2008年3季度上海豪宅市场深度追踪报告-49PPT

万科降价、恒大 “ 成本价 ” 甩卖 2008年的中秋比往年提早了不少，但中国各大城市楼市的秋意却让人提前感到寒冷。开发商和购房者维持了数个月的平衡开始被打破。继去年底、今年初的寒流之后，国内楼市在传统的 “ 金九银十” 再遇挑战。降价，已成为目前全国楼市的关键词。进入下半年，面对着量能急剧萎缩和宏观调控政策的持续影响，一直保持坚挺的上海楼市也开始松动。统计显示， 7、 8两个月份，上海楼市推出的新盘中有 44.8%的楼盘出现降价行为尽管降价幅度不一，但与上半年绝大部分楼盘仍然维持高价位相比，这是否表示上海楼市坚冰开始融化了呢？前 言万科成为上海楼市降价的领头羊后，上海各区域均有楼盘出现不同程度的降价，与此同时，也有部分开发商利用保价的方式稳定民心，但尽管如此上海楼市的成交量也未出现回升迹象。2008年上海楼市将何去何从？万科降价风潮是否会引发上海楼市危机？上海楼市是否已面临 “ 拐点 ” 目前为止仅仅是此次楼市遇寒的一个开端，降价风波对楼市的深远影响本机构将在下一季度做深入研究。3季度我们将重点关注上海房价的真正走势，普通商品房和中心区域公寓豪宅价格走势是否均有松动，对 “ 泛海国际公寓 ” 的上市是否会产生影响，本机构都将在下文中做重点研究。？2在 2007年底王石抛出楼市 “ 拐点论 ”后， 2008年 2月， SOHO中国董事长潘石屹通过博客发表文 章，与王石公开唱反调，明确反对房地产业出现“ 拐点 ” 的说法。2008年 6月6月 24日，上海楼市首例已拍得土地退订，而退订的是曾经的 “ 普陀地王 ” 。2007年 9月，长风生态商务东南地块，被 “ 黑马 ” 上海志成企业发有限公以11.04亿元收入囊中，楼面每平方米地价高达 1.65万元，成为普陀区 “ 地王 ” 。由于没有在规定时间内交齐土地款，长风生态商务区 4号东南地块最终被政府收回。“ 拿地退缩 ”2008年 7月 “ 房价滞涨 ”中房上海指数办公室公布的调查数据显示， 6月份，上海房价保持稳中小幅上扬态势，成交量同比环比收缩明显。在宏观调控政策的累积性效应下，半年来房价涨幅趋缓，成交量明显收缩，但仍保持在合理范围内，市场进入温和调整轨道。交易萎缩、买卖双方观望对峙的上海楼市僵局有了打破的迹象。在中秋节前夕，万科率先抛出 8个楼盘大搞促销，平均折扣在 95折左右，并喊出 “直降 10万 ” 的口号。2008年年 8月月 “ 明显下挫明显下挫 ”2008年 3月 “ 预言衰退 ”3月 21日， SOHO中国董事长潘石屹在与网友在线聊天时表示，未来 100天内中国房地产企业将发生剧变。我们先看看 2008年三个季度以来上海楼市的事件走势：No.1 No.2No.3No.4No.5要纲容内Contents23壹 、 3季度上海土地市场贰 、 3季度上海一手住宅市场伍 、 区域市场及个案透析叁 、 3季度上海二手住宅市场陆 、 银源 3季度总结肆 、 政策及相关法规对豪宅影响51.1 2008年 3季度土地供应住宅用地小幅放量，中环以内供应趋零【关键词】壹、三季度上海土地市场3季度，上海市共有 18个土地出让公告、 98幅土地。其中：成交的两幅商住用地分别位于祟明和嘉定，成交价分别为 824元 /平方米和1199元 /平方米；纯居住用地 11幅，商住用地 6幅、 14幅商办、文化娱乐综合用地 ,其余全部为工业用地；此次 11幅住宅用地中已成交 7幅，成交价格由于分布区域不同而有很大差异，如位于长宁新泾的成交价为 24,106元 /平方米，而位于松江板块的成交价则在51005400 元 /平方米之间，临港新城的成交价则在 2100元 /平方米左右；工业用地全部分布在郊外环，如临港新城、浦东南汇、松江、宝山等区， 3季度工业用地成交均价在 453元 /平方米左右，即 30.22万 /亩。