《房地产开发经营与管理》模拟试题(一)(答案分离版)

一、单项选择题 1.房地产投资的物业按照使用目的划分的类型不包括（ ）。 A.居住物业 B.商业物业 C.新兴物业 D.酒店与休闲娱乐设施物业 2.平均建设周期（CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工使用所占用的是时间 长短。在数值上，平均建设周期=（ ）。 A.房屋施工面积/建筑面积 B.建筑面积/所有建筑面积 C.房屋施工面积/新竣工面积 D.可以房屋面积/房屋总面积 3.被邀请参加招标的承包商通常在（ ）之间。 A.1-3 个 B.3-5 个 C.3-10 个 D.5-10 个 4.假设上述的两居室每套价格提高 5 万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则 属于（ ）。 A.因果性调查 B.描述性调查 C.试探性调查 D.假设性调查 5.房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种 调查方法属于（ ）。 A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法 6.下列属于概率抽样的是（ ）。 A.整群抽样 B.随机抽样 C.估计抽样 D.定额抽样 7.（ ）就是特定商品的潜在购买者数量。 A.市场规模 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场 8.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。 A.潜在市场 服务市场有效市场合格的有效市场 B.潜在市场 有效市场服务市场合格的有效市场 C.潜在市场有效市场 合格的有效市场 服务市场 D.服务市场潜在市场 有效市场 合格的有效市场 9.在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销 售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。 A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.时间序列分析法 10.一笔月利率为 2的贷款，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（ ）。 A.24% B.25.1% C.25.36% D.27.1% 11.银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷 款的实际年利率为 7.25，则名义年利率是（ ）。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85 12.银行为某家庭提供年利率为 6%，按月等比递增偿还期限为 20 年的个人住房抵押贷款 ，若月还款递增率为 0.3%，首期偿还额为 2600 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款 额是（ ）元。 A.2843.86 B.2847.55 C.3102.62 D.3291.27 13.一新建写字楼的公开售价为 26000 元，开发商推出了以租代售的方式来促销，具 体方案为：每年需支付净租金 5000 元，5 年付清。若同类物业投资收益率为 8，则 开发商推出的以租代售方案对购买者来说（ ）。 A.比售价优惠 B.不如售价优惠 C.与售价一样 D.难以判定是否给予了优惠 14.银行为某家庭提供年利率为 6%，按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款，则每月 的还款额为 7000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。 A.5142.74 B.5475.37 C.5163.96 D.7000.00 15.下列不属于清偿能力指标的是（ ）。 A.现金回报率 B.流动比率 C.速动比率 D.偿债备付率 16.某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会（ ）。 A.大于零 B.小于零 C.等于零 D.都可能 17.某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元，销售 税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发 成本利润率为（ ）。 A.45.05% B.49.31% C.58.86% D.63.6 18.开发投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的（ ）占开发项目总投资的比 率。 A.年利润总额 B.项目投资的资本价值 C.总开发成本 D.总开发价值 19.张某购买了一商品房，购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5、 按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出租的年 净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。 A.9.00% B.8.05% C.30.00% D.7.52 20.某房地产开发项目的占地面积 2 万，土地总价 26000 万元，如果房屋开发成本为 45 00 元，预测销售价格为 12000 元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。 A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.1.7 21.“三项预测值” 分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测 值”。（ ） A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值 22.对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 23.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（ ）。 A.最高最佳使用原则 B.符合城市规划 C.利润最大化 D.开发项目所处区域的宏观经济条件 24.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（ ）。 A.有限股份责任公司 B.股份有限公司 C.房地产投资信托 D.有限责任合伙企业 25.我国央行目前规定，（ ）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金 的贷款。 A.建设银行 B.工商银行 C.商业银行 D.农业银行 26.对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是（ ）。 A.物业管理 B.设施管理 C.资产管理 D.投资组合管理 27.对收益性物业而言，物业维修通常起源于（ ）。 A.租户对建筑物状况的抱怨 B.物业管理人员对建筑物的检查 C.业主对建筑物的检查 D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查 28.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要 求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物 指的是（ ）。 A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼 29.写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（ ）的单元内建筑面积比较合适。每个工 作人员封闭的办公面积一般需要（ ）。 A.1015，56 B.1520，56 C.1520，810 D.1218，69 30.谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测 量得出以下数据：出租单元内使用面积 40m2，外墙面积 8m2，单元间分隔墙面积 10m2 ，公摊面积 5m2，那么，可出租面积应为（ ）。 A.44 B.48 C.54 D.64 31.某开发企业申请贷款 5000 万元，该企业的信用等级为 AA 级，以商品房做抵押，期限 2 年，项目风险等级为 A 级，该贷款综合风险度是（ ）。 A.18% B.25% C.30% D.50 32.服务人口 15 万人，年营业额在 3000 万10000 万元之间，居住区商场内，日用百 货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（ ）。 A.地区购物商场 B.居住区商场 C.邻里服务性商店 D.特色性商店 33.项目可行性报告的基本构成不包括（ ）。 A.封面 B.摘要 C.目录 D.建议书 34.关于契约型和公司型信托的比较，下列不正确的是（ ）。 A.资金属性不同 B.资金使用不同 C.管理经理不同 D.利益分配不同 35.房地产担保形式不包括（ ）。 A.抵押 B.保证 C.质押 D.协议 二、多项选择题 1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（ ）。 A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命 B.自然寿命一般要比经济寿命短 C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命 D.