味着一个家庭不 吃不喝至少 15 年才能买到一套房，出现这样的局面除与房价过高外，还与邯 郸结构性供应失衡有关系，在邯郸目前供应的住宅面积比较偏大，动辄就是 10 0 平米以上， 90 平米以下的户型在市场中凤毛麟角，即使有小户型，大多也是 大面积户型的配角，在设计或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面 积户型有效供应在市场中的缺位，这也是造成房价收入比较高的原因之一。 10 在供应方面：虽然国家政策对耕地转为建设用地有着苛刻的限制，但随着邯郸一年一 大步，三年大变样的大拆促大建的方针政策出台实施，旧城和城中村改造被提到了空前的 热度和高潮，据业内人士透露：旧改用地的挂靠速度还将进一步加快，总面积将近 5000 余 亩的五仓区总体改造已于 2009 年底已经开工和建设。在未来的二年内，这些土地必将会完 全上市，形成海量的住宅供应，这必将会加剧市场供求进一步失衡，导致市场供应过剩， 房地产住宅价格将会出现下滑。 2.4 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 现如今，房地产行业成为媒体和学者专家评论的热点，其中很多人认为 房价不会下行太多，最主要的依据是土地成本、建筑材料成本及劳动力成本长 期处于上涨的趋势，所以房价的抗跌性较强，如从邯郸 2007 年 5 月份拍卖的 5 块地来看，住宅用地平均价约为 250 万元/亩，按政府规定的容积率 3.0 计算 ，加上相关税费楼面地价高达每平米 1300 元，其商品房的综合开发成本在 31 00 元/ 平米左右，若是城中村旧改项目其综合开发成本可能更高，由于过高的 成本大大压缩了房地产行业的利润空间，所以降价幅度有限。但笔者对此持不 同的观点，成本因然是决定因素，真正对房价起决定作用的是市场供求关系， 在市场体系中，产品供不应求时，价格可远远高于成本来调节市场需求，但当 产品供大于求时，价格也可低于产品成本来刺激市场需求，所以仅以成本来评 定房地产的价格趋势未免有点过于牵强附会。 有的学者说房地产属于国家支柱性产业，对 GDP 的增长贡献率较高，房 地产的深度下跌必将会影响到国民经济的建康发展，相关政府部门绝不会任由 房价下行，这一点我同意，但前提是在政府出手干预之前应是首先分析房地产 是否属于健康理性的调整，商品房不同于其它商品，它具有商品性的同时，也 具有一定的社会性，作为公众的基本的社公生产资料，房价的过高必将会影响 到社会的稳定与和谐，这也是政府不愿看到的。在邯郸，房地产住宅价格已远 远超出当地的市场承受能力，笔者认为这次房价回调属于是市场理性的调整， 政府无需干预。即使政府进行对房地产市场救市相信效果也不会太明显，毕竟 房地产高昂的价格已抑制了相当大部分需求，只要是房价与家庭收入还不对称 ，政府的救市努力也是白费心机。 2.5 商品住宅客户构成及购买事态分析 受政府激活房地产市场政策措施的出台和住房刚性需求释放的影响，邯郸 市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长，市场形势回暖迹象显现。 1-5 月份，全市房地产开发完成投资 33.3 亿元，同比增长 38.3；商品房新开 工面积 140.3 万平方米，同比增长 9.8；全市商品房销售面积 42.88 万平方 米，同比下降 30.7，但 4 月和 5 月份环比分别增长 1.3和 2.4。5 月份主 城区商品房平均价格为 3650 元平方米，同比增长 3.9，与去年底 3540 元 相比增长 3.1。上半年邯郸市房地产开发完成投资 35 亿元，同比增长 38.6 ，完成年度计划的 56.4。其中商品住宅已完成投资 28.6 亿元，同比增长 30.6；主城区上半年房地产开发完成投资 25.4 亿元，同比增长 43.26；其 中商品住宅完成投资 18.53 亿元，同比增长 62.04。全市商品房新开工面积 162.98 万平方米，同比增长 11.68，其中商品住宅新开工面积 136.43 万平方 米，同比增长 16.55。主城区商品房新开工面积 105.44 万平方米，同比增长 36.21。其中商品住宅新开工面积 81.52 万平方米，同比增长 51.3。商品 11 房竣工面积 57.35 万平方米，同比增长 21.12 ，其中商品住宅竣工面积 50.34 万平方米，同比增长 29.74。