溪布街旅游观光项目项目设计方案

1 溪布街旅游观光项目项目设计方案 目概况 项目名称：溪布街 项目位于武陵源核心区 位 ， 东临张家界大剧院，西靠宝峰路，南依索溪河，北与武陵大道相接， 占地面积 100 亩， 总建筑面积约 7 万平方米。项目 以湘西土风苗韵为基调，并融汇符合时代审美的时尚休闲元素，以 “最原生态、最自然、最和谐 ”的开发理念 进行规划建设 ， 是张家界 向 世界级旅游休闲品 牌提升 的鼎力之作 ，是 张家界旅游由观光型向休闲度假型升级 的 引擎项目 。 项目集文化体验、休闲度假、旅游购物等功能于一体，形成以情景休闲旅游为主题的三大特色街区，即 “全国唯一水上酒吧街 、中华名特小吃街、湘西民俗购物精品街 ”，并 围绕 “名人、名店、名企 ”为主 进行全国范围招商。 行性研究报告编制依据 项目可行性研究报告编制的可行性研究报告编制委托书； 旅游规划通则（ 18971 张家界城市总体规划； 武陵源风景名胜区总体规划（修编） ； 国家纪委、建设部颁布的建设项目经济评价参数； 投资项目可行性研究指南； 2 投资项目经济评价； 张家界旅游业“十一五”发展规划； 本着客观性、科学性、预见 性的原则，重点进行项目的必要性、建设条件、社会的可接受性、环境的可持续性的研究。同时也充分考虑项目建设的近期效益和远期发展，两者兼顾，协调发展。 本报告书研究范围为“溪布街”商业旅游文化项目总体规划建设工程的范围与内容。 目背景 2009 年， 是 湖南 省克难攻坚、取得经济社会发展重大成就的一年。在省委、省政府的坚强领导下，在省人大的监督指导下，全省上下坚决贯彻落实中央扩内需保增长一揽子计划，努力克服和化解国际金融危机带来的冲击和影响，经济回升向 好的趋势不断得到巩固 ,主要经济指标均圆满完成。 经济保持平稳较快发展。全省实现生产总值 元，增长 规模工业实现增加值 长 财政总收入 长 城镇居民人均可支配收入 15084 元，农民人均纯收入 4910 元，分别实际增长 3 游强市”战略 张家界是湖南发展旅游业起步较早的地区之一，按照省委、省政府的统一部署，我市要坚持“旅游强市”战略，充分发挥得天独厚的资源和区位优势，采取了一系列措施，积极推进 旅游业发展 ，为全省乃至全国旅游业作出了贡献。“十五”期间，全市旅游人数和收入年均分别增长 其中境外游客和旅游外汇收入年均分别增长 景点累计接待游客 4883 万人次，其中境外游客 311 万人次，分别是“九五”期间的 和 。 打造世界旅游精品是张家界未来发展的方向， 并 计划到 2020 年实现这一目标。为此，张家界制定了 “1333”工程，即围绕建设世界旅游精品这 “一个目标 ”；加快推进新型工业化、新型城市化和农业现代化 “三化进程 ”；实施文明张家界、和谐张家界、生态张家 界 “三大创建 ”；加强基础产业、基础设施和基础工作 “三个基础 ”。 本项目的规划不是还原历史遗迹 ，而是依托 它的历史文化底蕴及精神，结合湘西土家族文化精粹，通过建筑、文化、艺术、商业、生活结合旅游思维展现土家风韵和张家界天成的山水 造化 ，打造兼具传统 商业 价值 和 符合 时代 审美 的 旅游商业文化 街区 ， 案名“溪布街”一方面取土家语“溪布”，意为 精美绝伦的贡品，另一方面 体现 项目是一个布满溪流的 休闲 商业街区。 目概况 项目位于张家界核心景区武陵源，武陵大道区政府对面。 项 目 视野开阔，四面远眺均有群山环绕。北靠武陵大道 武陵源区第一主干道和最主要的商业街 4 区，中高档酒店云集，并与旅游购物中心天子街近距相守。南向沿 400米索溪河岸水景，并与通往张家界重要景点黄龙洞的必经之道 张清公路隔河相望；东邻张家界大剧院，西接前往宝峰湖要道 宝峰桥。 本项目建设的目标主要包括两大方面： （ 1） 展示土家族历史 文化 风貌 本规划区是土家族文化展示、传播、娱乐、休闲于一体，具有公益性、艺术创造性、土家族特色性、旅游观赏性的多功能综合区，是对整个张家界传统形象的填充、修 补和提升。 （ 2） 建设土家风情的旅游商业综合体 规划区模拟传统的 集市 的肌理和建筑形式，将土家族 民俗精髓完全保留下来，以更好的展现土家族的文化。强调对张家界山水生态环境的保护，以及对基地内现有植被、水资源的保护，对地块现状进行改造，以创造优美的自然风光，强调生活、生态两者协调发展。 设规模与投资 （ 1） 建筑工程： 建筑总面积： 100 亩。 （ 2） 项目 投资： 工程总投资：约 元人民币。 （ 3） 主要技术经济指标 总占地面积： 100 亩 总建筑面积： 7 万平方米 5 建筑密度： 38% 容积率： 地率： 30% 建筑高度：两层为主，局部三到四层 行性研究结论及建议 项目经研究认为，项目建设符合湖南旅游业转型升级发展要求，符合张家界政府“旅游强市”发展战略等相关产业政策，符合国家产业政策。