房地产的经济寿命与使用性质无关 建设工程教育网整理 E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间 2.房地产投资信托资金（REITs ）可划分为（ ）。 A.权益型 B.抵押型 C.混合型 D.常规型 E.地区型 3.市场定位的方式有（ ）。 A.避强定位 B.重新定位 C.跟随定位 D.差异定位 E.对抗定位 4.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（ ）。 A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型 E.灵活型 5.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。 A.自然特征 B.细分市场 C.人口密度的大小 D.该区域发展的类型和范围 E.竞争性项目的区域 6.可贷资金利率理论认为（ ）。 A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 . B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 C.利率是由货币的供给与需求决定的 D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数 7.关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（ ）。 A.经营收入= 销售收入+出租收入+自营收入 B.利润总额= 经营利润+营业外收支净额 C.税后利润=利润总额- 所得税 D.经营利润=经营收入- 经营成本- 期间费用-经营税金及附加-土地增值税 E.销售税金= 营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税 8.实物期权方法是现代期权定价理论在具有期权性质的实物资产定价中的应用。其中，在 期权定价计算的过程中需要用到的变量（ ）。 A.标的资产的现值 B.资产的现金流 C.标的资产的波动率 D.风险下的收益率 E.价值漏损 9.房地产开发投资的静态盈利指标有（ ）。 A.成本利润率 B.资本金净利润率 C.投资利润率 D.资本金利润率 E.静态投资回收期 10.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求 的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是 （ ）。 A.资金来源 B.资金成本 C.预期利润 D.机会成本 E.项目风险 11.房地产开发项目财务评价报表包括（ ）。 A.财务报表 B.经营报表 C.辅助报表 D.基本报表 E.资金来源与运用表 12.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（ ）等市场因素的影响。 A.销售收入 B.租金水平 C.运营成本 D.营业收入 E.出租率 13.以下可以作为质押品提供担保的有（ ）。 A.商标权 B.土地使用权 C.专利权 D.房屋使用权 E.企业使用权 14.房地产组合投资管理的主要工作包括（ ）。 A.制订并执行组合投资策略 B.设计和调整房地产资产的资本结构 C.进行资产的投资分析和运营状况分析 D.制订物业策略计划 E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 15.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考（ ）确定。 A.消费者价格指数 B.商业零售价格指标数 C.上证价格指数 D.建安工程价格指数 E.同行业物业租金 三、判断题 1.房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑 物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（ ） 对 错 2.房地产置业投资的回收期至少有十年八年，长则二三十年甚至更长。（ ） 对 错 3.开标会议由招标人主持邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。（ ） 对 错 4.一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（ ） 对 错 5.有些产品品牌差异不大，消费者不经常购买，而购买时又有一定的风险，所以消费者一 般要比较、看货，只要价格公道、购买方便、机会合适，消费者就会决定购买，这种购买 行为称为寻求多样化购买行为。（ ） 对 错 6.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1。（ ） 对 错 7.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素 只有资金成本。（ ） 对 错 8.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于或等 于银行贷款利率。（ ） 对 错 9.最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风 险的能力越大。（ ） 对 错 10.风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。 （ ） 对 错 11.进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然 等方面因素的可能变化。（ ） 对 错 12.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。（ ） 对 错 13.在“毛租 ”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中 包括进这些费用。（ ） 对 错 14.零售商业物业基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相 关的一个最低收入。（ ） 对 错 15.收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入- 空置和收租损失+其他收入-经营费用 -抵押贷款还本付息-准备金。（ ） 对 错 四、计算题 1.某房地产开发项目的占地面积为 8000，土地使用权年期为 40 年，总建筑面积 50000 ，其中服务式公寓 35000，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房 5000，地下车 位 230 个（10000）。项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元（不包括贷款利息） ，其中自有资金占 35，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000 万元， 全部为自有资金；第二年投入资金 13250 万元，其中 3250 万元为自有资金，第三年投入 资金 12750 万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收 入分别为 7750 万元、12600 万元、21650 万元，第四年来全部售完；服务用房在第五年 初开始出租，出租率为 90，租金为 3000 元?年，运营成本为阻金收入的 20：服 务用房的残值为 20 万元。 假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本 息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目 的贷款年利率为 10，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为 15和 25。在 贷款利息最少条件下，求： （1）该项目的借款计划和还款计划。 （2）该项目全部投资内部收益率。 （3）该项目自有资金财务净现值（12 分）（2006 年试题） 2.某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入 16000 元，最多能以月收入 的 30%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为 12%，最长贷款期限 20 年，最低首付款 为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能购买住房的最高总价是多 少？若第五年末，该家庭月收入突增为 18000 元，第 5 年末银行贷款利率上调为 15%， 为保持原月偿还不变，则：（2）该家庭需在第 6 年初一次性提前偿还贷款多少元？（3） 如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8 分） 答案部分 一、单项选择题 1. 【正确答案】：C 【答案解析】：房地产投资的物业按照使用目的划分的类型分为居住物业商业、物业新兴 物业、酒店与休闲娱乐设施物业和其他物业。参见教材 P7 【该题针对“房地产投资概述 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069870,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 2. 【正确答案】：C 【答案解析】：平均建设周期=房屋施工面积/ 新竣工面积。参见教材 P38 【该题针对“房地产市场指标 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069871,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 3. 