3.房地产开发项目可行性研究(3)

Copyrights by By Maosong Mao, 2007All rights reserved HuaQiao University华侨大学土木学院 毛茂松第三章 房地产开发项目可行性研究 Copyrights By Maosong Mao, 2007, HuaQiao University.1. 资金时间价值理论 2.工程项目财务评价指标体系与应用 主要内容1. 资金时间价值理论1.4 名义利率和实际利率1.1 现金流量的概念及其构成1.2 资金时间价值的概念1.3 利息的计算1.5 资金的等值计算1.1 现金流量的概念及其构成1.1.3 现金流量图的绘制1.1.2 财务现金流量表及其构成的基本要素1.1.1 现金流量的概念在进行工程经济分析时，可把所考察的对象视为一个系统，这个系统可以是一个建设项目、一个企业，也可以是一个地区、一个国家。而 投入的资金、花费的成本、获取的收益 ，均可看成是以资金形式体现的该系统的资金流出或资金流入，这种在考察对象整个期间各时点 t上实际发生的资金流出或资金流入称为 现金流量 。 工程项目现金流入 （ CI） ： 在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入 .即 指投资方案在一定时期内所取得的收入。现金流出 （ CO）： 在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流出 .即 指投资方案在一定时期内支出的费用。净现金流量 （ CI CO） ： 同一时点上的现金流入减去现金流出之差。序号 项目计 算 期 合计1 2 3 4 5 6 n11.11.21.322.12.22.32.42.534现金流入 (CI)销售（营业）收入回收固定资产余值回收流动资产现金流出 (CO)建设投资 (不含建设期利息 )流动资金经营成本销售税金及附加增值税净现金流量 (CI CO)累计净现金流量计算指标 :财务净现值 (ic= %):财务内部收益率 :投资回收期 :项目财务现金流量表 Copyrights by By Maosong Mao, 2007All rights reserved HuaQiao University华侨大学土木学院 毛茂松序号 项目名称建设经营期1 2 3 4 5 61 现金流入 0 0 24611 34516.4 62691.2 29529.51.1 销售收入 0 0 24611 34516.4 62691.2 29529.51.2 其他现金流入 0 0 0 0 0 02 现金流出 10924.52 13103.4 37066.31 19648.35 25159.72 5323.45452.1 建设投资 10924.52 13103.4 34139.39 15255.4 17528.6 1734.032.2 土地增值税 0 0 246.11 345.164 626.912 295.2952.3 销售税金及附加 0 0 1533.265 2150.372 3905.662 1839.68792.4 所得税 0 0 1147.55 1897.42 3098.5437 1454.44163 净现金流 -10924.5 -13103.4 -12455.31 14868.05 37531.48 24206.054 累计净现金流 -10924.5 -24027.9 -36636.91 -21768.86 15762.62 39968.675 折现净现金流 -10115.3 -11234 -9887.43 10928.461 25543.295 15253.926 累计折现净现金流 -10257.6 -21491.6 -31379.03 -20450.57 5092.726 20346.6467 税前净现金流 -10924.5 -13103.4 -11307.76 16765.47 40630.02 25660.498 税前累计净现金流 -11078.2 -24181.6 -35489.36 -18723.89 21906.13 47566.629 税前折现净现金流 -10115.3 -11234 -8976.46 12323.12 27652.11 16170.4610 税前累计折现净现金流 -10257.6 -21491.6 -30468.06 -18144.94 9507.166 25677.63评价指标 税前 税后 财务净现值 25677.63 20346.646 财务内部收益率 30.98% 22.63% 一种反映各时点上现金流量大小的图。一种反映各时点上现金流量大小的图。在现金流量图中：在现金流量图中： 水平线水平线 表示时间坐标表示时间坐标 , 时间的推移从左到右。时间的推移从左到右。第一年初规定为 “0”，本期末与下期初重合。 比如 “2”表示第二年年末 , 第三年年初 。 垂直箭头线垂直箭头线 表示现金流量多少表示现金流量多少 , 箭头向上表示现金流箭头向上表示现金流入入 , 箭头向下表示现金流出。箭头向下表示现金流出。0 1 2 3 4 5 610000元 /年 15000元时间 (年 )30000元1.2 资金时间价值的概念很显然 , 是 今天的今天的 $10,000.你已经承认了 资金的时间价值资金的时间价值 !资金时间价值 是指资金在周转使用中随着时间的推移而发生的增值，其价值增量与时间长短成正比。对于 和 ，你将选择哪一个呢？ 5年后的年后的 $10,000今天的今天的 $10,000资金的使用时间影响资金时间价值的因素很多，其中主要有：资金周转的速度。资金周转越快，在一定的时间内等量资金的时间价值越大；反之，资金的时间价值越小。资金投入和回收的特点。在总投资一定的情况下，前期投入的资金越多，资金的负效益越大；反之，后期投入的资金越多，资金的负效益越小，而在资金回收额一定的情况下，离现在越近的时间回收的资金越多，资金的时间价值就越大；反之，离现在越远的时间回收的资金越多，资金的时间价值就越小。