“梦幻天堂”项目可行性研究报告

“梦幻天堂” 项目 第一章 项目概况 1 项目开发背景 根据党的科学发展观的依据丶贯彻落实江西的经济发展丶推动南昌的经济繁荣昌盛、赶上我国发达城市的步伐。 南昌市拟对原南昌保温瓶厂生产区进行建设改造，使其为南昌市的城市风貌美化、楼宇经济建设作出重大贡献。 2 项目名称 ：“梦幻天堂” 3 建设地点 ：何坊西路（原南昌保温瓶厂） 4 规划用途 ：居住、商业 5 建设单位 ：江西四特天工地产开发投资有限公司 6 资金来源 ： 本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 7 工程概况： “梦幻天堂”项目占地面积总计 ，（ 62304 平方米），住宅为总建筑面积的 70%（ 109032 平方米），非住宅为总建筑面积的30%（ 46728 平方米），其中 90 平方米以下住宅占住宅总建筑面积的60%（ 方米）。建筑密度 30%（建筑基层占地面积为 住宅部分为高层和多层两种类型。 8 项目位置及用地现状 该地位于青云谱区何坊西路、京山西街以东，宗地面积约 该地周边环境状况： 东至三店村、南至规划路、西至京山新街、北至何坊西路，原属南昌 保温瓶厂生产区。 该地块形状较为规则，基本呈正方形，有利于土地开发。该地块处于南昌老城区中心地段，属于稀缺之地。本地段周边道路发达，交通便利，商业、生活配套完善。 9 项目规划用地设计条件 根据南昌市国土局资源局和南昌市城乡规划局的批示和规定，本项目的用地规划设计条件如下： 规划设计条件 1. 用地性质：居住、商业、办公（兼容旅游业） 容积率 =28% ：住宅 2 泊 |3 户，公建 1 泊位 |150筑面积 出入口方位 何坊西路 层 1： 层 1： 体按南昌市规划管理技术规定 型建筑面积 90下住宅占开发住宅总建筑面积 60% 城市居住区规划设计规范配置 公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分） 30%控制； 第二章 市场调研分析 一房地产市场分析 1 南昌房地产现状： 南昌市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区地区六大中心城市之一。近年来，随着南 昌经济的强劲增长，南昌城 市发展也呈现了新的局面，带动了南昌市房地产业蓬勃发展。 据南昌市房管局公布的数据， 2005 年南昌市房地产完成投资总额 元，商品房 销售 金额达到 元；全市（含四县）商品房竣工面积 413 万平方米，销售面积 平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。 2 市场供求分析： 南昌新房 共 415个楼盘， 292 个楼盘在售。南昌在售新房均价： 6052 元 /平方米 3 供应发展分析 ：房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其发展如：（ 1）设计 概念设计、建筑设计、环境设计 （ 2）设计 概念设计、建筑设计、环境设计 （ 2）建筑 原材料采购、项目管理、施工、项目验收 （ 3）营销 广告策划、营销计划、销售、客户管理 （ 4）装潢 装潢设计、材料采购、装潢施工 （ 5）物业管理 物业管理、房屋维修。 商品房预售体量板块分析 相比上月，本月新批预售面积减少 ，减少了 其中住宅减少 减少 但是本月的新批预售面积远高于上年同期。受政策影响，部分楼盘推迟开盘时间或小批量开盘，造成本月新批预售面积环比有所减少。 从类型上看，商品住宅比重进一步上升，到 从板块分布上看，以市中心和象湖板块为主，两者占总量的 商品房预售体量建筑形态分析 相比上月，本月新增供应中无花园洋房。高层新增供应相比上月增加 ，所占比例提高到 本月新增高层产品的楼 盘主要有梦里水乡、 大湖之都、清水湾和恒大绿洲，四个楼盘新批高层预 售 。 商品房成交价格分析 本月商品住宅成交均价高达 6181 元 /，创年内新高，环比上涨1039元 /，上涨 商品住宅成交均价上涨千元的主因是本月多个别墅项目集中入市，新入市的项目就有万科青山湖、恒大绿洲和御湖半山等。实际上本月南昌房价总体保持平稳，部分楼盘甚至调低预期入市价格或推出更多的优惠活动 。 各价格区间环间供销套数对比 从上图可以看出，价格区间 5501 6500 元 /处于主导地位，供销套数占总量的 上月排名第一的价格区间是3501 4500元 /。 均价 5500 元 /以上的供应套数比达到 百分点，总共有 5 个楼盘推出售价在万元以上的产品。