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材 P68 【该题针对“获取土地”知识点进行考核】 【答疑编号 10069873,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 4. 【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P103 【该题针对“市场调查的步骤 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069874,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 5. 【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P104 【该题针对“市场调查的步骤 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069876,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 6. 【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P105 【该题针对“市场调查的步骤 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069877,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 7. 【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P107 【该题针对“市场规模的估计 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069878,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 8. 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材 P108 【该题针对“市场规模的估计 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069879,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 9. 【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材 P112 【该题针对“市场规模的估计 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069880,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 10. 【正确答案】：A 【答案解析】：名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复 利计息次数的乘积。即 2%12=24%。参见教材 P151 【该题针对“名义利率与实际利率 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069881,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 11. 【正确答案】：A 【答案解析】：根据 i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得 r=7.02。参见教材 P152 【该题针对“名义利率与实际利率 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069882,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 12. 【正确答案】：C 【答案解析】：第五年最后一个月，也就是第一个月后的第 59 个月。2600 （1+0.3%）5 12-1=3102.62。参见教材 P153 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号 10069884,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 13. 【正确答案】：A 【答案解析】：将购房者作为投资者来看，每年收取净租金 5000 元，5 年收清，投资 收益率为 8，代入公式 P=A/i1-1/(1+i)n，得出 P=19963.55 元/，也就是说，按题意 条件，该新建写字楼实际价值应为 19963.55 元，开发商推出的以租代售方案对购买 者来说比售价优惠。 参见教材 P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号 10069887,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 14. 【正确答案】：C 【答案解析】：根据公式：P=A/i1-1/(1+i) n，第五年第 11 个月月末的未偿本金为 P=700 0/(6%/12)1-1/(1+6%/12)512+1=367207.71（元）。第五年最后一月应还利息 I=36720 7.716%/12=1836.04（元）。偿还本金额=7000-1836.04=5163.96 （元）。 参见教材 P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号 10069888,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 15. 【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P172 【该题针对“经济评价指标体系 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069891,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 16. 【正确答案】：A 【答案解析】：房地产开发项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，那么该项目 的财务净现值大于零。参见教材 P175 【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】 【答疑编号 10069894,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 17. 【正确答案】：B 【答案解析】：开发成本利润率=开发利润/ 项目总开发成本=（4500-248-2600-370）/260 0=49.31。参见教材 P181 【该题针对“成本利润率与销售利润率 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069898,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 18. 【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P191 【该题针对“投资利润率”知识点进行考核】 【答疑编号 10069899,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 19. 【正确答案】：D 【答案解析】：税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者 的初始现金投资。每年的还本付息额用公式则税前现金回报率=（9-6.744）30=-7.52。 参见教材 P193 【该题针对“现金回报率与投资回报率 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069902,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 20. 【正确答案】：D 【答案解析】：土地费用为固定成本，容积率平衡点=26000（12000-4500 ）2=1.7。 参见教材 P211 【该题针对“盈亏平衡分析的基本原理 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069905,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 21. 【正确答案】：D 【答案解析】：参见教材 P220 【该题针对“敏感性分析的“三项预测值”法” 知识点进行考核】 【答疑编号 10069907,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 22. 【正确答案】：A 【答案解析】：投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议。参见教材 P2 40 【该题针对“可行性研究的工作阶段 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069908,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 23. 【正确答案】：B 【答案解析】：房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按 照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材 P245 【该题针对“房地产开发项目策划 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069910,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 24. 