从旅游业的微观经济发展需求、地区产业结构调整和国民经济的发展趋势看，项目建设是必要的，项目建设条件基本成熟、项目规划布局合理，建设规模基本满足现状及未来发展需求，经济上合理，社会效益、环境生态效益好，项目可行。 目建设的紧迫性 张家界提出了打造世界旅游精品的发展目标，本项目的建设可调整旅 游产品结构，顺应旅游市场需求，努力打造精品旅游产品，开发和形成多元化的旅游产品结构，夯实地区旅游业发展后劲，振兴全市乃至全省旅游业，因此，项目的建设还具有紧迫性。 6 第二章 市场需求与必要性分析 家界旅游客源分析 根据 湖南旅游业发展总体规划，全省 14 个市级行政单位在空间上划分为“ 两个核心、三大板块、四条黄金旅游带 ” ，即围绕长沙、张家界两大旅游核心，构建长株潭、大湘西、大湘南三个旅游板块，形成湘西生态民俗旅游走廊、湘东文化与休 闲旅游带、长张核心发展轴、泛珠旅游发展通道四条黄金旅游带。四条黄金旅游带将随着交通格局的变化，最终在湖南形成联系三大旅游板块的纽带 。 7 （ 1）国内客源：团队客户全国各地都较多，消费能力相对较高的是广东、上海和北京等地 自助游以湖南本省和湖北游客较多。 自驾游客源地：省外自驾游客户是湖北和广东的最多，其次是重庆和河北。省内，自驾车总量排名前五的地市分别为长沙、常德、株州、湘潭地区、怀化地区。 （ 2）入境游客源：港澳台、韩国为主、日本团有快速上升趋势；这几个是核心地区。其他如新加坡、 东亚、东南亚地区客户也有。欧美市场也有，但是比例很小。 （ 3）游客特征：团队游客几乎以中老年游客为主，年轻游客主要是黄金周和寒暑假较多。 从游客职业来年，以政府官员、商务人员、教师、学生和企业工人居多，游客来源有部门集中的特点，多是一些单位效益较好或收入较高、较稳定的城市居民。 作为衡量景区旅游竞争力的三个基本指标 游客数量、游客停留时间和游客人均消费水平，把 武陵源 、丽江和 阳朔 做一个对比，我们可以看到： 武陵源 、阳朔旅游发展起步早，但从 游客人次 来看却 少 于丽江， 游客人次的增长速度也明显 低 于 丽江， 丽江 旅游人次、 旅游收入的逐年增长充分说明了休闲度假旅游的发展对丽江地方经济 形成的 强有力的拉动作用 。 （ 1） 三地 游客数量 对比 8 0200400600800（年）万人次三地0 6 年- 0 8 年旅游接待人次比较丽江 15 516 559武陵源 432 482 4202006年 2007年 2008年c（备注：以上数据均为官方数据） 三地0 6 - 0 8 年旅游接待人数增长情况比较01002003004005006007002006年 2007年 2008年万人次丽江 阳朔 武陵源游客数量对比分析： 从游客人次上来看， 武陵源 、 阳朔 作为起步较早的旅游城市，游客数量 少于丽江 这个后起之秀 ，这说明了传统的观光游已经逐步被 新型的 休闲度假游取代，旅游市场的转型趋势日益明显 。 从游客人次每年的增速上来看， 武陵源 由于旅游产品单一，主要靠观光游为主，无重复旅游的吸引力， 由于 08 年大地震的影响， 导致 武陵源 07 年至 08 9 年游客人数大幅减少，而丽江作为休闲度假游的代表城市， 阳朔 也在逐步向休闲度假游转型， 并没有受到大地震的影响， 游客 依然 愿意选择每年到此休闲旅游，因此两地每年的游客的增长量保持稳步提升的态势 。 （ 2）游客平均停留时间 武陵源 游客平均停留时间为 2天，丽江 、阳朔 游客平均停留时间为 （ 3） 旅游收入 水平 比较 三地0 6 - 0 8 007年 2008年亿元丽江 阳朔 武陵源旅游收入对比分析： 武陵源 因 08年旅游人次的减少，并由于旅游市场逐渐老化，无新型的旅游产品带动引导，导致全年旅游收入的下滑，而丽江及 阳朔 保持旅游 因保持了每年旅游 人次的稳步增长，新 兴的休闲旅游产业的蓬勃发展，带动了 整个 旅游 市场 收入的 稳步 上涨 的 趋势 。 10 （ 4）旅游人均消费比较 020040060080010001200单位（元）人均消费对比丽江 1006 1097 1112阳朔 690 740 780武陵源 668 670 6672006年 2007年 2008年旅游人均消费对比分析： 从上图中可以看出， 丽江 和阳朔的旅游收入 形成稳步上涨的趋势，但武陵源的旅游收入却停滞于 670 元 /人左右的人均消费水平，说明了武陵源作为以传统观光游为主的旅游产品模式，在没有新型旅游产品的带动下，由于只依靠 传统的团队观光旅游 ，形成了 对当地旅游收入利润压榨度高 的困局 ， 因此对当地旅游市场 只留下较少的旅游消费 。 阳朔 与张家界对比来看，由于 阳朔 不 断发展休闲度假游市场（例如阳朔西街的成功开发），游客人均消费也在稳步攀升，而一直依赖于观光旅游的 武陵源在人均消费上基本表现为停滞不前的状态 。 