商业办公、文化娱乐综合用地共成交七幅，环线以外如周浦镇、大场镇成交均价在 20244647 元 /平方米之间，而环线以内如闸北、普陀等成交均价则在 2484347974 元 /平方米之间；数据来源：银源机构市场策划部62008年 1-3季度土地供应地块属性分布图第三季度，上海土地总体放量突增，仅出让土地幅数就是第二季度的 3.8倍，而且成交也占此次出让土地的 90.8%；从居住用地放量的小幅上扬表明政府开始加大供给以杜绝因市场稀缺而造成的购买压力；从居住用地的分布区域、成交价格来看，具备做公寓豪宅潜力的项目几乎不存在。中环以内特别是中心区域在未来很长一段时间内供应必然是稀缺的，这也是众多豪宅开发商看好后市的主要原因之一。银源小结72.1 2008年 3季度上海市住宅市场分析供大于求市场格局已成定局3季度市场供应有 7月份出现突破性上涨，环比 6月份上涨 82.5%， 8月份供应与 7月份相比小幅上涨 4.5%，基本持平， 9月份则出现下滑，与 8月份相比下滑11.2%；7月供应反弹，成交下滑8月供应小涨，成交继续下滑9月供应下滑一成，成交上涨一成【关键词】贰、上海一手住宅市场2008年第 3季度，上海供需由 2季度的供略大于求转变为供求严重失衡的局面，开发商原希望打破 2季度的供应紧张因此大幅放量，但是购房者的观望心理却日趋严重，致使市场上的供需陷入胶着状态；3季度一开始成交即持续下滑，环比 6月份成交下滑 17%， 8月份比 7月份下滑 9.6%，下滑幅度有所减小， 9月份即出现上涨趋势，与 8月份成交相比上涨约 11.7%。数据来源：银源机构市场策划部82008年 7月份中房上海综合指数 中房上海住宅指数 中房上海办公楼指数 2069 1 1981 0 2051 10 3季度上海综合指数逐月分析本月 调查样 本数量 141个 新增 15个 退出 15个 样 本 总规 模 1049.9万 M2 月利率 0.00345 汇 率 1:6.6838据中房上海指数办公室最新调查显示， 2008年 7月，上海市房地产受宏观调控累积效应影响，在上半年回归理性温和发展的基础上，房地产市场继续调整，住宅成交明显收缩，是三年来同期最低纪录，住房价格指数走平，保持上月水平不涨也不跌。 在本月市场调查样本中，有 23%的公寓楼盘价格上涨，上涨占比较上月下降 50%，平均涨幅 4.8%，最大涨幅为 8.4%。有 23%的公寓楼盘出现价格下跌，下跌占比较上月上升 18个百分点，平均跌幅 4.1%，最大跌幅达 15.5%。别墅类物业继续保持稳中有涨的格局，在调查样本中有 6个个案价格上涨，平均单价上涨 1300元 /m2，最大上涨达 2250元 /m2。尚未出现价格下跌的个案。 从住宅市场分析， 2008年 7月全市新建住房成交规模118.7万 m2， 11207套，较上月减少 30.5万 m2， 2612套，环比成交面积降幅 20.5%，较去年同期相比降幅为 56.9%。今年以来房地产成交量持续收缩，直接导致了当前市场疲软，但从总体上来说，今年成交量和房价变化仍旧处在可被市场接受的范围内。 成交缩量价走平 房地产继续调整 当前，无论是宏观经济形势和政策层面，都不支持房价继续上涨，市场已选择了自发性温和调整和回归理性之路。政府出招救市并不十分可行，重要的是要保持市场平稳，防止大起大落，使调整在可控的范围内进行，关键的措施是保持个人房贷利率的长期稳定，虽然可能会拉长调控周期，但会减轻对社会经济 “ 基本素质 ” 的伤害。 