区域市场可行性研究报告

一部分 项目宏观市场背景分析 一、 成都商品住宅市场总体形势 （一） #年成都房地产市场整体需求旺盛 成交先抑后扬 注：来自成都房地产 从 #年五城区住宅走势图（图一）可以看出，除了 2 月份因为春节原因成交较少以外，上半年受国家调控政策影响，成交逐月走低，下半年则逐月走高， 12 月份达到 99 万平方米。去年房地产市场一个显著的特点就是成交面积在宏观调控下仍然保持增长，虽然受到宏观调控的影响，市场在去年中期一度沉寂，但全年大成都总成交面积仍然达到了 1600 万平方米，同比增长 其中，住宅成交 1333 万平方米，同比增长 五城区商品房成交面积 平方米，同比增长 住宅成交面积 平方米，小幅下降 从体上看。在宏观政策调控背景下，成都市房地产市场仍然表现出了一种增长态势，说明成都市场在调控之前是比较健康的，泡沫较少。 从五城区住宅逐月价格来看， #年，整个住宅的交易均价仍在波动中上扬，只是上涨速度在减缓。 （二）郊区市场量可能要超过成都主城区 商品房 （万 平方米 ） 同比增长 住房 （万 平方米 ） 同比增长 全市 五城区 郊区（市）县 （图二） #年成都市商品房成交情况 根据“ #年商品房成交情况”（图二）可以发现：成都市区交易量和郊县正在逐步靠拢。未来，成都郊区市场交易量有可能要超过主城区。 （三）房价稳步增长 商品房成交均价 （元 /） 住宅成交均价 （元 /） 全市 3173 2876 五城区 4085 3770 区（市）县 2144 1956 （图三） #年 成都市商品房成交均价情况 从“ #年成都市商品房成交均价情况”（图三）可以发现，去年，全市商品房均价是每平方米 3173 元，住房是每平方米 2876 元，五城区是每平方米 4085 元，同比上涨 其中住宅销售均价 3770元 /元，同比增长 近几年城区住宅销售价格走势图27992923324137704 . 4 3 %1 0 . 8 8 %1 6 . 3 2 %050010001500200025003000350040002002 2003 2004 200500 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 8销售均价 同比增长（四）供求矛盾得到一定缓解 住宅供求关系仍然紧张 商品房供应方面， #年成都楼市的供求总量正在趋于平衡。实际上，从近几年的新增商品住宅供求总量来看， 2003 年、 2004 年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应表现不足。而到了 #年，新增商 品住宅供应面积与实际销售面积基本相当， 目前，成都住宅市场最热点区域为 2，统计资料表明，目前2的供应量占到了整个市场的约 70%，而 3 环外的商品房供应量接近 20%，这些数据表明，随着市中区可供开发用地的减少，中心城区的住宅将变得日益稀缺，升值潜力不言而喻！ 689 718961741830 8480200400600800100012002003年 2004年 2005年供应面积 销售面积（图五） 2003-#年五城区商品房供销情况 （五）产品供应及分布特点 （ 1）各面积段产品供应特征 中产城东供应主力户型面积段为 120； 城西户型供应走向高端化； 城南各面积段供应结构相对平衡； 城北主 力户型 80； 价高地少，城中为成都市小户型供应的主要区位。 （ 2）各面积段产品分布特征 小户型云集城中、城北； 80户型聚集城北； 144 以上的户型主要分布在城西。 （六）居民住宅购买力水平分析 2004 年成都住宅五城区 住宅均价 3241 元 /，全年城市居民人均可支配收入 10394 元，三口之家购买一套 70 住宅需要 ，房价收入比为 #成都住宅五城区 住宅 均价 3770 元 /，全年城市居民人均可支配收入 11359 元，三口之家购买一套 70 住宅需要 ，房价收入比为 2003 年为 2004 年为 #年为 上升态势。 国际上定义房价收入比的合理空间为 36 倍，结合我国国情，成都市房价收入比略微超出国际定义标准，属正常现象。 二、成都市商业房地产市场简析 成都市商业发展历史较短，目前大部分的世界知名商家正陆续进入成都，促进了成都市的商业繁荣；但是同时也加剧了城市商业方面的竞争；目前成都市经济特色为休闲娱乐经济比较发达，同时，随着城市建设的发展以及区域居住中心的发展，成都市各个区域商业中心处于整合形成中；尚处于初级阶段；整体来看，成都市商业环 境不利于小型商业地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售；商业地产宏观发展环境也较为恶劣；目前成都市规划政策等因素处于不确定状态，受国家宏观调控的影响也较大；商业地产供应过剩，大量商业产项目处于崩盘边缘，商业地产开发市场风险极大，专业市场竞争也异常激烈；郊区商业项目的崛起转移了大部分投资者的投资方向，同时大部分商业项目经营上的失败 (例如：城中的欧莱特、城南的灿坤以及金沙片区的诺玛特等以经营失败退场 )导致大部分投资者对商业地产投资望而却步，城区商业地产的前景堪忧。 