目前国内最具品牌价值的旅游度假胜地丽江、阳朔，在其城市旅游大力发展休闲型产品后，品牌价值逐渐明显、成熟，地方年游客量、旅游总收入随之成年大幅增长。以下，是各地具体数据对比： 丽江： 时间 游客接待量 旅游总收入 旅游总收入 备注 11 （万人） （亿元） 增长率 2001 2002 2003 03 年非典对全国旅游市场的负面冲击 2004 2005 2006 2007 2008 阳朔 ： 时间 游客接待量 （万人） 旅游 实际 总收入 （亿元） 旅游总收入 增长率 备注 2001 255万 2002 2003 03 年非典对全国旅游市场的负面冲击 2004 2005 2006 415 2007 516 2008 559 对比分析结论： 从旅游收入看， 武陵源 的旅游收入呈现出下滑的态势，在三个 地方 中人均旅游消费处于最低的水平。 武陵源 旅游仍处于门票经济占主导地位 的阶段，旅游消费仍以刚性的旅游消费如：门票、住宿、交通等费用上，而旅游购物和休闲娱乐消费明显不足。 12 武陵源 具备相当规模的消费能量， 秀美的自然风光和得天独厚的地质奇观，都给武陵源 聚客留客等发展休闲 度假 消费项目 带来 利好条件，旅游市场从单一观光游市场向复合型休闲度假市场升级的诉求日益强烈。 （ 1） 丽江 大研 古城 、束河 古镇 对丽江旅游市场的拉动： 丽江发展旅游业以来，大研和束河逐渐显现其商业消费、客流集贸的中心地位，大研、束河的开发和升级，是旅游市场赋予丽江的一个绝佳发展契机， 民族风情、自然景观、休闲业态的相辅相成，使得当地旅游形态具有很高市场包容力，人脉、商脉的密集交汇，使得整个丽江的品牌随之逐步打响，进而促成客源结构国际化。而数年来游客量和旅游消费的年年攀升，使本土经济发展稳居高位，根本上优化了当地生活水平和生活质量，以旅游为支柱经济，全面带动商业、文化、生活、娱乐的共荣，从而，丽江 作为一个旅游休闲胜地的声名也越来越凸显出市场竞争力和品牌感召力， 丽江已成为中国旅游向世界营销的一张靓丽的名片。 （ 2） 西街对阳朔旅游市场的拉动： 西街位于广西壮族自治区桂林市阳朔县城中心区，目前 已经成为闻名遐迩的名街，享有 “ 酒吧街 ” 、 “ 洋人街 ” 等称谓，阳朔西街也因为它独特的发展模式和文化形态，形成了旅游界闻名的 “ 阳朔现象 ” 和 “ 西街文化 ” ，西街也成为阳朔、桂林、广西乃至中国的重要旅游品牌，阳朔西街保留着桂北民间文化，它是： 商业街 文化街 外国人在中国最密集的一条街 全中国最大的外语角 中国的 “ 地球村 ” 阳朔从当初附属于桂林山水的无名小城，到如今主导桂林旅游消费休闲聚点的蜕变，是全球旅游模式转型升级的一个成功范本。旅游商业、城市商业的有机结合，山水风情、人文风貌的优势互补，是西街 带动阳朔一跃成为全国休闲度假 13 热门之选的发展之道。消费环境对观光环境的补充，大大延长了游客的驻留时间，进而充分挖掘了旅游消费能量所能够创造的经济效益和社会效益，从休闲品质、观光品质、消费品质等各方面完善了阳朔的城市竞争力。随着游客、品牌的逐年提升，阳朔已逐渐成为桂林旅游消费的主导力量，并且从根本上改变了桂林单一山水观光的旅游模式。 （ 3） 张家界发展设想： 由丽江 、 阳朔 旅游发展纵向对比，可明显看到在 大研古城、 束河古镇和西街发展逐渐成熟后，年旅游总收入增长率均在 10%以上，甚至超过 50%，对当地旅游经济的带动 有着举足轻重的支撑作用。由此，可对张家界未来旅游发展方向作如下设想：张家界得天独厚的世界级山、峰、湖、洞等自然景观，以及浓郁的土风苗韵人文魅力，是发展优质休闲度假型旅游产品不可复制的大前提、大背景，以此为依托，加强旅游配套、消费、服务等的品质的提升，致力旅游文化商业的开发建设，将对张家界旅游品牌的休闲型空缺进行根本性补充，从而使丽江、 阳朔 的旅游 升级蜕变的 传奇在张家界得到更深层次的升华和飞跃。 家界旅游增长的制约因素分析 在张家界 游客出游类型较为单一，观光占绝对主导地位，客源市场类型发育不够成熟与观 光市场占主导地位的结构相对应的是：游客停留时间 长 、 但 游客 消费 水平 低、 旅游消 费增长缓慢，并由此导致旅游 实际 收益和旅游 边际 收益增长速度相对较低， 张家界 旅游“旺丁不旺财”，游 线 集聚性强，除山水风光外，其他景区游客 认 知度较低 ， 境外游客 占比 偏低。 旅游资源是旅游发展的基础，旅游市场需求是旅游开发的导向，纵观前文对张家界旅游资源和旅游市场现状的分析，可以对张家界下一步的市场开拓与产品策划提供一些有益启示，并做出有针对性的决策。 14 游产品现状与需求分析 张家界地区目前推出的旅游产品均以 观光型旅游产品为主。旅游产品结构单一是制约张家界旅游业发展的重要因素之一，充分利用自身得天独厚的自然资源、旅游资源开发新型旅游产品，振兴张家界旅游，已逐步形成一个新挑战、新课题摆在了我们面前。 