国际冷链物流产业园项目可行性研究报告

1 国际冷链物流产业园项目 可行性研究报告 2 一、 总论 （一） 项 目概 况 1、 项 目名 称 ：国际冷链物流产业园西区项目。 2、建 设单 位：国际冷链物流发展有限公司。 3、建 设 地 点 ： 本 项 目位于 两 江新 区 核心 区 城工 业园 A 区内 ，地 块编号 01 01/05，土地面 积 ， 紧邻 唐家沱 铁 路 货运编组 站，距寸 滩 港 3 公里、郭家沱滚装船码头 2 公里、鱼嘴果园港大型码头 5 公里、空港 10 公里（寸 滩 至机 场 快速 专 用道）、高速公路外 环线 江北收 费 站 6 公里、渝长高速入口 500 米。此地 块 位 置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥的建设，将形成水、 陆 、空、 铁路立体交通网。 两 江新 区 是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，由国务院批复成立的 江新区，它已成为我国第三个国家级开发、开放的重点新区，被商界美誉为“中国第三区”。 本项目位于 两 江新 区 核心 区 ，交通网络、 区 位 优势 突出，它将给海内外投资者带来了巨大的商机。它具有快速辐射两江新区、江北区、渝北区、南岸区、长寿区、涪陵区等地区以及周边 50 公里 (物流配送 )、周边 100 公里 (物流货运和配送 )、周边 300 公里 (物流货运 )的优势。 4、 项目批准单位： （ 1） 城工业园区管理委员会； （ 2） 江北区经济和信息化委员会，备案项目编号： 3111050 833131770； （ 3） 江北区发展和改革委员会，备案编号： 311105 5、建 设内 容及 规 模： 根据 人民政府关于加快 农产品冷链物流发展的实施意见（渝府发 2011 95 号）文件精神，国际冷链物流发展有 3 限公司着力打造的“国际冷链物流产业园”项目，定位于港城工业园区 A 片区， 地块编号 5(103D 房地证 2012 字第 00387号 )，占地面积 。 其规划布局理念是：全新打造低温仓储和配送、食品加工、电子商务、冷冻食品展示批发、销售、冷藏物流链、冷藏食品信息中心；食品企业深加工、分拨、分包、分装及研发基地的冷链物流产业园。建设布局合理、设施先进、功能完善、管理规范、网络化、规范化、系统化的农副产品冷链物流网络体系；形成农副产品、食品加工产品的食品深加工、分包、分拨、分装、食品冷藏、速冻食品、冷链物流配送一条龙服务的冷链物流产业链。 “国际冷 链物流产业园”规划：为农副产品种养殖基地、厂家、商家提供电子商务交易中心，汇聚食品冷冻行业的知名供应商、经销商、物流商及种养殖基地、生产商等众多客户商家为终端客户；为种养殖行业、冷链物流行业、食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂餐饮采购、物流配送提供一系列一条龙的配套服务（包括借助 计算基地建设的云计算机技术，为以上各类基地、厂家、商家、物流商等提供农副产品及养殖过程实时监控，物流运输过程实时监控，冷冻冷藏过程时实控制，直至物流配送的全过程控制；确保各类冻品，食品安全）。 “国际冷链物流产业园” 布局：产业园布局为两个区域：西区是冷藏交易及冷链物流区 (一期项目 )；东区是生产加工及配套服务区 (二期项目 )。 西区项目冷藏交易区为冷链物流产业园核心主体。由一幢地上 6F 和地下 筑面积 48779 平方米；和一幢地上 11F、地下 筑面积 26497 平方米；一幢地上 5F、建筑面积 2235 平方米的房屋构成。由此构成 :“二区四中心”（即：冷冻仓储区、办公区和交易中心、检验检测中心、农产品云信息中心、冷链物流配送中心）。 建筑物一 览 表及相关参数 4 冷冻仓储区：总库容量 吨 (其中低温库 吨，高温库 吨 )，其功能为全市内农副产品种养殖基地，农产品生产加工企业，休闲食品、冷冻、速冻食品生产企业及供应商、经销商提供产品、商品冷冻、冷藏的仓储服务； 办公区：建筑面积 19497 平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供办公场地，研发基地和总部经济用房； 交易中心：建筑面积 7000 平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供产品展示、电子商务、商品零 售、批发交易服务； 检验检测中心：由国家质检部门入驻，其功能为入园企业和厂家、商家提供原材料、产成品的质量检验检测，农副产品和食品安编号 