xx市房地产市场调查报告

灵武市房地产市场调查报告2010年 11月 2日本报告包括内容市场分析（ 灵武背景、产品分析、供求分析、价格分析消费者分析、发展趋势分析、政策规划分析 ）竞争者分析（ 竞争市场整体分析、具体项目分析 ） 自身分析（ 竞争优势（ S）、竞争劣势（ W）潜在机会 (O)、外部威胁 (T)） 总结（ 产品设计、包装推广、价格设计 ）灵武主要房地产项目布局图灵武市背景： 灵武市位于银川市正南方向，全市总面积 4639平方公里，总人口 23.7万（回族人口 11.1万人），其中市区人口为 6.5万至 7万人。灵武交通发达，河东机场与纵横交错的高等级公路构成了立体交通网络，市区距首府银川市 38公里、吴忠市 17公里，交通极为便捷。以灵武长枣、灵武畜牧、灵武煤炭、灵武羊绒为特色产业。伴随银川国际空港物流中心、灵州综合工业园区、灵武羊绒产业园区、灵武再生资源综合利用循环经济实验区等工业园区的招商引资，灵武经济将飞腾上一个新的平台，同时灵武市的常驻人口也将同步扩大，预计在未来五年内年，灵武市区人口将突破十万大关。由于灵武环境适宜人居住，交通便捷，届时也会吸引周边城市到灵武居住。所以灵武市房地产市场也将伴随灵武经济的发展站上一个新的台阶 。 市场分析整体分析： 目前灵武房地产属宁夏瑞信、宁夏中恒、宁夏灵隆、宁夏亘元、宁夏鑫祥、宁夏盛源、陕西华宇这几个开发商比较有实力。比较有实力的楼盘是瑞信的枣园湖畔、中恒的灵州华府、灵隆的龙辰华庭、亘元的水木灵州、鑫祥的唐城商业区、盛源的西湖名邸、华宇的花雨湖滨。另外，跟咱项目最直接的竞争者是枣园雅居，在项目的东南方向，仅隔一条 307国道。他们的楼盘占地都在 100亩以上，开发量也在十几万平米左右。除枣园湖畔、灵州华府、花雨湖滨在城东，其他楼盘都集中在城西。目前西湖名邸是灵武最火的楼盘，水木灵州是最大的楼盘，枣园雅居是我们最直接的竞争项目，而灵州华府是最贵的楼盘 ， 今年是它带动了灵州房产价格的攀升。各个项目都呈现出同一种情况，多层几乎售光，高层比较难推，商铺甚为冷清。宣传手段同质化，大多采用项目地广告围墙、销售中心巨幅彩喷、宣传单页、横幅、现场活动等，另外还有中心区巨幅广告牌、电视广告等宣传方式。 市场分析产品分析： 目前灵武房地产产品以多层、小高层、商铺为主。多层以六层不带电体为主，小高层则是 11层为主流。户型多是南北通透，楼间距大，绿化率高。层高集中于 2.7 2.9米。外立面风格多为仿唐。灵武没有市政供暖，多是各家买天然气烧壁挂炉，天然气价为 1.4元 /立方米。市场分析供求分析： 通过对灵武房地产市场的调研分析，灵武房地产目前有三种业态形式：多层、小高层、商铺。灵武市区人口 7万左右，而主要的楼盘只有 6、 7个，灵武房地产整体处于多层供不应求、小高层与商铺供过于求的阶段，受众整体买房热情较高。 市场分析价格分析： 根据调查得知，目前灵武整体房地产市场多层均价在 2800元 /平米左右，小高层则是 30003100元 /平米左右，商铺在灵武的均价为 5000元 /平米左右。灵武房地产价格目前处于一个快速走高的阶段，去年至今、灵武房地产价格保守已经上涨了700 800元，可以说上涨了 40%之多。 市场分析消费者分析： 通过调查，我们发现灵武房地产消费者主要由灵武本地人、周边区县生意经营者、矿上员工家属等构成。目前灵武市购买情况多为改善型居住，多购买 100 120平米南北通透的户型。他们目前对灵武房地产整体房价接受度较高，但有买涨不买低的趋势。灵武消费者更倾向于购买多层，小高层目前虽有小部分市场但整体接受度不高。目前消费者多为按揭买房。市场分析发展趋势分析： 目前灵武房地产整体是向西发展，因为西边是未来的居住区以及行政区域。西边提地储备量比较充足，东边作为老城区能开发的地块已不多。人口也将随着矿区员工的搬迁、各工、产业园区的招商等因素稳步扩大。从价格方面看，由于供求关系的影响地产价格将保持这几年快速上涨的趋势，预计明年第一季度多层价格将达到 3000元 /平米。小高层则达到3200元 /平米左右。从楼盘规模上看，目前灵武市场稍有实力的楼盘占地都在 100亩以上，开发量也在十几万平米，西边丰富的土地储备量，西边未来楼盘规模有扩大的趋势，而城东则很少再有大盘出现。 市场分析政策规划分析： 目前灵武房地产整体是向西发展，关于房地产的政策主要是在五证齐全之前是不能公开销售的，也就说必须合法销售，但是可以向购房者收取定金，都是地产商自理额度。