石家庄蟠龙湖项目及可行性研究市场调研报告-107页-2008年

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。天山集团蟠龙湖项目谨呈：河北XX房地产开发有限公司2008-03-05市场调研及可行性研究报告 1战略目标战略目标 u山水大盘 价值高度稀缺山水资源是项目品质塑造及市场差异化的核心优势；u低密度优品物业 产品高度二居的品质兼有一居的配套，将成为项目打开市场的关键u人居新标杆 战略高度XX品牌、湖山资源及大盘规模合力打造省城二居物业新标杆XX集集团团的的第第二二次次飞飞跃跃2环境环境 竞争竞争 产品产品与客户与客户方向方向解决的四大核心问题解决的四大核心问题本市场研究报告解决以下几个问题本市场研究报告解决以下几个问题3纲要n 第一部分 市场调研报告 宏观环境解读 竞争格局扫描 客户群体分析 项目发展建议n 第二部分 可行性研究报告 风险与收益 物业类型主推方案市场调研及可行性分析报告4第一部分 市场调研报告5目 录宏观环境解读竞争格局扫描主流产品与客户项目发展建议6宏观环境解读政策环境楼市概况规划发展经济形势71 、 全年国内生产总值 246,619亿元， 比上年增长 11.4%，增速加快 0.3个百分点。至此我国 GDP增速 连续五年超过 10%。2 、全年固定资产投资 137,239亿元，比上年增长 24.8%。其中城镇固定资产投资 117,414亿，增 25.8%； 全年房地产开发投资 25,280亿， 比上年增长 30.2%3、 全年城镇居民人均可支配收入 13,786元， 比上年增 17.2%， 扣除价格因素实增 12.2%。年末居民储蓄存款余额 172,534亿，增 10,967亿4、对外贸易和外商投资继续增长一、国民经济宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况07年 GDP保持快速增长，经济发展过热807年全年通胀压力很大。 全年居民消费价格上涨 4.8%，涨幅比上年提高 3.3个百分点。 城镇居民家庭恩格尔系数 （通过居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重以体现富裕程度的指数）为 36.3%，比 06年 上升 0.5%。 05 06年恩格尔系数均是下降趋势，但 07年上升，说明 食品涨价使人民的富裕程度相对降低。08年 2月 CPI（消费价格上涨指数）已达 8.7%， 食品、住房价格上涨是拉动价格总水平上涨主要原因一、国民经济07年 消费价格上涨快 ，人民生活成本提高宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况9中科院预测： 2008年中国经济将会继续高位运行1月 11号，中科院预测科学研究中心 副主任 杨晓光根据数据指出 :2008年我国消费价格总指数、工业品出厂价格指数以及生产资料价格指数会分别上涨 4.4%、 4.9%和 3.8%，控制好粮食供应对稳定物价至关重要。 08年，股市会出现一个大盘震荡现象，股市风险增加。一、国民经济房地产业发展的经济大环境较好，但物价若保持快续上涨，房地产的开发成本和风险将有所增加。宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况1007年实现生产总 值 2,393亿元， 增长 13.2%。同比增幅高于全国水平第 一产业稳定增长，增值 327亿元，增 长 2.3%；第二产业增长 1146亿 ，第三产业增 920亿。年末全市城镇单位从业人员 86.2万人，其中在 岗职工 84.6万。全 市在岗职工年平均工 资 19,294元，比上年增长 14.1%。同比低于全国水平二、区域经济宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况11全部财政收入 230.35亿， 增 21.2%，预算收入完成 95.87亿元，增 23.9%城市居民人均可支配收入 13,205元 ,增长 14.9%,增速比上年高 0.4 %,人均消费支出9,189元 ,增 10.9%。农民人均纯收入为 4,954元，增 11.2%， 均增幅较大二、区域经济宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况12固定资产投资达 1,391.0亿，增长 26.9%，城镇固定资产投资 1,263.8亿，增26.7%，建设项目投资完成 1066.6亿元，增长 23.2 %；新开工项目 3,666个，增长 22.5%；施工项目 4814个，增 40.64%，房地产开发完成投资 197.1亿，增49.2 %， 施工和竣工面积 达 983万和 176万 ， 分别比上年增 2.4%和降 36.4%消费品零售总额 821.1亿元，比住年增长 17.5%。