商业商务地块开发可行性分析报告

1 松松 江江 新新 浜浜 商商 业业 商商 务务 地地 块块 初初 步步 定定 位位 建建 议议 报报 告告 上上 海海 策策 源源 房房 地地 产产 投投 资资 有有 限限 公公 司司 20082 前言 鉴于项目迄今为止没有完整信息和不确定因素过多，以下 分析仅以 复地南区公司向我司提供的数据为参考，就项目大致商业定位做如下简述。 鉴于项目目前尚处于未开发阶段，周围可参考商业项目或商务项目几乎为零，政府对本项目地块仅有宏观规划，针对土地容积率、高度、可变性质的信息完全没有，本报告仅能按照目前国内及上海商业地产宏观环境进行分析，以兹供集团作为项目获取之未来操作做参考性 意见。 3 一、 项目 土地 信息 分析 项目位于松江区新浜镇，政府规划为商业商务综合用地，其中未规划住宅用地，实际 可 开发面积 1500亩，已开发面积 300亩，目前 剩余土地约 1200亩。 分析： 地 价 从出让土地价格折合平均楼板价分析，目前已出售的商业项目土地楼板价约在 396元 /平方米 1590元 /平方米，中间取值约 993元 /平方米。目前政府土地出让价格为 60 万 /亩，折合土地楼板价约在 1000 元左右，与周围土地供应情况比较，没有特别优惠之处。 分析： 用途 从土地性质而言，本案规划为商 业商务用地，就项目自身地理位臵及商业及商务对区域位臵的要求 （人口、交通、环境 、政策 ） ，显然此土地定位远偏离业态实际的需求。 若能增加部分住宅性质用地，则本案实际开发风险将会有所降低。 4 2003区县 土地面积 用途 容积 率 中标价 单价 楼板价 拟建项目 金山枫泾镇 355890 商业 1 13390 76 上海服装城 金山新城中心 108941 商业 1 6148 64 化工建材市场 金山区金山卫镇 1号 135424 商业 940 66 上海南方 国际广场 金山区朱泾镇 176182 商业 4600 91 金山第二工业区 金山区亭林镇 3号 业 200 29 长三角物流港 青浦区华新镇 业 810 35 438 永乐家电 松江区泗泾镇 业 2288 75 泗泾五金市场 松江区辰花路二号 428213 商业 2000 590 上海世茂新体验 金山区新城区 84655 商业 635 38 国际水产城 青浦区赵巷镇 129298 商业 1 11640 00 绿地吉盛伟邦 国际家具村 松江新绿街一号地块 32768 商业 980 06 澳森隆 国际家具城 金山区新城区 192133 商业 0750 00 上海金山水产城 * 新浜地区没有可参考数据 5 二、项目建筑形态分析 根据目前已知基础数据推算项目未来的建筑形态 ： 占地面积 容积率 建筑面积 建筑密度 建筑形态 800000 1 800000 40% 50% 2层 200000 40% 50% 2层 分析：形态 按照不同的容积率及建筑密度推算，未来项目建筑形态基本在 2左右的低密度建筑。由于新浜是目前上海区域内少有的生态环境区域，则配以 40%甚至更低的建筑密度的可能性较大。 由此可见，未来本案商业主要将以少量大体量建筑 +多数商业街区合成的布局为主，对应区域生态环境 的需要，本案未来的公共绿地及环境建设投 入比重较高。 另： 低层建筑对未来商业出售的积极因素也较强。 6 三 、项目交通情况分析 项目交通示意图 项目地理位臵及交通显示，本案位于上海与浙江的交界区域，主要交通干道为“沪杭高速公路”，现在及将来没有轨道交通规划，铁路交通也仅为过路站，非必要停靠站点。 分析：竞争 项目上海一侧受 3 大主力商业板块影响严重，其中已经成型的松江新城及大学城配套商业，金山新城及大量专业市场集中区域，青浦赵巷初具规模的品牌折扣店、家具及建材专业市场。 7 四、项目商业规模分析 按照周围类似土地性质供应的 限制及已出让土地限制条件看，本案未来容积率预期在 商业 综合建筑面积约在 80万 若以购物中心定位，则 从全国类似案例分析，可以堪称“ 世界 第一”。 