中海蓝湾营销策划

【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 0 - 中海蓝湾营销策划 1、 总平面管理策划概述 总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划。 从多方面考虑， 本项目分 A、 B、 C 三期进行开发 ，本总平面管理策划仅 对 细 阐述，其余将随开发进 度 进行增补。 项目 A 区占 地面积 为 方米 ，建筑面积约 方米，容积率 绿化率 40%，覆盖率 26%，其中包括 3 栋高层（ 33 层）、一栋幼儿园（ 3层）及地下室（ 2 3 层），具体布置如下图： 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 1 - 为了便于管理， 节约成本， 营造安全、文明、高效的施工现场，在这里对项目 A 区进行总平面管理策划 。 2、 主包单位分区及生活区设置 本项目 拟定 两 家主包单位进行施工，具体分区为： 1 栋 、 3 栋、幼儿园 及其下部或周边地下室 主体工程 ； 2 栋及其下部或周边地下室 主体工程 。 我司地盘办公室布置在 A 区西北角用地红线外，主包单位 办公区 及 生活区 主要集中在 A 区东 、 西侧外围（用地红线外）、为了便于工作区及生活区之间的 联系，在施工前期 由主包单位自行 修筑临时道路，对两区进行连通。 关于临设的搭建及生活配套必须满足国家、市及我司相关规定，以便 提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为现场施工保驾护航、为项目的顺利发展奠定基础。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 2 - 3、 临时施工道路组织 项目 A 区地下室面积较大，基坑又采取大放坡的形式开挖（基坑边线已经超出用地红线），再则设计上将大部分小区环路设置在地下室顶板上，使项目施工道路的布置异常紧张，计划暂使用红线外国土用地进行施工道路的布置 ，待地下室工程施工完毕后，再进一步适当调整。 关于项目 A 区临时施工道路的组织设计可以分以下几个阶段： （ 1）土方工程阶段 土方工程阶段 临时施工道路的特点为：现场较为空旷 ，施工道路只有外围局部初步形成， 其余随着土方工程的进度逐步形成， 硬化的临时道路还未施工完毕，再加上本项目处于雨季施工，现场较 为泥泞。 具体布置如上 图 。 （ 2）桩基工程阶段 桩基工程 分两个阶段， 1、 2 栋为第一阶段，3 栋为第二阶段， 施工时， 其区域 土方工程已经基本完成，临时施工道路 也随之 形成，并 为了便于施工及材料运输，道路适当硬化，为后续工序的进行 奠定基【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 3 - 础， 具体布置如图： （ 3）主体工程阶段 主体施工前期，临时道路已经形成，并已经硬化，由于项目 A 区，地下室范围较大，基本覆盖整个用地范围，临时道路基本布置于基坑外围，具体如图： 主体施工中期，地下室已经施工完毕， 为了材料便于运输，临时施工道路也随之发生了变化，临时施工道路 只要沿地上建筑周边布置，并形成多个环路，便于各个主包单位进行现场管理，具体如下图： 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 4 - 主体施工后期， 室外工程也逐步 展开 ，为了便于多种工程同步作业及主体与室外工程互不影响，临时施工道路也 进行适当调整，具体如下： （ 4）销售阶段 销售阶段，为了 配合销售的需求、营造更为美观的销售环境、体现楼盘档次，部分外围 售楼区域范围内的 施工道路也 不得不停止使用，为了便于施工，临时施此区域施工道路售楼期间停用 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 5 - 工道路也随之调整，具体如下： （ 5）其他 随着项目的 不断 发展， 工程后期 ， 项目正式道路基本完成，临时施工道路具体 布置 如下： 4、 场内土方平衡 本项目 地下室范围较大，再加上项目地块内有较大范围山体，项目整体土方工程量较大。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 6 - 从成本、景观及环保等多方面考虑，我司仅 将 项目东 部 的山体进行铲除， 其余仅进行适当修整。对于 A 区 ，基坑开挖土方全部外运， 后 期的部分土方将平移至项目西侧红线外，形成天然的隔音屏障，不仅节约工程成本，又形成一道自然、环保的风景线。从目前情况来看， 为了便于施工， 项目内将不设置专门的堆土场 ，若需对已施工完毕的地下室进行回填， 可 直接从项目内山体上取土。 5、 材料堆场布置 从项目发展阶段考虑，材料堆场布置主要分以下几个阶段： （ 1）基础工程阶段 （ 2）结构工程阶段 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 7 - （ 3）装修工程阶段 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 8 - 6、 施工机械布置 从项目发展阶段考虑，材料堆场布置主要分以下几个阶段： （ 1）基础工程阶段 （ 2）结构工程阶段 （ 3）装修工程阶段 具体情况参 见附 件 六 、 七 、 八 。 