另外，张家界旅游景区、景点较为集中，旅游观光多以团队形式进行，游客观光具有“白天看山，晚上看表演”的特点，由于休闲型产品的匮乏，游客旅游消费极不充足。 旅游消费过程是消费者对某地的认识的开始，消费意识到自身对这种需求的实际情况同期望情况之间的差异，从而产生潜在的消费需求。随着市场化竞 争的不断激烈，人们在强大的工作、生活压力和逐步上升的收入水平，闲暇时间的增多、枯燥的城市生活和恶化的城市环境质量等因素的刺激下产生回归自然享受生活的需求，旅游作为主要休闲方式迅速成为了大众化的选择。 当今社会的多元性决定了需求的多元化，对旅游产品的需求也同样呈现多元化的变化趋势，坚持以市场为导向，决定新的旅游产品开发项目，调整产品结构，顺应市场需求，努力打造精品旅游产品的同时，开发和形成多元化的旅游产品结构，夯实地区旅游业发展后劲，振兴张家界旅游，促进地区经济快速发展是十分必要的。 源市场预测 武 陵源 “十一五”期间实现游客接待增长率达 12%，随着交通建设的进一步 15 发展和完善，将为 武陵源 地区旅游业发展带来新的发展契机。以 2009 年游客量为基数， “十一五”期间游客增长率为参数， 采用趋势外推法测算，可预测 武陵源 “十一五”以后年份的游客接待量： 武陵源 游客接待量预测表 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 游客总数 470万 526 589 659 738 827 926 增长率 12% 12% 12% 12% 12% 12% 目市场拓展战 略 以文化旅游、观光旅游、休闲度假旅游以及自驾车旅游为主题，提高游客的停留时间和消费水平，提高重游率； 境内 消费群体 重点拓展 华南、华东、华北地区、湖南省内以及湘西地区 的市场，境外市场重点拓展东南亚、日韩、港台等游客市场 。 立足国内市场，开拓国际市场，立足湖南省内市场，开拓中远程客源市场；巩固观光旅游市场，拓展文化、休闲、消费等非观光类旅游市场。 鉴于张家界现阶段及近期观光市场仍然占有重要地位，而未来发展方向是开发休闲度假产品和市场，本项目侧重于拓展 休闲 文化的市场定位。此外，需要说明的是，由于地处湖南整体旅游发展环境中，本项目旅游目标市场很大程度上将与张家界市整体目标客源捆绑（或互补），同时根据自身独特因素确定自身客源市场。 16 目建设的意义和必要性 （ 1）集中汇粹湘西土家族、苗族的历史、建筑、艺术、民间手工艺、民族风味食品等民族文化精髓，推动人文社会科学的研究。 （ 2）运用市场商业化的开发模式，开发建设、经营大型土风苗韵文化旅游、休闲、娱乐设施，丰富张家界旅游项目，推动全 市 旅游业发展。 （ 1） 全球旅游模式转型升级的大势要求 当今世界，休闲已成为时代潮流，全球出现了诸如地中海沿岸城市和夏威夷、巴厘岛、黄金海岸、加勒比海等众多知名度假旅游目的地。国内产生了以成都、杭州、大连为代表的最佳旅游城市，以三亚为代表的国际休闲度假区，丽江、大理、阳朔等热门休闲胜地持续升温。传统观光游向休闲度假游转型升级，必然要求各旅游景区的旅游服务随之更新换代，符合休闲度假消费需求是发展旅游的大前提大思路。张家界自然景观优势明显，发展休闲度假项目是大势要求，也是扩大市场、增长旅游经济的必然途径。本项目在规划理念、设计理念上 均从休闲度假功能层面出发，在旅游转型升级过程中，项目优越性会越来越明显。 （ 2） 项目将成为 张家界打造世界旅游精品的硬件支撑 和营销名片 张家界武陵源集中国第一个国家森林公园、世界自然遗产、世界地质公园、国家首批 5A 级旅游景区、全国文明风景旅游区五大 “ 金字招牌 ” 于一身。 并已于 2006年 便 确立了 “ 到 2020年前后把张家界建设成为世界旅游精品 ” 的战略目标。 随着世界旅游精品的发展战略实施，还将进一步扩大张家界旅游消费市场的广度和维度，客源的多元化、高端化，对高品质文化商旅项目的需求会越来越强烈。武陵源作为张家界核心 景区， 必 然需要 紧跟旅游发展趋势，推动旅游产业升 17 级转型 ，积极发展符合休闲度假需求的复合型商旅项目，完善旅游服务功能，提高旅游硬件品质。 （ 3） 项目将成为 张家界激活旅游休闲消费的重要引擎 张家界武陵源区最大的优势是多年积累的高品牌知名度和游客数量大、停留时间长、夜间集中度高的优势，而长期以来，张家界旅游消费形式基本上是“白天看山、晚上看表演”，每年几百万年游客的巨大消费商机没有被充分挖掘出来，无疑是对市场消费能量巨大的浪费，是武陵源旅游经济的巨大损失。在此局面下，发展消费功能齐全、消费品质优越的休闲型度假消费 项目必然会成为激活巨大消费能量的重要引擎。 （ 4） 项目将成为 张家界复合型旅游休闲商业项目的市场空缺 如上所述，市场需求亟需被满足，然而市场供给却空白 武陵源区的服务核心主要以酒店设施为主，其它休闲、娱乐、餐饮等配套设施分布零散、档次低、缺乏集中的休闲、娱乐、购物场所，无法满足不同层次游客的多种需求。