物流中心建设项目可行性研究报告

1 第一章 项目概况 目概述 目名称 临汾市 百业物流中心建设项目 目性质 ： 新建 目 承办单位 临汾百 业 房地产开发有限公司 目建设地点 临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与 309 国道改线工程交叉口西南角。 目建设规模和内容 项目占地 建筑面积为 其中，商贸 物流区总占地面积 方米，总建筑面积 方米，地上建筑面积为 方米，地下建筑面积为 方米，容积率为 地率 32%，物流区停车场占地面积为 3744平方米；住宅区总占地面积为 方米，总占地面积 56538 平方米，其中，住宅建筑面积为 54648平方米，商业建筑面积 1890 平方米，总户数 720户，容积率为 下停车位 385个，绿化率 39%。 主要建设内容： 本项目共分为两个区，其中一区为住宅区位于项目南侧，商贸物流区位于项目区北侧。 配套建设给排水、采暖及供电工程。 2 目建设期限 2012年 3 月 2014 年 2 月，项目总工期 2 年。 目总投资 拟建项目 总投资约为 元，工程建设其他费 元，基本预备费 元。 目建设资金来源 资金来源：自筹资金。 目申请编制依据与研究范围 制依据 1、中华人民共和国城乡规划法 2、产业结构调整指导目录（ 2005年本）； 3、国家物流业调整和振兴规划； 4、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）； 5、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版） 6、房地产开发 项目可行性研究与经济评价； 7、山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 8、临汾市国民经济和社会发展“十 二 五”计划和 2015年远景目标规划纲要； 9、临汾市总体规划 （ 2009 2020） ； 10、 关于编制临汾市 百业物流中心 建设项目可行性研究报告的技术服 3 务委托书； 11、 项目单位提供的有关资料。 行性研究 报告研究范围 1、项目概况 2、发展规划、产业政策和行业准入分析 3、资源开发及综合利用分析 4、节能方案分析 5、建设用地分析 6、环境和生态影响分析 7、经济影响分析 8、社 会影响分析 9、项目主要技术经济指标 综合技术经济指标汇总表 序号 项目 单位 指标 一 建设规模 1 项目用地面积 平方米 项目建筑面积 平方米 商贸物流区 1 总占地面积 平方米 总建筑面积 平方米 上建筑面积 平方米 下建筑面积 平方米 4 3 停车场占地面积 平方米 3744 4 容积率 绿化率 % 32 三 住宅 区 1 总占地面积 平方米 总建筑面积 平方米 56538 宅建筑面积 平方米 54648 业建筑面积 平方米 1890 3 总户数 户 720 4 容积率 地下停车位 个 385 6 绿地率 % 39 四 项目总投资 万元 二 项目 建设期 月 目提出的背景 随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市商贸物流 规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极 的作用。在现代商业社会中，由于大中型 商贸物流中心 服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。 5 目建设必要性 合国家的产业政策 根据国家产业结构调整指导目录 (2005 年本 )，该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业” 第 1 条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属于国家鼓励发展类。 为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用，山西省国民经 济和社会发展第十二个五年规划纲要在加快发展服务业中指出：规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、仓储、集运、商贸、金融服务在内的现代物流枢纽，支持大型物流企业整合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物流、第三方物流；积极发展房地产、商贸、餐饮等其他服务业。 因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策。 目的建设有利于加快临汾市服务业的发展 临汾市地处山西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为山西省经济发展最具活力的主要城市之一。但在经济发 展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平 相对滞后。本工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾市 物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动临汾市区域经济的平稳快速发展。 