主城区商品房竣工面积 35.13 万平方米， 与去年同比增长 38.1。与此形成鲜明对比的是商品房销售。上半年，商品房 销售面积 53.22 万平方米，同比下降 20.1，其中住宅销售 49.72 万平方米， 同比下降 12.6。主城区商品房销售面积 33.67 万平方米，同比下降 9.7， 其中住宅销售 30.4 万平方米，同比下降 15.3。同样不容乐观的是商品房空 置情况。全市商品房空置面积 34.78 万平方米，同比增长 60.2，其中商品住 宅空置面积 28.91 万平方米，同比增长 68.97。在空置面积中，竣工在一年 以内的待销商品房面积 14.42 万平方米，同比增长 24.2，滞销商品房面积 4.24 万平方米，同比增长 74.49，积压商品房面积 0.01 万平方米，同比下降 98.3。今年以来，邯郸市共启动“两改”项目 91 个，其中城中村项目 33 个， 旧城区片项目 58 个，完成拆迁面积 109.52 万平方米，开工面积 117 万平方米， 完成投资 44.18 亿元。其中城中村改造完成拆迁面积 53.35 万平方米，开工面 积 67.3 万平方米，旧城区片改造完成拆迁面积 56.17 万平方米，开工面积 49.7 万平方米。 3. 土地 swot 分析 有利：购 房需求量大， 地理位置 优越， 国家 政策较好。 外 部 环 境 分 析 不利：实 际购房人数 有待提高， 四周空气质 量有待改善。 其他房产公 司竞争激烈 3.1 项目地块的优势（S） 有利： 资金充 足，市场与财 务分析准确可 靠，施工条件 具备。 企 业 项 目 条 件 分 析 不利：暂无 机会 威胁 强势 弱势 12 地段优势： 邯山区是邯郸市近几年来开发建设的城市重要区，是金融、通信、经济、 政治、文化、信息中心。本项目位于邯郸中央商务区核心地段，与建行大厦、 农行大厦、电信大厦、工商大厦、投资大厦、等重要机构毗邻，均为近年建设 顶级办公、商务及酒店的建筑。 ，并与康德 搜购 以纯等高档建筑连成一片，构 成赵都未来 CBD 最为完善的城市商务、金融、文化、居住集中地。 投资价值： 景观优势：本项目可充分利用滏阳河中央形象新区、优美环境和几近竣工 气势宏伟的展览中心、展览广场交相辉映的景观优势进行发挥。本地块南望太 行山，享有东南面季风所带来的清新空气，远观郁郁葱葱的绿色山岭；西面可 以远眺滏阳河秀色，且为已初显未来大都会成熟形态的城市景观，各种现代高 层建筑构成都市丰富的天际线；东面，未来将是新规划市政建筑及居住建筑， 亦蕴含极高的景观视野价值。 产品定位： 本项目主推精致户型，就目前市场状况分析，市场消费需求旺盛，特别是 邯山区区域，客户层面大，需求量广，非常适合精英白领及投资一族购买 交通便捷： 本地块位于学院北路西段，五仓区的核心，并规划建设为市的生态景观大 道；。本地块凭借上述捷运交通系统，可方便地通达城市内各个街区，亦可方 便地通过高速公路系统联系全区各地，随着邯郸客运枢纽总站的投入运营，其 交通优势更是显现无疑。 市政和商业配套： 本项目地处成熟的 CBD 核心地段，生态景观、购物休闲、商业金融、信息 通迅、文教科技等市政配套齐全，具备市政泛配套价值，开发商无需进行额外 开发，便可尽享成熟的市政配套，都市的繁华与便利唾手可得。 3.2 劣势 (W) 项目占地面积小，社区景观绿化难以展开，不利于社区内部配套设施和 生态环境的营造。 开发商知名度不高,至今未开发有现成或知名品牌的房地产项目，有可 能使本项目对公众市场号召力产生一定的影响。 车位有限, 本项目停车位稀缺，对于有车一族或商务往来显得有些美中 不足。 3.3 机会 (T) 13 展览中心带来的展览效应 随着展览中心和邯山区广场的即将完工，同时毗邻电信、联通大楼，易形 成它、信息、通讯等专业市场，储备有丰富的消费和客户资源有利于项目商场、 商铺的销售。届时，周边将成为西区最繁华的商业中心，商务交流活动更加频 繁，项目所在地及其本身具备相当好的商业潜力。 毗邻商业核心圈，商务交流和活动增强，给项目带来良好的商业氛围。 3.4 威胁 (0) 同类竞争楼盘：时尚空间 华都大厦 世纪广场 国际广场 主要来自同类项目的竞争。邯郸市今年内的公寓物业项目已有大幅度的增 长，特别是低端的公寓物业消费增长和供应量的快速上升导致市场一度严重失 衡。