灵武抓住国家西部大开发战略调整、自治区加快建设宁东能源化工基地的机遇以培育发展煤电化支柱产业为主导加快发展以羊绒、粮食加工、长枣保鲜加工为主的特色优势产业提升工业发展水平壮大工业经济实力重视发展体现地方特色的旅游、建材、新材料、等产业推进第三产业加快发展。开工建设太中银铁路改扩建河东机场打通宁夏通往东部地区的交通大动脉，发展第三产业完善城镇基础设施全面实施 “ 兴工强市 ” 战略。另外近年来灵武还引进了一批大型工业项目，工业园区建设迈上了新台阶。因为西边是未来的居住区以及行政区域。西边提地储备量比较充足，东边作为老城区能开发的地块已不多。人口也将随着矿区员工的搬迁、各工、产业园区的招商等因素稳步扩大。从价格方面看，由于供求关系的影响地产价格将保持这几年快速上涨的趋势，预计明年第一季度多层价格将达到 3000元 /平米。小高层则达到 3200元 /平米左右。从楼盘规模上看，目前灵武市场稍有实力的楼盘占地都在 100亩以上，开发量也在十几万平米，西边丰富的土地储备量，西边未来楼盘规模有扩大的趋势，而城东则很少再有大盘出现。 市场分析调优规划布局围绕 “ 城中有园园中有城 ” 的总体目标合理调整城镇空间结构明确城市功能分区，优化产业布局修改完善城镇总体规划和区域详规，拓宽城镇发展空间重点规划以市区为中心的生态园林化城市在西环路以西规划建设宁东基地生活区力争把北门工业区与灵武电厂相连接西门商住区与灵武农场相连接；以宁东镇为中心的宁东能源化工基地工矿服务型小城镇；以崇兴镇为中心、灵吴青公路为两翼、与羊绒工业园区延伸段相连接的商贸流通型小城镇；以临河镇为中心、河东机场、银古高速、银灵一级公路为纽带的交通枢纽型小城镇形成宁东镇宁东能源化工基地、灵武农场农副产品加工区、羊绒工业园区特色产业研发区、灵武电厂新型工业发展区的城镇产业发展新格局进一步完善城区和小城镇的教育、医疗、文化等公共服务设施引导工业、商业、物流集中布局培育壮大城区和小城镇的产业基础集中力量把市区做美、把小城镇做强。从以上政府规划可以看出，灵武政府有信心与决心把灵武带上一个更高的舞台，虽然房地产不是灵武的支柱产业特色产业，但是伴随城市化的进程加快，人口与经济的发展，灵武市的房地产潜力是十分巨大的。 市场分析竞争者分析灵州华府（最贵楼盘） 项 目 内容开 发 商 宁夏中恒房地 产 开 发 有限公司地址 宁夏灵武市世界 枣 博园南 侧占地面 积 124亩建筑面 积 16万平米土地成本 100万 /亩价格 多 层 ： 2900元 /平米 1 4层 大于 3000元 /平米5、 6层 低于 3000元 /平米小高 层 ： 3200元 /平米商 业 ： 4000-6000元 /平米面 积 区 间 多 层 ： 92 127平米小高 层 ： 130 150平米商 业 ：绿 化率 35%楼 间 距 27米层 高 2.8米建筑 风 格 仿唐与 现 代兼具物 业 自 带 物 业 0.6元 /平米 /月入住 时间 2011年交房 时间 2012年建筑 结 构 砖 混 结 构供暖 壁挂炉天然气优势 :地处灵武市区核心地带，依靠枣博园，地段优越；消费者对品牌的认可度较高；是城东仅剩的两个项目之一，另一个是枣园湖畔。劣势： 价格较贵 竞争者分析枣园湖畔 优势： 也是东区仅剩的两个项目之一，价格比灵州华府稍便宜。劣势： 地段没有灵州华府好，离中心区稍偏。 项 目 内容开 发 商 宁夏灵隆房地 产 开 发 有限公司地址 灵武市西 环 路与朝阳路交 汇处占地面 积 123亩建筑面 积 十几万平米分期 32栋价格 多 层 ： 2800元 /平米小高 层 ：未定 但 约为 3000元 /平米商 业 ： 5000元 /平米面 积 区 间 多 层 ： 90-140平米小高 层 ：商 业 ：绿 化率 36%楼 间 距 27米层 高 2.8米建筑 风 格 仿唐物 业 自持 0.4元 /平米 /月建筑 结 构 砖 混 结 构供暖 壁挂炉天然气竞争者分析水木灵州（最大楼盘） 优势： 楼盘占地广博，项目自身配套完善；小区环境很好。身处未来城西的核心区域，紧邻未来两馆一中心（体育馆、图书馆、市政中心）地段升值潜力巨大；交通方便；价格便宜。劣势： 目前地段较偏；多安置房、小产权房对面容易降低品牌美誉度。 