6 合地区政策和发展规划 经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完 善的配套服务， 临汾市 经济得到了迅猛发展。 临汾市 委、市政府在临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：加快发展服务业。把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。 因此该项目的建设符合 临汾市 发展政策和发展规划。 目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要 解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题 ，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。中央在全国再就业工作会议上指出：“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。 我国人口众多，劳动力资源丰富。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国就业形势严峻。 21 世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政 策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。当 7 前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。解决好就业问题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。” 服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。这是 产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。 进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要 项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。商业的流通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。建成后势必带动相关产业发展，促进当地经济的增长。因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发 展，拉动地方经济增长。 综上所述，该项目的建设是十分必要的。 目市场需求分析 宏观政策分析 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满 8 足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中提出“ 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。 根据国家产业结构调整指导目录 (2005 年本 )，本项目建设符合第二十五 款“其他服务业”第 1 条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。 消费需求分析 临汾市国民经济和社会发展第十 二 个五年规划在坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展中指出：建立扩大消费需求的长效机制。把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，促进国民经济的发展。 2011年，全市地区生产总值累计完成 元，增长 增速位居全省第二。从三次产业的完成情况看，第一产业完成 元，同比增长 第二产业完成 比增长 第三产业完成 比增长 从增加值结构上看，三大产业中，第三产业的增加值最大；而第三产业中批发零售业的增加值仅此于金融保险业，房地产业增加值亦较大。 总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好的发展势头，因此本项目的建设运营具有很大的市场需求。 有优越的地理位置 拟建项目区东临 霍侯一级路 ， 西侧为东高河村耕地 ，北靠 309 国道 ， 9 交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。 拟建项目周围交通便利，人流量大 ，从地理位置上看，在临汾市该项目的开发建设具有很大的优势。 目场址 址原则 项目选址在遵循国家、省、市有关法规法令的基础上，应同时满足以下原则要求： 1、符合城市总体规划。 2、自然地理条件：水电畅通，基础条件好，采光照明良好。 3、运输条件：方便运输，便于配送，运输基础设施较好，最好靠近各种运输方式的运输据点或多种运输方式的中转点，并应在交通主干道附近。 4、用地条件：满足需求，留有余地，适当超前，地价应在能承受的投资能力内。 