与上月相比，只有价格区间 8001 元 /供应有所增加，其他价格区间供应全线下降。格区间 8001元 /供应套数环比增加 218套，增长 也是本月成交均价大幅上涨的主因。 小结：从最近统计的数据和迹象表明，高层处于主导， 同时多层也是很多人的选择。价格也将持续发展。 新建房分类型看 ,与去年同月相比 ,经济适用房销售价格上涨 商品住宅销售价格上涨 其中普通住宅销售价格上涨 高档住宅销售价格上涨 90 平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨 环比上涨 【 南昌 市】 2010 年 12 月 27 日 房地产 交易情况 新房 二手房 住宅 非住宅 住宅 非住宅 套数（套） 122 28 100 3 面积（） 房住宅 东湖区 青山湖区 湾里区 高 新 开 发区 桑海经济开发区 套数 2 2 5 35 1 面积 湖区 青云谱区 经济技术开发区 红 谷 滩 新区 英雄经济开发区 套数 8 33 15 21 0 面积 新房非住宅 东湖区 青山湖区 湾里区 高 新 开 发区 桑海经济开发区 套数 0 6 1 0 1 面积 0 湖区 青云谱 经济技术开发 红 谷 滩 新 英雄经济开发区 区 区 区 套数 6 2 2 10 0 面积 702 从 12 月 27 日（星期一）南昌市新房成交数据上可以看出，南昌市新房成交量与前一天（ 12 月 26 日 ）相比，新房成交量大幅回升，住宅类成交增加了 73 套，非住宅成交增加了 8 套；从区域成交方面看，当天收新盘开盘影响，青云谱区和高新区的成交大幅提升，位居当日区域成交榜的前两位。 二 区域状况 区域市场简介： 青云谱区地理位置优越，交通发达。京九铁路、浙赣铁路在此交汇； 105、 320 国道纵贯全区，连通全国各地；贯穿全省的天字形高速公路网络，使青云谱区到浙、粤、鄂、湘、皖等周边省市的行程缩短到 6 小时左右。这里距昌北国际机场只有半小时的车程；通过南昌港，可以沿赣江往鄱阳湖入长江黄金水道。 区内有 “三湖三河 ”（即占地 3165 亩的象湖，占地 1313 亩的梅湖，占地 75 亩的热潮湖和辖区段长 2 千米、宽 40 多米的玉带河，长5 千米、宽 100 多米的护城河，长 米、宽 80 多米的抚河）。年吞吐量数千万吨的大型铁路货运站 青云 谱车站坐落在区内，并设有 1 座现代化水厂 青云水厂。全区邮电通讯便捷，文化、教育、卫生、体育设施齐全。有着悠久灿烂的历史文化和水域风光，有传统的工业制造基地，便捷的水陆空交通网络。方公里，人口约 30 万人，辖 5 个街道、 1 个镇和 1 个农场， 55 个社区居委会、 12 个村民委员会。全区形成了自然水系、古色文化、园林生态、工业科技、休闲旅游、商贸购物、人居娱乐等七大特色 。 市场的发展潜力： 1 稀缺之地，升值潜力巨大 地段是房地产开发不变的法则。本地块位于何坊西路，处于老城区中心地段，近三年，在青云谱区域出让的地块寥寥无几，区域的购买力需求巨大。而市中心区域今年更是无一地块出让，本地块已成为该区域最后的一块黄金宝地。 2 地处成熟生活圈，享便利快捷都市生活 项目周边覆盖数个大型生活社区，如蓝天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花园等。各类配套齐全，生活便利，区域目前最高价已达到 8000 元 |平米。 3 该区域商业和酒店面积稀缺，填补市场空白 青云谱区整体商业氛围和酒店业氛围相对市中心较弱，因此本地块的商业和酒店 的规划可以填补这一空白，并完全可以打造成为青云谱的 地块呈方正，有利于规划，为老城区近两年出让最大面积最大的地块 地块基本呈正方形，有利于设计布局和园林规划。地块占地 ，完全有条件规划成为一个高质素的生活区 5 200 米门面开阔之地和客户就在周边之地 地块三面临街，其中何坊西路临街面约 200 米，而本区域政府是打造成为青云谱区的商务板块，因此临街面商业价值巨大。大量的客户就在周边。洪都和江铃两大集团购买力需求旺盛，另在项目 1000米范围内有大量的青云谱区企事业单位。 可类比项目市场调查： 项目名称 位置 性质 占地面积 总建筑面积 销售均价 天集青云明珠 青云谱区西侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道 住宅小区 134 亩 16 万 500 元 /2009罄，目前二手房均价为7600 水榭花都 青云谱区象湖公园施 尧 路1111 号 高尚住宅小区，配套设施齐全 11.500 元 /2010 祥瑞蓝堡 青 云谱区迎宾北大6500 元 /2010迎宾北大道 333号（三店西路交叉口） 住宅小区 本售罄，目前二手房均价为 7650 第三章 项目综合定位 1 发展策略 青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。 