安置房工程项目可行性研究报告

安置房工程项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 . 1 一、项目概况 . 1 二、项目建设规模与内容 . 2 三、主要技术经济指标 . 2 四、项目业主简介 . 3 五、主要结论与建议 . 5 第二章 项目建设背景及必要性 . 6 一、项目建设背景 . 6 二、项目建设必要性 . 9 第三章 项目选址及建设条件 . 13 一、项目选址 . 13 二、项目建设条件 . 13 三、社会经济条件 . 17 第四章 工程方案 . 20 一、设计依据 . 20 二、规划设计原则 . 20 三、设计指导思想 . 20 四、总图设计 . 21 五、建筑设计 . 22 六、结构设计 . 24 第五章 施工组织与工程管理 . 27 一、工程材料供应与质量控制 . 27 二、工程施工与管理 . 27 第六章 公用工程方案 . 29 一、电气设计 . 29 二、给水排水 . 30 三、弱电设计 . 33 第七章 节能节水措施 . 35 一、总图布置 . 35 二、建筑节能 . 35 三、给排水节能 . 38 四、电气节能 . 38 第八章 环境保护、卫生、消防 . 40 一、环境保护标准 . 40 二、 污染因素分析 . 40 三、施工期间环境污染防治措施 . 41 三、消防工程 . 44 第九章 项目进度计划及招投标 . 45 一、项目进度计划 . 45 二、项目招投标 . 45 第十章 项目投资估算与资金筹措 . 47 一、投资估算范围 . 47 二、投资估算依据 . 47 三、项目投资 . 47 四、资金筹措 . 49 第十一章 社会评价 . 50 一、项目对社会的影响分析 . 50 二、项目与所在地区互适性分析 . 52 三、社会风险分析 . 53 四、社会评价结论 . 53 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 0557 第一章 总 论 一、项目概况 （一）项目名称： 安置房工程项目 （二）承办单位： 业有限公司 （三）项目地点： 311 国道虎山段东侧 （四）项目性质：新建 （五）项目法人代表： （六）项目可研报告编制单位： （七）项目可研报告编制依据 1、 国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）、投资项目可行性研究指南； 2、 国家颁发的有关建筑、电气、消防 、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准； 3、 业主提供的相关基础资料； 4、 业主对项目建设的主要意见及预期目标； 5、 国家和 其它相关规定和要求。 （八） 编制内容 可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 0557 案、环境保护、建设进度及建设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。 二、项目建设规模与内容 （一）项目建设规模 本项目拟占地 12630建筑面积为 22480建筑 占地面积为 3764项目总投资 4000 万元人民币。 可安置城市拆迁216 户。 （二）项目建设 内容 本项目建设内容分为 6 层安置房住宅 建筑面积为 22480置房住宅共计 216 户；地面停车位 38 个。同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施。 三、主要技术经济指标 主要技术经济指标见表 1 序号 指标名称 单 位 指 标 备 注 1 总占地面积 2630 2 总建筑面积 2480 3 建构筑物占地面积 764 4 容积率 1： 5 建筑 密 度 % 6 绿地率 % 24 7 项目总投资 万元 4000 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 0557 四、项目业主简介 业有限公司是一家以房地产开发、销售及市政工程建设为主的民营企业；也是一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。 公司成立于 2007 年 12 月，注册资金 5088 万元，具有房地产开发二级资质，年开发能力为 10 多万平方米。公司现有职工35 人，专业技术人员 20 人，大专以上学历占 95%。 公司建立了现代 化 企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。 初步 拥有一支 分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。虽然成立时间不长，但已开始 致力于企业文化建设， 强调 以物质文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。 营造独特的居住文化是 该 公司 房屋 开发 的 原则。建筑有 其 独特 的 语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚至 能体现 业主自身的一种价值取向。 该公司倡导“ 与时俱进、超越自我 ”的企业精神， 与时俱进是时代提出的要求，没有最好只有更好，没 有停顿只有前进。超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 0557 断地超越自己、超越过去 、 超越今天才能超越别人，才能谋求明天的发展。 这 是企业长 远 发展 所需的 实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标的 动力。 公司将秉承 “ 与时俱进 超越自我 ” 的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。 该公司以 开拓创新、诚信经营 为 经营方针 。 当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代 ， 企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上 、 观念上 、 管理上 、 技术上 、 产品上都要有所创新。市场 经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同 、 守信用。企业在 开发房产 的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资产。 