7、 特殊部位外脚手架搭设方式 本项目全部采用 扣件式 双排 钢管 外 脚手架， 为了满足室外及其他工序的正常施工、以保证售楼需求， 计划 1、 2、 3 栋均 在地上 建筑 四层底 板 开始悬挑， 使用工字钢做底座，采用不明确卸载装置（钢丝绳 等 ）进行卸载 ，具体设置 以 设计 计算结果为准。 幼儿园及地下室外脚手架直接落地。 8、 临时水电及雨、污水排放系统的设置 施工 临时 用 水 接驳点设置在 2 栋 2 单元的东侧 （ ， 200 水表） ，主包单位采用 水管接驳， 具体布置沿临时围墙内侧进行。 施工临时用 电 接驳点设置在幼儿 园西侧红线外（采用 2 台 400A 变压器） ，主包单位沿基坑外围临时道路布置。 施工阶段，地块内雨水排放基本采用明渠的方式进行，具体参见 后 附图 ： 项目雨水排放图 。 项目办公生活区污水排放 采用 进行排放，沿临时施工道路设置，分别与南北侧预留污水井相连通。 9、 施工顺序安排 总体遵循“先地下 、 后地上”的施工原则，具体情况 如下： 项目 A 区工分 3 栋高层及 1 栋幼儿园 ， 为了保证项目及早面市，计划先对 1【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 9 - 栋及 2 栋 A 座进行施工，待地块内高压线改造完毕后， 3 栋开始施工，为了保证施工场地，幼儿园待 地下室工程结构工程 施工完毕后 ，再进行施工。具体情况参见项目施工控制计划 （第一版） 。 为了保证项目发展总体进度满足公司发展的需求，项目 B、 C 期桩基施工前，及 A 区主体工程施工期间，对 B、 C 期溶洞进行预处理，处理完毕后，再进行 B 期土方、基础及后续工程 施工， 现拟定 B 期于 2008 年 2 月份开工， C 期于 2008 年11 月份开工。 10、 分阶段场地布置情况 分阶段场地布置情况参见附件六、七 、八 。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 10 - 工程进度管理策划 1、 工程 进度 管理策划概述 工程进度管理是从施工单位的角度出发，主要是根据建设工程项目对应阶段的工作内容、工 作程序、持续时间和衔接关系编制形成工程进度计划并将计划付诸实施，在工程实施的过程中定期或不定期地检查实际进度是否按照进度计划来进行，如出现的偏差则对偏差原因进行分析，从而采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工并交付使用。 工程进度管理策划就是从发展商的角度出发，通过编制项目发展进度计划、出图、定样、分判及甲供材进场计划、施工总进度计划等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理 控制措施进行预先安排。进行工程进度管理策划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。 2、 项目发展进度计划策划 依据公司年度销售、竣工面积等总体进度指标要求， 编制了项目 A 区发展进度计划（参见附件），并为了保证发展进度计划有效的落实，公司相关部门对项目发展各环节进行了合理、科学的策划 。 在 报建 阶段，为了保证报建工作的顺利开展，在出正式施工图之前， 设计部门 提前 30 天制作施工图报建文本规划报建，在领取建设工程规划许可证之前用正式施工图替换原施工图报建文本，从而节省了关键线路上规划报建的时间。 在合约分判阶段，为了满足现场施工进度， 地下室部分采用扩初图纸进行模拟招标，在施工图交付前确定主包单位，实现尽可能提前开工的目标，从而 大大节省 发展周期 。 在项目施工阶段，土方工程提前 施工， 桩基工程提前出图 ，以办理桩基提前【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 11 - 开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工；由于大面积的人防地下室施工周期较长，故地下室施工图计划提前出图 ，地下室工程提前施工。 3、 出图、定样 、分判及甲供材进场策划 出图、定样、分判及甲供材进 场等必须依据施工进度控制计划 （见附页） 提前完成，以保证项目的顺利发展 。 4、 施工进度计划策划 为了保证公司既定任务的顺利完成，我部依据项目一期发展计划（第一版）（见附页）编制施工进度计划，具体参见附页 。 为了保证各个关键节点的落实， 特别是对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。 5、 工程 进度管控措施 策划 为了保证项目发展计划的落实，计划采取多种管控措施，具体如下： （ 1）进度目标责任制及考核制度 为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施， 计划将营销定位报告完成、一期正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及一期开始销售等设置为 关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年度进度考核目标，签订部门 /项目部年度经营管理目标责任状。在年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。 （ 2） 进度计划月度评价和动态调整措施 对公司相关 各部门 的 设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况 进行 月度分析，对项目每 月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行即使调整，使进度计划更具有实际指导意义。