从成都市商业地产供需局面来看，目前部分 区域商业中心逐渐形成，但是在销售与经营上均不理想；大部分区域商业中心项目目前处于空置状态；部分经营项目的经营状况不令人满意；项目的市场压力以低租金招揽商家以及销售投资汇报承诺等因素转嫁给开发商；部分商业地产开发商纷纷转向住宅的开发 (例如：蓝光集团等 )；部分区域的专业市场开发比较火爆，但是在销售上碰见来自于各种投资物业的竞争压力，销售周期长，经营困难。 但是值得注意的是：据成都市房管局统计， #岁末之际，连续几周成都商业地产销售都始终以 比例高幅增长。 回顾一年来成都商业地产发展 历程，有关专家认为：上述增长数据并非偶然，而是表明成都商业地产正在渐渐从沉寂中复苏。 三 、房地产政策环境分析 政策方面，下一步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控措施，不再出台新的调控政策。努力实现“调整结构、保障供给、分类指导、稳定价格”的宏观调控目标，加强结构调整和规范房地产市场。同时政府已经意识到，若过度收缩房地产投资，可能会导致未来价反弹。优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的首要趋势。 （一） 政策趋势 稳定政策，适度微调。这将是年内宏观调控的基调。这从今年新出台的以下政策中可以看 出： 1 月份，建设部公布了建设部 2006 年工作要点，其中提到，为了遏制炒房，将落实商品房预 (销 )售合同联机备案和实名制购房制度；严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。 3 月初，国土资源部表示，年内将在有条件的地区实施“勾地制度”。 3 月 21 日，国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的 15%提高到不得低于 20%，新规定将追溯至今年 1 月 1日。 3 月底，建设部通报了 70 个城市尚未建立廉租房制度。而后又下发紧急通 知，要求北京、上海、天津等 40 个城市提供商品房供应和空置情况有关数据。这是建设部首次向地方政府要求获得当地的商品房空置数据。 （二） 住房信贷政策 一度紧缩的银行个人贷款业务日前传来利好信息 。 银行出于扩大优质客户范围，增加贷款业务的考虑，开始为个人住房贷款 “ 松绑 ” ，括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房龄限制放宽、给信誉好的客户第二套房利率打折等，而 建设银行更正式推出以住房为载体的个人住房最高额抵押贷款新产品，即客户以自有住房向银行作最高额抵押、在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款，贷款 有效期最长为 30 年。 种种迹象表明紧缩的住房消费信贷政策开始出现松动。 （三） 经济适用房 、廉租房 政策 今年以来，作为国家房地产调控政策的重要内容，政府加大了对城市经济适用房用地、开发及消费的政策倾斜。种种迹象表明：优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的一大势趋势。 （四） 加强技术进步引导 在创建 “ 和谐社会 ” 与 “ 可持续发展 ” 政策背景下，对房地产开发中新技术、新工艺、新材料的应用逐步进入法制化管理。如，成都市建筑节能管理规定于 #年 12 月 1 日正式实施，硬性规定：“ 新建住宅必须节能 50%以上， 不达标， 不能 通过验收 ” 。 “十一五”期间，我国将建立以政府办公建筑为主的能耗统计、审计和披露制度，而建筑节能管理条例已经列入国务院 2006 年的立法计划，会争取尽早出台。 四、未来走势预测 （一）房价涨幅将超过 10% #年，经历了黑色的 5 月，成都的房价依然坚挺，城区住宅的售均价涨幅达到了 这说明的成都的房地产市场有着坚实的市场基础，存在着较大的市场需求。 另外，从去年底至今的土地市场看，城区的土地价格几乎可以用“飞涨”来形容，一块商住用地的价格不可思议的达到了 1160 万元 /亩，楼面地价 达到了 2900 元 /，成本的增加将导致开发商提高售价，以保证开发利润。 2006 年，国家将不会有新的政策出台，重点将放在落实已有的政策之上， 楼市的宏观调控将转入机制结构层面，在具体市场方面，将不会再出现 #年 的大起大落，而以鼓励消费为主。 这保证了购房者的信心不会受到政策的冲击，在消费者