济南市房地产发展趋势专题

济南市房地产发展趋势（专题报告）要了解济南市发展趋势，必须先去了解济南市房地产现状：济南房产近一段时间，一直是热度不减并稳步上升的，随着济南市住房制度的改革，旧城改造和城市化进程的加快，居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并极具升温，济南市房地产市场也随之被推动，新开发建设的住宅小区和商务楼不断涌现，改善了济南人居住环境。十一个发展趋势：一、济南楼市将会在产品品质、营销方式、产品结构上发生深刻的变化1、 在产品品质上：将会更加注重其智能化、绿色环保、以及建筑结构上讲究人们居住更加的舒适；2、 在营销方式上：更注重“文化营销”比如大地锐城的书画展览，以文化宣传的形式进行营销推广；再比如“体验式营销” （鑫苑置业进行的实地考察、天泰太阳树举行的“先试住再签约”的方式使人们亲自体验科技产品） ；再如“活动营销”就是以活动的方式进行营销推广，如：阳光100 在房展会上组织的篮球比赛、实力地产 5 月 1 号举行的九顶塔一日游等活动。3、 在产品结构上：会更加的紧凑和实用，如鑫苑置业，90 平米以上小三房兼顾了实用性和经济性；小户型公寓式住宅会大量推出，也会更加的成熟，比如近期推出的山大路上的“水晶公寓” ，位于高新区的“鑫苑金座”和即将开盘的项目重汽彩世界等项目。二、市民多样化的购房需求，将成为推动房地产投资快速增长的重要因素四大需求类型：1、主动型需求：一般购房者，成为主要市场的消费主力；2、被动需求型：拆迁户和安置户；3、外来需求型：外来投资和务工人员或在济南安家的人群；4、投资需求型：股票的风险、银行利率较低、物价的上涨，买房可以保值增值，由这样的想法所形成的投资需求。三、由于济南城市建设所带来的投资机会未来济南房地产市场将是一个充满机会的市场：南部：因其稀缺的自然资源与舒适的环境一直会保持；东部：奥体文博片区的建造为其奠定了房产发展的机会；西部：京沪高铁的建造给周围楼盘以很大的升值空间；中部：大公司的进驻，如：保利集团近期已完成奠基仪式，位于明湖东路上的“保利芙蓉”项目，还有济南中部区域棚户区的改造等会对中部房产有一定助推作用；北部：小清河的改造，北园 BRT 的开通等都会直接推动北部房产。四、外地开发商和本地开发企业融合外来有实力的开发商和一些知名的代理公司的进驻也将给济南带来先进的技术以及领先的理念，将来他们会和本地开发企业不断的融合；西部地区外地开发商少于东部，我想在几年后西部地区也将成为外地开发商开发的重点。五、二次贷款买房首付比例增加住房贷款首付比例效应将继续展现，申请第二套住房的首付比例将有可能超过 40%，这对控制住房投资和投机，稳定房价产生积极的作用。六、土地成本将加大住宅用地的招拍挂制度将更加的严格，土地交易价格将继续上升，在总量控制的前提下，大城市的土地供应量将更加的紧张，房地产开发企业之间竞争将更加的激烈，继续生存下去的将是那些有实力的开发企业，而那些中小房地产企业将很有可能被淘汰。七、将来的房贷手续将更加的复杂由于银行的储备金率在不断的上调，今年已有四次上调，调至 16.5%，预计今年将会达到 20%，所以以后房屋贷款的手续将更加的复杂，这对违法用地的项目是个打击，但是同样一些开发商的资金链条也会受到很大影响。八、2008 年的房价仍存在上涨的趋势通过对住房供需状况、开发建设成本、土地政策、信贷政策、税收政策等影响房价的若干因素综合分析发现，08 年房价将继续上涨。注：税收政策目前房地产开发环节涉及的税收包括耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税4 种；房地产销售环节涉及的税收包括契税、印花税、房产税或城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、企业或个人所得税等 8 种；在房产交易中的营业税、城市维护建设税在住房供需矛盾仍较为突出的情况下，很有可能转嫁给住房消费者，从而进一步助推房价的上涨。九、济南楼盘有向周边发展的趋势济南郊区化的趋势逐渐形成，二环以外的项目已经越来越多：如海那城、鲁商常春藤、鑫苑国际城市花园、海信慧园等；济南房地产向周边发展也表明人们已经认识到：地段已经不是人们购房的首选，而居住的舒适度、脱离快节奏的工作，享受一种悠闲的生活方式已经成为人们购房考虑的很重要的问题。十、济南会出现更多的保障性住房将来济南将会出现更多的保障性住房，而且准入门槛将会继续降低（现在每月工资低于 1200 元的可以预登记购买经济适用房）这些保障性住房的增多，必将会冲击到整个济南房地产市场，使中低收入家庭的购房需求被满足，也有利于稳定济南市场房价。十一、济