土地差别化政策

全国性土地差别化政策有望年底出台 21 世纪经济报道 2013/10/30 7:12:13 国土部历时 7 个月，促进城镇化协调发展的 土地差别化政策的调研已经进入尾声。 国土部调控司有关负责人表示，各地初步形成了有 数据、有情况、有分析、有判断、有 建议的调研报告，并上交国土部。目前，国土资源部正着手对各地的报告和典型经验进行 综合研究。 就在 10 月 26 日，国土部亦召集全国 14 个省(区、市)代表，交流了各自探索实施符合本地 区发展的土地差别化政策的经验。 据江苏省国土系统一位参会的人士介绍，“苏浙沪的土地差别化管理经验得到参会代表的 一致认可，并有望推广。” 上述国土部调控司有关负责人亦表示，国土部将根据各地的调研情况，起草有关土地差别 化的调研报告，并将结合部里已有的成果，把好的成果转化为应用，建立、完善土地差别 化的管理制度。 土地差别化政策 本报记者了解，自今年 3 月份开始，国土部调控司在全国 30 个省(区、市)开展“促进城镇 协调发展的土地差别化政策”同口径调研。 调研以“小城镇”为重点，内容包括，小城镇发展情况和发展战略 规划，推进重点和特 色小城镇发展的文件；在土地规划、计划、审批、供应及管理机构等方面配套的差别化土 地政策，对完善差别化土地政策的考虑和建议。同时，每省(区、市)还选择了 35 个城镇 进行典型案例研究。 “新型城镇化要求大中小城镇协调发展。”中国人民大学土地管理系教师严金明介绍，但 是一直以来，地方政府在用地指标分配上习惯向中心城市倾斜而忽视小城镇用地指标需求。 在扶持小城镇的背景下，解决小城镇用地指标紧缺将是土地差别化实施的一大重点。 根据要求，江苏省国土系统的一位人士介绍，调研要求根据产业不同、和区域的差异实行 差别化，“8 月份，地方就把相关的资料和选取的案例上交给国土部”。 国土部调控司有关负责人表示，目前，国土资源部正着手对各地的报告和典型经验进行综 合研究。 根据初步汇总的地方资料来看，上述国土部调控司的人士介绍，全国大部分地方已经初步 建立了土地差别化的政策体系，比如部分地方通过合理编制土地利用总体规划，产业转型 升级需要等实行差别化供地，通过引导宅基地有序退出，推进小城镇建设，下放审批权限， 对基层国土机构升格扩权，完善基层土地管理体系等。 “苏浙沪”经验有望推广 10 月 26 日，国土资源部在京召开“促进城镇协调发展的土地差别化政策”调研成果交流 会。 此次成果交流会上，上述江苏省国土系统的一位参会人士介绍，上海增量用地减量化政策、 浙江小城市试点土地管理配套联动、江苏“三集中”等得到普遍认可。 所谓的 “上海市增量用地减量化政策”，具体来说，即上海通过完善项目审核和评估机 制，农村土地的综合整治，将增量土地供给和存量用地水平挂钩，形成“控增逼存”的用 地引逼机制。 江苏省土地利用的“三集中”即工业向园区集中、农民向城镇集中、居民向社区集中。根 据江苏省出台的江苏省划拨用地目录，严格控制限制性产业项目供地，从土地供应上 制止盲目投资和低水平重复建设；实施了江苏省建设用地指标体系，按照行业、产业、 单位面积的投资额确定建设项目供地数量；加快多层标准厂房建设，鼓励中小企业租用标 准厂房，促进了产业结构升级，提高了土地利用率。 浙江省小城市试点土地管理配套联动，即是 2010 年年底，浙江启动为期三年的小城市培育 试点。其中，27 个中心镇被列为试点名单，加快实现其由特大镇向小城市转型发展。 本报记者 21 日从浙江省发改委了解到，上半年该省 27 个小城市培育试点镇实现 GDP1091 亿元，其中柳市、龙港、织里、店口、横店、塘下、瓜沥 7 个镇超 50 亿元，完成财政总收 入 159 亿元，其中柳市、横店、周巷、店口、塘下 5 个镇超 10 亿元。 上述国土部调控司有关负责人表示，目前，国土资源部正着手对各地的报告和典型经验进 行综合研究，争取尽早提出成果转化建议。 “上述三省的经验，有望在全国推广。”上述江苏省国土系统人士认为，最快或在年底实 施。 除了梳理地方在土地差别化管理的经验，上述国土部调控司有关负责人表示，未来将从加 快用地审批制度改革、加强相关规划的融合衔接、完善产业用地分类指导、建立统一的城 乡建设用地 市场等方向对土地差别化管理制度上予以完善。 城镇化倒逼制度突破 各地尝试土地改革 中国证券报作者：张敏 2013/10/29 12:47:55 提要：国务院发展研究中心近期公开了其为十八届三中全会提交的改革方案总报告，在涉及的八个 重点改革领域中，土地制度改革包含在内。 国务院发展研究中心近期公开了其为十八届三中全会提交的改革方案总报告，在涉及 的八个重点改革领域中，土地制度改革包含在内。从披露的内容来看，方案勾勒出土地改 革的远期目标，且部分领域的改革尺度颇大。