5、环境条件：缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现 物流可持续发展。 6、法规制度：符合本区域政府的各项规章制度。购物广场的选址必须和国家及区域的经济发展方针、政策相适应，与当地国民经济和社会发展相协调。 址状况 临汾市 百业物流中心 建设地点拟建于 临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与 309 国道改线工程交叉口西南角。 项目区紧邻 霍侯一级公路， 交通 10 十分便利 。 总占地面积为 方米， 同时建设场地周边宽阔， 地势平坦， 利于项目建设和远期发展 。 设条件 然条件 1、气象条件 临汾市属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏 季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。 根据地区历年统计资料气象显示： 年平均气温 极端最高气温 极端最低气温 年平均最高气温 年平均最低气温 冬季采暖室外计算温度 年平均降水量 最大降水量 年平均风速 最大风速 最大冻土深度 370年主导风向 东南 冬季主导风向 西北 夏季主导风向 东南 11 2、地貌地形 临汾市属山西台背斜的组成部分，从太古代末期以来，长期基本处于隆起状态，没有遭受过强烈的褶皱变动。中生代的燕山运动断裂构造特别活跃，并伴有褶皱和岩浆活动，使其盖层发生褶皱，形成平缓开阔的复背斜和复向斜，背斜构成山地，向斜构成盆地，这就奠定了市域现代地貌的基础。临汾盆地是山西隆起区轴部形成的一系列断陷盆地之一，这里地质构造复杂，基底岩层破碎，易于发生地震、地裂缝、滑坡、地陷、泥石流、山崩等地壳运动现象。 3、地震烈度 根据建筑抗震设计规范、中国地震动参数区划图可知，拟建项目场地抗震设 防烈度为 8度，设计基本地震加速度为 计地震分组为第一组。 拟建项目建筑场地类别为类。 从从上述条件来看，该项目建设地点适于工程建设。 域基础设施条件 1、交通运输 本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源，所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。 2、通讯条件 拟建项目所在的临汾市市区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数 12 字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现 代公用电信网络。 3、供电 该项目用电引自现有 项目附近 电力线路，可满足项目用电需求。 4、供水 该项目所需用水由市区供水管网供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。 5、排水 由市政排水管道排水，排水畅通； 6、采暖 由市政集中供暖网络系统供暖； 7、通气 本项目采用市煤气公司提供的煤气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。 目规划方案 设规模 项目占地 建筑面积为 其中，商贸物流区总占地面积 方米，总 建筑面积 方米，地上建筑面积为 方米，地下建筑面积为 方米，容积率为 地率 32%，物流区停车场占地面积为 3744平方米；住宅区总占地面积为 方米，总占地面积 56538 平方米，其中，住宅建筑面积为 54648平方米，商业建筑面积 1890 平方米，总户数 720户，容积率为 下停车位 385个，绿化率 39%。 13 主要建设内容包括： 本工程主要包括住宅区和商贸物流区，住宅区位于项目区南侧，主要由 4 栋 18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由 小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场 组成，全部为地上 4 层，地下一层（主要为仓储区）。 划布局 1、规划原则 面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应产业发展要求的现代化综合 商贸物流区 。 （ 1）整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。同时结合当地的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的商贸中心。 （ 2）坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足不同层次消费者的需求 。 （ 3）整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。 （ 4）建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。 （ 5）坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。 