浅谈房地产工程项目造价管理

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅谈房地产工程项目造价管理 【摘要】文章针对房地产项目的 投资决策、设计、施工以及竣工结算几 个阶段，分析和探讨了怎样做好造价管 理这一问题。 中国论文网 /2/view-12798394.htm 【关键词】房地产 项目 建设 造价 管理 控制 中图分类号： F293.33 文献标 识码： A 文章编号： 工程造价管理作为房地开发建设 过程中管理工作的重要组成部分，主要 包括决策阶段、设计阶段、招标阶段、 实施阶段以及竣工结算阶段，它贯穿在 项目的整个过程中，是一个十分复杂而 又特别关键的过程。以下将针对工程造 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 价管理的几个阶段，进行简要的分析与 探讨。 一、投资决策阶段的造价管理 要做好投资阶段的造价管理，关 键在于以下两个方面： 1.能够组建一支优秀的造价管理 团队 该阶段的造价管理团队主要由决 策者、项目工程师、造价师、会计师、 市场营销人员等人员组成。该团队的合 作能力和智慧才干决定了房地产开发项 目可行性研究报告能否编制成功。 2.能够精心编制出项目的可行性 研究报告 为了能够得到最大化的拟建工程 项目价值，必须保证充分运用价值管理 的思想与方法，能够精心编制出项目的 可行性研究报告。我们在编制开发项目 的可行性研究报告时，可以侧重以下几 点展开分析： （1）项目工程师通过运用价值 管理的方法，进行工程方案研究、分析 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 并选择可行的建造方案。项目工程师需 要确定的内容主要包括基础工程方案、 建筑结构型式等的确定； （2）当项目建设规模、技术方 案、工程方案、设备方案以及项目实施 进度等基本确定以后，造价工程师开始 估算项目的总投资以及建设期内分年度 所需要的资金； （3）对房地产项目财务进行评 价，分析并估算项目财务效益和费用， 计算出财务评价指标，判别拟建项目的 财务可行性； （4）会计师重点是在投资估算 的基础上，分析拟建房地产开放项目的 资金渠道、融资成本、融资方式、融资 结构和融资风险等方面，比较、选择并 确定出价值最大化的融资方案； （5）市场营销人员通过市场现 状调查、市场供需求预测、市场价格预 测、目标市场分析、市场竞争力分析以 及市场风险分析等，进行市场预测分析。 重点在于市场现状调查和市场供需求预 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 测，因为这两个方面工作的好坏决定了 能否正确选择户型结构、房型比等指标； 通过以上几个方面的全面归纳和 总结，便可以着手拟定一套房地产开发 项目的可行性研究报告。为了使决策者 做出较准确的决策，报告中应提出推荐 的较优秀方案、明确给出项目是否可行 的结论。 二、设计阶段的造价管理 工程造价、进度与质量和设计方 案的优劣性有直接的关系，设计阶段影 响着投资总额的 75%95%，所以，控 制工程造价的关键在与设计阶段。为了 充分挖掘设计潜力，做好限额设计与优 化设计，要从以下几方面着手： 1、比选最佳设计方案 为了提高投资效果，从初步方案 到施工图设计的各方案，均应进行“多 方案”比较和筛选。主要做法是：通过 设计招标或组织设计方案竞赛，从众多 的方案中，选取技术先进、兼顾建设和 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 使用，近期和远期相结合且经济合理的 最佳设计方案。 2、进行限额设计 （1）房地产商应根据专业构成 内容，将项目造价目标逐层分解为结构 设计、建筑平面、机电设备、材料选用 等部分，并要求设计人员在这几个方面 进行设计； （2）每部分的设计方案应通过 价值工程等方法进行对比、论证，使其 保证基本功能，并能够最大限度的节约 工程造价。 3、限制施工中的变更 必须加强设计过程控制，及时和 设计单位进行沟通，避免设计中经常出 现的错、漏、碰、缺等现象，才能最大 限度的减少施工中的变更。 