因此，复合型旅游休闲商业项目早已是张家界旅游亟待补充的市场空缺。本项目以提供层次丰富的旅游产品为打造目标，以满足游客在文化层次上的多方需求成为必然，加上核心景区酒店集中，利于游客的夜间消费，高品质的休闲项目和 文化项目将在居住半径最短的区域内提供最精彩的最放松的夜间消费和消遣。 武陵源现有商业门面基本属于私有，可售门面少。当地投资客实力较强，投资渠道狭窄，购买门面是最热的投资渠道之一。 05 年以来，核心地段的租金上涨幅度较大，多数为 20核心景区商业价值不断提升。商业投资产品现阶段的供不应求态势，为本项目发展创造了良好的机遇和空间。 综上所述：从旅游产品结构调整、扩大市场占有率、做强做大旅游业，实现旅游经济稳步快速增长，提高旅游产业的经济贡献率，促进地区经济发展上看，项目建设都是必要的。 18 第三章 项目区位与环境分析 然环境概况 张家界市位于湖南省西北部，地处云贵高原隆起与洞庭湖沉降区结合部，介于东经 109度 40分至 111度 20分、北纬 28度 52分至 29度 48分之间，东接石门、桃源县，南邻沅陵县，北抵湖北省的鹤峰、宣恩县。市界东西最长 167 公里，南北最宽 96 公里。全市总面积 9653 平方公里，占全省面积的 张家界市的地层复杂多样，造化了当地的特色景观。 张家界的气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润气候。因此， 19 雨 量丰沛（历年平均降水量为 1400毫米），阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温 16 左右。夏季最热月气温 27 ，冬季最冷月平均气温为 （以1月最冷，极端气温在零度左右到 4 ）。这样的气候，不仅适合动物的繁衍与植物的生长，更适合观光旅游。 会经济概况 2008 年，全市实现生产总值 元，比上年增长 连续 6 年实现两位数增长，增速比全国、全省分别快 全省第 7位和湘西地区首位，比湘西地区平均增速快 产业看，一、二、 三产业增加值分别为 元、 元，分别增长 对经济增长的贡献率分别为 三次产业结构由上年的 整为 季度看，一季度、上半年和前三季度经济增长率分别为 4%、 呈逐季加快态势。按常住人口计算，全市人均 2337 元（折合 1776美元），比上年增长 全市各景点共接待国内外游客 现旅游收入 元，其中门票收入 上年分别下降 境外游客接待量 游外汇收入 2亿美元，分别下降 春节黄金周景点游客接待量 人次，旅游总收入 元，同比分别下降 “ 十一 ” 黄金周景点游客接待量 人次，旅游总收入 元，同比分别增长 接待量创历次黄金周新高。 （ 1）建筑文化 张家界地处湘西，是土家族、苗族的重要聚居地。 土家族爱群居，爱住吊 20 脚木楼。建房都是 一村村，一寨寨的，很少单家独户。所建房屋多为木结构， 吊脚楼形式， 小青瓦，花格窗，司檐悬空，木栏扶手，走马转角，古香古色。一般居家都有小庭院，院前有篱笆，院后有竹林，青石板铺路，刨木板装壁，松明照亮，一家过着日出而作，日落而息的田园宁静生活。 （ 2）宗教文化 土家族处于原始宗教崇拜阶段。有祖先崇拜、自然崇拜、英雄崇拜、图腾崇拜等多种形式。其祖先崇拜为土王、八部大神、向王、向王军，这些都是土家早期的祖先神，认为其灵魂可以庇护本民族的繁荣昌盛。建有庙、祠堂，定期祭祀。对自然崇拜，认为万物皆有神。日、月、星、辰、雷、雨等等。另外还信仰梅山神、梯玛神。狩猎时要拜祭。 “ 阿密麻玛 ” 、土地神、岩石神、火神、水神等等。图腾崇拜其内容则是崇拜远古时期的英雄，或祖先。如土家族信仰 虎图腾 ， 传说八部大神是喝虎奶长大的，其先祖是虎。 第四章 项目选址现状与主要建设条件 目区位概况 项目地块地呈东西长的三角形， 地块呈东西长的三角形，总体坐向朝南，地势平整，长约 约 180m，用地约 100亩。 南面是所溪河，北面是当地 居民自建房，而从北面通往武陵大道的两个入口就在这排居民房中间， 进出项目的道路 狭窄。 地块内的建筑物以拆迁完毕，但土地还未平整，地块内有周边居民在内堆放的建材和其它的杂物。项目朝南，采光非常好，南面紧邻索溪河，在地块内就可欣赏索溪河的美景。 21 本项目地处武陵源景观区的核心地带， 在离项目 2公里的南面是有着明镜般碧绿湖水的宝峰湖。距东面有着“中国最佳溶洞”之称的黄龙洞仅 7公里。北面3公里就是通往人间仙境袁家界及天子山的标志门。武陵源区马上开工修建的高尔夫球场与地块也仅 2公里。离张家界国家森林公园仅 15公里的路程。 项目周围无大型住宅区， 北面所临的 武陵 大道是武陵源区的主干道，也是游客比较聚集的一条街道，所形成的商业主要是以酒店、服装、餐饮、工艺品店、超市、土特产商品店、旅行社、 足及银行为主，武陵源较大超市如：梅尼超市、源亘立等都集中在武陵大道，而武陵源区政府也坐落在武陵大道。 