北京金源购物中心 557000平方米 东莞华南 60000平方米 广州正佳广场 280000平方米 北京新东安广场 310000平方米 * 上述 数据 来自于福布斯世界 10大购物中心排行榜 既是 目前在建的世界最大的购物中心 拜购物中心）也仅只有 1116000平方米。 若从专业市场进行定位，则 现有上海 主要 专业市场规模 也低于本案计划规模，且地理位臵及周围环境没有明显优势。 曹安 国际商贸城 1100000平方米 吉盛伟邦国际家具村 200000平方米 意邦国际建材市场 800000平方米 赵巷奥特莱斯 120000平方米 8 五、项目建筑成本分析 按照低层商业建筑建造成本数据 推算本项目未来的可能 的成本， 以下按照容积率 1计算： 项目商业部分成本毛计算 项目 单价 /备注 总价 土地对应价格 60万 /亩 72000万元 地面物业建设（含设备） 2500元 /平 200000万元 地下物业建设 2000元 /平 64000万元 建设管理费用（建设费的 5%） 总建设成本为标准 13200万元 不可预见费用（总成本的 3%） 上述总成本为标准 10476万元 合计 59676万元 * 地下物业主要为停车用途， 此按照建筑密度 40%计算，则对应的商业物业下挖一层作为停车使用，则地下室面积约为 320000平方米，按照单辆车实际使用面积 20平方米计算，折合可以停车 16000 辆。换算到总建筑面积，则停车数量比例约为 每百平米 2 辆，超过商业规划需求。 * 上述费用尚不包括 资金成本、 销售成本 及商业前期成本及相关的税收。 上述项目折合土地建设楼板价约为 4496元 /平方米。 9 按照上述对一般商业物业的建设成本分析，在没有计算入资金使用成本、销售成本及其它费用的基础上，项目的土地建设楼板价约为 4496元 /平方米，若计入上述所罗列费用，则本案实际楼板成本将超过 6000元 /平方米。 按照一般商业物业投资回报率 8%计算， 6000 元 /平方米成本对应的商业租金约在 天 /平方米， 就项目周围目前没有可参考商铺租金。 松江商业广场： 商业规划面积： 88000平方米 物业用途：餐饮、娱乐 租金： 天 /平方米 可见在 松江新城区域，目前的租金水平与本案的租金需求接近，且本案尚不具备松江人口及众多因素的要求。 松江新城商业建成面积 1320000平方米 已开业面积 430000平方米 空臵面积 900000平方米 空臵率 10 六、 周围 专业市场 分析 鉴于项目没有住宅规划，则本案商业不做社区配套型商业进行分析， 现有周围主要专业市场集中于金山区，其出售及租赁情况如下： 现有周围专业市场出售情况 楼盘 位臵 单位面积 （平方米） 楼 层 目前租金 （元 /平 /天） 目前价格 金山化工 建材市场 龙胜东路 297弄 50+100 1 500泉 综合市场 蒙山路 1399弄 5支 40 5000 安隆 小商品市场 安隆路 11 1 - 长三角 物流中心 金山亭林镇车亭公路 3489号 50 1均价 3525 上海服装 机械城一期 金山枫泾镇泾商路 99弄 130 均价 3650 现有周围专业市场商铺去化情况 楼盘 总体量 开盘日期 销售周期 销售率 上海服装 机械城一期 191372 20050个月 50% 长三角物流中心 202690 20072个月 80% 金山化工 建材市场 100000 20048个月 60% 山泉综合市场 005- 65% 11 由此可见，本案周围专业市场出售价格低于本案建设（毛）成本， 专业市场上海的主要分布特征： 嘉定：汽车、五金 、物流 为主 ； 青浦：家具、建材、品牌折扣店为主 ； 金山： 化工、机械、物流为主 ； 市区：家具、服装、建材为主 ； 专业市场运做 的基础条件： 1、 交通便利 2、 规模大 3、厂商资源 显然，目前本案除了规模足够大以外，尚不具备其它优势，尤其是交通问题严重制约项目的商业发展。 