国际购物广场项目考察情况汇报.docx

国际购物广场项目考察情况汇报 近期，陪同市政府肖市长、项市长一行到江苏省*市考察 了*市老城改造重点项目中央新亚国际购物广场项目 的建设情况。 *市位于苏北中心区域，下辖 4 区 4 县，人口 535 万， 08 年国内生产总值 975.83 亿，排全国地级城市 93 位，财 政收入 171 亿。*和我市一样也是国家历史文化名城和中 国优秀旅游城市，同时*还是国家卫生城市和江苏园林城 市。城市建成区面积 90 多 km2，城市建设给我总体感觉是 手笔大，气魄大，尤其是老城改造的动作大。美化、亮化 工程给我留下的映象也特别深。 一、中央新亚国际购物广场项目建设的基本情况 项目概况： *市新亚百货公司 02 年加盟南京中央商场股份有限公 司，组建了江苏中央新亚百货股份有限公司。05 年双方又 组建了*市中央新亚国际购物广场有限公司，由该公司开 发位于*老城区淮海东路北侧地块，建设*中央新亚国际 购物广场。 该项目总投资 7.02 亿，其中土地出让金及拆迁安置费 用 1.36 亿，主体工程费用 4.87 亿，筹备及销售费用 0.29 亿，财务费用 0.5 亿。该项目的建成将与其原经营的新亚 商城连成一体，能形成一座建筑面积达 18 万 m2，经营面积 达 12 万 m2 的苏北最大商业航母。该项目是一个城市综合 体，将涵盖商业、金融、办公、商住、休闲、娱乐等众多 业态。项目建成后*中央新亚将成为年销售收入超 10 亿， 利税超亿元，新增就业超 3000 人的大型商业企业。 土地出让情况： 该项目地块占地面积 XX2.5m2，规划出让面积为 15877.50m2，*市国土局 05 年 8 月组织了公开出让，当时 出让时的容积率是 5.5，后来调整为 7.02，建筑高度达 99.96 米，挂牌起始价为 1500 万元。当时的出让方式为毛 地挂牌。出让公告中设置了三个出让条件。 一是竞得成交后，竞得人 15 日内须签订出让合同并缴 清土地出让金，拆迁结束后，两周内出让人向竞得人核发 建设用地项目批准书，由竞得人作为拆迁人，负责竞得宗 地内的房屋建筑物、构筑物、地上、地下附着物的拆迁安 置并承担全部费用。出让宗地范围内的现土地权利人与竞 得人签订拆迁安置协议后，土地权利终止，由土地登记机 关办理并注销土地登记。 二是竞得人依据城市建设规划建设大型自营商场 三是由竞得人代政府拆迁 975m2，用于城市道路建设， 拆迁费用由竞得人承担。 拆迁安置的主要做法： 由竞得人作为拆迁人，承担拆迁安置费用，市委、政 府设立项目指挥部协调解决拆迁安置，所在区政府具体 “双包”，组织实施。具体工作中，是由新亚百货先组织 对竞得地块内拆迁安置量进行全面摸底，测算拆迁安置经 费，然后请中介机构评估，清河区政府认可后报指挥部批 准，再清河区政府与竞得人新亚公司根据批准的方案签订 “双包”拆迁安置协议，然后组织实施。实施过程中，* 市的具体措施有： 1、由市委副书记、组织部长任项目总指挥，清河区委、 区政府及市直相关部门的负责人为成员。 2、市委书记亲自参加拆迁动员大会，并先后两次与拆 迁户代表直接对话。新河区常务副区长驻企业办公，督促 拆迁。 3、市委常委两次召开专题会议，进行决策并明确相关 扶持政策，专门出了两期会议纪要，明确了土地的出让方 式、土地挂牌设置的条件和土地的收益原则，规定了对市 权范围内的所有城市建设规费均减半征收，免收人防费， 缓交人防建设基金，劳保统筹费可以到竣工开业时缴纳。 4、清河区政府也规定，项目建成后新增税收实行三免 二减半征收政策。 该项目通过这些方法和措施仅用 1 年多点时间就完成 了拆迁安置任务，07 年就全面开工，目前该项目已完成投 资 2.37 亿，预计明年 8 月份 26 层主楼的主体工程可竣工 验收。 二、该项目的建设对我市老城改造重点项目的借鉴探 讨 考察回来后，我们做了一些思考。*市老城区改造经 验确实能给我市以启迪和借鉴。如环 XX 的少年宫地块、汽 车站地块、吴越街地块等重点项目地块的改造非常有参考 价值，特别是在城市建设中，*市以商招商的做法，以项 目带动的做法，一个重点项目一套人马一抓到底的做法， 以及及时出台优惠政策推动重点工程建设进度的做法等等， 我市都可“拿来”参照。 