青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板块： 一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业额达200 亿元。 二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、南昌印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。 三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点为核心的现代商务经济带。把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约 1 平方公里的区域打造成一个动感都会昌南城。 四是以解放西路 |洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中环广场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。 五是以八大山梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造集艺术培训集中地、主题摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺 术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。同时以天沐五星级宾馆项目、象湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。 2 形象定位 为推动南昌市的文化事业发展、城市风貌美化、楼宇经济建设，依托南昌市中心传统商圈及青云谱区强大的商业辐射能力，本项目定位为引领青云谱区发展方向的情景式、体验式时尚文化中心，创造性的提供一个集文化休闲、时尚购物、 务、置业居住于一体的复合型区域中心。 3 产品定位 根据市场分析和项目发展战略，本项目采取多产 品组合方式。从而可避免单 一产品模式可能面临的市场容量有限和销售周期长的风险。依产品用途来分， 本项目包含高质素住宅、商业、办公用地，酒店式公寓等产品形式。 初步规划设计思路： 产品定位：面向社会中上层人士的住宅小区。 设计概念：住宅为总建筑面积的 70%（ 109032 平方米），非住宅为总建筑面积的 30%（ 46728 平方米），其中 90 平方米以下住宅占住宅总建筑面积的 60%（ 方米）。建筑密度30%（建筑基层占地面积为 方米）。住宅部分为高层和多层两种类型。 2） 产品设计： 项目建筑形态为板式双塔楼，空中花园局部连接（中部的连廊将两栋建筑物连接为一个整体）。 非住宅部分：总建筑面积为 46728 平方米。商业部分建成商场、酒店和写字楼，具有休闲娱乐、餐饮与办公多种功能。 A、商场：总建筑面积： 12000 平方米。 楼层：地下一层，地上 3 层。 配套功能：餐饮，娱乐 ，店铺。 B、酒店： 总建筑面积： 18000 平方米 。楼层： 6 层 户型面积： 50 110 户数：约 200 户 配套功能：会议室，宴会厅，酒吧，美容美发，洗浴按摩等。 C、写字楼：总建筑面积： 3000 平方米。楼层： 1 层 D、小区基础配套设施：幼儿园、公共厕所 、游泳池等。面积2660 平方米。 E、其他： 4068 平方米 住宅部分：总建筑面积为 109032 有以下三种类型： A、 6090 平方米住宅均为高层：户型结构为一房一厅一卫、两房一厅一卫或两房两厅两卫，共 10 栋，各 15 层。一梯 5 户，共约 750 户。（ 1# 10#） B、 100150 平方米高层住宅，户型结构为三室两厅或四室一厅，共 6 栋，各 15 层。一梯两户，共约 180 户。（ 11# 16#） C、面积为 250 平方米的复式豪华多层住宅：户型结构为四室两厅。共 6 栋，各 5 层。一梯两户，共约 60 户。（ 1# 6#） 停车场：（比例为 1: 1、住宅需（ 750+180+60） *594 个车位。停车场为地下一层，供小区住户使用。面积约为 11880 平方米。 2、酒店车位与购物中心车位共同使用，按每 150 平方米占一个车位计算。停车广场为酒店与商场门前两侧。