银源点评9据中房上海指数办公室最新调查显示， 2008年 8月，上海市房地产市场观望气氛依旧浓重，成交量继续收缩下挫。在内外宏观经济环境的影响下，房地产市场调整已成定局，住宅和办公楼房价开始小幅下挫。 2008年 8月份中房上海综合指数 中房上海住宅指数 中房上海办公楼指数 2048 21 1960 21 2036 15 本月 调查样 本数量 142个 新增 12个 退出 12个 样 本 总规 模 1050.5万 M2 月利率 0.00345 汇 率 1:6.8345调整已成定局 住宅办公楼房价双双下挫 在本月住房市场调查样本中，有 27%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅 3.7%，有 5个楼盘单价下降达到或者超过 1000元 /m2，最大降幅个案达到 22.4%，单价下降达 4145元 /m2。样本中有 4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅 4.2%。花园别墅类物业三年来首次出现明显的价格分歧，涨跌互存，改变了以往只涨不跌的局面。 银 源点 评在面临房价下降、成交萎缩的情形下，各级政府的政策 “ 补位 ” 应该成为常态，反周期措施的研究、制定和推出应当放到议事日程上。比如对首次购买中小户型的自住型消费者适当降低首付比例并提倡 30年长期按揭，可以刺激有效需求；从当前情况来看，减少供应、刺激需求和活跃市场方面的反周期措施应当是合理的政策选项。 从住宅市场分析， 2008年 8月全市新建住房成交规模 110.48万 m2，较上月减少 8.24万 m2，环比成交面积降幅6.9%，较 07年同期相比降幅为 61.0%，较 06年同期相比降幅为 36.4%，创下近三年最低地量纪录。 数据来源：银源机构市场策划部102008年 9月份中房上海综合指数 中房上海住宅指数 中房上海办公楼指数 2025 23 1937 23 2034 2 本月 调查样 本数量 141个 新增 4个 退出 4个 样 本 总规 模 1043.1万 M2 月利率 0.00345 汇 率 1:6.8183新建住房量价继续双双下挫 银 源点 评总体来讲，上海房地产市场下降通道已经打开，未来价格下降如何展开，主要看成交量和供应量关系如何变化，及影响变化的利率、税收和心理预期等诸因素。 据中房上海指数办公室最新调查显示， 2008年 9月，受国内外经济放缓和金融风暴的影响，上海市房地产市场观望气氛浓重，新建商品住宅成交量和平均价格指数继续双双下挫。 从住宅市场分析， 2008年 9月全市新建住房成交规模 91.23万市 m2， 8959套，较上月减少 19.25万 m2， 1755套，环比成交面积降幅 17.4%，较去年同期相比降幅为 70.1%，较前年同期相比降幅为 52.2%，从房价指数来看，本月是房价下降第二个月，与 7月中房上海住宅指数历史高值 1981点相比下降 2.22%。在本月住房市场调查样本中，有 32%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅 3.3%，有 8个楼盘单价下降达到或者超过 1000元 /m2，最大降幅个案达到6.7%，单价下降达 2000元 /m2，是长宁区北新泾板块中某楼盘。样本中有 4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅 2.4%。花园别墅类物业继续上月涨跌互见价格分歧的局面。 