2、规划布局 依据拟建项目的商业定位，对项目进行总体规划；依据项目经营范围进行功能分区，具体功能布局如下： 14 住宅区位于项目区南侧，主要由 4 栋 18 层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由 小商品交易中心、特色农副 产品批发市场、大型服装城 及百货市场 组成，全部为地上 4 层，地下一层（主要为仓储区） ，配电、维修中心 (水、电、暖、器械维修等 )、空调机房等公用设施与主体工程合并建设。 3、道路与交通规划 道路与交通规划包括路网规划、超市和商业街出入口的设置、步行流线的组织以及机动车、自行车停车位置的设置。 （ 1） 路网规划 根据周边交通条件、区域的工程特点，分析、考虑交通的安全性、休闲性、景观性和经济性，规划设置了车行系统和步行系统，步行系统的设计与园林绿化紧密结合，车行系统与城市交通有机相融。 （ 2） 出入口设置 根据基地区 位关系及项目规划定位，规划设置 住宅区 1个出入口， 商贸物流区设置 3个出入口。 （ 3）机动车停放 拟建项目机动车停车采用地下停车方式， 其中住宅区采用地下和地上停车相结合的方式，地下停车库面积为 方米，停车位 385 个，地上 340个停车位；商贸区全部采用地上停车，停车场面积为 3744 平方米。 （ 4）道路设计 根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以 15 丰富内外的景观。 4、园林绿化景观 绿化布置充分利用地基自然条件，形成点 、线、面有机结合的立体绿化系统。在城市节点以广场结合雕塑、小品、植物配置构成点状绿化系统，强化空间焦点与视觉吸引的力度。线状绿化结合道路、广场、地形变化形成景观带，下沉式广场将商业资源区和各功能区串接在一起。中心区绿化区通过树种、花种色彩与季节的搭配，形成四季丰富多彩的自然景象。 5、竖向规划 为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，以现状场地标高为基础，合理确定规划区内室内外标高及排水方向。 目建筑设计 筑方案 1、建筑设计依据 （ 1） 民用建筑设计通则（ 2005） ； （ 2） 建筑设计防火规范（ 2006） ； （ 3） 城市道路和建筑无障碍设计规范（ 2007） ； （ 4） 建筑抗震设计规范（ ； （ 5） 屋面工程技术规范（ ； （ 6） 商店建筑设计规范 （ 7） 地下工程防水技术规范（ 。 2、平面布置 16 本项目主要由两个区组成，其中住宅区位于项目区南侧，主要由 4 栋18层住 宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由 小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城 及百货市场 组成，全部为地上 4 层，地下一层（主要为仓储区） 。 3、无障碍设计 门厅室内外地坪高差处设坡道连续，坡道宽 入口内外留出轮椅回转面积。卫生间设残疾人厕位。 4、立面设计 建筑外型力求新颖、简洁、建筑色彩淡雅。 构 方案 1、工程设计采用的技术规范 （ 1） 建筑结构荷载规范（ （ 2） 混凝土结构设计规范（ （ 3） 建筑地基基础设计规范（ （ 4）建筑抗震设计规范（ 2008版）； （ 5）建筑结构可靠度设计统一标准（ （ 6）砌体结构设计规范（ （ 7）建筑抗震设防分类标准（ 2、基本参数 基本风压： m； 基本雪压： m； 抗震设防烈度为 8度，设计基本地震加速度值为 17 框架抗震等级：二级； 结构安全等 级：二级； 建筑物类别：丙类； 建筑物合理使用年限： 50 年。 3、楼面活荷载 商业、商铺 ： m； 地下车库顶板（消防车道部分）： m； 楼梯、 走廊、门厅 ： m； 屋面： m 4、 结构选型 根据地质资料，该项目基础方案 为商贸区 采用筏 板基础，住宅区采用基础， 结构形式 商贸区 采用框架结构， 住宅区采用框架结构。 结构抗震等级为二级。 5、 基础 依据项目区地质条件，该项目地基基础设计等级为丙级，地基及基础设计方案：基础采用梁板式筏形基础。 6、 其它 1） 按规范的规 定应在楼体中，设伸缩缝、防震缝和沉降缝。 2） 本工程 填充墙材料采用 合砂浆砌筑 气混凝土砌块。 3）本工程砌体填充墙设置拉结筋、圈梁、构造柱等与主体结构可靠拉结。 18 套辅助工程 排水 1、 编制依据 （ 1） 建筑给水排水设计规范 0015 2006； （ 2） 建筑设计防火规范 0016 2006； （ 3） 室外给水设计规范 （ 4） 室外排水设计规范 （ 5） 生活饮用水卫生标准 （ 6） 建筑灭火器配置设计规范 （ 7） 自动喷水灭火系统设计规范 2005年版） ； （ 8） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 。 2、 给水 （ 1） 水源 该项目用水水源取自 临汾市 市政给水管网， 临汾市 自来水公司现有供水能力、供水水质、供水压力均有保障。根据城市管网资料， 交通街 上有自来水管，引 内设环状管网，供市场内运营、生活、消防等用水。 （ 2）给水系统 管网：管网分为生活、消防用水管网，生活给水 管网供消费者、公建、等水质要求高的用户使用。 