面积约为 1400 平方米。 面积共为 13280 平方米。 第四章 项目发展计划 一、 项目实施进度： 1、项目建设周期：项目从立项、设计到开发建设、竣工验收整个工期为 （ 42 个月），即从 2010 年 11 月立项开始，到 2014 年5 月竣工验收完毕。 2、项目开发进度：见附表 1 二、项目销售计划： 1、根据南昌房地产市场和该区域房地产市场，预测该项目的各类价格。预定该项目高层住宅的价格为 7500 8500 元 /平方米，复式豪华多层建筑价格约为 8500 9000 元 /平方米，酒店按 8000 元 /平方米，商铺按 20000 元 /每平方米，写字楼按 7500 元 /平方米，住宅停车位按每个 7 万元出售。 2、具体的销售计划 见附表 2 第五章 项目总投资与融资方案 1 相关税费表： 税费一览表 单位： % 税费项目 税费率 税费项目 税费率 营业税 5 土地增值税 30、 40、 50、 60 超率累进 城市维护建设税 7 法定盈余公积金 10 教育费附加 3 公益金 5 企业所得税 25 任意盈余公积金 3 管理费用 3 不可预见费 3 销售费用 产税（按租金） 12 (营业税 =销售收入 *5%,城市建设维护税 =营业税 *7%,教育费附加 =营业税 *3%,企业所得税 =(销售收入 销售税金及附加 *25%,管理费用 =（土地成本 +前期费用 +建安工程费 +基础设施费 +公共配套设施费） *3%,销售费用 =销售收入 * 销售收入与税金估算表 单位：万元 序号 项目 合计 2012 2013 2014 1 销售收入 7665 57644 经营税金及附加 业税 城市维护建设税 教育费附加 其他税费 944 土地增值税 2 项目总投资估算： 总投资估算表 序号 项目名称 金额（万元） 1 土地成本 前期工程费 建安工程 基础设施建设费 公共设施配套费用 开发间接费 其他费用 不可预见费 管理费用 0 销售费用 1 财务费用 2 规费 3 装修费用 4 合计 ） 土地成本： 本项目用地共计 ，出让单价 480 万元 /亩，土地出让契税 =出让金 *3%， 开发商已一次性付清地价款。 所以土地成本： 480* 480*3%=元 2）前期工程费：前期工程费主要包括项目前期策划、规划、设计、勘测费用等。 前期工程费估算表 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费 3% 可行性研究费 建安工程费 水文地质勘探费 建安工程费 计 ）建筑安装工程费：参考南昌市建筑工程概算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本。本方案的建安成本费估算如下： 序号 项目名称 计算标准 面积（平方米） 金额（万元） 1 高层住宅 1100 元 /平方米 88932 多层住宅 800 元 /平方米 20100 1608 3 商业 1200 元 /平方米 33000 3960 合计 ） 基础设施建设费估算表 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 供电工程 建安工程费 3 % 供水工程 3 供气工程 4 道路工程 5 绿化工程 6 通讯工程 7 照明工程 8 排污工程 9 环卫工程 合计 ）公共设施配套费用估算表： 序号 项目名称 单价 面积（平方米） 金额（万元） 1 幼儿园 400 元 /平方米 15940 公共厕所 3 游泳池 4 停车场 合计 ） 开发间接费用估算表 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 分散建设市政公用设施建设费 建安工程费 4 % 建筑工程质量安全监督费 建安工程费 供水管网补偿费 住宅 商业 住宅： /人， 600 元 /吨； 商业： /， 600 元 /吨； 住宅： 业： 198 4 供电用电负荷费 住宅 商业 住宅： 4 千瓦时 /户， 480 元 /千瓦时； 商业： 8 千瓦时 /100 ， 480元 /千瓦时； 住宅： 业： 其他 建安工程费 计 ） 其他费用估算表 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 预算定额管理费 建安工程费 5 竣工档案保证金 3 报建手续费 4 工程合同预算或标底审查费 6 其他 合计 以基础设施建设费、建筑安装工程费与公共配套建设费之和的3%计取。总计 元。 按基础设施建设费、建安费用和公共配套设施费用之和的 3%计算，总计为 元。 本项目的销售费用按销售收入的 算 告宣传及 市场推广费。 