113季度上海市住宅供需情况分析平方米2008年 3季度上海市住宅供需走势图2008年 3季度，上海商品房的供应主要集中在宝山、浦东、松江三区，成交也主要集中在外围区域，闸北、宝山、杨浦、闵行位居前列 ； 3季度初供应即出现突破性上涨，但购房者由于受市场大势及外在经济环境影响，观望心理浓厚，需求日渐萎缩，导致 2008年 3季度供需再度失衡，即使是传统的 “ 金九月” 也已褪色成为 “ 银九月 ” 甚至是 “ 铜九月 ” 了； 3季度上海市普通住宅各月新增供应的供求比分别是：1:0.41、 1:0.34、 1:0.42；3季度上海市住宅供大于求市场格局较明显。数据来源：银源机构市场策划部123季度上海市住宅成交均价走势分析元 /平方米2008年 3季度上海市住宅成交均价走势图7月份受郊区放量影响，上海商品住宅的整体成交均价大幅回落，环比 6月下降23.45%，与 5月份相比也出现小幅下滑，但 12,493元 /平方米的价格仍处于成交均价的高位水平；8月份在成交量大幅萎缩，又进入楼市淡季的情况下，不少楼盘采取各种形式进行降价促销，整体住宅成交价格继续回落，环比 7月份下降了 3.35%；“ 金九 ” 不 “ 金 ” ， 9月份整个楼市降价风行，而且各开发商不再是遮遮掩掩的优惠促销，反而开始实实在在的进行降价，万科、大华等大型开发商旗下的一些楼盘首当其冲，这也使得当月整体住宅成交均价在 8月份基础上继续回落。132008年 3季度，上海房地产市场并没有出现预期中的全面复苏，成交量反而出现萎缩胶着态势，成交均价也是一路下滑。尽管 开发商的积极营销战略和市场刚性需求依然存在，但是由于受到整体房市 “ 降价 ” 趋势和对房价回升信心不足影响，使得购房者的观望心理更加浓厚，成交依然没有突破，反而比 2季度有所萎缩。3季度 7、 8月份本就是传统的销售淡季，加之 8月份奥运会影响、9月万科领降波价，使得整个 3季度的房市呈现供需两不旺的态势。尽管整体大势趋淡、趋降，但是豪宅市场的运行轨迹本就有其独特性，因此必须对豪宅集中所在的中心区域进行深入剖析，才能了解 “ 泛海国际公寓 ” 所处的豪宅市场现状，以便能做最直接快速的市场反应。142.2 2008年 3季度中心区域住宅市场分析2008年 3季度，上海中心五大区域 (徐汇区、黄浦区、长宁区、静安区、卢湾区 )的楼市总体供应量约 10.01万平方米，供应大幅萎缩，环比 2季度下浮 70.5%；3季度上海中心区域新增供应和成交双双下滑，除去 7、 8月份原为传统淡季、 8月份的奥运会也转移人们注意力之外，当时整体市场不景气，也使得购买中心区域公寓豪宅的客户心理受到波动；3季度中心区域豪宅项目成交价格未像普通商品住宅成交价格有明显的下滑趋势，虽然成交价格也有小幅波动，但由于高档住宅本来就受个案影响较大，所以本季的价格波动仅视之为调整而非降价。数据来源：银源机构市场策划部2008年 1-3季度中心区域新增供应走势图万平方米新增供应大幅萎缩成交量小幅下滑成交价格小幅波动调整【 关键词 】2008年 3季度上海市中心区域住宅供需走势2008年 3季度上海市中心区域住宅供需走势图3季度，上海市中心区域的豪宅供应相比 2季度缩水 70.5%；在去化速度上，虽然整体去化量环比 2季度有所萎缩，但是相对 3季度的供应量来看，却是供不应求的，尤其是 8、 9月份， 9月份甚至出现 1:2.6的供求比；中心区域的豪宅成交在全市楼市成交大幅萎缩的情况下未受到直接影响，反而出现逆市向好的态势，说明购房者对于高端物业的保值信心十足；对于 “ 泛海国际公寓 ” 来讲，如何塑造产品力，增加其保值和增值的潜力是非常关键的。