名 称 层数 占地面 积 m 建筑面 积 m 1# 西区交易中心 11F/410 26497 2# 西区 冻库 6F/249 48779 3# 西区倒班 楼 5F 482 2235 规 划用地面 积 43143 m 净用地 面 积 20010m 总 建筑面 积 77511m 地上面 积 61503 m 其中 西区 冻库 32771m 西区倒班 楼 2235m 西区交易中心及办公大楼 26497 m 地下面 积 16008 m 其中 西区 冻库 16008 m 一期项目建筑占地面积 9141 m 项目总建筑密度 项目总容 积 率 目总 绿 化率 30% 5 全进行检测； 冷链物流配送中心：其功能为入园企业和商家，大型超市，食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂，餐饮采购，提供原材料配送入园和产品配送到终端市场提供服务； 倒班楼：建筑面积 2235 平方米，可供约 500 人职工及外地客商生活住宿。 农副产品云信息中心：借助 计算基地建设的云计算机技术为园区各类基地厂家、商家、研发中心、总部经济等提供全新的高效、快 速、集成化安全可靠的信息服务。 西区规划配置了约占地面积 8 亩的货物周转广场及冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统；对交易实行信息网络化管理，对进出库实行智能化条码管理， 智能提货与结账，以之成为 当前最先进的现代化大型冷库。 东区与西区还规划设计有专用通道连接，达到生产、加工、仓储、配送等与冻库的零距离无障碍运输连接，从而，极大地降低泠冻产品从货物生产加工到冷库、冷藏的物流成本。 西区项目它以区域独特的信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以冷库冷冻冷藏为核心、以 冷冻食品产品展示与批发零售、物流配送为主题，以冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统为辅导、发展与城市生活和生态环境相协调的科技含量高、低碳环保、节能减排的现代化绿色食品的冷链物流产业园。西区项目自身可形成农副产品收购农副产品冷冻冷藏产品展示和交易冷链物流配送一条龙产业链经济运行模式。创造较大的经济价值和社会效益。 6、项目建设周期 西区项目建设期分立项、施工、交付、使用四个阶段。 2011 年 1 月启动准备工作， 2012 年 5 月开始施工建设，建设工期 24 个月；工 程于 2014 年 5 月全部竣工验收完毕， 2014 年 6 月投入运营使用阶段。 7、西区项目投资估算 (1)西区项目总投资估算为 17600 万元。（详见建设工程投资估算表）。 建设工程投资估算表 6 （ 2）资金来源及资本结构：本项目工程总投资 17600 万元，其资金来源为自有资金及银行 借款，其中： 1）自有资金 9600 万元，占工程项目总投资比例为 2）银行长期借款 8000 万元，占工程项目总投资比例为 序号 项目 规划 单位造价 金额 指标 单位 （元） （万元） 1 土地征地费 20010 土地整治及基础工程 20010 土建工程 77511 / 筑单位施工费 77511 3304 材费用 77511 工程其他费用 察费 20010 计费 77511 16 元 / 理费 77511 / 工图审查费 77511 / 境影响评价费 11 招投标代理服务费 目可研评估费 35 5 工程设备设施费 冷设备及设备有关的其他费用 3500 车、升降平台、及货架 1 批 130 梯设备及安装工程 16 台 250000 460 、电、气设施费 建设期财务费用 2 年 流动资金 550 8 不可预见费 设总投资 17600 7 （二）研究 内 容及 编 制依据 1、研究内容 我院受国际冷链物流发展有限公司的委托， 对 “国际冷链物流 产业园 ”西区 项 目 进 行可行性研究。研究 内 容包括： 项 目投 资环 境分析、 项 目 选 址及建 设条 件、 项 目措施、 项 目 运 作模式及定位、 项 目 设计 方案、 环 境保 护与节 能、投 资 估算及 资 金 筹 措、 财务 效益分析、 经济 效益分析和 风险 分析等。 