增速为十年来最高水平二、区域经济宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况13拉动河北发展的五架马车石家庄的 城市 GDP在全国省会城市中排名第十，是中等偏上，在全省也是中等偏上河北经济发展最好的是唐山，其次是石家庄，邯、沧、保。这是带动全省发展的主力二、区域经济河北 07年 GDP过千亿城市列表及全国排名全国排名 城市 GDP(亿元 ) 人均 GDP元 增长率 20 唐山 2760 2362 16.85%23 石家庄 2569 2064 15.9% 43 邯郸 1600 1338 15.3% 46 沧州 1530 1282 14.8% 54 保定 1288 1185 11.5%宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况14经济发展形式良好，推动了房地产业发展石家庄 07年经济增长率快于全国平均增速。 由于经济基础薄弱，前几年房价在全国省会城市中较低，近年来经济和房价涨幅较大，也属正常。全市 07年恩格尔系数低于全国水平， 为 33.8%， 比上年下降 2.8，说明人民富裕程度提高； 房价增长，表明 了 石市房地产整体水平提高 ，这些都为本项目提升品质提供了良好的大环境。二、经济形式小结宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况15宏观环境解读政策环境楼市概况规划发展经济形势16分阶段 时间 国家对房地产行业的态度第一阶段 2003年以前 大力 支持 房地产行业发展第二阶段 2003年至今 对房地产行业进行必要的宏观 调控（ 05年 -07年是调控重要年）2005年 政策年： 新旧 “国八条 ”调控房地产行业，作用不明显。2006年 调控年 ： 此轮调控以 “国六条 ”“国十五条 ” 为主，在政策和执行力度上都有加强。效果主要体现在交易秩序，其他方面的调控效果尚未完全显现。2007年 执行年： 延续 06年政策， 在以监督检查为主的基础上， 继续出台一些抑制房价上涨过快的有力措施，如提高房贷首付款比例 ，部分城市房价开始下跌政策发展脉络政策变化使部分城市房价下跌，但对高端客户和自住性需求影响不大政策环境宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况17税收政策交易限制物业税房地产市场1 金融政策23 限制外资45 物权法6多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，了解政策利于规避项目开发中的一些风险六大政策 政策环境宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况18税收政策 减缓土地开发速度，增加开发成本金融政策 考验开发商资金周转力，对开发商进行分流和淘汰对投资客影响大，加大炒房成本并降低楼盘消化速度降低客户面与销售速度并为内地开发商提供更大发展空间交易政策限制外资物业税征收 深圳市场的投资高潮将随着政策实施分流到周边城市抑制主房价、开发速度、企业利润，稳定投资信心物权法实施政策环境六大政策导读宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况19一）交易政策此交易政策是指 “927房贷新政 ”，指对第二套房贷追加首付比例和房贷利率。可能产生 3种效果：第一，正在炒房的人会意识到炒房风险和成 本上 升 ， 会尽早脱身第 二，准备炒房的人会离岸观望 ；第 三，准备改善住房条件的人会开始犹 豫。主要政策分析此政 对 本地及外地 投资客影响大， 多数 投资置业者由此持观望态度。我们要加大自住客户比例，以避投资客户流失的不利政策环境宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况20二）税收政策1、 关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 2、 关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 3、 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 4、 关于修改 中华人民共和国 城镇 土地使用税暂行条例 的决定 5、 收紧土地使用税减免权限 6、 按照买卖合同的总价计算契税，精装修费用不能排除在外 主要影响：以上政策，主要是通过提高税收门槛，抑制房地产开发过热由此会加大投资、投机成本，抑制市场需求。