新增长的供应量多以中小户型为主推产品，多为原有的“烂尾楼”改建而 成，在价格上占有一定优势。尽管竞争项目分布于市内各个城区，但是他们会 在产品、价格等方面造成对本项目一定的冲击。 写字楼：写字楼也是主要的竞争物业类别。 （文化大厦、品感大厦、 ） 商住楼：这类物业主要是有专门用做办公，或专门用做居住，也有商住 两用的，这类物业的特点是：基本上没有相关的商务配套服务。 （风林园、洞庭 湖花园、民乐湖、凤山豪苑） 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服务，故在提供的物业服务 方面比较占有优势，但是目前酒店式公寓物业只停留概念阶段，同时在管 理成本方面比起商务公寓要高出很多。 4项目市场定位 4.1 成本法 计算=单位成本*(1+加成率） 加成率一般在 15%20%之间 4.2 项目定位 4.2.1 产品定位 先锋经理人的商务套间 未来总栽的指挥台 4.2.2 目标客户群体定位 1 外地驻机构和办事处：小型公司，精英团队 2 个人工作室和个体私人业主：律师事务所、广告公司、设计创作室、个人 工作室、装饰公司、旅行社、品牌代理商等 3 个人和机构投资者：这一类客户视野超前，极具投资意识，眼光独到，对 14 地产认识深刻。 4 炒房炒铺投机人 5 目标客户群特点分析 6 年龄层次：2550 岁之间，主力人群为 3040 岁，注重个人及公司形象 的年轻创业者 7 教育程度：大专以上学历；乐于接受现代商务办公概念 8 职务状况：私企老板、中高层管理或职业经理人 9 经济收入：月收入 2000 元以上，有一定的积蓄 职业背景：国有企事业单位，多在私企或外资公司工作和营业主 爱好兴趣：以工作为乐，以创业为荣，有敏感的信息需求，接受新事物较 快。 商务活动的需要：商务配套的需求，彼此间的商务交流 快节奏的生活：时间概念强烈，要求交通便利、周边配套齐全 这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位； 他们是社会的中尖分子；在他们中间同样涌动着追求新城市、追求新生活的思 潮；他们更加崇尚居住在最佳的城市核心区，能够享受到便捷的交通、繁华的 商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性 利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。正是基于目标消费者这样的心 理特征，项目赋予了赵都新城项目“先锋经理人商务套间”的主题定位。 5项目价值分析 5.1 商品住宅价值分析法 截止到 2012 年 6 月 25 日为止，赵都新城所在的邯山区区共有在售住宅项 目 55 个，近一个月内，另有 55 个项目的销售价格与之前持平。 所有在售住宅项目的销售均价为 4637 元/平方米，近半年来持平。所有 55 个在售住宅项目与赵都新城相比： 21 个项目的销售均价高于赵都新城，售价最高的康桥国际为 7200 元/平方 米，占总数的 39%；16 个项目的销售均价低于赵都新城，售价最低的中华城 为 2000 元/平方米，占总数的 30%； 另有 18 个项目的销售均价与赵都新城持平。 5.2 类比可实现价值决定因素 交通的便利性： 15 赵都新城东依邯郸市南北中轴线中华东大街、西临邯磁公路、北起渚河 路、南至南环路。多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件 极为便利。距市中心仅 15 分钟车程，10 分钟即到火车站，10 分钟可达邯郸机 场，社区内 6 条大街贯穿南北，形成了极为便利的社区交通网。 5.3 项目可提升价值判断 小区配套： 拥有了完善的配套设施。在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外 侧设置超市、便利店、银行、邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、2 4 小时社区保健中心及中西专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端特色会 所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应 俱全。 