2、编制依据 1） 物流 业调 整和 振 兴规 划 (国发 2009 8 号 )； 2） 关 于促 进 我 国现 代物流 业发 展的意 见 ； 3）食品安全法（ 2009 年 6 月）； 4） 农产 品冷 链 物流 发 展 规 划（ 2010 年 6 月， 国 家 发 改委）； 5） 国务 院 关 于推 进 统筹 城 乡 改革和 发 展的若干意 见 ； 6） 贯彻国 家物流 业调 整和振 兴规 划的 实 施意 见 （渝府 发 2009 108 号 ）； 7） 人民政府 办 公 厅 关 于成立 物流建 设协调领导 小 组 的通知 (渝 办 201012 号 )； 8） 发 展和改革委 员会 出台了 关 于 组织 申 报 2010 年和 2011 年 经贸 流通 领 域 储备项 目的通知； 9） 人民政府关于加快 农产品冷链物流发展的实施意见（渝府发 2011 95 号）； 10） 统计 年 鉴 （ 2010 年）； 11）中 国 冷 链 年 鉴 （ 2009），航空工 业 出版社； 12）建 设项 目 经济评 价方法与 参数 （第三版）； 13） 关 于建 设项 目 进 行可行性研究的 试 行管理 办 法（中 华 人民共和 国国 家 发 展 计 划委 员会 ， 1983 年 2 月）； 14）工程建 设项 目可行性研究 报 告增加招 标内 容和核准招 标 事 项暂 行 规 定（中 华 人民共和 国国 家 发 展 计 划委 员会 第 9 号 令）； 15） 国 家 颁 布的有 关 政策、法 规 、法令、 规 范、定 额 、 税费 等； 8 16） 业 主提供的其它相 关数 据。 17） 人民政府关于推 进都市工业园（楼宇）建设的意见（渝府发 2005 20 号）； 18） 人民政府办公厅关于印发 特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知（渝办发 2007 325 号）； 19） 江北区人民政府关于印发 江北区工业经济扶持政策暂行办法的通知（江北府发 2009 19 号）； 20） 城工业园区管理委员会 城工业园区标准厂房（都市工业园）管理办法（工管委发 2011 4 号）。 二、 项 目投 资环 境分析 （一） 项 目定位 该项目位于 两 江新 区 核心 区 城工 业园 A 区内 ， 紧邻 唐家沱 铁 路 货运编组 站，距寸 滩 港 3 公里、郭家沱滚装船码头 2 公里、鱼嘴果园港大型码头 5 公里，空港 10 公里（寸 滩 至机 场 快速 专 用道）、高速公路外 环线 江北收 费 站 6 公里，渝长高速入口仅 500 米。此地 块 位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥的建设，将形成水、 陆 、空、 铁 路立体交通网，具有便利的立体交通和较强的区位优势。 近年来， 畜牧生产全面增长、渔业产量显著提高、蔬菜生产供应形势好、水果产量逐年上升，农产品已逐步进入全国市场。同时，随着 国外的经济交往日益频繁，农副产品消费品种余缺的相互调 剂日趋增多，肉类、水产、果疏等农副产品，速冻产品等 冷链物流的现状呈快速增长之势。 但是，由于 冷链物流发展起步较晚，冷链物流基础设施设备严重不足，网络化、规范化、系统化的冷链物流体系尚未形成，冷链物流技术水平相对落后，优势农副产品资源加工不足，畜禽活体运输销售对环境和居民健康构存威胁，与直辖市的地位极不相称。 现有库容 500 吨以上冻库 45 座，总库容量 17 万吨。其中，万吨以上库容的冷库 7 座，库容量 吨，公共性冷库 13 座，库容量 13 万吨，现有冷链运输车 170 辆，年运输量 35 万吨。 冷库总体容 量小，大型公共性冷库设施缺乏，人均冷藏容量仅 6千克，相当于全国平均水平的三分之二，万人冷藏车拥有量 ，仅相当于全国平均水平的三分之一，肉类、蔬菜等优势农副产品 9 冷藏运输率，冷链物流流通率均低于全国平均水平，而腐蚀率却远远高于全国水平。 根据 “十二五”物流保障规划，到 2015 年 冷库总规模达 70 万吨，人均库容拥有量达到 21 千克，高温库与低温库比值为 1，全市冷藏车拥有量达到 2500 辆，万人冷藏车拥有量达到 0。 8 辆以上，果蔬、肉类、水产品冷链物流流通率分别提高20、 30、 37 以上，冷藏运 输率分别提高 46%、 52%、 65%，流通环节产品腐蚀率分别降至 15%、 10%以下。 国家有关部委也就农副产品冷链物流发展出台了一系列政策措施：国家发改委颁布了农产品冷链物流发展规划（发改经贸 20101304 号）； 2011 年 8 月 19 日，国务院正式出台国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（简称“国九条”），具体内容包括：切实减轻物流企业税收负担，加大对物流业的土地政策支持力度，促进物流车辆便利通行，加快物流管理体制改革，鼓励整合物流设施资源，推进物流技术创新和应用，加大对物流业 的投入，优先发展农产品物流业，加强组织协调。 