19 消防用水：根据项目对水质、水压、水温要求，消防管网为环状，由室外专用消防水池与室外消防泵组成；室内采用统一规格的消火栓及消火栓箱；商铺及地下停车库部分均设自动喷水灭火系统。 生活给水系统由市政给水系统供给。 （ 3）用水量估算 住宅及商业 部分的自来水年耗量 住宅区 规划居住户数 720 户，居住人口规模约为 2520 人。小区内居民综合用水量标准：最高日按 120L/人 d 计，则居民最高日综合生活用水约为 d； 商业建筑用水（营业面积） m3/d；绿 化用水量按平均每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为 20m3/d；不可预见用水量按最高日用水量的 10%计，则不可预见用水量为 d；则本区最高日综合用水量为 用水量为 商贸区 的建筑面积为 高日用水定额为 8 升 /平方米日；天数为 360 天。 年用水量为 8 360 1000 自来水年耗总量 : 、排水 （ 1）室内排水系统分生活污水、地面积水、消防电梯坑排水和屋面雨水等四个系统，卫生间采用污废合流制。 （ 2）商场部分污水单独出户。 20 （ 3）地下车库设地面集水坑，以潜污泵排出地面积水。 （ 4）消防电梯下设集水坑，消防水以潜污泵排出室外。 （ 5）屋面雨水采用外排水系统，雨水被引到室外散水坡顶后自流至室外雨水管道。 热工程 1、设计依据 （ 1）采暖通风与空气调节设计规范（ 2003）； （ 2）建筑设计防火规范（ 2006）； （ 3）民用建筑节能设计标 准（ 95）； （ 4）采暖通风与空气调节设计规范（ 2003）； （ 5）民用建筑热工设计规范（ 93）； （ 6）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（ 2002）； （ 7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 2、采暖工程 （ 1）热负荷估算 住宅 部分： 56538 50W/ = 商贸物流 部分： 50W/ = 共计： 2）热源 采用城市集中供热 。 （ 3）采暖系统 采用地暖采暖方式。地暖方式干净、环保、节约能耗、节省空间、一 21 次铺设，可多年使用。 风及防排烟 1、车库按进风 5 次 /时，排风、排烟 6次 /时设计。 2、卫生间设通风器排风 3、建筑物的地下室及各类设备用房按照规范设通风和排烟。 4、楼梯间设自然排烟或加压送风系统。 配电 1、执行规范 （ 1）民用建筑电气设计规范（ 16 （ 2）供配电系统设计规范（ （ 3）建筑设计防火规范（ （ 4）低 压配电设计规范（ （ 5）电力工程电缆设计规范（ （ 6）建筑照明设计标准（ （ 7）建筑物防雷设计规范（ 2004 年版 2、电源 高压供电方式：由 项目附近 上现有供电线路供给。 低压供电方式：由小区变电站出线 220/380V 放射式向各单体提供电源。带电导体系统的形式为三相四线制。 3、线路 本工程电缆敷设方式：根据电缆条数，采用不同方式敷设，室外采用电缆直埋。 22 4、负荷等级 根据负荷性质和对供电可靠性要求 的程度，院内建筑内的消防用电系统用电为二级负荷，其余均为三级负荷。 5、照明 本工程除男、女厕所及楼梯间、走道采用白炽灯照明外，其余房间均采用日光灯照明。在疏散楼梯间、公共出入口等处设置疏散指示灯、安全出口标志灯。 6、消防 消防用电设备采用单独的供电回路，保证火灾发生切断生产生活用电时，消防用电正常。疏散指示标志采用蓄电池作为备用电源。疏散指示灯的照度不低于 电规划 1、设计依据 民用建筑电气设计规范 16 92 智能建筑设计标准 50314综合布线系统工程设计规范 有线电视系统工程技术规范 民用闭路监视电视系统工程技术规范 电子计算机房设计规范 办公建筑设计规范 、设计范围 电话通信系统； 23 综合布线系统； 有线电视及卫星电视接受系统； 背景音乐兼火灾应急广播系统； 综合安保系统； 无线通讯增强系统； 停车库计费管理系统； 车位引导系统； 一卡通系统。 3、弱电设计 1、火灾自动报警和联 动控制系统 设火灾报警和联动控制系统，消防控制室设在首层，面积约 90广播室和保安监视室 )，按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过30m。消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电，容量15流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻 1。 在消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。 2、闭路电视保安监视系统 24 在该楼的主要出入口、汽车库、收费处和电梯前室设彩色摄像机，在消防控制中心设彩色监视器，每台监视器可监视 8 台摄像机，用矩阵控制器自动切换，并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。 3、弱电管线敷设方式 火灾自动报警系统的传输线、消防 控制、消防通讯和警报线穿钢管、暗敷在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于 3吊顶、竖井和必须明敷的地段，钢管表面涂 3道防火漆。