5.4 价值实现的经济因素 赵都新城项目整体落成后将成为邯郸南部未来的 RBD（商贸旅游、休闲娱 乐、古韵文化、生态宜居）中心，同时也拥有邯郸最大的社区型商业群。社区 型商业相比其它商业来说，更具有潜力，因为从商业建立之初，社区型商业就 不缺少人气，有相应的固定消费群体的存在，使得社区型商业更具有投资价值 ！ 赵都新城 50 万平米核心商业 和道国际广场，作为区域少有的核心型 综合商业体，已经成为赵都新城未来商业的中心力量和区域商圈的标杆之作。 作为全新的城市形态，它创造了一个将居住、商务、办公、出行、购物、文化 娱乐、社交、游憩等城市功能高度集约的空间，它对资源的强劲整合能力带来 的高经济效益使其成为新的商业投资热点。赵都新城刚刚获得“2011 中国河北 改变城市的十大综合体”称号，世界 500 强韩国乐天集团已经入驻赵都新城， 赵都新城的临街商铺有着得天独厚的区位价值，并且具有 70 年的大产权，项目 收益相对较高。 5.5 项目可实现价值分析 300 万平方米鸿篇巨制，风靡世界的魅力主场 规模宏大，气势磅礴。实力名企隆基泰和联合北京城建再次千亩巨制，打 造集健康居住、大型综合商业、风情商街、商务办公、创意文化、娱乐休闲等 功能为一体，功能齐全、配套完善、环境优美的国际化现代新城。赵都新城地 处邯郸市南部占地面积 1300 余亩，可同时满足 12 万人口居住，是一座相当于 邯山区三分之一的魅力生活城，华北第一城市新城落户邯郸。项目整体落成后 将成为引领邯郸生态居住、购物休闲、商贸旅游、古韵文化、国际风情的魅力 主场！ 建筑生活梦想，运营城市未来。秉承专业与诚信的核心理念，坚守品质是 最坚硬的防线,信誉是最尊贵的荣耀。 品牌开发，实力保证。隆基泰和实业集团是集房地产开发、商业贸易、工 业制造、物资供应、科技发展等多领域经营于一体，跨行业、跨区域、多实体 的企业集团。房地产开发业务具有一级资质，国家建筑施工总承包商特级资质 ，历经 10 年城市运营，开发经验成熟：曾开发 7000 余亩的白洋淀-芦香国际 、1200 余亩的高碑店世纪城等大型综合项目；竹语堂别墅、世界城、白沟“九 城”、阳光凯旋城、阳光海洋花园、海龙公寓等特色项目以及中铁十八局办公楼 等办公项目，集住宅、商业、别墅、行政办公开发经验之大成余一身，占据华 16 北大地 40%的市场份额，业务覆盖北京、天津、河北、河南、海南等多个省市 ，实现了从区域型企业向国际化企业的跨越，成为华北房地产业的一颗巨星。 坐拥城市繁华，尽享都市荣耀。赵都新城中心区内设有超大型商业综合体 ，内嵌大型购物中心、电影院、特色餐饮、艺术长廊、商务办公等多种主题业 态，强调开放、人性与互动，融合多元文化，分享时尚与休闲新生活理念。充 分满足人们的多种需要，打造城市价值。南侧紧邻以约大型城市景观广场和休 闲主题公园，充分利用滏阳河、渚河水系改造与社区景观完美结合，缔造出一 个生态、舒适、低碳、健康的国际化商业中心，成为城市的魅力焦点。 独具匠心的“赵都八景” ，水上江南，低碳生活饕餮大餐。赵都新城内规划 有独具匠心的“ 赵都八景” ： “五仓新天地” 、 “赵都古韵、 “杨柳堤岸” 、 琴台映景、 水印乾坤” 、 “太极双星 ”、 “渚河芙蓉 ”、 “滏阳夕照”，相互掩映，共同构筑赵都新 城的景观长廊，尽显“水上江南”。这里的园林已，不再是几株花草树木、几个 建筑小品等，见缝插针式的布设和安放，而是上升到住区环境的新高度，个性 鲜明的主题、风格、层次和布局，在建筑与住户之间构成一种生态的美感的人 性化的和谐过渡。整个景观设计运用整体设计的理念，充分尊重中国文化特色 ，各个组团的水景相互串联共同组成赵都新城的“龙脉”。巨龙出海，透射出中 华儿女蓬勃向上精神风貌。同时，园林中数以万计的绿植每天为人们提供大量 新鲜纯氧，让住在这里的人们享受低碳健康生活的无尽魅力。 17 6项目定价模型分析 18 7项目开发周期的确定 19 确定项目开发周期为 34 年 8项目投资及成本估算 开发成本投资估算表 基础数据 序 号 项目名称 数量 单 价 合 价 （元） 备注 1 总征地面积 （亩） 2 实际用地面 积（亩） 3 土地价（万 元/亩） 0 4 总用地面积 （M 2） 5 容积率 6 批准容积建筑面积（M 2） 容积建筑面积不含 地下室建筑面积 住宅面积 （M 2） 0 办公楼面 积（M 2） 0 商业面积 （M 2） 0 7 地上车库 （个） 0 20 8 地上车位 （个） 0 9 地下车位 （个） 0 10 地下室其它建筑面积(M 2) 0 11 测算数据 序号 项目名称 计算公 式 合 计 （ 元） 单位 价 (元/ m2) 备注 一、 开发成本 1+2+3+4+5+6 #DIV/0! 