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 12 - （ 3） 项目协调例会制度 在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目部每周举行一次项目发展协调例会。在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论 并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。 （ 4） 有效保证出图、分判及材料进场计划的落实 在项目施工过程中，将各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。 在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目协调周例会或不定期召开专题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展进度计划 的全面推进。 （ 5） 加强现场管控 力 度，有效保证现场施工进度 工程进度奖金制度 为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性， 计划 对 项目主包工程、精装修工程 、 园建工程 等 设立工程 进度 奖金 制度 。根据项目实际需要，主包工程进度奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工程进度、样板房毛坯移交、拆外架、竣工验收等中间进度节点奖，园建工程可按区域划分为若干区域完成时间进度节点奖，精装修工程原则上不设中间进度节点奖而约定为工程竣工后一次性给付。 工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金，每按时完成一个进度节点给付一次进度 奖。如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，但施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度， 也可 对进度节点奖金进行补发。 施工单位互助制度 施工过程中，若出现个别施工单位在某方面能力上均存在欠缺，我司将依据合同相关条款委派其他同级（或更高级）施工单位予以协助，所发生的工程费用【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 13 - 由原施工单位承担，相关款项在其工程款中扣除，以保证我司项目进度。 审核施工进度计划，完善进度保证措施 在工程施工前，对主分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，避免以空洞的不切实际的工程进 度计划来指导施工。 为了保证施工进度， 计划 着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 14 - 工程质量管理策划 1、 工程质量策划概述 （ 1）工程质量概念 对于 我司 而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量 ”而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一的验收标准。主要包括以下四部分内容： 施工质量 可由施工原因引起，也可由设计原因引起（例如 露台反坎 ， 露空处涂料 ， 开敞式电梯厅吊顶 等）。 产品效果质量 主要包括：设计引起的建筑产品功能质量问题（例如 门窗分格设计中不等宽门扇 、 露台反坎 、室内露梁等）；设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题（例如开关面板位置布置不合理、灯具位置布置不合理等）；建筑美观质量问题（例如节点及细部构造的处理、涉及到外立面分色、水电空调管线布置、生活阳台开关插座布置等） 。 不满足政府主管部门竣工验收要求的质量问题（例如 出入口净高 、 通道净宽 、电梯前室窗开启面积） 。 设计出图质量（例如图纸设计矛盾等） 。 （ 2）工程质量策划概念 工程质量策划是 从我司的 角度 出发 ，根据项目的不同情况，针对项目不同发展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。 工程质量管理策划特点是：质量策划出发点必须立足于 我司 ；不同项目的情况不同，质量策划的重点及难点不尽相同；同一项目的不同发展时期，质量策划的重点及难点不尽相同。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 15 - 2、 设计优化及完善 设计优化及完善是项目质量策划中一项非常重要的工作。 本项目仍 通过内部会审的形式开展这一工作。内部会审由公司 内部各相关部门组成，主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。 （ 1）对设计图纸进行功能性复核 户内设计 建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台 /露台与室内有无高差等；（重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较） 。 