因此，该公司始终 坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾 的前提， 发扬团结、奉献、求实、创新的精神 ，实现 规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园 ； 坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房 ；贯彻 服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设 项目 。 公司依托雄厚的经济实力，所有项目均为自有资金开发，凭借着良好的市场 意识和浙商特有的质朴和诚信， 业 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 0557 有限公司赢得了众多客户的认可。目前正在开发的 “水星城 ”项目占地面积约 750 亩，总开发面积将达到 65 万平方米。 公司坚持高起点、高标准的原则，走差异化、精品化发展之路。因公司开发项目技术的前瞻性、工程的高品质以及良好的口碑，使得公司项目荣 获 国家建设部中国建筑文化中心授予的 “中国规划设计十大创新楼盘 ”，同时总经理马小军先生荣获 “中国房地产最具推动力 100 职业经理人 ”称号 。 五、主要结论与建议 （一）主要结论 本项目系安置房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是 项目的社会效益比较明显，维护了萧县的社会稳定 ，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高 中低收入居民的 生活环境和生活质量 。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。因此，项目建设的综合效益显著。 （二）建议 建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 0557 第二章 项目建设背景及必要性 一、项 目建设背景 萧县位于 最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积 1871 平方公里。人口 140 万，辖 18 镇 5 乡 708 个行政村。 萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30 公里、徐州观音机场 50 公里、连云港出海口 260 公里，素有“徐州的西大门”之称。 近年来， 萧县 在新一轮跨越式发展中突飞猛进， 国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，中国书画之乡、中国葡萄之项目建 设地点 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 0557 乡、中国防腐第一县、中国辣椒制种第一县、中国面粉生产第一县等美誉，名扬海内外。 工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技 术改造和新产品开发为抓手，建材、粮食加工等传统产业得到改造，机械电子、生物医药、合成革等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快；萧县实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽畜、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；萧县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯 、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。 萧县投资环境宽松优越，发展潜力基大，发展氛围浓厚。特别是近年来全县上下深入贯彻落实科学发展观，转变发展方式，创新发展思路，破解发展难题，着力推动工业强县、城市建设、新农村建设，着力构建和谐萧县。 2010 年全县生产总值完成 110亿元，比 2005 年翻一番，年均增长 财政收入达 元，五年累计完成投资 元，五年增长两倍，年均增长 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 0557 社会消费品零售总额 元，年均增长 16%；在岗职工平均工资 24934元， 增长 农民人均纯收入 5170元，增长 保持了经济社会又好又快发展的良好势头。可见， 萧县 以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已 真正 步入一个高速、稳定的良性 发展 期。 萧县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城 区作为 向 外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。在 县 委、 县 政府的正确领导下、按照 “人民城市人民建 ”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十 多 年来，城市建设步入快车道。 县 委、 县 政府 坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好 。同时大胆 改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全 县 经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步 有序 发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。 长兴县 居民 普遍 感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活 更 舒适了。 为进一步完善城市住宅供应体系，满足 中低收入家庭 需要，改善 中低收入家庭的 住房条件，促进房地产市场健康发展， 加快实施 安置房建设 工程势在必行。 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 0557 二、项目建设必要性 （一）本项目建设 对于加快 萧县城 区建设，推进 萧县 跨越式发展意义重大。 推进 萧县 大建设 、 打造现代化城市，是 县 委、 县 政府顺应经济发展规律 ， 推进 萧县 崛起作出的重大决策。 