政府也高度重 视现 代物流 业 的 发 展， 为实现 展 现 代物流 业 的 总 体目 标 ， 政府也将冷链物流作为“十二五”物流保障规划的重要内容，政府针对物流项目下发了关于印发 促进现代物流业发展政策实施意见的通知（渝办发（ 2007） 283 号）、 关 于印 发 贯彻国家物流 业调 整和振 兴规 划 实 施意 见 的通知和关于加快 农产品冷链物流的实施意见（渝府发 2011 95 号），要求全市各级各部门要各司其职，把现代物流发展工作落到实处，为现代物流企业发展和重点物流项目建 设提供优质服务，形成推进 代物流业发展的合力。一系列政策为加快 农产品冷链物流的发展奠定了良好的基础。而且随着 对外交通基础设施条件的不断改善和城市规划的进一步调整优化，也为冷链物流设施建设及先进冷链物流技术的引进创造了良好条件。 西区项目为冷链物流产业园核心主体。由一幢地上 6F 和地下 筑面积 48779 平方米；和一幢地上 11F、地下 筑面积26497 平方米；一幢地上 5F，建筑面积 2235 平方米的房屋构成。冷链物流项目打造以冻库为核心，以交易中心、农副冷冻产品展示厅、仓储区、配套服务 区、办公区、冷链物流配送中心、检验检测中心、农副产品云计算交易中心、农副产品云计算信息中心、总部经济及研发中心为配套的冷链物流园。它是集农副产品收购及分剥分装、冷 冻 、冷藏，仓 储 、物流配送、交易以及信息处理的完整的冷链物流 产业链 。同时，还拟定在本项目正式运营后，发展建设农业产业上游端产业，形成农副产品生产基地的战略合作伙伴，延伸农副产品产业链，形成农副产品种养殖农副产品收购农副产品深加工冷藏、冷冻一物流配送消费终端市场完整的农副产品生产的产业链，极大地增加农副产品附加值，创造各产业链的利润和税收，减少 农副产品各产业链之间的腐损率，提升 食品加工业档次，为农民增收，为国家创税，为企业增效。因此，本 项 目定位符合 产业发 展 导 向和政策，属于 重点发展建设项目。 10 （二） 项 目 优势 1、 区 位 优势 ： 该项目位于 江新区港城工业园 A 区，紧邻唐家沱铁路货运枢纽，距寸滩集装箱港口 3 公里、空港 10 公里；距渝长高速路唐家沱入口 500 米、距郭家沱散装码头 3 公里、鱼嘴果园港大型码头 5 公里；距高速公路外环江北收费站 5 公里。规划设计中的海尔路复线路、唐家沱长江大桥、寸滩长江大桥一旦投入使用，该项目可方 便快捷辐射整个 要商业中心。因此，本项目区位优势得天独厚，辐射范围广。该项目是 主城区不可多得的冷库之一。 （ 见 项 目地理位置 图 ） 2、项目周边配套优势：江北区是 城区非常重要的组成部分，在实施“城建推动”战略指导下，江北区城市建设取得了日新月异的进展。项目基地周边港城工业园区、出口加工区、寸滩港保税区、江北嘴 音桥商圈等功能配套优势突出，仓储物流产业依托 路货运编组站等大型交通运输基础设施而蓬勃发展。该项目周边配套齐备。 （见项目周边功能配套示意图） 3、本项目产业 园政策优势 根据 物流 业调 整和 振 兴规 划 (国发 20098 号 )、国 家 发 改委 农产 品冷 链 物流 发 展 规 划、 人民政府关于加快 农产品冷链物流发展的实施意见（渝府发 201195 号）以及 人民政府关于推进都市工港城工业园区 火车货运站 公路货运站 出口加工区 寸滩港保税区 江北嘴 音桥商圈 项目所在位置 图 3项目基地位置图 本项目位置 11 业园（楼宇）建设的意见（渝府发 200520 号），本产业园项目属于 重点工程范畴， 人民政府还专门建立了国土、规划、建委、交通、市政、农业主管部门、商贸流通部门、质监部门、市发改委等部门参与的统一协调机制，积极争取国家专项资金投入，拓展融资渠道，加大政策引导；对于冷链物流企业及都市工业园项目不仅在资金上予以扶持，而且还在用电、用水、用气价格执行工业企业 (仓储用电、气 、水 )最低标准，同时还给予建设项目人防费全额免收，配套費全额返还，免征转移登记费、转让手续费、土地契税和交易契税，营业税全额返还，土地增值税金全额返还，企业所得税率 15%的优惠政策。因此，该项目具有很好的政策优势； 4、本 项 目 产业园 后 发优势 冷链物流和食品工业产业的发展，符合国家和 产业发展政策导向。