资金数量的大小1.3 利息的计算复利复利不仅借（贷）的本金要支付利息，而且前期的利息在下一期也计息 ， 逐期滚算，俗称 “利滚利 ”。单利单利只就借（贷）的原始金额或本金支付利息I = P0(i)(n) I: 单利利息P0: 原始金额 (t=0)i: 利率n: 期数单利公式假设投资者按 7% 的单利把 $1,000 存入银行 2年 . 在第 2年年末的利息额是多少 ?I= P0(i)(n) = $1,0000.072 = $140FV1 = P0 (1+i)1 = $1,000 1.07 = $1,070FV2 = FV1 (1+i)1 = P0 (1+i)(1+i) = $1,0001.071.07 = P0 (1+i)2 = $1,000(1.07)2 = $1,144.90在第 2年你比单利利息多得 $4.90复利公式复利公式FVn = P0 (1+i)n一笔 $1,000 存款的终值Future Value (U.S. Dollars)1.4 名义利率和实际利率在复利计算中，利率周期通常以年为单位，它可以与计息周期相同，也可以不同。 当计息周期小于一年时 ，就出现了名义利率和实际利率的概念。名义利率 r是指计息周期利率乘以一年内的计息周期数 m所得的年利率。即： 若计息周期月利率为 1%，则年名义利率为 12%。很显然，计算名义利率时忽略了前面各期利息再生的因素，这与单利的计算相同。 资金在复利计息中所发生的 实际利率 ，包括计息周期实际利率和年实际利率两种情况。 （ 1）计息周期实际利率，即计息周期利率 i （ 2）年实际利率 已知某年初有资金 P， 名义利率为 r， 一年内计息 m次，则计息周期利率为 。根据复利计息公式可得该年的本利和 F， 即： 根据利息的定义可得该年的利息 I为： 再根据利率的定义可得该年的实际利率，即： 如 $1,000 存款的年终值(F/P,i,n) 终值系数 F=P(1+i)n(P/F,i,n) 现值系数 P=F(F/A,i,n) 等额年金终值系数 F=A(A/F,i,n) 等额年金偿债基金系数 A=F(P/A,i,n) 等额年金现值系数 P=A(A/P,i,n) 等额年金资金回收系数 A=P(P/G,i,n) 等差序列现值系数 P=A1(P/A,i,n)+G1.5 资金的等值计算一次支付终值系数 (F/P,i,n)0 1 2 3 4 n-1 nPF=?已知：已知： P, n, i, 求：求： FF=P(1+i)n或或 F=P(F/P, i, n)例：某厂利用外资例：某厂利用外资 500万元引进设备，协议规定贷万元引进设备，协议规定贷款年利率为款年利率为 20%，第四年末一次归还本利，问到时，第四年末一次归还本利，问到时应还多少？应还多少？已知：已知： P = 500, i = 20% , n = 4 , 求求 ： F F=P(1+i)n=500(1+20%)4=5002.0736= 1036.8 或或 F = 500(F/P,20%,4)=5002.0736= 1036.8 0 1 2 3 4 5500F=? Copyrights by By Maosong Mao, 2007All rights reserved HuaQiao University华侨大学土木学院 毛茂松一次支付现值系数 (P/F,i,n)已知已知 F, n, i 求求 P0 1 2 3 4 n-1 nP=?F或或 P=F(P/F, i, n)P=F例：某厂对年报酬率为例：某厂对年报酬率为 10%的项目进行投资，若希的项目进行投资，若希望望 5年后得到年后得到 1000万元，现应投资多少？万元，现应投资多少？ 已知：已知： F = 1000, i = 10%, n = 5， 求：求： P P = 10001 / ( 1+ 10%)5 = 10000.6209 = 620.9或或 P = 1000 (P/F, 10%, 5) = 10000.6209 = 620.9 0 1 2 3 4 5P=?1000等额年金终值系数 (F/A,i,n)已知已知 A, n, i 求求 F (n个个 A合并到合并到 F )现金流量特点现金流量特点 : (a) A发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末， (b) 在第在第 n期期末，期期末， A与与 F同时发生。同时发生。F = A = A(F/A, i, n) 在在 Excel里输入公式里输入公式 “-FV(i, n, A) ” 也可求其终值。也可求其终值。0 1 2 3 4 n-1 nAF=?例：某厂基建例：某厂基建 5年，除自有资金外，计划在建设期年，除自有资金外，计划在建设期 5年内，于每年末向银行借年内，于每年末向银行借 500万元，年利率万元，年利率 10%，问，问投产期初共借多少？投产期初共借多少？已知：已知： A = 500, i = 10%, n = 5, 求：求： F F = A(1+i)n 1 / i = 500(1+ 10%)5 1 / 10% = 5006.1051 = 3052.55 或或 F = 500(F/A, 10% , 5)= 5006.1051 = 3052.550 1 2 3 4 5500F？等额年金偿债基金系数 (A/F,i,n)已知已知 : F, n, i 求求 : A (F 向过去的时间分解为向过去的时间分解为 n个个 A)现金流量特点现金流量特点 : (a) A发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末， (b) 在第在第 n期期末，期期末， A与与 F同时发生。同时发生。A = F = F(A/F, i, n) 0 1 2 3 4 n-1 nA？F例：某投资项目需在