为了 继续强力推进“大发展、大建设、大环境 ”， 经济适用房 无疑是 最大的前提， 谁先把 社会保障性质住宅 工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。 可见，安置房建设 工作在城市建设中的先行作用日益明显 ， 一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使 城 区的建成面积 不断扩大 ；二是 为 住房困难的 低收入 家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐 业，促进社会和谐稳定 ；三是促进了房地产开发业的健康发展。 本项目是萧县 现代化城市 建设 的重要组成部分，也是 萧县向城西扩展、发展 的主阵地。如果不抓紧做好 安置房 工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且，安置房 工作 宜快不宜慢， 时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。从这个意义上说，抓好 安置房 工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入， 因此， 在思想上 、 行动上 都 不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。 （二）本项目的建设 是 提升 城区形象、 改善城市环境 的迫切 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05570 需要。 萧县 的经济是 新兴 城市经济， 而 城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。萧县 近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。 通过建设经济适用房，使 住房困难的 低收入 家庭 “居者有其屋” 确保人民安居乐业 ， 维护社会安定团结 。本着对人民负责的态度， 站在 萧县 长远发展大局的高度， 本着对民众负责的态度 ， 加快安置房 建设，以住房困难的 低收入 家庭 居住条件 的改善，进而提升 长萧县城市 环境吸引力，赢得新一轮发展机遇 已迫在睫 。 （三）本项目的建设是维护社会稳定的需要。 安置房 工作不仅关系到城市 建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及 低收入 家庭的切身利益和社会的稳定问题。对此， 萧县县 委、 县 政府对 安置房 工作给予高度重视，将 安置房 管理工作纳入重要议事日程 ， 全 县安置房 工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道 。 近年来， 萧县 不断加快 安置房 建设步伐，但 仍存在安置房 的建设速度跟不上 低收入 家庭 要求改善住房条件的现象 ，建成并投入使用的 安置房 还不能完全满足 低收入 家庭的需 要 ，在一定程度上影响了社会安定。 为此萧县县委、县政府极力 加快 经济适用房 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05571 建设进度。进一步创新和发展 安置房 建设模式，积极 推行 安置房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与 安置房 建设，切实解决资金瓶颈问题。 本项目的建设顺应萧县 安置 房建设发展思路，所有新建安置房全部安置住房困难的 中低收入家庭 ，开发建设的宗旨就是 最大限度地 满足住房困难的 中低收入家庭 的住房条件， 加快工程建设， 努力把安置房 建设成为群众满意的 “精品工程 ”，力争让中低收入家庭早日住上 安置房 。 （四）本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。 以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。 萧县根 据国家和 有关规定， 以 “高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理 ”为要求， 让 中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为 政府建立经济适用房制度的 最大受益者。 对于群众来说， 安置房的建设 一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的 安置房 小区建设将极大地改善中低收入家庭的居住条件和生活质量，因 建设安置房 而取得的发展成果必将在 最 大范围、 最 大程度上惠及百姓。 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05572 具体到本项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区 ，并体现本安居房小区 “亲、善、美”的和谐宗旨。 因此，抓好 本项目建设 工作，既是落实 萧县县 委、 县 政府 关于加快解决 中低收入家庭 住房问题 的具体举措，又是维护群众利益、 促进 萧县 发展的现实需要。 可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05573 第三章 项目选址及建设条件 一、项目选址 本项目位于萧县环境优美的城西北地块，东依虎山怀抱，西邻蓝石山庄，紧靠 311 国道。北部为萧县长途汽车北站，南部萧县龙耘中学仅百米之遥，该项目为 碧水星城续建工程。地块依山傍水，绿荫环绕，周边自然景观资源丰富。 二、项目建设条件 （ 一 ） 自然环境 1、气候条件 萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。 历年极端最低气温为 历年极端最高气温为 年均气温 历年平均降水量为 米，年平均相对湿度为 70%，年平均蒸发量为 米，年平均日照时数为 2220时。 2、水文条件 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05574 萧县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华 北平原南部的淮北平原中部。 萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为 立方米 /年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于 /升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。 