入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理等 。 铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层 客厅门是否考虑设置门锁等 。 水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等 。 其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等 。 户外设计 楼梯间 /电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等 。 大堂 /电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。 室外设计 是否考虑残疾人道路，是否考虑排水，是否考虑日后生活中的安全 等 。 （ 2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文 要求 质检 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 16 - 通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等 。 消防 自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，相临住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿 建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。 燃气 厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。 （ 3） 过往项目成功做法或经验教训的借鉴 总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。 （ 4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等 空调管线 根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。 生活阳台及卫生间 这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 17 - 室外管井 室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理 处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。 3、 合同招标质量技术要求 在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别要求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本（ 具体参见： 中海地产深圳公司合同质量技术要求手册 ） 。 （ 1） 土建方面 钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块，屋面结构浇注要求原浆压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水 24 小时，门窗边要求分两次塞缝，加气块墙体窗边均要求设构造柱，外墙滴水凹槽要求采用塑料成品线槽等。 （ 2） 铝合金门窗 对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均 做 出明确规定。 （ 3） 栏杆铁艺 除对钢材性能指标及油漆品牌 做 出规定外，还对镀锌工艺 做 出明确规定。 （ 4） 木门或木地板 除对木材种 类及油漆品牌 做 出规定外，还对木材加工防腐方面 做 出明确规定。 4、 方案审查及技术交底 对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后， 技术工程师及相关人员【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 18 - 及时将评审意见及技术要求向 现场 工程师及施工单位进行交底。 通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场工程师及施工单位，便于现场控制及实施 。 （ 1）地基溶洞处理方案 本项目 B、 C 期，地质条件比较恶劣，局部有空洞、溶洞出现， 为了保证人工挖孔桩的顺利施工及施工进度，首先要对地基溶洞进行预处理 。方案重点审查 溶洞探测方案是否合理、溶洞填充物是否合理、溶洞降水方案是否合理及处理完成后检测方案是否完备等。 （ 2）人工挖孔桩 方案 本项目基础形式采用人工挖孔桩， 人工挖孔桩施工主要以人为本，人工挖孔、人工浇 筑 桩身混凝土等等，方案重点审查 机械垂直运输工具 是否安全 ， 桩孔降水是否合理， 桩身混凝土浇筑方案是否合理， 养护及雨季施工措施 及其他突然事件预控方案是否全面等。 （ 3） 地下室方案 重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否安全合理，承台底板大体积砼温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施， 顶板及侧墙施工缝、后浇带设置是否合理，及 养护及雨季施工措施等。 （ 4） 转换层方案 重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑框支梁柱柱头处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。 （ 5） 外架方案 重点复核外架受力安全计算，检查 外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否满足项目发展要求及售楼要求。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 19 - （ 6） 铝合金门窗方案 重点复核门窗加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂直运输方式、门窗周边防水塞缝方案及控制措施等。 5、 样板先行确认 所有 主体、 园建及精装修 等乙供建筑 材料均需经材料样板确认 合格 （或满足我司要求） 后方可定货及进场；所有装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经确认后方可大面积施工。材料样板是合约分判的基础，一般需材料样板确定后方可分判；施工样板是施工的依据，大面积施工一般 以确定的施工样板为参照。样板确认包括质量确认和效果确认两个方面。 通过样板确认这一环节，保证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风险，保证施工质量及进度。 （ 1） 外墙砖包括勾缝剂样板 包括材料样板和施工样板两个方面。外墙材质对外墙效果影响至关重要，确认过程可能来回反复多次，确认周期较长，有时甚至还可能更改已确定的材料样板。且外墙砖材料确认及分判后，外墙砖加工生产一般需 30，因此必须事先 考虑这一因素，尽早确定施工样板。 （ 2） 铝合金门窗样板 包括材料样板和施工样板两个方面。当材料样板选定后，如选取的型材和配件较独特时，在做加工样板的过程中可能会陆续发现型材和配件匹配方面的设计及技术问题，提前作样板有助于在大面积开工前有充裕的时间解决，有时甚至还可能更改已确定的材料样板，且这些解决方案中可能涉及造价问题，在分判前暴露这些问题使得这些成本因素能在投标报价中确定。门窗施工样板能进一步检验门窗设计中还存在哪些问题，并能及时暴露安装中存在的问题。 （ 3） 砌筑及抹灰样板 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 20 - 针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板 ，建筑、结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处理、哪些部位开关线盒使用不便、哪些部位需增加砼等构造措施一目了然，便于寻求处理方案。 （ 4） 室外 、 园建样板 园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这一因素，提前将各种园建装修材料做出施工样板并及早确认。 （ 5）防水材料样板 目前防水材料的品种层出不穷，防水效果也千差万别，施工过程中施工单位为了降低施工成本，总喜欢偷梁换柱，为了禁止这一行为，那样板确认 就显得格外重要，施工单位报送样板后，相关人员认真审查，验收合格后及时与现场工程师交底，以保证防水效果 。 6、 关键质量指标的监控及验收办法 项目认真 对监理细则的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实施性，避免简单引用规范条文，真正将检查督促落到实处，真正体现“监理细则”的作用。 （ 1）地基溶洞处理 为了保证 B、 C 期桩基工程的顺利进行，项目计划对 B、 C 期地基溶洞进行预处理，溶洞处理的好坏直接影响桩基的质量。 主要监控有： 溶洞 的定位是否准确、深度及大小是否影响桩基，填充物是否与设计相吻合 ，施工过程中是 否保证人员安全等。 （ 2） 加气 混凝土砌块 养护时间 针对 加气混凝土砌块 出炉放置时间过短就上墙导致砌筑裂缝问题，执行中可采取在厂家划出专门的堆场，对 加气混凝土砌块 出炉时间作好标记，出炉 15 天后方可运入现场。 （ 3） 防水材料厚度 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 21 - 针对防水单位偷工减料的问题，通过控制防水材料用量及现场实测防水层厚度的“双控”措施来控制，进场时要求防水单位按理论用量将材料一次进到位。 （ 4） 外墙防水层施工 针对外墙用聚合物胶结粉粘贴面砖时粘贴层在工序施工时即被隐蔽的问题，可要求将粘贴工序分解成两步，先在墙面满刮部分厚度，检验后再用 剩余厚度贴砖。 （ 5） 外墙砂浆纤维掺量 除现场检查外墙砂浆有无掺加指定品牌纤维并目测掺量是否足够，并定期与纤维代理商联系相关施工单位进货情况，将现场完成工程量换算对比核实有无出入。如发现问题且施工单位无法提供强有力的证据，我司将拒绝出粮。 （ 6） 栏杆铁艺、木构件、铝合金门窗 等 加工 采取不定期突然袭击到加工厂检查，查看加工工艺或材料品牌与我司 设计 要求有无出入。 7、 施工验收及工序控制 项目将 要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；所有工序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款出 粮结合起来，出粮时附上各控制表格签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝出相关工程量的进度款。