受此影响，昨日土地流转概念的相关股票大 涨，延续土改概念近期以来的涨势。 业内人士认为，上述方案大刀阔斧的改革思路，反映了外界对推进土改的强烈预期。 城镇化进程的推进正在倒逼土地制度取得更大突破，随着地方试点“以点带面”路径的明 晰，未来一段时间，土地改革领域还将出现更多的动向。 两改革建议颇具新意 在改革方案对土地政策的表述中，有两个建议被认为颇具新意。一是在规划和用途管 制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的 公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在此基础上，对已经形成的“小产权房” ，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。 二是改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者身份获得土地权益，成 立国有土地资产公司从事国有土地经营。上述内容剑指征地制度和土地财政顽疾，其设想 颇符合外界的期待。 中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，上述改革方案梳理了土地制度需要改革 推进的各个领域，内容较全面，改革方向设想也符合整体预期。因此，方案适合作为土地 制度改革的长远设想。 但在具体操作环节上，可能面临诸多问题。邹晓云表示，土地制度改革属于深层改革， 牵涉利益链长，影响面大，不仅涉及到相关法律法规的修订，而且会受到多个利益群体的 阻碍。 以小产权房“转正”为例，邹晓云表示，小产权房的土地出让金按照何种标准缴纳尚 无标准。若收得太多，可能面临难以收缴的困境；若收得过少，就有失公平。所以在政策 的具体操作中，还需要仔细考量。 多数业内人士认为，在未来土地改革的实际操作中，恐怕不会在短时间内启动全盘改 革，更可能选取适当时机，以特定的切入点入手操作。其中，为规范用地而出台的城乡用 地增减挂钩政策，有可能在更大的范围内铺开，从试点转为常态化运行。 城镇化倒逼制度突破 城镇化进程的推进在倒逼土地政策更大的突破。一方面，在城镇化进程中，各地对城 镇建设用地的需求不断增加，但由于城市建设用地规模有限，地方政府倾向于通过征地的 方式，将农村集体土地变更为国有建设用地，从而弥补用地缺口。同时，随着农村劳动力 的流出，大量闲置的耕地、宅基地、农村集体建设用地等需要处置和流转。 中国证券报记者获悉，基于上述两个方面因素，未来土改思路倾向于建立平等的城乡 建设用地市场、规范征地，以及促进农村集体土地流转两个环节。在这个过程中，保护耕 地红线、不突破建设用地指标、保障农民权益是政策制定的前提。 由于涉及到征地制度的改革和相关法律调整，加之地方政府阻力重重，要在短期内实 现城乡用地的“同地同权同价”，仍有较大的难度。为弥补国有建设用地的用地缺口，主 管部门更倾向于内部挖潜的思路，即促进城镇低效用地再开发，提高单位土地的 GDP 产出。 事实上，上述方案提出的多项改革措施，均被认为需要逐步推进，而难以在短时间内一蹴 而就。 相比之下，在农村集体土地环节，加快农村集体土地流转将是大势所趋，且更有可能 取得实质性突破。在这一方面，广东、浙江、海南、福建等省份均有过较为成熟的尝试， 并得到国土资源部的认可。 分析人士认为，在总结各地试点经验的基础上，“以点带面”地推进制度突破，是土 改的可行路径。因此，现有的地方土改尝试，极有可能作为试点，为制度的突破探路。 “土改”尝试还将持续 近期，各地不断推出有关土改的尝试，并受到市场的持续关注。广州市南沙新区条 例(草案)近日起征求意见，正式在官方文件中明确探索集体建设用地流转试点，并强调 重大科技成果研发和产业化项目可以通过租赁、入股和联营联建等方式使用集体建设用地。 深圳则在近期鼓励引导符合规划的合法工业用地和尚未完成征地补偿手续的工业用地， 通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式进入市场，从而调配土地利用的结构性缺口。 海南于此前研究制定海南省农民集体建设用地管理办法，对经批准纳入流转试点 的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，或者由农村集体经 济组织以转让、租赁、联营合作、作价入股等方式进行流转，用于旅游、农贸市场、标准 厂房等非农业建设。同时，作为将土改与金改结合的重要尝试，国内首款土地经营权流转 信托近日问世。此外，江西、山东等地也于近期出台相关文件，加快农村集体土地的流转。 分析人士认为，在促进农村集体建设用地流转的政策思路下，未来将可能有更多的城 市尝试推进制度突破。 值得注意