指批准容积面积的单 位价 1 土地成本 1A1D 项合计 0 #DIV/0! 1A 土地出让 金 1B 土地契税 1C 拆迁安置 费 1D 其它费用 2 前期费用 2A2D项合计 0 48.84 2A 三通一平 2 按占地面积计 5 元/M 2 计 2B 围墙及临 2 按占地面积 5 元/M 2估 21 时设施费 算 2C 工程地质 勘察费 3 按批准建筑面积 3 元/M2计 2D 规划、设 计及检测 费 1+2+3 +4+5 41.84 1、总平 规划及外 立面建筑 方案设计 费 12 12 按批准建筑面积 12 元/M2计 2、建筑 施工图设 计及咨询 费 25 25 按批准建筑面积 25 元/M2计 3、景观设计费 30%12 1.44 绿化率按 30%的 12 元/M2计 4、煤气设计费 0.4 0.4 按批准建筑面积 0.4元/M 2计 5、桩基检测费 3 3 按批准建筑面积 3 元/M2计 3 综合报建及管理费 3A3Q项合计 # 215.81 3A 质量监督 费 0.22% 4E+05 2.64 按建安造价的 0.22%计 3B 施工图审 查费 1.20.25% 6E+05 3.6 按建安造价的 1.2 倍的0.25%计 3C 土地测绘 及地籍管 理费 2 1E+05 2 按占地面积 2 元/M 2 计 3D 环境评价 0.1% 2E+ 1.2 按建安造价的 0.1%计 22 费 05 3E 排污费 0.1% 2E+05 1.2 按建安造价的 0.1%计 3F 噪声排放 费 160018 28800 0.17 按施工期 1600 元/月计 3G 渣土外运 处置费 3 5E+05 3 按批准建筑面积 3 元/M2计 3H 新墙体材 料基金 8 1E+06 8 按批准建筑面积 8 元/M2计 3I 散装水泥 基金 2 3E+05 2 按批准建筑面积 2 元/M2计 3J 定额测定 费 0.11% 2E+05 1.32 按建安造价的 0.11%计 3K 道路占用 费 0.2% 4E+05 2.4 按建安造价的 0.2%计 3L 人防设施 费 36 6E+06 36 按批准建筑面积 36 元/M2估计 3M 标底编制 费 1 2E+05 1.2 按建安造价的 1计 3N 建安合同 印花税 0.3 59994 0.36 按建安造价的 0.3计 3O 监理合同 印花税 0.3 59994 0.36 按相应合同价的 0.3计 3P 结算审核 费 0.3 59994 0.36 按相应合同价的 0.3计 3Q 市政接入 水电气通 讯等配套 工程费 150 2E+07 150 按批准建筑面积 150元/M 2估计 23 1、小区道路 20%5 66660 0.4 按占规划用地 20%的5 元/M 2 计 2、管网 线路等 接入 30 5E+06 30 含排水、消防、煤气、 电信及智能化等管网 3、永久供电接入 108 2E+07 108 按批准建筑面积 108元/M 2估计 4、永久供水接入 11.6 2E+06 11.6 按批准建筑面积 11.6元/M 2估计 4 建安工程 费用 4A+4B+4L # 1200 4A 施工用水 1 2E+05 1 按批准建筑面积 1 元/M2估算 4B 施工用电 3 5E+05 3 按批准建筑面积 3 元/M2估算 4C 土方挖、 运 16 3E+06 16 按批准建筑面积 16 元/M2计(无地下室) 4D 桩基工程 150 2E+07 150 按批准建筑面积 150元/M 2 计 4E 上部土建 工程 600 1E+08 600 按批准建筑面积 600元/M 2计 4F 水、电安 装工程 100 2E+07 100 按批准建筑面积 100元/M 2计 4G 消防安装 工程 90 1E+07 90 按批准建筑面积 90 元/M2计 4H 通风安装 工程 25 4E+06 25 按批准建筑面积 25 元/M2计 4I 电梯购置安装工程 80 1E+07 80 按批准建筑面积 80 