本项目 专业综 合冷 链 物流 产业 的定位 优势显 著，该项目以冷链物流、冷冻食品、速冻食品、休闲食品的分装、分拨、包装、物流配送为基础，以区域独特的信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以产品设计、技 术研发、总部经济、信息处理、产品展示、物流配送为主题，以强大的信息和市场为依托，发展与城市生活和生态环境相协调的科技含量高、低碳环保、节能减排的现代化绿色冷链物流产业园。同时，本项目在正式运营后，将发展建设农业产业上游端产业，形成农副产品生产基地的战略合作伙伴，延伸农副产品产业链，它将极大地增加农副产品附加值，创造各产业链的利润和税收，减少农副产品各产业链之间的腐损率，保障食品安全，提升 食品加工业档次，为农民增收，为国家创税，为企业增效。预计本项目通过运营三年后达到园区设计规模效应，整个园区总产值预计 每年将超过 48 亿元人民币。因此，该项目具有一定的后 发优势 。 5、 规 模效 应优势 ： 项 目建 设规 模 较 大，形成一定的 规 模效 应 和集聚效 应 。 6、 项 目 组 建 单 位的 专业 基 础优势 ： 项 目 组 建 单 位基 础 良好，有食品 业 及企 业 物流基 础条 件。 三、 项目设计 方案 （一） 设计 理念 本 产业园 功能完善，工 艺 合理，装卸便利，交通流 畅 ，外 观 新 颖 ，富有 地域特色，具有 现 代企 业 形象，能 满 足 业 主要求。 12 （二） 规 划原 则 1、和 谐 共生 从 城市整体性出 发 ， 强调规 划 区 与城市空 间环 境的 协调 性， 规 划 区内 部 结 构的布局 的系 统 性，构筑整体有效的空 间 形 态 。 2、相容并蓄 融合多 样 性市 场 元素，有机 组 合多 样 化的 楼 宇工 业 ，塑造丰富的空 间 景 观 ， 营 造多 样 宜人的 场 所空 间 。 3、山地文化 挖掘山地文化的精粹，与 现 代文化交融 结 合，在整体空 间构 成、建筑造型、景 观 塑造等 诸 多方面， 着 力体 现 地方文化底韵，提升园区 文化质量。 4、自然健康 以 环 境的塑造 为 主 题 ，尊重自然地形 条 件，注重 绿 化空 间 的整体性。 强调 人、建筑、 环 境的共存与融合，并注入健康休 闲 的理念，提升 环 境质量。 5、 弹 性成 长 充分考 虑现状条 件和 开发 建 设 的 实际 情 况 ，注重超前性和 长 效性，通 过具有 弹 性的整体 结 构，使 项 目具有良好的可操作性，以利于起步建 设 和分期开发 。 （三）功能布局 结 合自然地形，国际冷链物流产业园分 为 两 个区 域： 东区 和西区。东区为生产加工及配套服务区，西 区 为冷藏交易区。 （ 见 国际冷链物流 产业园 鸟 瞰 图 ） 13 国际冷链物流 产业园 总 平面布 置图 国际冷链物流 产业园 （从南向北） 鸟 瞰 图 四、 环 保 （一） 项 目建 设 期可能影 响环 境的 因素 本 项 目建 设 施工 过 程中可能影 响环 境的因素主要有 废 气、 废 水、固体废 弃 物、噪 声 等。 1、 废 气（ 扬尘 ）： 施 工 时 的 废 气污染源主要 来 自 场 地周 围 堆放建筑材料和工程 废 土 产生的 扬 尘 ， 运输过 程中建材散落的 扬尘 ，拆除建筑物、清理平整 场 地 产 生的 扬 尘 ， 应严 格 执 行 环 境保 护 的有 关条 例，此外 还 有施工机械 车辆 及 运输车辆 行 驶时 排放的尾气。 2、 废 水： 施工期 间 的正常排水及雨天 产 生的 径 流， 将携带 大量污染物和 悬 浮固体， 随 意排放 将对环 境造成污染，并构成周 围 人行及交通的 14 不安因素。 3、固体 废 弃物： 施工中排放的固体 废 物以建筑垃圾 为 主，伴有少量生活垃圾。建筑垃圾的主要成分是碎 砖 、 废 木料、混凝土碎 块 、 废铁 料等。 4、噪 声 ： 施工中采用的大型施工机械 设备 ，主要有推土机、挖掘机、装 载 机、各 种类 型打 桩 机、混凝土 搅 拌机、振 捣 棒、移 动 式吊 车 、升降机、 铲 土机、平土机及 电锯 、夯土机等等， 还 有 运输车辆 、拖拉机、卡 车 等 产 生的机械振 动 噪 声 和行 驶 噪 声 。 以上 环 境影 响 因素主要 发 生在施工 过 程中，是 暂时 的，不 会 造成 长 久危害，一段 时间 后即可消除，因而 对 整体 环 境影 响 不大。 （二）建 设 施工期 环 境保 护 防治措施 针 对 施工期 间 可能影 响环 境的因素， 对环 境保 护 提出如下建 议 ： 1、废气（扬尘）防治措施： （ 1）施工期 间 土方作 业 所堆 积 在 现场 的土不宜堆 积时间过长 ，在晴天或气候干燥 时应 适 当 向填、 储 土堆和作 业区 洒水； （ 2）所有料堆 须 采取加 盖 防止粉 尘 污染的遮 盖 物； （ 3）施工 临时场 地、道路 应 定期洒水、清 扫 、冲洗， 减 少浮 尘 和汽 车 行 驶扬尘 。 