但是，在目前政策环境下，我市要完全按照*的做法 也存在一定的困难，特别是近两三年来，国家和省先后出 台了一系列加强土地管理的政策，从一定程度上束缚了我 们地方运作土地的手脚，现在如果还按*的做法有一定的 政策风险。 一是土地不能毛地挂牌了。毛地挂牌的好处是政府比 较超脱，把拆迁的主体推给了企业，责任也交给了企业， 政府只是支持、督促和协助。这样的结果，如果政府工作 力度不够，加上拆迁人的野蛮拆迁行为，可能带来的是被 拆迁人的信访不断，社会不稳定因素增加，有损于政府的 形象。因此，国土资源部 07 年 236 号文件、省国土厅和省 监察厅 08 年 42 号文件都明文要求土地出让应实行“净地” 出让。“严禁未完成安置拆迁补偿的土地直接出让”。 二是对挂牌设置限制性条件比较敏感。土地出让设置 非排他性的必要条件，有利于实现政府城市规划目标，有 利于政府招商引资，有利于推动地方经济发展。但条件的 设置往往影响市场主体的公平竞争，同时也容易滋生腐败 行为。因此，07 年国土部 39 号令明确规定“出让人在招标、 拍卖、挂牌出让土地的公告中不得设立影响公平竞争的限 制性条件”，省国土厅和省监察厅 08 年 42 号文件中也明 确规定“严禁违法设立投标、竞买人的资格限制条件。发 布公告时，设定的条件应当与出让宗地开发所需条件相适 应，除法律、法规规定须有特定资质条件外，对投标、竞 买人不得设置违背法律、法规和政策，背离土地市场价格 的补充条款、违背竞争原则的限制条件，不得为投标竞买 人竞得出让地块而设置排他性条件，因此，国土部门在具 体工作中对出让条件的设置都非常谨慎。 三是土地的前期开发要引入市场机制公开选择实施单 位。对拟出让地块进行拆迁安置使之成为净地的过程叫做 土地出让的前期开发，也叫土地的一级开发整理。根据国 务院 08 年 3 号文件和 07 年国土部、财政部和中国人民银 行共同颁发的土地储备管理办法其实施的主体应当是 政府的土地储备机构。根据这两份文件，土地的前期开发 包涵了宗地的征收、拆迁安置、还涉及到出让宗地相应的 道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土 地平整等基础设施建设。 按照国务院 3 号文件规定，“土地的前期开发要引入 市场机制，按照有关规定，通过公开招标的方式选择实施 单位”，也就是说政府不能直接以洽谈招商的方式确定土 地开发对象，须按照一定的程序方能确定，这在把握上有 一定的难度。 三、对我市老城改造的几点建议 针对新的土地出让政策背景，结合我市吴越街地块的 整体开发，建议采取由市政府主导，招商引资参与，委托 区政府组织实施土地前期开发，由国土部门设置条件净地 出让。 具体实施建议市政府要成立高规格指挥部，由分管市 长任指挥长，迎江区委区政府及市直相关部门负责人为成 员，协调指挥项目实施，具体可分为两步。 第一步进行土地的一级开发整理。 1、由市政府或市土地储备中心委托迎江区人民政府进 行土地一级开发整理，明确迎江区人民政府作为拆迁主体。 2、由迎江区人民政府对吴越街地块进行全面摸底，测 算拆迁安置经费，编制拆迁安置的土地一级开发整理方案， 。 3、根据一级开发整理方案编制招商文件，提出招商引 资合作方的具体条件，明确招商合作企业与迎江区政府的 权利和义务。即：招商合作企业负责投入拆迁安置整理土 地的必需资金及返还和收益方式，区政府负责在规定时间 内，按方案确定的资金“双包”落实拆迁安置任务。同时， 招商文件中可设置政府规定的招商企业的资格和条件。 根据招商文件由迎江区政府在政府招标网站和有关媒 体发布公告。公告中明确报名时间，招商企业的条件。公 告中可设定若报名符合条件的企业只有一家，则可直接确 定其为土地一级开发整理的合作对象。超过两家以上，则 采取招标方式确定。只要招商企业条件设置得当，则能确 保政府意向招商企业成为合作方。 4、根据招商结果确定土地一级开发整理合作企业后， 由迎江区人民政府与之签订一级开发整理合作协议，然后 在项目指挥部指挥协调下双方开展合作。 第二步：组织净地出让。具体由国土部门组织实施。 国土部门可根据城市规划和市政府地块开发建设思想设置 政策许可的必要条件进行公告，公开出让。一般能保证参 与一级开发整理的招商企业竞得土地使用权。 土地的出让时间，目前各地做法不一。一般都是在拆 迁安置协议全部签订后组织出让。也有