项目地处武陵源武陵大道，该道路是去各大景点的必经之路，也可连接未央路、白鹭路、桂花路，而武陵大道张家界大剧院对面是与武陵大道相连的是另一条游客比较集中的主干道官邸路。往西走是前往张家界市的必经之路高云路。过了紧邻项目的景观大桥便是去往宝峰湖的宝峰 路。距项目 车站内有到武陵源周边各景点的大巴。 项目距张家界市中心 30余公里， 25分钟即可到达，离荷花机场、张家界火车站 40公里，半小时车程就可到达。 本规划位于张家界核心景区武陵源，依山傍水，拥有良好的自然景观资源，可以起到张家界旅游门户的示范作用。 另外，规划地块南临索溪河景观条件良好，规划中将对其进行严格保护，并依托河景进行保护性开发利用。 22 通条件 （ 1） 航空：张家界荷花机场距离市区 8 公里，目前，张家界已开通北京、上海、香港、日本 名古屋、韩国首尔、釜山等旅游包机，荷花国际机场扩建工程、张花高速、黔张常铁路、安张衡铁路等项目也相继上马，加上已有的焦柳铁路、石长铁路、张常高速公路，张家界已初步形成一个立体交通网络。尤其是荷花机场改造工程，投资达 20个亿，改造完成后，吞吐量将达到 600万人次。 （ 2） 铁路：张家界铁路线路四通八达，通过石长线与京广铁路相通，张家界火车站已与国内 20 多个大、中城市开通了旅客列车。张家界火车站可直达北京、上海、广州、深圳、南宁、湛江、 贵阳 等城市 ， 乘车极为方便。 第五章 工程技术与工程规模 目总 体规划 整体规划院落围合式布局，利用建筑形体和体量的组合，以线性飘积理论为原则，进行有机的布置；建筑力求浪漫、飘逸和通透，体现旅游特色商业街所应具备的时尚和拙朴的气质，同时满足现代商业街区的功能和审美需求。 旅游商业街区的主入口设在用地的东面，比邻张家界大剧院，以现有广场共同组织为入口广场，整个建筑组团依据三区一带的原则，依次为：百溪沟以东的入口区，百溪沟以西的中部休闲区和末端的城市商业区，沿着索溪河形成河滨休闲景观带以打造靓丽的滨河景观。 项目规划最大限度保障了经营均好性，内部交通环线 设计在满足消防安全的 23 基础上，以两主多辅的道路网络配合景观组团的人气引导，大大削弱了边角位置的经营抗性。多个分入口的客流渗透，以及主街内街的互动相连，避免了商业经营的死角问题。 项目业态设置上充分满足旅游市场的吃、住、游、购、娱各类诉求，并结合城市消费功能需求配以城市型商业业态，一定程度上打消了张家界旅游市场淡旺季的商业经营性分化，营造全年候可持续经营环境。 整个规划片区按照业态划分，大体上共分为三种类型的业态模式，即购物街区、餐饮街区及休闲文化街区。原则上并无独立的功能街区，各个功能街 区之间力求做到相互渗透，并以同业差异、异业互补的原则，进行相对的功能片区的划分，及业态的有机组合。具体分布如下：入口区部分由入口广场及沿武陵路设置大型餐饮店、内部街道两旁设置旅游购物店、沿百溪沟一侧设置休闲文化店组成；百溪沟以西的中部休闲区共计由五条街区组成，由上至下分别是驿站和城市配套性商业综合街区、旅游购物店街区、餐饮小吃及地方特色街区、旅游购物街区、休闲文化街区组成；末端城市商业区主要分布购物、餐饮等。 通组织 动态交通：依据功能分区组织内部交通，分设两个主要的人流入口，分别设置在靠近张家界 大剧院一侧和天子路宝峰桥附近，次入口四个设在场地西北侧及武陵路，兼为物流出入口，同时也作为各功能区的主入口。主路宽 7m，次路 4消防通道结合，形成分区的环道和地块环道。 静态交通：沿地块周边分区域布置露天地面临时停车位，可停车 250 辆。 24 观设计 由于商业街区的公共性、开放性和实用性等诸多要求，在景观设计上应以简练、概括为主，同时体现以人为本的理念。设计中应该做到与道路及建筑的有机衔接，和周边环境做到借景和对景等的景观效果和氛围；结合各街区功能及性质的不同要求，进行不同风貌的场景式设计；采用与人们生活息息相关的物件作为造景的元素，以民间的趣闻趣事作为主题。力求做到 强化带状空间的纵深和扩展感 ，并 用生态学理论来指导景观设计 。 在表现手法上，以形式美体现思想性和精神面貌，以简约的、概括的现代手法为主，细节上以精细的工笔手法刻画，体现出优雅的文化特色及装饰效 果，突出景观规划的装饰性、观赏性和时代性；以生态建设为目的，在设计时，侧重竖向的绿化，平面绿化率适当减少，绿化手法上以开阔的、简练的手法处理，符合现代人的生活和审美节奏；小品设计以功能和景观兼容为目的，在满足其使用功能的前提下，达到景观装饰的效果。 植物设计 力求 虚实有序，通过树影、声响、叶色等传递风、月、云、日、气、四季等自然的信息。在植物配植上，充分考虑 武陵源地区的 土壤特点、植物四季季相更替和色彩搭配，以使在不同的季节形成不同的景致，同时形成稳定、自然的生态植物群落 ， 给 游客在 视觉上 传递 轻松和愉悦的 感受， 形 成 “ 以人为本 ” 的空间环境。 