当用封闭式金属线槽敷设时，线槽表面涂 3道防火漆。其他弱电线穿金属管或封闭式金属线槽暗敷。所有室外弱电管线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于 防 防火安全是关系到国计民生的大事，更体现了“以人为本”的指导思想，各级政府越来越重视防火安全，因此在规划设计中要采取各种措施，将火灾发生的因素降低到最低。 1、编制依据及有关标准规范 （ 1）中华人民共和国消防条例 ； （ 2） 建筑设计防火规范 （ 3） 建筑灭火器配置系统设计规范 （ 4） 建筑物防雷设计规范 （ 5） 二氧化碳灭火系统设计规范 2、 消防设计原则 设计中贯彻 “ 预防为主，防消结合 ” 的方针，对本 项目涉及到的各个 25 建筑 ，从平面布置、道路、建筑结构、电气、消防给水、消防器材的配备，监测管理机构的设置等方面要做到消防设施、职业安全卫生设施与主体工程 “ 三同时 ” ，给项目运营后场区的消防设置过硬的环境。 3、建筑防火设计 （ 1） 项目区内形成环状消防流线。 （ 2）商场及地下车库均设置自动喷水灭火系统。 （ 3）建筑材料及装修材料使用不燃或阻燃材料。 4、结构防火设计 本工程为框架结构，填充墙材料采用 合砂浆砌筑 气混凝土砌块，楼板全部为现浇钢筋混凝土楼板，整个承力体系为非燃性材料。 5、消防给水 根据建筑设计防火规范及 商场和地下停车场 的耐火等级、层高和体积，确定消防水量；火灾次数按一次考虑，室外消防用水量 15L/S，室内消防用水量 10L/S。室内消火栓应每层均设，且设在明显易于取用地点，栓口离地面高度 ，其出水方向向下。室外消防管网为环状，由室外专用消防水池与室外消防泵组成。 6、灭火器配置 本工程每层均设置灭火器，灭火器采用干粉手提式灭火器，放置在明显和便于取用的地点，且不影响安全疏散。灭火器应设置稳固，其铭牌必须朝外。手提式灭火器设置在挂钩、托架、或灭火器内，不应放置在潮湿或强腐蚀的地点。 26 项目组织管理与劳动安全卫生 目组织机构 该项目实行董事会领导下的总经理负责制。 按照精简机构，提高工作效率的原则，尽量减少管理人员和工作人员。公司设置办公室、财务部、招商部、基建部、企 管部、物业部等。明确各部门的职责和权力，做到各司其职。 目管理 1、项目实施管理 本项目建设应按惯例组织超标选择优秀的施工队伍进行建设，根据工程合同条款严格进行工程监理，控制工程投资、工程进度、工程质量，同时应明确各项工作的质量标准和监测指标。 项目实施时要求承包商对其施工队伍进行人员、材料、机具、维修、环境的全面质量管理。加强工程的全过程质量控制。从加强基础工作开始，推行标准化、规范化、程序化和机械化施工，实行工程质量监理制度。 本项目应推行施工监理制。即以国际通用的 列为基础，形 成以建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约，以监理单位为核心的管理模式，明确监理工程师的职责与监理工程师的权利，强化其在工程管理中的地位。 为确保本项目的顺利实施，需对工程技术人员从设计、施工、监理、管理等方面进行必要的技术培训。 2、项目财务管理 设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收 27 支账目相符，精打细算，节约项目投资。 3、项目组织管理 在项目建设、组织机构设置完成之后，进入正常的经营过程中，根据实际经营状况，应注意以下几个方面的管理： （ 1）建立完善的科学管理体系 管理体系的建 设，要明确划分各自职责范围，确定管理目标，各司其职，步调一致。为保证管理决策的科学化，应采用现代化的管理体制和先进技术，建立各种市场信息档案，采用数据分析方法去研究市场及经营策略，使管理不断趋向现代化。 （ 2）建立、健全规章制度 建立、健全完整的管理条例和规章制度，引导和维护正常的市场经营活动，防止经营过程中不良行为的发生。 （ 3）提高从业人员素质，保证市场的正常发展 管理和职能机构的组成人员必须树立高度的事业心、责任心、高水平的专业技能和勇于开拓的精神。主要领导人要把握全局，具有相当的专业水平。主要部门管 理人员和业务骨干也要相对稳定。全面提高全体从业人员的知识更新、素质提高工作。组织员工进行服务、礼貌等方面基本知识和专业方面知识和技能的培训，通过培训全面提高职工的技术水平和服务水平，以文明和优质服务吸引更多的业户进入市场。 （ 4）实行定岗定员，聘任制和合同制相结合 实行按事设岗、按岗定员、责任到人的原则，实行经营管理人员、市场主要业务人员的聘任制和一般服务人员的合同制相结合的原则，全面提 28 高办事效率和经济效益。 4、项目的管理职责 1、项目建设领导小组职责 按上级有关要求，积极落实各项工作； 协调部门间工作关 系； 考察、评审、督促本项目建设方案； 制定项目指导原则和项目相关政策； 采取有效措施确保项目的顺利实施，实现项目目标。 2、项目建设办公室职责 制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理计划。 根据领导小组指示，协调各方关系。 组织实施管理各类项目业务会议，安排项目土建工程实施、设备采购、合同签订、财务结算。 