对广州港集团太古仓码头二期项目开发经营的几点建议

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 对广州港集团太古仓码头二期项目 开发经营的几点建议 摘 要 太古仓码头是广东省“ 三 旧”改造重点项目，一期项目自 2010 年 初运作至今。笔者结合太古仓码头一期 项目运行情况，对如何从“海丝之路” 节 点和广州城市景观建设的高度，高标准、 高规格设计、开发、经营二期项目和如 何在商业地产遍地开花、竞争异常激烈 的互联网时代保持健康持续发展提出几 点建议。 中国论文网 /3/view-12939683.htm 关键词 太古仓码头 商业物业 经营 太古仓码头由原英商太古洋行建 于 1904 年，3 座 T 字形码头、7 座仓库 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 构成，是清末民初外资进入中国的历史 见证，也是中国古代海上丝绸之路文化 和广州近代十三行对外贸易及商埠文化 的延续。2007 年，业主广州港集团根据 广州市白鹅潭地区城市规划的要求，对 太古仓码头前沿和仓库进行转型改造， 在保留太古仓原有码头区完整性、真实 性和历史内涵的基础上，注入新的现代 服务业态，引进国际葡萄酒采购中心、 展示库、创意设计工作室、电影院、五 钻大酒楼、游艇会、特色酒吧等业态， 将太古仓码头转型打造成为一个集文化 创意、展贸、观光旅游、休闲娱乐等功 能于一体的广州新“ 城市客厅 ”。从 2010 年逐步投入经营至今，经营逐步稳定， 同时二期项目的开发也提上日程。笔者 结合太古仓码头一期项目运行情况，对 广州港集团如何站在“ 海丝之路 ”的节点 和广州城市景观建设的高度，高标准、 高规格设计、开发、经营二期项目，如 何在商业地产遍地开花、竞争异常激烈 的互联网电商时代保持健康持续发展提 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 出几点建议。 一、寻找品牌合作者，共同开发 运行 广州港集团在“ 十二五 ”规划中将 商业地产列入主营业务板块之一，起步 较晚。从集团拥有的地块看，大都是珠 江岸边最稀缺的资源，具有先天优势。 如果商业物业板块要在短期内迅速成长， 形成与传统港口主业共同支撑集团公司 “做强做大”的发展格局，可以与行业巨 头合作打造一个经典项目，成为打开市 场和提升品牌的突破口。太古仓码头是 集团第一个自主改造项目，是商业物业 开发经营的试水。2010 年开业以来，在 老码头“三旧 ”改造方面具有一定的影响 力，也已成为广州市“ 城市客厅 ”，但由 于项目交通可达性较差、体量小、业态 不丰富，无论是社会效益还是经济效益 都有待提升。但同时，笔者认为太古仓 码头具有特定的区位优势，拥有浓郁的 历史元素，目前也有一定的影力，如 果能够与合作方共同努力，理清合作责 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 权关系、业态精准定位、打造精品项目， 同时规范现代的商业运作模式，可能是 广州港集团在商业地产领域树立品牌最 合适的项目。 二、业态精准定位，设计招商靠 前 近几年，虽然国内商业地产的发 展速度较快，但对商业地产准确定位的 经验仍然不足，特别是在商业项目的业 态方面，盲目投资和同质竞争现象严重。 而准确的商业地产项目定位可以有效地 帮助开发商认清项目所在区域的商业发 展现状，掌握区域消费者的消费心理及 行为，明确项目的竞争对手及目标客户。 业态定位之后“ 招商先行”，根据客户的 需求进行设计和建设，避免所建商业物 业因不能满足客户的需求而产生的招商 难、空置率高等问题，确保商业地产的 可持续健康运营。笔者认为二期项目在 进行业态设计时，有特色和体验性消费 业态是主要方向。 第一，设置有黏性的业态，延长 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 消费链条，如精品酒店。