运输车辆应经过 清洗 车轮 和底 盘 的泥土后 驾 离工地，以 减 少泥土在路面的散落而 产 生 扬尘 ； （ 4） 减 少使用污染排放高的 车辆 和 设备 ，及 时 清 扫 路面， 减 少 扬尘 。 2、废水（污水）防治措施： （ 1）在集中施工 区 域修建污水集中池和沉淀 处 理池， 将 施工污水收集起 来 ， 经 沉淀 处 理后再排入附近市政污水管网； （ 2）施工机械 废 油 应 采用 废 油桶收集起 来 、集中保管，定期送 给 有能力 处 理的 单 位 进 行回收； （ 3）在施工人 员 相 对 集中的 临时 生活 区 里修建化 粪 池或生活污水 处 理一体机，把生活污水集中 进 行 处 理，去除污水中的部分有机 15 负 荷； （ 4）下雨 时将 施工原料遮 盖 ，并在施工 场 地 临时 建立雨水收集系 统将 雨水 进 行 简 易 处 理后排放，以免泥水 横 溢，污染 环 境。 3、固体废弃物防治措施： （ 1）杜 绝 焚 烧 建筑垃圾，不得在施工 现场 熔融 沥 青或焚 烧 油 毡 、油漆以及其它 产 生有毒、有害 烟尘 和 恶 臭气体的物 质 。 （ 2）施工 现场应设 密 闭 式垃圾站和封 闭 式垃圾容器，施工垃圾、生活垃圾分 类 存放。 （ 3）生活垃圾 应实 行袋装化，由 专 人收集后 负责 清 运 。 4、噪声防治措施： （ 1）施工期 间选择 低噪音 设备 ，采取隔 声 措施如 对 施工 场 地用广告 栏 封 闭 ，夜 间 禁止 开启 打 桩 机等； （ 2）合理布 线 ，采取 综 合性 减 振、降噪等措施，确保 项 目 内 部 环 境噪音 达 到城市 区环 境噪音 标 准 （ 标 准。 （ 3）停 车场 地的布置充分考 虑对 周 围环 境的影 响 ，保 证车辆 行 驶 不 对 周 围环 境 产 生噪音影 响 。 （ 4）禁止居住 区内 行 车鸣号 和其它噪 声 ，避免在夜 间 施工，以免噪 声 扰民。 五、投 资 估算及 资 金 筹 措 （一） 编 制依据 本 项 目投 资 估算的 编 制依据主要有： 1、 项 目 设计 方案； 2、 类 似 项 目的 设备选 型及装修 标 准， 3、 区现 行的人工、机械、材料价格水平和 预 算定 额 及相 关 文件； 4、 区类 似工程 经济 技 术 指南； 16 5、 国 家或地 区规 定的收 费标 准。 （二） 编 制 说 明 1、本估算包括在正常的 设计 、施工周 期 内为 完成 该项 目所需投入的建 设费 用。 2、文中凡未特 别 注明的 货币 均 为 人民 币 。 （三）投 资 估算 建设工程投资估算表 17 1、 3144平方米，一期占地面积 20010平方米，每平方米土地出让合同综合单价 期项目土地费用：一期占地面积土地出 让单价 元。 2、该产业园前期土地整治工程总价 2700 万元，一期占地面积 20010 平方米，每平方米土地整治单价 元，一期用土地整治分摊费用：一期占地面积整治单价 元。 序号 项目 规划 单位造价 金额 指标 单位 （元） （万元） 1 土地征地费 20010 土地整治及基础工程 20010 土建工程 77511 / 筑单位施工费 77511 3304 材费用 77511 工程其他费用 察费 20010 计费 77511 16 元 / 理费 77511 / 工图审查费 77511 / 境影响评价费 11 投标代理服务费 目可研评估费 35 5 工程设备设施费 冷设备及设备有关的其他费用 3500 车、升降平台、及货架 1 批 130 梯设备及安装工程 16 台 250000 460 、电、气设施费 建设期财务费用 2 年 流动资金 550 8 不可预见费 设总投资 17600 18 3、一期项目承建单位为 工第十一建筑工程有限责任公司、 洋建筑安装工程有限公司。根据申请人与承建单位签订的施工合同，承建单位承包范围为 1 号、 2 号、 4 号楼房基础、主体等按照设计施工图标明的全部工序及辅助材料，合同总价为 3304 万元；建设工程所涉及到的主要材料则由申请人自己另行购买提供，预计主 材费用按照承建单位全权承包报价扣除实际签订的合同总价估算：主材费用（ /平方米 *77511 平方米） /10000 3304 万元 元。 4、其他工程费用总要为设计费、监理费等，该项目由信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司 公司设计，按照每平方米 16 元计收设计费：建筑面积设计单价 元。