销售总费用总计为 元。 本项目开发商已一次性付清地价款，现有项目开发自有资金 8000万元，现向银行贷款 2000 万元，计划于两年后一次还款，贷款利率为 财务费用为 2000 万元（ 1+ 元 =12规费：主要指政府行政收费：包 括城镇基础设施费、建筑工程质量监督服务费以及教育附加等规定收费，以约 120 元每平方米计算。总计约为 元。 3、 装修费用表 单位：万元 项目 单位面积费用 面积（平方米） 费用 高层住宅 920 元每平米 77850 元 多层住宅 900 元每平米 15000 1350 万元 商业 950 元每平米 33000 3135 万元 总费用 4、 项目资金来源 ：本项目开发商已一次性付清地价款，现有项目开发自有资金 8000 万元， 2011 年初向银行贷款 2000 万元。 不足的部分由预收房款解决。 资金来源与运用表：见附表 3 5、现金流量表： 见附表 4 第六章 项目经济效益和财务评价 一、项目经济效益估算 项目名称 金额（万元） 销售收入 资成本 利润 有资金 8000 资本金利润率 本利润率 48% 备注： 销售收入 =可销售面积 *销售单价 总利润 =销售收入 投资成本 资本金利润率 =总利润 /自有资金 成本利润率 =总利润 /投资成本 二：财务评价指标： 动态投资回收期（年） 款偿还期 2 财务净现值 元 备注： 1. 动态投资回收期 =累计折现值开始出现正值的 年份 年累计折现值的绝对值 /当年折现值 t=1（ t(1+t 之和 一 盈利性分析 项目在计算期内经营收入为 元，可获利润 元，扣除所得税、公积金后还有 元的可获得利润。项目的盈利能力相对较强。 项目全部投资的净现值为 ，内部收益率大于基准收益率，所以项目获利，且可按期还贷。因此本项目可以接受。 二 清偿性分析 该项目在 2011 年初向银行借款 2000 万元。按照借款和还款计划，在2012 年初开始等额向银行还款 1000 万元。从总体上看，该方案的清偿能力还是较强的。 三 盈亏平衡分析 假定建筑面积和销售率不变，根据总收入等于总成本，确定住宅的保本销售价格大约为 8016 元 第七章 风险分析与对策 风险分析： 该项目所在的地理位置，周围也有很多家房地产开发商开发项目，存在着竞争，具有市场经营风险，项目的建成本、开发周期、经营管理等都是影响项目经济效益的重要因素，如果控制不好，都将成为潜在风险。 结论与建议 结论：本项目属于房地产住宅和商业开发项目，土地开发成本已一次性支付，项目资金由自有资金和银行贷款构成，不足的部分由预售房款补足。本项目的住宅为中高档住宅，为精装修 住房，适应中高的消费群体，洪都和江铃两大集团以及青云谱区企事业单位购买力需求旺盛。青云谱区的商业氛围和酒店相对较弱，本项目规划的商业可以填补这一空白。另据财务分析，本项目的经济效益可行。 建议：本项目应把握好该项目现具有的有利条件，充分利用地块优势和资源，加强项目定位、设计、管理和运营，如与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，加强市场营销和媒体宣传，打造项目品牌和企业品牌。从而使得本项目的开发不仅获得经济效益，而且获得更佳的社会和环境效益。 第八章 附表 附表 1 项目实施进度安排 本项目计划在 (42 个月 )左右的时间内建成 目建议书批复 制可行性研究报告并批复 筑方案设计 工图纸设计 建、领取建设规划许可证 程开工，高层 1#5#楼先施工 层 1#5#楼设备安装，装修 始预售高层 1# 5#楼 层 1# 5#楼完工 层 6 13#开始施工 多层 1# 4#开始施工 层 6# 13#进行设备安装，装修 层 6 13#开始预售 层 1 4#内外装修，设备安装 层 1 4#开始预售 层 6 13#完工 层 13 16#开始施工 层 1 4#楼竣工 层 5 6#楼开始施工 层 1316#楼安装设备，装修 层 5 6#安装设备，装修 共设施配套建设 层 13 16#楼预售 层 5 6#开始预售 层 13 16#竣工验收 20144 多层 5 6#楼竣工验收 式入住 附表 2 项目销售计划表 销售时间 项目名称 高 层 住宅 多层住宅 商业店铺 酒店 写字楼 停车场位（个） 合计 销售单 8000 20000 8000 7 万 /个 2 0 1 2 价（元 /平方米） 套数（户） 约 325 195 个 面积（平方米） 24375 4800 9000 占本项目销售比例 35% 40% 50% 金额（万元） 19500 9600 7200 1365 37665 2 0 1 3 销售单价（元 /