只有采取强有力的措施狠抓质量关，才能保证本工程的施工质量在我司的可控制范围内。 （ 1）桩基工程 我项目采用人工挖孔桩，主要验收的项目有：桩心定位， 成孔 的尺寸、垂直度等， 桩端持力层， 桩身钢筋笼 、钢 筋 保护层 ， 应变片是否安装， 及其他安全验收 等。 （ 2） 钢筋工程： 隐蔽工程验收。检查是否满足设计要求及质量要求。 （ 3） 模板工程： 检查模板平整度及支撑安全性。 （ 4）水电预埋： 隐蔽工程验收。检查是否满足设计要求及质量要 求。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 22 - （ 5）模板拆除 构件类型 构件跨度（ M） 达到设计的混凝土立方体抗压强度标准值的百分率（ %） 板 2 50 2， 8 75 8 100 梁、拱、壳 8 75 8 100 悬臂构件 100 （ 6） 外架拆除： 检查已完部分施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。 （ 7） 砌筑抹灰： 检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序施工是墙体裂缝产生的重要原因之一 。 （ 8） 防水施工： 对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质量及防水材料有无偷工减料。 （ 9） 门窗施工： 检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证门窗防渗漏的效果。 （ 10） 管洞封堵： 检查是否按工序施工 ,不按工序施工是管洞渗漏最重要的原因。 上述仅对部分工序 验收 进行简单阐述 ，具体参见监理公司各工序验收程序。 8、 联合验收 对重要部位及关键工序，一方面，通过方案审查及技术交底，使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由项目部经理 /副经理、技术负责人、总监 /副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。通 过联合验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；另一方面，大规模联合验收反映出我司狠抓质量的决心，从而触动施工单位提升质量意识。 （ 1） 桩基： 验收 孔洞、钢筋、混凝土的施工质量，及防护措施是否保证施工安全及施工质量等。 （ 2） 地下室： 验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，各类预埋预【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 23 - 留是否满足功能性等。 （ 3） 标准层： 验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，主要检查各类预埋预留是否满足功能性等。 （ 4） 防水： 检查防水层施工质量、材料真伪及厚度等。 （ 5）砌筑工程 ：验收砌筑质量、特殊部位加强设置 及施工程序 等 。 （ 6） 精装修工程： 主要验收装修材料 、装修工艺及效果等。 9、 防渗漏、防沉降、防开裂等专项策划 （ 1） 防渗漏专项策划 部 位：屋面，外墙，卫生间，门窗，地下室底板、侧墙及顶板，露台，管洞封堵，电梯井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景。应特别注意中间退台楼层的露空平台应做防水，露空电梯厅或地下室局部露空部位的顶棚及侧墙装修材料应有防水性能。地下室及半地下室结构自防水及柔性材料防水均应自成封闭体系。 材 料：根据不同防水部位对防水材料的要求不同，选取合 适的防水材料。如屋面选取涂膜类防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于保证施工质量。地下室顶板一般有种植要求，选取耐根系的卷材类防水材料可能更合适。卫生间侧墙由于面层装修一般贴砖，选取聚合物水泥基材料可能既能防水又能保证粘贴强度。 施工要求：屋面、地下室底板及顶板、卫生间地面、水池地面结构板施工时均要求原浆压光，防水施工前做 48 小时闭水试验。管洞要求分两次封堵并试水。门窗要求分两次塞缝。 监 管：材料用量应双控，并应采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。 （ 2）防沉降专项策划 部 位：天然基 础、桩基础、首层地坪、基坑或管线回填、室外道路、室外园建结构（包括台阶踏步等）。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 24 - 措 施：严格控制天然基础持力层地耐力是否满足设计，严格控制桩基础贯入度及入岩深度是否满足收锤标准；严格控制首层地坪、基坑及管线、室外道路及园建结构按要求分层回填，并复核持力层地耐力是否满足设计，必要是采取换填石粉或砂甚至加设钢筋砼构造层。 监 管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。 （ 3）防开裂专项策划 部 位：墙体、室外园建结构。 措 施：对超长或超高墙体加设构造柱，严格控制砌筑材料出炉时间，严格控制日 砌筑高度及顶砖歇墙时间，保证过梁的搭接长度，砌筑时避免形成通缝等。对于室外园建结构，控制好沉降即是控制了开裂。 