3、地质地貌 萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拔高度介于 32之间。地形大致可分为 两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、平原占 土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质 碱解氮含量为 70mg/效磷含量 15mg/效钾含量 120mg/为 合土平均有机含量 碱解氮含量 60mg/效磷含量 效钾含量100mg/为 土平均有机质含量 碱解氮含 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05575 量为 50mg/效磷含量 8mg/效钾含量 75 mg/ 萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。 4、工程地质条件 萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为 ，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达 18 吨 /平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度 20 厘米，地震烈度 6 度。建设用地的综 合自然条件较好。 萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的 本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节 (降水量 )变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。 根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05576 层，分述如下： 粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1 米以上及 ，粉粒含量较多，部分段 为粉土，松散状，结构性差。 粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。 粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约 6 米处较富集。 粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深 未揭穿。层厚不详。 除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在 140上。 （四）交通运输条件 萧县东邻江苏徐州市 25 公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北 29 公里，西距河南商丘市 150 公里，北连山东济宁 130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州 4 省会均为 3 小时路程 ，距徐州观音机场 40 公里，连云港出海口 260 公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇， 310、 311国道， 301、 101、 202 省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里 130 公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05577 纽。 三、社会经济条件 （一）名优农产品基地众多 自然地理条件优越，名优农产品基地众多。萧县植被保存完好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。耕地面积 10 万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全县水果挂果面积 50 万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。 （二）丰富的矿产资源 矿产资源丰富，水电供应充足。萧县是全国 100 个重点产煤县之一，已探明煤炭储量 吨，现有 17 对矿井，年产能力120 万吨；探明石油储量 7 亿吨。煤层气储量 1000 亿立方米，石灰岩储量 30 亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。萧县南北分属淮河 、黄河水系，地表、地下水资源丰富，地下水储量为 立方米，水质优良，可满足生产、生活用水需求。电力供应属华东电网，设施完善，境内有 11 万伏以上变电所 3 个，22 万伏变电所 1 个，生产生活供电供应充沛 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05578 （三）雄厚的经济基础 萧县工业基础雄厚，门类齐全。是国家商品粮基地县、 国面粉加工强县、中国防腐蚀业第一县、全国农业科普示范县、全国农业科技入户工程样板县、全国平原绿化先进县、全国重点产煤县、 非公有制经济发展先进县。“皖王”牌面粉为中国名牌产品，新锦丰集团“味之家”商标获中国驰名商标 。山东新汶、甘肃盛达、熙可安粮、全国陶瓷、医药、电子、机械、合成革等一大批知名企业纷纷来萧县落户。全县已形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机制制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的规划占地 6平方公里的工业园区，是萧县对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是萧县工业发展的新亮点。 （四）城市品位与 市政基础 1、城市品位 萧县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后 建成了龙山公园、虎山公园、月亮山公园、凤山园林、梅村园林等，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继出现，城市品位不断提高。 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05579 2、 市政基础设施 根据市政规划，本地块内设城市加压给水泵站，电信、网通、有线电视机房等公用设施，配套齐全。