政策环境主要政策分析宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况21三）金融政策1、 从 07年 3月 18日起到年底的 12月 21日， 央行加息六次。主要影响： 使按揭买房者的还款压力日益加大， 购房及投资者 热情由此降低，持币观望现象增多。2、中国人民银行 08年 1月 25日起， 上调人民币存款准备金率 0.5个百分点。这是 85年央行将法定存款准备金率统一调整为 10%之后， 22年来新高。主要影响： 央行开始落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。不断加息，降低了置业和投资者的热情 ，因此我们在操作中要适当加大中小户型比例以降低总价，减轻客户的返息压力政策环境主要政策分析宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况22四）物业税征收税收种类 征税对象 税基 税率 备注房产税 以房屋为征税对象 租金或房产余值 12%或 1.2% 出租或经营的房产征收，个人自住房免征土地使用税 土地为征税对象 土地面积 0.5-30元 /土地增值税 土地和地上建筑物 增值额 累进税率 按销售收入的 1%或5%预征耕地占用税 占用耕地 占用耕地面积 最高 3-15元 / 契税 转移土地、房屋使用权的行为 土地出让金 3% v 主要影响： 当前以房地产为征税对象的税种共五种，将对房地产投机分子进行压制，并对房地产投资过热现象起到抑制作用政策环境主要政策分析宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况23所 谓 “双限 ”房，一个就是 限制价格 ，限价不是死价，它 的价格有个上 限，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格；另 一个就是 限制居 住面积 ，这个面积肯定比同地 段普 通商品房的面积小 。从建设部门获悉，今年石家庄可能进行 试点 ， 但具体价格和面积限制 在多少还没确定 。影响力： 此政 若能实施，将 对楼市的成交价格及面积起到 较大 限制本项目若是以二居所的别墅类产品为主，可能受此影响不大，若以一居所为主打产品，将会受较大影响1.构建 “双限 ”房地方政策 政策环境宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况24高端产品通常受此影响不大，因为住宅维修资金与购房总价相比，所占比重较小，相对普通住宅而言敏感度不高。今年 2月 1日起，市民买房时所要缴存的公共维修基金将不再按照房款比例，而是按每平方米建筑安装工程造价的比例缴纳。2、住宅维修资金将按面积缴纳地方政策 政策环境宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况25政策环境小结07年是中国房地产行业的 “ 政策生效年 ” ，从 03年起到 07年国庆前，每年有各种政策在对房地产进行调控，但房价一直上涨。07年国庆后，从 9.27交易政策开始，全国多处楼市量价齐跌，楼市降温各种政策给项目带来不利主要体现在开发和销售的风险方面，适当加快开发速度与加大中高端产品比例，可规避一些政策风险。量价皆有下跌，多年调控政策开始生效宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况26宏观环境解读政策环境楼市概况规划发展经济形势2707年的房地产宏观市场， 一半是海水，一半是火焰火：国庆前，全国房地产市场一片火爆，很多楼盘见好见涨，多个城市房价涨幅超过。水：国庆后 9.27房贷新政、银行利率多次上调等政策如一瓢瓢凉水，使深圳、广州等气焰高涨的房价下跌。岁末年初，广州有楼盘降价 50%，此现象潮水般影响到全国，购房热降温市场变化加剧，使当前开发项目的风险加大全国房地产整体形式 楼市概况宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况281、国家统计局： 07年 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.5%据国家发展改革委、统计局调查显示， 07年全国 70个大中城市房屋售价格同比上涨 10.5%。同比涨幅较高的：乌鲁木齐 25.3%、北海19.3%、惠州 19.0%、北京 17.5%、南宁 17.4%、石家庄 12.8%楼市概况石家庄同比上涨 12.8%。略高于全国水平全国房地产整体形式宏观环境解读政策环境经济形势规划发展楼市概况292、 07年岁末 ，受 政策 等多方 影响，深、沪、穗为首的城市出现量 、 价齐跌现象