监 管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。 （ 4） 售楼工程质量专项策划 售楼工程存在工期要求紧、质量要求高的特点，往往需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现。 具体 措施有： 体砌筑一次成活。加强措施为墙面满挂钢丝网 。 B. 为压缩墙体抹灰时间，墙体抹灰一次成活。加强措施为墙面抹灰满挂海吉布 。 样板房不发生渗漏，要求将样板房上一层管洞临时封堵并满做防水层 或增加导水设计等 。 墙立面材料的选择可暂定一种，待上部外墙饰面工程施工至样板房层时，从新进行返工。 外关键部位基层采用石粉或砂回填。 10、 施工过程中的质量管控措施策划 （ 1） 施工过程中的质量管控措施策划 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 25 - 施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在 项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员（多层一般每 3 万平米配备 1 2 名，高层一般每 5 万平米配备 1 2 名），质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。我部帮助树立施工单位质检员的权威，凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。要求质检员提出验收申请之前，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。同时我部考察质检员的责任心、工作态度和能力，对多次出现质检员验收合格、经我 部复验不合格的人员予以警告，对屡教不改的不称职人员坚决予以更换。 对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。比如，对于铝合金门窗塞缝，工人的工艺操作水平对门窗塞缝质量的影响至关重要，且塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此有必要对操作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工人的工作经历，检查塞缝工人以往有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是否严重；然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师 全过程观察其塞缝过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞缝质量。 为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对桩基础施工、混凝土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工程节点进行旁站监理。旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施工质量进行全过程控制；另一方面，对于施工过程不允许中断、必须连续施工的作业起到一旦发生突发事故能得到有效协调解决，从而避免事态进一步扩大。 每周进行一次现场巡视，项目部全体员工参加。将巡视发现的安全质 量问题、解决措施、整改责任人、整改完成时间记录在每周地盘巡视工作记录表中发【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 26 - 给各相关施工单位，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写整改通知单给施工单位，要求编制专项整改方案报甲方和监理单位审核，经审核同意后再进行现场整改。现场巡视，一方面，可以弥补日常现场监督的遗漏，及时发现及解决现场存在的问题；另一方面，同联合验收一样，反映出我司狠抓质量的决心，从而触动现场质量意识的提高及责任心的加强。 围外移 质量管理必须从抓住根本，抓住质量问题的源头。对原材料，严格执行原材料进 场审批手续。对几项对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗、木门 /木地板等，将工厂加工过程纳入项目质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期 /不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按我司指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。 项目部对各种不同场合、不同方式检查出的施工单位质量问题及时整理汇总，为各施工单位建立本项目质量档案，根据施工单位质量问题多少、严重程度，启动相应层级的质量预警，分别为主管工程师级、项目级、公司级，由层级相应的相关人员出 面协调解决。主管工程师级质量问题为一般质量问题或质量管理体系问题，由项目部主管工程师协调施工单位项目生产经理或相关工程主管解决；项目级质量问题为较严重质量问题或质量管理体系问题，由项目部负责人协调施工单位公司领导或项目经理解决；公司级质量问题为严重质量问题或质量管理体系问题，由公司领导协调施工单位领导或其上级单位解决。 