该项目监理公司为中煤科工集团 计研究院，监理费按照每平方米 计收：建筑面积监理单价 元。 5、工程设备主要为冻库制冷设备，该项目采用了投标人 中基 西南 的报价方案，根据投标文件可知，制冷设备总价为 3500 万元。其他工程设备还有电梯、升降平台、变压器、发电机等，按市场价格估算为 元。 6、建设期财务费用为借款利息，该项目贷款本金为 8000 万元，银行贷款年利率为 一期项目预计 2014 年 5 月竣工，该笔贷款预计 2013 年初发放。因此财务费用 8000* 8000*5/12=元。 7、该项目的流动资金主要为建设期的管理费、工资及营销费用，建设期 2 年；建设期现有员工 15 人，按照每人每年 5 万元计算，建设期工 资 15 5 2 150 万元；建设期管理费按照 2014 年收入的 10计提，管理费预计为 250 万元；建设期营销费用参照 2014年营销费计提，建设期营销费用为 75 2 150 万元。因此，建设期需要转为固定资产的流动资金为 150 250 150 550 万元。 8、不可预见费按照工程费用的 2计提，即 2 元。 (四 )资 金 筹 措 资金来源 （ 1）自有资金 19 本 项 目自有资金 8000 万元。 （ 2）申 请银 行 贷 款 国际冷链物流发展有限公司充分利用自身的 优势 和 拥 有的 资 源，构建了 良好的融 资 平台。 为 保 证 本 项 目的 顺 利 开 展，国际冷链物流发展有限公司向商 业银 行申 请贷 款 8000 万元， 从 而保 证 本 项 目的 顺 利 进 行。 六 、财务 效益分析 （一） 财务评 价的原 则 本 项 目 财务评 价遵循如下原 则 ： 1、可靠性原 则 基 础数 据主要 参 照近期同 类 建 设 工程 项 目及 调 研 项 目 数 据， 来 源可靠； 计 算方法和原 则 依据行 业标 准， 财务测 算人 员为 具有 专业背景和 资 深 经验 的 专业 人 员 。 2、 稳 健性原 则 项 目建 设费 用的确定考 虑 到不确定因素，基准收益率取值高于 资 金成本， 计 算的 财务 指 标 偏于保守、 稳 健， 从 而使 财务评 价 结论更可信。 3、 动态 分析与 静态 分析 相 结 合，以 动态 分析 为 主的原 则 除了 计 算投 资 回收期外，根据 资 金的 时间 价值原理，采用 现 金流量分析的方法， 计 算 内 部收益率、 净现 值等 动态评 价指 针 ，使得项 目的 财务评 价更合理。 （二） 财务评 价的依据 20 1、 国 家 计 委、建 设 部建 设项 目 经济评 价方法与 参数 （第三版）； 2、投 资项 目可行性研究指南； 3、近期已建成的 类 似工程基 础经济评 价 数 据。 （ 三）财务评 价主要 参数 1、基准收益率 本 项 目融 资 成本 为 为 使 财务评 价指 标稳 健起 见 ，同 时 考 虑风险补贴 等因素， 将 本 项 目的基准收益率 为 8%。 2、 项 目 计 算期 计 算期取 22 年，其中 1 2 年 为项 目建 设 期，第 3 年投 产 ，第 3 22 年 为项 目 经营 期，经营期取 20 年。 3、基 准点 本 项 目的基 准点为计 算期的第一年即第 1 年年初。 （四） 财务 效益分析 1、营业收入预测 租赁物业管理 经营 收益 租赁物业管理 经营 收益主要包括冷 库 、交易中心，倒班楼，办公区，地下停车位租赁经营收益及园区物业管理费。 （详见租赁物业管理经营预测表） 21 租赁价格参照周 边物流中心的租赁价格取最低数，其中冻库按平均 100 元 /，交易市场按 80 元 /，办公用房按 35 元 / ，宿舍按 10 元 / ，车位按每个 150 元 /位 /月，物业管理费按 / 计算。 该项目预计 2014 年 5 月建成投产后，申请人 2014 年预计的总收入为 元，租金价格按照附近同行业价格从低取数，且租金价格按照每年 5的速度增加。冻库、交易市场及办公用房等出租率按照 2014 年 40、 2015 年 70、 2016 年 90、 2017 年 95预测收入。预计收入的计算方法充分 考虑了申请人的建设经营情况，符合物流行业的发展规律。 2019 年及以后的租赁收入以 2018 年的收入为基数按照每年 5%递增。 2、成本分析 经营 期 内 的 总 成本 费 用包括工资及福利、修理费、 销 售 费 用、管理 费 用、 财务费 用、折 旧费 和 摊销费 。 （ 1）工资及福利、维修费 该项目在建设期员工按照 15 人计算工资及福利，在项目建设竣工投入运营后预计员工为 110 人，每人每年按照 5 万元计算工资及福利，并且每年以 5的增长率增加工资及福利。