因此，有较为成熟的基础条件，有水资源条件等景观基础，有利于建设人性化的居住空间和功能复合的城市发展区。 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05570 第四章 工程方案 一、设计依据 （一）民用建筑设计通则（ 87） （二）建筑结构载荷规范 （ 2001） （三）砼结构设计规范（ 2002） （四）建筑地基基础设计规范（ 2002） （五）砌体结构设计规范（ 2001） （六）中国地震震动参数区划图（ 1990）（ 2001） 二、规划设计原则 （一）土地利用集约化原则：合理配置空间资源、优化用地结构，综合布置各项建设用地和办公设施。 （二）因地制宜的原则：根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。 （三）应本着 “三同时 ”的原则，与主体工程同 步实施。 三、设计指导思想 本项目为安置房项目，在设计中将强调 “以人为本 ”的思路，处理好人与建筑、人与交通，以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、市民活动广场、绿化空间之间的和谐。 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05571 坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。设计必须满足环保、绿化、消防、人防、节能各方面的要求。 提倡 “性能化与个性化相结合 ”设计风格，创造一个环境优美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料，推广新技术。 四、总图设计 （一）总体布局 根据项 目 规划，拟建小区 全部为 安置房，各建筑呈带状排列，中间间以绿化及道路。 （二）交通道路组织 小区的道路设计将按照市政规划的路径，由于本项目为经济型的安置房，每个组团内原则上不设地下停车场，停车场采用 室外 露天的形式。 （三）配套设施 公共配套设施用房与二期安置小区合用处理。 (四 )绿化系统 由于基地的用地状况较为紧张，而周边的景观资源较好，本规划以充分利用周边景观资源为最大出发点。内部景观以周边水体为景观核心，通过对水体及沿河绿化带园林化设计，形成开敞 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05572 空间。在整体基础上，着意强调组团环境的塑造，将集中绿地融合到每 个庭院环境中，达到“均好性”，继而营造出一个和谐可亲、充满诗情画意的人居环境。通过半地下车库的基面抬升，形成立体景观绿化。集中绿地沿小区环线展开，动静结合，与住宅相互映衬。宅间绿地的布置很大程度上实现了自然居住工作交流娱乐的和谐，与中心绿地相呼应，创造了宜人多趣的空间环境。绿化种植充分发挥植物造景，达到一定意境。基地外围的后退形成周边绿带，以树林、灌木、草坪组合的绿带为住区提供良好的周边绿化屏障。 五、建筑设计 （一）平面设计 本项目建筑平面设计考虑了适合于 皖北 住宅的平面布局特点和单元面积，同时考虑 了充分利用地块周围环境及景观，包括小区内自己的开敞式绿化空间，在要求功能合理、舒适实用的前提下，结合了景观与朝向，保证各个居住单元的开敞、明快，同时满足私密性要求。 为节约造价，住宅楼不考虑地下停车场，楼高均设计为 6 层。每栋楼的单元数量根据地形确定，以一梯 二 户为主要单元， 东西向布设为主。 (二 )立面设计 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05573 在总平面布置基础上，建筑造型力求简洁、大气，强调建筑的体量穿插关系，在风格上，追求创新的同时，又不失住宅建筑的稳重及亲和力。 在建筑细节上，精心推敲梁柱、墙面、窗、屋顶的细节构成。从整体建筑造型出发，设计合 适的开窗、实墙比例，并以阳台为灵活造型元素，再结合线脚、窗台、收边、屋顶等细节元素，力求整体造型细节丰富，又不失整体比例的协调。 在建筑材料应用上，方案一以暖灰色调为主，以白色面砖、玻璃和木色百叶为主，体现简洁的设计风格。沿街商住同住宅小区造型统一，形成整体的城市形象。方案二以冷灰色面砖、玻璃和碳灰色铝制百叶为主。色彩以灰色调为主，体现住宅建筑的庄重典雅的气氛。 住宅建筑外墙以面砖为主；阳台采用挑阳台，便于业主凉晒衣物和种植花草盆景。 住宅建筑顶部采用欧式造型，打破常规住宅楼顶部单调的火柴盒的生硬形式。 （ 三）剖面设计 安置房：建筑总高度 ，层高均为 3 米，屋顶高 。 （四）建筑构造 1、外墙：以面砖为主。 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05574 2、屋面：以大板瓦或折板瓦为主。 3、外窗：塑钢窗。 4、外门（进户）：钢制防盗门。 5、内门：机制夹板木门。 6、楼地面： 地板砖 地面（楼梯间同）。 7、内墙、顶棚：普通涂料（楼梯间同）。 六、结构设计 （一）设计依据 1、本工程结构设计遵照下列现行标准、规范、规定及规程： 混凝土结构设计规范 建筑地基基础设计规范 建筑抗震设计规范 建筑结构荷载规范 砌体结构设计规范 建筑制图标准 筑专业及其它专业提供的相关资料。 与本专业有关的国家现行规范、规程、标准及 关地方法规。 2、抗震设防烈度 根据中国地震基本烈度区划图该工程建筑场地地震基本 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05575 烈度为 6 度，抗震设计按 6 度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为四级。 3、基本风压： 、荷载取值 住宅： 1.5 kN/及楼梯间： 2.0 kN/台： 2.5 kN/顶花园： 5.0 kN/人屋面： 2.0 kN/上人屋面： 0.5 kN/二）建筑场地自然条件与设计要求 本工程主要功能为居住建筑，属乙类建筑，场地土类别为 类，抗震设防烈度为六度。 主要荷载： 皖北 地区基本风压值为 ，考虑建筑物重要性系数 取 。 （三）结构设计 考虑居住人群的多元性及特殊性，分别针对不同人群设计了不同的户型。不同类型的户型，均遵循朝向 、景向、高得房率、高经济性和实用空间的原则。 安置房户型：总计 216 户。 户型 36 户， 户 项目编制单位：萧县工程咨询研究所 05576 型 36 户， 户型 72 户， 户型 72 户为主，设置全部 6 层多层住宅，户型设计上强调厨房和阳台的设计，小户型设计紧凑，功能分区