筑形态设计 （ 1）本项目建筑造型设计多以传统的土家民居为主，提炼土家建筑、土家文化的典型元素，将现代 商业服务 和土家文化观良好地结合在一起，既有继承又有创新。建筑形态强调 休闲商业 的态势，由生动、简练的集合形体和线条构成。 （ 2）本项目标志性土家建筑力求洗练，追求古典自然感，其他共建采用加法，体形丰富、活泼。 25 （ 3）建筑高度与尺度：建筑控制在 2层，局部可达 3 第六章 环境影响分析 工期环境影响因素分析及预测 （ 1）施工期噪声污 染 本项目施工期噪声主要产生于施工期间，土石方开挖、施工机械作业等均会产生噪声。 （ 2）施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘：建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及对方扬尘；施工垃圾的倾力及对方扬尘：人来车往造成的现场道路扬尘。本项目的工程施工主要以机械施工为主，施工时机械运作、运输及土石方 等过程均会产生一些粉尘、烟气。 26 （ 3）施工期废水污染 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以 及各种车辆冲洗水。 （ 4）施工期固体废弃物 本项目在建设期的固体废弃物主要为施工弃土石方和施工场地内的生活垃圾。弃土石方主要产生于土石方开挖过程中。施工期间进场的施工人员也将会产生一定量的生活垃圾。 营期环境影响分析 作为商业旅游房地产开发项目，污染源分析主要是生活污水、生活垃圾、噪声等环境影响因素。 境保护措施 （ 1）水环境保护工程措施 随着项目的建成，生活污水产生量将大量增加。在项目设计方案中，应建设整个项目的排水系统或中水回收处理，排水系统采用清、污分流，污水经收集后进行处理。 （ 2）环境空气保护措施 对建设建筑施工、土石方开挖、运输车辆等产生的扬尘，应采取洒水降尘措施。对餐饮商家所产生的油烟污染，应安装除油烟设施进行防治。 （ 3）声环境保护措施 27 对施工机械作业、车辆运输产生的噪声及运营期产生的噪声，应采取加强维护降低施工机械噪声、合理安排作业时间，车辆经过噪声敏感区禁鸣喇叭，为操作人员增配防护设施等措施以减轻影响。 现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润 ，以减少汽车轮胎与路面接触引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民区，施工车场地尽量平整，减少 颇簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。 施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；地块周围树立高于 3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。 施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用。 （ 4）建筑垃圾与生活垃圾 对于施 工期的建筑垃圾应及时清理，运至地势低洼处回填。运营期的生活垃圾，应及时清运至城市垃圾处理厂。 境管理 （ 1）严格保护索溪河水环境 在索溪河范围内不得排放超过规定标准的废水；不得向水域内倾倒尾矿、垃圾、废渣等废弃物及有毒物体；不准新建污染环境、破环生态平衡和自然景观的工业生产设施。 （ 2）建设期的环境管理 明确施工单位环境保护责任，监督施工单位采取有效的措施减少施工过程中地面扬尘、运输扬尘以及施工机械为期产生污染物。 要求施工单位在施工过程中保护周围的生态环境，尽量减少项目周围植被 28 的影响。 定 期检查，监督施工单位按要求收集和处理施工、生活垃圾。 项目建成后，全面检查施工现场的环境回复情况。 （ 3）运营期的环境管理 项目建设投入运行后，由环境保护部门、建设单位共同参与验收，检查建设项目的环境保护 是 按“三同时”要求进行。 加强环境保护设施的管理 ，保证环境保护设施的正常运转。 加强绿化等管理工作，制定绿化计划，保证绿化、环保指标达到国家有关要求。 按照环境保护部门及行业主管部门的要求，如实填报企业环境统计报表、污染源申报登记表，向环保部门申请排污许可证等。 加强职工及游客环保宣传，提高环 保意识。在旅游活动中，防止对内外生态环境的破坏，如随意抛弃垃圾等，特别应绝对杜绝对邻近的索溪河不利的行为发生。 境影响评价 本工程实施了完善的生活垃圾收集和雨、污排放系统，同时，配套建设了大量绿地，对项目的可持续长远发展提供了有利的基础条件。 