维修费按照折旧费的 5计提。 （ 2）营销费用 租赁物业管理经营预测表 单位：万元 序号 项目名称 规模 2014 年 40% 2015 年 70% 2016 年 90% 2017 年 95% 2018 年 95% 收入 收入 收入 收入 收入 (万元 ) (万元 ) (万元 ) (万元 ) (万元 ) 1 冻库 38106 交易市场 7000 办公用房 19497 倒班楼 2234 地下停车位 217 物业管理 66827 合计 22 营销费用按照营业收入的 3提取。 （ 3）管理 费 用 管理 费 用按照 营业 收入的 10%综合提取 (含冷库运行电费 )。 （ 4） 财务费 用 财务费 用为 长 期借款利息， 长 期借款利率 为 本项目贷款预计 2013 年初发放，然后从 2014 年开始还款。还款计划为： 2014年还款 500 万元， 2015 年还款 1000 万元， 2016 年还款 1000 万元， 2017 年还款 1000 万元， 2018 年还款 1000 万元， 2019 年还款 1500万元； 2020 年还款 2000 万元；还款方式为： 2014 年末还款一次，以后贷款年限每年还款两次，分别为年中和年底各还一次，每次偿还金额为当年应偿还金额的 50 。 （ 5）折旧费用及摊销费用 按平均年限法折 旧 ，机械设备和房屋预计净残值率 10，机械 设备按 5 年折旧，折旧率为 18；房屋按 20 年折旧，折旧率为 土地无形资产摊销按照 50 年摊销，摊销率为 2。因此，土地摊销费 29 万元；前 5 年折旧费047 万元， 5 年以后的折旧费 24 万元。 （详见财务报表项目成本费用分析表） 项目成本费用分析表 单位：万元 序号 项目 贷款期间 经营期间 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 1 外购材料 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23 2 工资及福利 550 578 606 637 669 702 737 774 813 853 896 941 988 1037 1089 1143 1201 1261 1324 1390 3 修理费 0 0 52 52 52 52 52 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 4 管理费用 250 459 620 687 722 758 796 835 877 921 967 1015 1066 1120 1176 1234 1296 1361 1429 1500 5 营销费用 75 138 186 206 217 227 239 251 263 276 290 305 320 336 353 370 389 408 429 429 6 折旧费 0 0 1047 1047 1047 1047 1047 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 7 摊销费 0 0 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 8 利息支出 306 475 409 344 278 205 98 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 总成本费用 0 0 2309 2778 2950 3002 3013 2471 2449 2439 2532 2630 2732 2840 2953 3071 3196 3327 3464 3609 3760 3898 中：固定 成本 0 0 1382 1551 1485 1420 1354 757 651 553 553 553 553 553 553 553 553 553 553 553 553 553 变成本 0 0 927 1227 1465 1583 1659 1713 1798 1886 1979 2077 2179 2287 2400 2519 2643 2774 2912 3056 3207 3345 10 经营成本（ 1+2+5） 0 0 927 1227 1465 1583 1659 1713 1798 1886 1979 2077 2179 2287 2400 2519 2643 2774 2912 3056 3207 3345 备注：建设期的管理费、工资、营销费和财务费转入固 定资产。 3、税收分析