项 目 内容开 发 商 宁夏中恒房地 产 开 发 有限公司地址 灵武市灵州大道与水木灵州 1号路交 汇处占地面 积 220亩建筑面 积 142万平米分期 8期 1.2.3期已售完只有小高 层对 外 销 售，多层 、小高 层 都是安置或者 对 内（灵 东 煤 矿 ）销 售，目前 卖 到第四期，共有 15栋 楼价格 多 层 ：均价 2580元 /平米 最高 2780元 /平米小高 层 ： 2600元 /平米商 业 ： 5000元 /平米复式花园洋房： 3000元 /平米面 积 区 间 多 层 ： 90-130/平米小高 层 ： 114/平米商 业 ： 190-240/平米绿 化率 36%楼 间 距 30 40米层 高 2.6 2.8米建筑 风 格 仿唐物 业 吴中物 业 公司 0.36元 /平米 /月建筑 结 构 1.2.3期 为砖 混 结 构，四期 为 框架剪力 墙结 构供暖 壁挂炉天然气竞争者分析西湖名邸（最火楼盘）优势：地段好、产品好、口碑好劣势： 项 目 内容开 发 商 宁夏盛源房地 产 开 发 有限公司地址 灵武市西湖公园北 侧占地面 积 127亩建筑面 积 17万平米土地成本 60多万 /亩分期 两期 15栋价格 多 层 （ 带电 梯）： 2900元 /平米小高 层 ： 2900元 /平米商 业 ： 5500元 /平米面 积 区 间 多 层 ： 107 138平米小高 层 ： 110 130平米商 业 ：绿 化率 35.5%建筑 风 格 仿唐与中式物 业 0.45元 /平米 /月建筑 结 构 框架剪力 墙结 构供暖 壁挂炉天然气竞争者分析枣园雅居（对外咨询阶段）项目最直接竞争者 项 目 内容开 发 商 宁夏源 伟 房地 产 开 发 有限公司地址 灵武市灵州大道与 枣 园路交 汇处价格 多 层 ： 2870元 /平米小高 层 ： 3370元 /平米商 业 ：面 积 区 间 多 层 ： 117平米小高 层 ： 92平米、 120平米商 业 ：竞争者分析唐城商业优势：对自身规划很明确，未来潜力巨大；劣势：对于传统的中心区，地点稍偏 项 目 内容开 发 商 宁夏中鑫祥地 产 开 发 有限公司地址 湖 滨 步行街与富 兴 路交 汇处建筑面 积 2.4万平米分期 四期分 A、 B区价格 单层 商 业 ： 10000元 /平米双 层 商 业 ： 7000元 /平米商 业 均价： 4800元 /平米面 积 区 间 138-2000平米项目自身 swot分析 拿地价目前较为便宜（ 5560 万 /亩）； 周围有汽车站、医院、学校配套比较好； 身处 307国道北侧，与嘉源路、中兴路、枣园路、东胜路等相连交通便利； 目前灵武房地产市场处于快速起步期，竞争者不多，可以作为早期的市场参与者争夺市场；竞争优势（ S）项目自身 swot分析 位于灵武市区北侧，目前地段比较偏僻，缺乏人气商气； 开发商品牌识别度低；竞争劣势（ W）项目自身 swot分析 地段未来潜力巨大，灵武市经济前景好，未来人口扩张快，带动房地产市场发展； 市场行情较好，风险较低，效益较好； 目前对灵武房地产市场做了全面了解，可以为后期产品设计、成本控制、宣传方式等提供参考线索，趋利避害。潜在机会 (O)项目自身 swot分析 同行业竞争，特别是枣园雅居的直接对峙，且枣园雅居比我们更早进入灵武市场，市场识别度、认可度高于我们； 随着灵武经济的发展，逐渐会进入更多的竞争者，比如现在已经进入灵武圈地的房地产巨头绿地集团，会有越来越多类似的开发商参与瓜分市场。 外部威胁 (T)总结与建议 从总体上看灵武这块市场是非常有潜力的，并且现在进入市场风险较小，投入产出比比较高，项目操作、推广以及销售都比较容易；但从我们项目地块来看，最大风险就是地段比较偏离闹市区，可能会影响消费者的购买决心，但是这个问题我们可以从产品设计、包装推广、营销方法等方面改善。 总结与建议 在 产品设计 上，根据灵武现有楼盘经验，最佳的业态组合是以多层（ 6层）为主，小高层（ 11层）为辅，在项目南侧（沿 307国道）设计一层或两层商铺作为小区自身的配套商业。面积建议做 100130 平米的，这是最符合灵武市民需求的面积区间。户型最好是坐北朝南南北通透的户型。容积率在 1.52.0 之间，绿化率 35%左右，楼间距最好宽一些。另外建议墙体采用框架剪力墙结构，因为灵武处于地震带上，当地人民购房多多少少都会考虑这个问题，采用框减结构可以作为项目的优势以及卖点进行后期推广销售。小区的外形设计如果采用灵武目前大多数的样式，那建议设计质量一定要高，提高项目品质；同时也可采用区别策略，走比较现代的设计风格。物业可以请当地有经验的物业进行管理。总而言之，在前期产品设计就要注意后期推广的问题，要形成项目自身的特色、品质，在众