【正确答案】：D 【答案解析】：有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、 机构投资者出售有限责任权益份额融通资金。参考教材 P272 【该题针对“房地产权益融资 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069911,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 25. 【正确答案】：C 【答案解析】：我国央行目前的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土 地或缴纳土地出让金的贷款。参见教材 P288 【该题针对“房地产开发贷款 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069913,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 26. 【正确答案】：A 【答案解析】：对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。参考教材 P32 3 【该题针对“物业管理”知识点进行考核】 【答疑编号 10069914,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 27. 【正确答案】：A 【答案解析】：物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨。参考教材 P328 【该题针对“物业的维修养护 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069915,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 28. 【正确答案】：B 【答案解析】：乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达 到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能 力低于新落成的同类建筑物。参见教材 P330 【该题针对“写字楼物业的分类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069916,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 29. 【正确答案】：B 【答案解析】：一般来说，为每个办公室工作人员提供 1520 的单元内建筑面积比较合 适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要 56。参考教材 P335 【该题针对“写字楼租户的选择 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069917,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 30. 【正确答案】：C 【答案解析】：根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算 ，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间 之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑 面积。可出租面积=40+8/2+10/2+5=54（）。参见教材 P336 【该题针对“写字楼租金的确定 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069918,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 31. 【正确答案】：A 【答案解析】：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数贷款方式系数期限系数 项目等级 系数。企业的信用等级为 AA 级企业为 50%，用商品房抵押的为 50%，中长期贷款期限在 1 年以上不满 3 年的为 120%，项目风险等级为 A 级的为 60%，所以该贷款综合风险度=5 05012060 =18 。参见教材 P320 【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069919,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 32. 【正确答案】：B 【答案解析】：居住区商场：建筑规模一般在 300010000 平方米之间，商业服务区域以 城市中的某一居住小区为主，服务人口 15 万人，年营业额在 3000 万10000 万元之间 ，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。参见教材 P342 【该题针对“零售商业物业分析 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069920,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 33. 【正确答案】：D 【答案解析】：可行性研究报告的基本构成主要包括封面、摘要、目录、正文、附表、附 图。参见教材 P265 【该题针对“项目可行性研究报告的基本构成 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069921,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 34. 【正确答案】：C 【答案解析】：管理经理相同都是股份有限公司，信托，协会。参见教材 P307 【该题针对“房地产投资信托基金分类与组织形式和结构 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069922,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 35. 【正确答案】：D 【答案解析】：担保形式抵押、保证、质押。参考教材 P316 【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069923,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 二、多项选择题 1. 【正确答案】：BCD 【答案解析】：参考教材 P5 【该题针对“房地产投资概述 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069924,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 2. 【正确答案】：ABC 【答案解析】：房地产投资信托资金（REITs ）可划分为权益型，抵押型，混合型三种形 式。参考教材 P12 【该题针对“房地产间接投资 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069925,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 3. 【正确答案】：ABE 【答案解析】：参见教材 P119 【该题针对“市场定位”知识点进行考核】 【答疑编号 10069926,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 4. 【正确答案】：ABCD 【答案解析】：参见教材 P122 【该题针对“判断竞争者的反应模式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069927,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 5. 【正确答案】：ACDE 【答案解析】：参见教材 P133 【该题针对“房地产市场分析的概念和作用 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069928,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 6. 【正确答案】：ABE 【答案解析】：参见教材 P148 【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】 【答疑编号 10069929,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 7. 【正确答案】：ABCD 【答案解析】：销售税金中不应含房产税和土地使用税。参见教材 P168、169 【该题针对“经营收入、利润和税金 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069930,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 8. 【正确答案】：ABCE 【答案解析】：参见教材 P233 【该题针对“实物期权方法与房地产投资决策 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069931,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 9. 【正确答案】：ACE 【答案解析】：参见教材 P172 【该题针对“经济评价指标体系 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069932,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 10. 