组织实施各类调查和经常性项目检查、监督，组织和安排评估和评价。 目监督 项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，由项目建设领导小组负责组织实施。 1、监督与评 价组织 项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成员及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方案、实施计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评价。 29 2、监督方式 监督方式为经常性监督和阶段性监督。 （ 1）经常性监督 经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施计划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。 （ 2）阶段性监督 阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实，设备 质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处进行修改和完善。 （ 3）监督频率 项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次；阶段性监督，每季度一次。特殊情况，随时组织监督。 （ 4）监督报告 项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果向有关部门提交监督报告。内容包括项目的阶段性进度，实施过程存在的问题及改进措施，实施计划的不足之处及修改建议等。实施进度和计划完成情况以表格形式反映，表格应包括计划量、完成量和未完成的主要原因等。 动 安全卫生 1、 设计依据 （ 1）中华人民共和国劳动部第 3 号令建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定； 30 （ 2） 中华人民共和国安全生产法 ； （ 3） 建筑设计防火规范 （ 4） 爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范 （ 5） 生产设备安全卫生设计总则 （ 6） 工业企业噪声控制设计规范 （ 7）工业企业设计卫生标准 （ 8） 劳动部关于生产性建设项目职业安全卫生监督的暂行条例 。 2、 劳动安全卫生措施 （ 1） 总图和建筑 在总图设计布局中，各建筑 物均根据其火灾危险性特征采取防火措施，考虑了各建筑物的安全间距及消防通道，所有建筑内设置安全疏散通道和安全门，以及火灾报警系统；加强设备和管道的密封，建筑物的耐火等级要符合规范要求，室内、外设置一定数量的消防器材等有效措施。 （ 2） 防噪音 根据国家工业企业噪声卫生标准，首先选用合理的低噪生产设备，同时在设计中应充分考虑防震、减震、消音等事项，并根据实际情况采取隔离操作、必要时穿戴防噪声用品上岗操作等防护措施。 （ 3） 电气安全措施 配电室配电设备及 项目 区内用电设备金属外壳均可靠接地，电源在进入各建筑物处零 线均作重复接地。各建、构筑物均按第三类防雷要求采取措施，防雷接地电阻均不大于 1 。 （ 4） 用水卫生及劳动保护措施 31 安全卫生辅助设施应做到公司内生活、商业用水分离，生活用水达到生活饮用水卫生标准，每个职工都配备劳动保护用品，设置医务室，建立职工健康档案等。 3、 组织机构设置和人员配备 为统一管理劳动安全卫生工作，该项目设专职安全管理员 5 名，其主要职责是：安全教育、安全措施的落实和维护保养，安全检查、安全监督、劳动保护和抢救病人等。 安全管理人员要具有一定的文化素质，经过专门培训，熟知各项安全操作规程和各种 物料特性，掌握防火、防爆、防毒、防腐蚀等各项安全设施的操作使用。 目实施进度计划 该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。 该项目 总工期 2年， 计划于 2012年 5月份开工建设，期间完成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计 2014 年 2月工程全部竣工。 程招投标 标方案 根据中华人民共和国招标投标法等有关 规定，本工程项目的建设应依法进行招标，以提高建设工程质量。 32 标投标的基本原则 根据中华人民共和国招投标法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则： 1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。 2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。 3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。 4、诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标