依托太古仓码 头良好的滨江景观资源，设置一所规模 适中的高水准精品酒店，吸引本地和外 地的高端人士入住，在享受酒店本身高 端服务的同时，带动其他项目的消费。 比如，成都太古里博舍酒店，糅合现代 设计与传统川式建筑风格，贵在精、雅、 韵。 第二，配置互动体验业态，增加 现场趣味性。商业物业发展到互联网时 代，体验互动业态已经显示出其优势。 可以利用自身优势和特点设置水上摩天 轮、蹦极、水幕电影等业态，成为太古 仓码头区别于广州其他商业体的标识性 体验项目和景点，进一步扩大本地游客 回头的次数，成为外地游客的必到之处。 比如，新加坡克拉码头的 G-Max 弹跳 绑紧跳，以时速 200 米的高速弹至 60 米的高空，回落时如坠入河中，短短 5 分钟的体验，绝对是喜欢刺激的民众的 不二之选。 第三，深挖历史文化元素并加以 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 延伸创新。广州港是海上丝绸之路的主 港，是中国海上丝绸之路历史上最重要 的港口，是世界海上交通史上唯一的 2000 多年长盛不衰的大港，可以称为 “历久不衰的海上丝绸之路东方发祥地” 。 太古仓码头本身有一定的历史厚重感， 目前是 3A 旅游景区，可以在二期项目 中设置港口博物馆或展示厅，集中展示 广州港的前世今生。比如，安特卫普港 位于目前城市中心的老码头，修建了 MAS 博物馆，利用现代手法展示港口 真实的作业场景，讲述港口世家故事， 为参观者提供欣赏城市与港口的新视角。 第四，有效整合上下链资源，联 动发展。广州港集团“ 珠江游 ”“游艇会” 等资源，分别由不同的子公司打理，具 备联动发展的便利性。比如，将“珠江 游”目前的路线延伸到太古仓码头，跟 岸上各业态进行互动，让游客在观赏美 丽珠江、了解广州市区人文建筑的同时， 体验餐饮娱乐。比如，新加坡克拉码头 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 的游船，顺河游览，成为初访新加坡的 游客了解新加坡市区的首选之旅。 三、创新商业模式，兼顾监管和 效益 国有企业在经济运行中受到的限 制相对较多，决策程序较长，但商业地 产又是最贴近市场的业态，对市场的风 向变化需要作出及时灵活的反应，否则 商机稍纵即逝。目前，国有企业商业物 业的出租方式、出租期限、合同期内租 金调整尤其受到国有资产管理部门的严 格限制，影响物业出租效率和效益。鉴 此，在太古仓码头二期的招商经营过程 中，创新商业模式尤为重要。比如，租 金的收取模式，改变租金的单一形式， 根据项目实际情况采用联营扣点或保底 加联营扣点的模式，与客户共同培育市 场的模式，减少客户在运营初期的经营 压力，经营效益向好时双方的效益相应 水涨船高。租期方面，因不能突破政府 监管部门要求的期限，可以考虑相应承 担租户二次装修的投资，避免高端客户 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 因装修投入巨大而要求的租期过长。 四、利用信息化互联网手段，提 高物业经营和管理水平 商业物业的业务主要有三大板块： 一是核心板块，包括租赁业务、客户服 务、设备资产；二是后勤板块，包括物 资采购、保安保洁；三是管理板块，包 括人力资源、行政、合同管理、领导决 策和商业智能分析。信息化系统，不仅 能够收集客户所有大数据，更体现在无 纸化、高效性、可跟踪、可预警、降成 本等方面。在大数据信息化时代，能否 很好地利用信息化手段，已经成为决定 一个商业体物业高效经营运作和管理水 平、服务质量重要因素。目前，广州港 集团的物业经营和管理系统局限于合同 的网上存档备查，尚未涉及其他领域。 笔者建议太古仓码头二期项目可以作为 物业经营和管理全链条信息化的尝试， 在项目启动之初，设计一套物业运营管 理信息系统，功能板块涵盖上述三大板 块，特别是项目招商和客户服务两大板 -精选财经经济类资料-