4、总体设计方案要重点研究和 规划 （1）细致研究整个项目的建筑 品质、平面布置、智能化布置和小区的 市政、绿化、园林、交通、设施等； -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 （2）为防止重新设计，必须要 注重征求各方的意见，以避免因项目总 体规划的失误而引起施工过程中的重大 变动。 三、招标阶段的造价管理 1、科学合理的编制标底 标底是指建设单位拟建工程投资 的底数，编制标底要注重以下几个方面 的内容： （1）没有条件的单位须请有资 格的咨询单位代编； （2）有条件的单位尽量自行编 制标底； （3）编制标底时要和市场的实 际变化相吻合，做到要实事求是、切合 实际； （4）将工程标底控制在合理造 价的下限，以确保标底编制质量。 2、确定适合的发包方式 （1）业主确定合适的发包方式 来控制工程造价时，可以根据工程的性 质、规模、特点来实现其合理性； -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 （2）为使各施工单位能够报出 非常优惠的价格并杜绝议标或变相议标， 要确保不论采用哪种发包方法，均要进 行招标和引进竞争机制； （3）事实证明，凡是先开工后 定价的工程多半造价偏高，所以必须要 在开工前谈妥定价，以避免施工中不必 要的麻烦。这就要求我们在招标阶段确 定出合理有效地发包方案。 3、制定严密的招标文件、进行 公正合理的招投标 （1）制定出严密的招标文件是 维持公平竞争，合理招投标的前提条件； （2）实行公平合理的招投标， 能得到更加合理的工程造价，并能有效 的控制工程造价； （3）招投标过程要有明确的透 明度，保证招投标单位思想明确，对招 投标工作放心。 4、慎重地选择施工队伍 施工阶段是工程项目的关键阶段， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 必须按照工程规模和技术要求，认真地 挑选适合的施工单位。 四、施工阶段的造价管理 1、工前认真审核图纸 相关单位在开工前需仔细审核设 计图纸，确保在图纸会审阶段就能解决 施工中可能出现的问题，避免在施工过 程中出现返工现象，影响工程进度与质 量，浪费不必要的人力、物力及财力。 2、保证签证的质量，杜绝不实 和虚假签证 （1）加强工程签证办理的及时 性； （2）签证的描述要求客观、准 确； （3）隐蔽签证要以图纸为根据， 标明被隐蔽项目、部位、工艺以及完成 情况。 3、认真对待建设单位的索赔和 反索赔 索赔是指合同履行过程中对于不 是自己的过错，而因对方承担问题造成 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 的损失向对方提出经济补偿；反索赔的 主要内容有：施工缺陷、工期延误、业 主合理终止合同或承包商不正当放弃施 工等。 4、正确地进行工程进度款支付 工程进度款支付方法有：分段支 付、按月支付和竣工后一次支付等。结 算的条件均要求是质量合格、符合合同 要求、变更单签证齐全，实行质量一票 否决权制度时，做到不合格的工程决不 付款。 五、竣工结算阶段造价管理 工程竣工结算阶段是合理确定单 位工程造价和竣工决策前提与保障。做 好工程结算的审查应着重把握以下几个 主要方面： 1.仔细熟悉图纸、分析竣工资料、 计算工程实际数量。结算时，应扣除未 完工程或未做工作的部分； 2.严格对照施工合同，正确处理 结算中的纠纷。核准工程结算项目，核 实索赔数额，审查合同其它条款的实施 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 情况； 3.仔细审查工程材料价款的结算。 审查是否违背计算材料差价的规定，审 查施工单位有否将建设单位委托购买的 材料列入工程结算； 4.审查定额套用的正确性，是否 符合政策调整的相关文件，定额的换算 是否符合换算条件及其准确度； 5.审查各项取费是否符合规定并 且合理、准确。主要是审查收取费基数 正确性以及不能作为计费基数的费用是 否被列入计费基数中； 6.审查签证单上的内容与设计图 纸、定额中所包含的内容是否有重复的 部分，必须剔除其中重复的项目与内容。 六、结