12 七、上海商铺宏观环境 根据专业机构对上海近期商铺供求数据来分析本案未来宏观环境下的情况： 07年 6月 月上海各环间的商业成交信息 内环内 套数 面积 金额 (万元 ) 均价 1100 66030 23754 内中环 套数 面积 金额 (万元 ) 均价 663 29000 14569 中外环 套数 面积 金额 (万元 ) 均价 4688 93601 13706 外郊环 套数 面积 金额 (万元 ) 均价 10079 07461 8128 郊环外 套数 面积 金额 (万元 ) 均价 3566 30242 6153 07年至今全市各区县商业成交走势 13 0100000200000300000400000500000平方米05000100001500020000250003000035000元总面积 ( m 2 ) 473937 360479 349813 283047 252992 201360 200033 140207 125338 106775 70746 65364 56922 39897 30744 25108 24383 23520 15355均价 ( 元 / m 2 ) 4488 15972 8699 8715 12105 11549 11335 6053 7536 15184 14540 17289 15516 21539 29247 6702 23112 21501 24348金山 浦东 松江 南汇 宝山 闵行 嘉定 奉贤 青浦 虹口 普陀 闸北 杨浦 徐汇 静安 崇明 长宁 黄浦 卢湾08年 1名称 区域 成 交 总面积 总套数 总金额 均价 项目 总面积 已售及 已预订 面积 销售率 长江国际 商贸中心 宝山 44112 1911 70455 15972 75126 40794 长三角 物流中心 金山 41123 588 15836 3851 202690 176737 上海玫瑰园商贸城 奉贤 32851 459 7848 2389 172458 31968 三林世博家园沿街商铺 浦东 21592 13 20544 9515 58105 37415 千汇苑 南汇 15638 214 15358 9821 517805 476213 新乐名苑 松江 12322 75 12240 9934 68988 64420 永和家园 闸北 8997 86 11179 12425 124707 106239 绿庭尚城 松江 8510 42 9940 11681 189552 159123 上海国际 小商品城 青浦 7365 69 3585 4868 101391 73381 上海服装城 金山 7057 101 1934 2741 237909 115453 商业重心向郊区发展 ， 从成 交的区域看，由于市中心开发成本较高，且市场 14 饱和程度高导致其成交量的明显少于郊区，因此郊区的成交价格对大盘整体价格的浮动具有显著作用。 供求下降，价格稳步提升 ， 08年 5月供应量和成交量有所下降，1，价格有所上升，达到 08年最高单价。 从宏观数据显示， 上海目前商铺供应量主要集 中在金山、浦东和松江区域，且金山及松江平均商铺价格低于其它区域。未来商铺供应市场仍将以上述三大区域为主， 受未来供应量的约束，本案大面积商业若供应入市，仍将面临价格偏低的主要问题。 八、新浜地域特 征分析 15 新浜为上海的西南门户，隶属于松江区，就新浜本身而言，以都市 化农业为主， 自身产业主题薄弱，全镇 常住 人口不足 3万。 新浜周围受三大成熟板块影响严重： 松江新城：以大学城为核心发展而成，目前已初具规模， 并有轨道交通，地域位臵明显优于本案。 金山新城：以金山石化为核心发展，由于旧城发展已受土地限制，目前正着力打造紧邻 旧城的金山新城区，届时区政府等政府职能部分均全部迁入。 青浦区域：以赵巷为主的大青东商圈已具规模，众多大型开发商进驻，其中包括合生创展等，吉盛伟邦的成功开业已使该区域知名度大大提升，同时青浦拥有淀山湖独有的景观资源。 