浅析借名买房归属的法律问题

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析借名买房归属的法律问题 摘要：经过对许多地区的有关不 动产登记公信力的考察，能够得出的结 论是不动产登记公信力效力并不具有绝 对性，并不能说在不动产登记簿上经过 记载后其都具有真实可靠的法律效力。 比方说，在我们的日常生活当中发生的 借名买房情况，并且借名情况也各不相 同。当这种情况发生后，在法律上并不 能一概的将此种行为认定为违法，从而 对事实购房人的利益予以否定，应当区 别不同情况来认定不动产登记的公信效 力，以案件的实际情况为依据具体对待 借名买房的情况，以达到对事实购房人 的利益予以保护的目的。本文所要讨论 的便是当下现实生活中经常发生的一种 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 现象，即房产借名登记的问题。 中国论文网 /4/view-12702879.htm 关键词：借名登记 利益保护 法 律归属 1 借名买房的界定 1.1 借名买房的含义 所谓借名买房即房屋借名登记， 顾名思义，是指一方当事人因某种原因 不能或不便于以自己的名义购买房屋， 于是经协商征得另一方当事人的同意， 以另一方当事人的名义购买并进行了登 记的行为。事实购房人也就是借名人， 即是指真正掏钱购房的人；登记房屋人 指的是借名字给他人使用的人，也就是 出名人。 借名登记包含以下几层含义： 第一，事实购房人为购买房产而 实际出资。 第二，事实购房人借用他人名义 购房，并将房产登记在他人名下。 第三，事实购房人和名义购房人 约定房屋所有权归事实购房人。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 最后，对房屋实际行使权利的人 是事实购房人。 1.2 借名登记出现的原因分析 在现实生活中，由于借名登记买 房的现象与物权法的相关规定相冲突， 存在着大量的因借名登记买房所引起的 冲突。但在现实实践中，委托买房、借 名登记已经是十分普遍的现象，其原因 非常之复杂。现总结常见的几种情况： 首先，对法律或者政策进行规避。 在我国，根据商品房购买的有关 规定，购房的优惠措施是随着购房人身 份的不同而有所差别的。不具备相关优 惠政策所必须条件的购房人，不能享受 该政策所提供的优惠条件。因此，事实 购房人就有可能通过规避法律或者政策， 从而享受到自己本没有资格享受的优惠 条件，获得本不应该获得的利益。有的 购房人借名登记不仅仅是为了规避现有 法律和政策，还考虑到了将来可能实施 的法律，其中最典型的就是规避遗产税 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 的情形。虽然我国目前还没有征收遗产 税的相关法律、法规，但依照法制完善 的趋势，开征遗产税的设想必然在不久 的将来成为现实。由于房子的价值比较 大，如果征收遗产税的话其数额相应的 也会比较大，于是一些人便在购房时直 接以子女的名字登记。一方面避开了被 征遗产税的可能，另一方面还省掉了将 来办理产权过户的麻烦和费用。 其次，隐匿或转移财产逃避债务。 在现实生活中一些从事公职的人 员，生活并不检点，贪污受贿、徇私舞 弊，为了逃避检查掩盖灰色收入而隐匿 财产；债务人为了逃避债务，妨碍法院 的强制执行行为而将房产登记在他人名 下；还有另一种情况就是夫妻离婚分割 共同财产时，丈夫一方或者妻子一方为 了少分或不分财产给对方，就需要将财 产隐匿或者转移出去，而借名购买房屋 不仅能够将财产快速的转移，同时又能 保证其财产不被消耗。因此，类似案件 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 中，当事人往往借用第三人名义购买房 屋，从而达到隐匿或转移财产逃避债务 的目的。 再次，其他原因。 比如在不涉及任何违法违规的前 提下，完全处于当事人自由意志的约定 的原因。 2 借名买房行为存在的风险 由于是借用他人的名义购买房屋 且房屋登记在他人名下，此种现象存在 以下风险： 在市场经济的发展过程中可能 会有许多突发情况，诸如房价发生猛烈 的波动，如果涨幅很大，在这种情况发 生后登记购房人便有可能发生心理波动， 进而后悔当初不该出借自己的名义致使 自己错失购房机会，从而否认借名的事， 一口咬定是借款买房。如果发生这种情 况，但是事实购房人又无法证明双方之 间的委托代理关系和支付购房款的事实， 那么想要维护自身的权益从法律上讲就 会很困难。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 事实购房人所要承担的另一风 险是借名登记只是在借名人和出名人之 间存在某种形式的约定，但是依据物权 的公示公信原则，不动产登记簿上载明 的人推定为房屋的所有人，如果登记人 在诉讼上败诉，此房产作为其名下的财 产便面临着被查封或处分的风险。此外， 由于房屋登记在他人名下，第三人有理 由相信登记人为房屋的所有人，登记人 如果与第三人签订买卖协议，且第三人 不知借名登记情况的存在，则借名人便 面临着失去房屋的可能性。 再次，如果房屋登记人死亡，继 承便会发生，该房屋就可能会因为继承 关系而被他人取得。 最后，在贷款买房的情况下，如 果银行最后查实实际购房人和借款人不 是同一人的话，银行很可能会根据贷款 合同的有关规定，提前解除贷款合同。 在上述情形下，事实购房人想要 得到房屋便很困难，只可能依双方的借 名协议要求对方返还购房款并支付违约 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 金。即便是登记人并未有违反约定和诚 信的行为发生，那么要将登记人名下的 房屋转移登记到事实购房人名下也要承 担额外的税负。 3 借名买房合同的效力及房屋归 属问题 借名买房行为的背后会有当事人 的一个约定，即借名买房契约，该合同 的效力问题对当事人至关重要。因此， 对双方当事人在幕后所订立的协议的效 力如何需要具体分析。 借名购买一般的商品房，不存 在规避法律或者政策的行为，根据意思 自治的原则，双方当事人可以在法律规 定的情况下签订委托代理合同，该借名 买房合同应当认定为有效合同，购买房 屋行为应认定为有效的法律行为，事实 购房人可以依据约定，要求登记人将所 代买房屋过户到自己名下从而得到房屋 的所有权。 借名购买经济适用房等特殊房 屋的合同，订立该合同属于故意规避法 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 律或者政策的行为，存在明显恶意，此 种情况下该协议便不应具有法律效力。 例如并不具备购买经济适用房资格的人 借用具有购买资格人的名义购买经济适 用房的行为。 4 借名买房的风险防范 我国物权法明确规定，不动产的 所有权以登记为准。因此，借名买房的 法律风险是不言而喻的。所以，在借用 他人名义购买房屋之前一定要对该行为 有足够的认识并充分做好风险防范措施。 在不违反国家相关法律法规的 前提下，要是非采用借名的形式购买房 屋不可，那么当事人之间必须要订立书 面的借名协议，并且要明确双方的权利 义务。为了加强该协议的效力还可以对 其公证，一旦发生纠纷可以有强有力的 证据来证明双方之间是借款买房还是借 名买房关系。同时，事实购房人在出资 购买房屋时应当从自己的银行账户扣划 购房款，而且一定要把相关的单据保留 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 好，以免日后真的发生风险，事实购房 人可以有证据来证明自己的权利。 事实购房人还可以与登记产权 人到当地办理抵押登记的部门以该房产 办理一个抵押登记，由登记产权人将该 房产抵押在事实购房者名下。这样一旦 遭遇风险，也是可以有效约束登记产权 人的。 购房者一定要审慎对待借名买房 存在的法律风险，如果必须要采取这种 方式来购买房屋，那么事先一定要做好 应对风险的防范措施。但是