【正确答案】：BE 【答案解析】：参见教材 P173 【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】 【答疑编号 10069933,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 11. 【正确答案】：CD 【答案解析】：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。参见教材 P255 【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069934,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 12. 【正确答案】：BCE 【答案解析】：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而 净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地 产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参考教材 P296 【该题针对“房地产抵押贷款 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069935,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 13. 【正确答案】：AC 【答案解析】：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等） 移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。参考教材 P319 【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069937,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 14. 【正确答案】：ABE 【答案解析】：进行资产的投资分析和运营状况分析、制订物业策略计划是房地产资产管 理的主要工作。参见教材 P324 【该题针对“房地产组合投资管理 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069940,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 15. 【正确答案】：AB 【答案解析】：在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款 ，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金 定期增长的数量和幅度。参考教材 P339 【该题针对“写字楼的租约与租约谈判 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069941,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 三、判断题 1. 【正确答案】：对 【答案解析】：参见教材 P5 【该题针对“房地产投资概述 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069956,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 2. 【正确答案】：对 【答案解析】：参见教材 P14 【该题针对“房地产投资的利弊 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069957,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 3. 【正确答案】：对 【答案解析】：参见教材 P71 【该题针对“确定规划设计方案并获得规划许可 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069958,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 4. 【正确答案】：对 【答案解析】：参见教材 P114 【该题针对“细分市场”知识点进行考核】 【答疑编号 10069959,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 5. 【正确答案】：错 【答案解析】：有些产品品牌差异明显，但消费者并不愿花长时间来选择和估价，而是不 断变换所购产品的品牌，这种购买行为称为化解不协调购买行为。参见教材 P129 【该题针对“消费者购买决策过程 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069962,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 6. 【正确答案】：对 【答案解析】：等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，两者之积 为 1。 参见教材 P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号 10069966,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 7. 【正确答案】：错 【答案解析】：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益 率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材 P173 【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】 【答疑编号 10069967,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 8. 【正确答案】：错 【答案解析】：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。若该项目可行，则 其财务内部收益率肯定大于银行贷款利率。参见教材 P175 【该题针对“财务的内部收益率 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069968,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 9. 【正确答案】：对 【答案解析】：参见教材 P213 【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069969,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 10. 【正确答案】：错 【答案解析】：参见教材 P223 【该题针对“风险分析的一般过程和方法 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10069972,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 11. 【正确答案】：对 【答案解析】：进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市 场周期、自然等方面因素的可能变化。参见教材 P244 【该题针对“可行性研究的内容 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069973,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 12. 【正确答案】：对 【答案解析】：建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。参考教材 P289 【该题针对“房地产开发贷款 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069974,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 13. 【正确答案】：对 【答案解析】：在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所 收取的租金中包括进这些费用。参见教材 P339 【该题针对“写字楼的租约与租约谈判 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069975,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 14. 【正确答案】：对 【答案解析】：零售商业物业的基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩 （营业额）不相关的一个最低收入。参见教材 P347 【该题针对“零售商业物业的租金 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10069976,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 15. 【正确答案】：错 【答案解析】：收益性物业管理中的税前现金流=净经营收入 -抵押贷款还本付息=潜在毛租 金收入-空置和收租损失+其他收入- 经营费用-抵押贷款还本付息。参见教材 P352-353 【该题针对“收益性物业经营状况的评估