九、 新区商业的参考分析 16 本案的立地位臵当属于新区（松江）中的新区商业发展，参考国内主要的新区商业发展史，以供本案参考： 苏州工业园区 开发时间自 1996年起，当年以新加坡工业园为核心进行发展，经过 12年 的建设，基本形成了电子信息、精密机械、精细化工等为主的产业集中地， 加之 周围昆山的台商聚集基地，形成了新区开发的典范。工业园区内主要商业为最新 开幕的苏州金鸡湖综合商业，目前商铺租金为 70元 /平方米 /天，折合单日为 ，邻里中心商铺租金为 50元 /平方米 /天，折合单日为 可见如此成熟的新区开发，现有商业租金与城市中心区租金仍相差巨大。 苏州金鸡湖商业 苏州邻里中心商业 南京江宁新城 17 江宁新城是基于 1992年在成功开发江宁经济技术开发区的前提下，开始于 1999年左右集中开发以住宅为主的新城区建设。仅以新区第二轮开发规模看，普 通住宅和别墅的累积可开发面积达 12700亩，折合 847万平方米。对应如此大 规模的新城区建设及住宅供应规模，理应将为商业带来无限的商机。然而事实上 江宁新区主要商业的表现情况： （ 1）、江宁女人街商业（商业内铺形式） 经营面积 86000平方米，目前租金不足 1元 /平方米 /天，且濒临苦苦 支撑的局面。 （ 2）、江宁托乐家商业（商业街形式） 为江宁新城中规模较大的商业体，商业建筑面积约 50000平方米，受 苏果超市的支撑，商铺租金约在 平方米 /天。 南京江宁女人街商业 南京江宁托乐嘉商业 十 、本案定位建议 18 根据上述对本案进行的分析进行总结： 项目 优势 劣势 土地价格 相对价格较低 与周围土地比较没有明显优势 建筑形态 低层建筑，便于出售，但针对大型商业或商务有一定的限制 公共面积会增多，环境建设费用较大 地理交通 沪杭高速的必经之处 没有其它公共交通，私家车可能成为本项目未来主要交通工具 商业规模 商业规模大，若集中式主题性开发则具备一定规模的影响力 规模巨大，全商业开发风险度很高，必须调节入部分其它业态 建筑成本 低层建筑成本较低于一般独栋商业建筑 成本与目前对应租金不 协调 专业市场 有作专业市场的可能性 交通及专业市场资源薄弱 新浜特征 水净、气净、土净的环境优势 人口少，受周围板块的竞争严重 根据上述总结，本案 摒弃 以下业态： 1、纯商业零售定位（人口、交通 是最重要的问题） 2、纯专业市场定位（交通是最重要的问题） 3、办公商务定位（产业链、交通是最重要的问题） 项目的定位思路： 1、主题性商业有突破的机会 19 2、独有形态有突破的机会 类似项目参考案例： 长沙国中星城 ： 位于长沙市、株州市、湘潭市交界区域，总商业面积 100000平方米，打造成“万国建筑”为主 要特色。 开工之时，在华中地区曾经名躁一时。 失败原因：开发商资金断裂 ， 投资商国中控股为香港注册 壳 公司， 没有自有资金 ，并依托项目概念获得银行贷款。 华南 位于广东省东莞市郊区，是目前国 内最大的购物中心，项目以水景为主，打 20 造公园式的购物环境，当年曾经成为商业街争相参观的主要案例。 失败原因： 初期开发商选择了完全没有商业经验的“铜锣湾”团队进行操作， 致使后期商业运 做产生了一系列的问题。 综上所述， 虽然 2 大案例均面临不同的问题，但就上述项目本身的地理位臵与本案的类似程度很高， 在项目开工之时及之后较长的一段时间内，在业内的影 21 响力还是非常的大。 2项目的失败之处，就集团目前的自身资源完全可以规避。 定位建议： 主题式 情景 商业 群 的组合 主题公园 +主题商业 +多业态 街区式商业 +度假公寓（酒店） 商业核心 体验式商业消费模式 建筑核心 主题公园为核心，将公园情景贯穿整个商业群 理由 ： 1、 新浜自身的“三净”（土净、气净、水净）创造优质环境空间； 2、 上海缺少类似的商业购物环境； 3、上海缺少可供消费及休闲娱乐的 大型 场所