元/M2计 24 4J 智能化工 程 25 4E+06 25 按批准建筑面积 25 元/M2计 4K 地下室建 筑工程 4L 园林、景 观工程 80 1E+07 80 按批准建筑面积 80 元/M2估计 4M 建安工程 不可预见 费 30 5E+06 30 按批准建筑面积 30 元/M2计 5 策划、销 售费 5A5E项合计 # 57.26 5A 营销、策 划费 2% 9E+06 52.9 按销售收入的 2%计 1、销售代理费 2、宣传广告费 5B 售楼部、 样板房 5C 其它费用 7E+05 4.36 1、产权登记费 3 5E+05 3 按批准建筑面积 3 元/M 2计 2、房屋测量费 1.36 2E+05 1.36 按批准建筑面积 1.36 元/M2计 6 其它间接 费用 6A6D项合计 # 37 5. 86 6A 企业管理 费 3% 6E+06 36 按建安造价的 3%计算 25 6B 财务费用 2E+07 144 综合融资费率 8%计 1、自有资金利息 8%2 8E+06 48 按自有 5 仟万,期限 2 年计 2、贷款资金利息 8%2 2E+07 96 按贷款 1 亿,期限 2 年计 6C 销售税费 3E+07 17 1. 86 1、营业税 5% 2E+07 13 2. 2 按销售收入的 5%计 2、城市 维护建设 费 7% 2E+06 9.25 营业税为基数的 7%计 3、教育费附加 3% 7E+05 3.97 营业税为基数的 3%计 4、土地 增值税附 加 1% 4E+06 26 .4 4 按销售收入的 1%计 5、其它 6D 不可预见 费 2% 4E+06 24 按建安造价的 2%计 二、 销售收入 440625000 1 可销售住 宅 2500 366625000 2 可销售办 公楼 37000 74000000 3 可销售商 26 业 4 可销售机 动车位 5 其它可销 售收入 三、 预期利润 9756452.23 1 销售收入 440625000 2 开发成本 426063131 3 毛利 440625 000- 426063 131 14561869 4 毛利率 145618 69426 063131 3.30% 毛利/开发成本 5 企业所得 税 145618 6933 % 4805416. 8 按毛利的 33% 6 净利润 145618 69- 480541 6.8 9756452. 23 毛利扣除企业所得税 成本项目 小高层 元/m2 高层 元/m2 建筑面积 27 (m2) 64,116.02 21,718.48 建筑与扩初 13.00 13.00 施工图设计 13.00 17.00 审图费用 0.90 0.90 设计 费用 景观设计费 用 7.30 7.30 设计费用单位成本 34.20 38.20 建筑成本 1,100.00 1,300.00 给排水 30.00 30.00 供电 80.00 80.00 煤气 32.00 32.00 通讯 - - 有线电视 16.00 16.00 高层设备 70.00 70.00 道路、围墙 50.00 50.00 工程建安 成本 路灯 12.00 12.00 28 场地三通一 平 8.00 8.00 景观绿化 60.00 60.00 地质勘察 0.90 0.90 防雷检测 2.00 2.00 智能化建设 25.00 25.00 太阳能热水 器 - - 工程建设单位成本 1,485.90 1,685.90 地方教育建 筑 费附加 70.00 70.00 墙体改革费 5.60 5.60 人防费 45.00 45.00 白蚁防治费 1.50 1.50 定桩费 1.00 1.00 散装水泥费 1.50 1.50 规费 污水入网费 6.00 6.00 29 规费单位成本 130.60 130.60 招投标及审 计 3.00 3.00 工程监理 6.00 6.00 服务 代理 费 质检费、监 测费 4.00 4.00 服务代理单位成本 13.00 13.00 单位成本 1,663.70 1,867.70 建设成本 分项成本 106,669,822.47 40,563,605.10 单位成本 1,902.69 1,902.69 土地成本 分项成本 121,992,910.09 41,323,534.71 土地+建设成本 228,662,732.57 81,887,139.81