为进一步加强我司 工程安全质量管理，在 06 年 4 月份 公司 编制出台 深圳中海地产公司工程项目月度综合检查及评比制度 ，每月组织一次对我司所有在建项目的工程安全、质量 、进度综合检查和评比活动。 月度综合检查和评比活动的领导机构为公司质量安全委员会，日常管理机构为发展管理部，执行机构为工程项目月度综合检查小组。工程项目月度综合检查小组的成员包括：公司质量安全委员会有关领导、发展管理部各专业人员、所有在建项目的主管生产副经理或项目总监或技术负责人。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 27 - 按照行为检查为主、实体检查为辅的原则，对各项目部、监理部的安全质量管理活动进行监控，重点检查安全质量监控体系的执行情况和系统性偏差与缺陷，工程质量检查的具体内容参见项目工程质量实体月度检查评分表、项目工程质量管理行为月度检查 评分表。 根据综合检查小组成员对行为检查、实体检查、项目重视参与程度的平均分值（权重分别为 70、 25、 5）分别计算质量管理和安全管理综合得分，各项目的综合得分及评比排名在月度综合检查和评比活动通报进行发布，并 对各项目违反强制性条文规范、存在重大安全质量隐患等问题进行通报批评，对先进合理的工程安全质量管理经验进行通报表扬并加以推广。 可通过参加公司月度综合检查，规范项目部及施工单位的日常质量管理，提高本项目的质量管理水平。 为了促进我司在建各项目的工程质量， 我部依据 深圳中海地产有限公司工程奖金管理办法 ， 根据实际需要，所有主分包工程和物资采购合约均可设置工程奖金，但原则上主要是针对主包工程、精装修工程和园建工程设立工程奖金。其中：主包工程可设工程进度、质量奖，精装修工程和园建工程可设工程进度及质量效果奖。 工程质量效果奖的设立 工程质量效果奖的设立首先由项目经理提出意见，然后由招投标领导小组就奖金金额和质量标准等问题集体讨论确定。工程质量效果奖由甲方工程质量效果奖评判小组根据工程质量、效果评定情况决定支付与否，工程质量效果奖的金额、质量标准、评定办法应在工程合同中予以明确。 工程质量效果奖 的 评判 工程质量效果奖评判小组由七人组成，其中固定成员包括公司总经理、工程主管副总（或助总）、合约主管副总、设计总监、发展管理部经理、设计管理部经理，对主包工程质量奖评判时增加发展管理部主管土建工程师一名，对园建工程质量效果奖评判增加设计管理部主管景观设计师一名，对精装修工程质量效果奖评判时增加设计管理部主管装修设计师一名。 各项工程质量效果奖原则上由工程质量效果奖评判小组在该项目竣工验收后【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 28 - 一次性进行评判，售楼区精装 修及园建工程可根据实际情况在首次开盘后提前进行评判。 工程质量效果奖的给付 工程质量效果奖的给付首先由施工单位向项目部提出申请，经项目部初审后由项目经理组织工程质量效果奖评判小组对工程质量、效果进行评判，工程质量效果奖评判小组按少数服从多数原则以背靠背投票的方式来决定该项工程质量奖金给付与否。如工程质量效果奖评判小组决定给付，则工程质量效果奖金按粮单出粮程序支付；如工程质量效果奖评判小组决定不予给付，则应签发不予给付书面通知（通知内包括不予给付的理由）给施工单位，施工单位对 此不得有异议。 （ 2） 发扬公司“管、帮、带”的优良传统 ，结合 项目 自身特点，加强人性化管理 要求施工单位针对每个施工段都配备相应数量的专职质检员，针对质检员有职无权的现象，我项目部帮助其在分包单位面前树立威信。要求凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。经质检员提出验收申请后，我司组织严格的检查，对存在的质量问题提出严肃批评，并责令整改。经过几次验收的磨合后，分包单位意识到我司严格的质量标准和要求，知道 即使他们不配合主包单位质检员的工作，最终也无法逃避整改及蒙混过关，不如接受质检员的指导，将整改工作做在前面。 高其质量意识。 我项目部注意平时积累相关证据及资料，及时评估各单位现阶段质量运作水准，当发觉施工单位的质量矛盾较突出时，我项目部通过与主包单位现场负责人或主包单位领导开协调会、向主包单位上级单位发函、甚至请我司领导邀请主包单位上级单位领导开协调会等多种形式不断向主包单位施压，使主包单位质量意识始终保持警惕状态，避免质量水准出现滑坡。 对主包单位技术负责人及专职质检员进行考察，发现专业水平合格或责任心不强则坚决要求主包单位予以更换，直到主包单位派驻称职的管理人员为止。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 29 - 分包单位是施工操作的基层单位。与分包单位保持良好沟通，缩短了质量管理路径，且恰到好处有时利用这种关系有助于平衡与主包单位的关系，取得异乎寻常的效果。比如，针对有些工序安排及工序控制，主包单位因为某些方面的考虑而不愿意接受，我项目部通过与分包单位密切沟通，引导分包单位按我司的安排和部署实施。 我司作为品牌发展商，始终坚持 “以人为本”的开发理念及高标准的质量要求，我 部 要求 主包单位 必须 在验收之前先选取一 或两 套 毛坯 作为 交楼样板，要求施工单位将交楼样板内未完善的工作内容完善，并将存在的质量问题整改到位，我项目部组织统一验收，验收合格后以此为依据要求后续其他各套按此施工。 并通过与 其他施工单位 的施工质量对比，我项目部加以思想引导，要求该主包单位提高质量意识，做好项目交楼的质量标准。 【中海 康 城项目】 工程管理策划 - 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