工程项目在施工期和运营期对周围环境有一定的不利影响，但这些不利影响对环境的危害程度不高，在采取一定的防护措施后可得到减少和改善的。因此，从 环境评价的角度来看，项目的兴建和运营中只要环保措施到位，对环境将不构成重大影响。 29 第七章 劳动安全卫生与消防 本项目劳动安全尾声与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。 动安全卫生 在生产或作业过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部 30 位、场所，以及危害范围和程度。 有毒有害物品的危害： 由于有毒有害物品的物理化学性质，可能引起火灾爆炸的危险，对人体健康有一定的危害和造成职业性疾病的可能。 危险性作业危害 : 高空、高湿、高压作 业，可能造成对人身的危害。 针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有： 在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。 对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。 对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。 对易 产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。 目消防 消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患的部位，确定重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级 ，并结合当地公安消防设施状况，提出消防设施配置方案。 项目施工过程中，运输、使用和储存的原材料、中间产品、成品，有一定的火灾危险性。项目运营期，建筑在使用过程中，有发生火灾的危险性。 31 消防工程规划主要原则：预防为主、防消结合、合理布点。 各类建筑必须符合二级耐火等级的消防要求。 规划以同一时间内火灾次数 2次，一次灭火用水量 65升 /秒的标准来考虑消防用水。 室外消火栓间距规划不大于 120m，每一消火栓上应有一个直径为 150100直径为 65个消火栓用水量应按 10 震措施 （ 1）新建的各类建筑按国家现行的建筑抗震设计规范 行设计和施工。 （ 2）加强避震疏散体系建设（如广场、公园等），提高给水、电力、电信等城镇生命线工程的防震能力和综合抗震能力。 第八章 项目开发设想 目开发思路 （ 1）策划先行 聘请国内一流的策划和规划设计团队，打造国内领先的标杆型休闲旅游精品项目。项目已经和国内业界优秀的旅游项目策划团队格林美地公司签订了策划委托合同。该团队曾成功策划了，丽江束 河古镇、西双版纳告庄西双景、大理武庙会、银川黄河金岸等诸多大型旅游度假项目，目前策划设计工作已全面展开。 （ 2）一次规划，全面开发 项目计划 2010年 4月份完成规划设计 ， 5 月 并付诸全面开工，计划 12个月 32 完成施工并于 2011年 5月投入运营。 （ 3）稳步推进、打造亮点 项目以打造百年经典为目标，最终为张家界留下未来的文化遗产，围绕项目将形成：土家民居建筑景观群落，形成湖南的文化名片，滨河景观休闲带，打造全国最具知名度的水上酒吧街；湘西民族民俗风情文化演绎的高地，融合多元文化符号，将张家界提升为具有国际影响力 的旅游休闲体验目的地城市。 目的市场定位 （ 1） 项目性质：项目以 土家族民俗文化为灵魂，以深度体验为功能指向，以商旅消费集中地 为目标，打造集旅游观光、文化体验、休闲娱乐、购物餐饮于一体的复合型商旅综合体。 （ 2） 项目形象：文化形象方面融合湘西地区土风苗韵民族文化，尤其以土家族的文化为主要特征，以古色古香的湘西民居为原型进行符合时代审美的雕琢，以传统民居为蓝本，营造房中有院、院中有街、韵味十足的集市盛景。自然景观上以“拙朴”的原生气质为风貌。 （ 3）项目定位： 对于湖南： 本项目是湖南省发展休闲旅游 的新代表，文化旅游产品的新标杆。 对于湘西： 本项目是大湘西进一步提升旅游品牌知名度的名片之作。 对于张家界： 本项目是张家界对接世界的品牌助力，是游客体验世界自然遗产风貌的硬件基础。 也是张家界的城市名片和 旅游升级 的 重要引擎。 对于武陵源： 武陵源风景名胜区的休闲中心板块和不夜城，并能满足当地日常消费的基本需求。 33 目的产品构成 项目的功能：充分满足游客求新、求异、求知、求乐的多元消费需求，将项目打造成：湘西土家民族民俗文化展示平台，湘西土家民居建筑的博览园，湖南省民间手工艺、土特产、地方特色餐饮的集中地 ； 项目的核心集客力产品和功能板块为两大类： 民俗文化展演类 +旅游休闲体验类 旅游文化产品定位：本项目致力于打造