15 数据来源：银源机构市场策划部16元 /平方米2008年 3季度中心区域豪宅成交均价走势2008年 3季度上海市中心区域豪宅成交均价走势图7月份中心区域豪宅受到各区域豪宅个案成交影响，整体成交均价有小幅上扬；8月份由于中心区域供、需均有萎缩，使得整体均价受到影响有所下滑；9月份中心区域豪宅受长宁、静安两区个案成交比例上扬影响，成交均价环比 8月份有所上升，而且几乎回复到 7月份的峰值水平；3季度中心区域豪宅成交均价出现小幅震荡，主要原因是受各区个案成交比例不同影响，但这种震荡仍在合理调整范围内，且依然保持之前的坚挺势头。172008年 3季度上海市中心区豪宅成交排行注：我们将在以上案例中选取个别市场典型案例或与 “泛海国际公寓 ”在景观、区位、规模相近似的楼盘进行详述，详见第伍部分案例介绍。本季成交豪宅排行情况楼盘名称 成交套数 挂牌均价 区域 -板 块尚海湾豪庭 86 37,000-41,000 徐 汇 滨 江板 块御翠豪庭 83 41,697-50,601 长 宁古北板 块中海瀛台 42 30,000 徐 汇 长桥 板 块静安紫苑 31 40,000 静安江宁路板 块 凯欣豪园 12 33,000 长 宁中山公园板 块百汇园 8 42,000 徐 汇 滨 江板 块上海滩花园 6 40,000-60,000 黄浦浦西 滨 江板 块老西门公馆 4 45,000 黄浦老西 门 板 块王子晶品 2 70,000-150,000 长 宁中山公园板 块注：以上价格除徐汇区尚海湾豪庭、中海瀛台、百汇园、王子晶品四个楼盘为毛坯售价外，其他楼盘均是全装修的报价。数据来源：银源机构市场策划部3季度上海市中心区域豪宅走势有明显变化：价格依然坚挺，成交明显放缓；成交量缩水至 2季度的 40%左右，可见目前房地产市场的严峻形势对豪宅成交量的影响已显而易见，但对价格的影响预计会在第四季度末才会初现端倪；本机构也将在四季度对豪宅的价格进行深入研究，以最终得出在房地产大势下挫的环境下，上海中心区域豪宅的最终走势。18 3季度，中心区域未有新增个案上市，供应房源均是目前市场上在售的豪宅个案，因此供应有所萎缩； 相对的去化总量环比 2季度也缩水约 60%，即便如此，相对 3季度的新增供应而言，中心区域豪宅仍处在供小于求的态势，价格也依然在高位运行，这说明上海市豪宅市场并未明显受到普通商品住宅的降价风波影响，还仍然有一批忠实的拥护者，这与中心区域豪宅总体供应小、价格坚挺、升值潜力大有直接关系，所以对 “ 泛海国际公寓 ” 而言，其所处的地段及自身品质无疑是入市的信心保证。银源小结193.1 2008年 3季度上海二手住宅分析7月上海二手房市场即呈现出量价齐跌的态势，而 8、 9月份并未有所好转，交易下滑，这主要是由于几个方面的原因： 首选，受新建商品房价格下跌的影响，二手房价格呈现一定的下跌趋势，同时也使得二手房市场观望气氛变浓，拉长了成交周期； 其次，进入下半年以来，国家宏观调控影响加深，从紧的货币政策开始实施，这些因素都在一定程度上影响了二手房市场的成交量； 最后主要是由于 7、 8月份皆是成交淡季，也造成了 3季度二手房成交的萎缩。叁、上海二手住宅市场需求仍在，成交萎缩，价格下幅买家观望盼跌心理浓厚，卖家转售为租关键词数据来源：银源机构市场策划部202008年 7月份上海二手房指数7月份 6月份 变化幅度2396 2387 0.38%2008年 7月份，上海二手房指数环比涨幅出现明显回落，本月涨幅仅为 0.38%，为年初以来最小涨幅。 7月，上海二手房市场受传统淡季以及市场心理预期产生根本性变化的影响，整体成交量出现大幅萎缩，在经历数月的盘整僵持格局后，仅以当月的成交量尚不能支持房屋价格维持高位，有三成以上的控制点板块二手房价格出现下调。同时市场中浓厚的观望气氛，不断降低消费者的购房意愿，总体上表现出市场信心严重不足，可议价空间增加。 淡季加剧调整 下跌板块过三成 平均跌幅为 1.42%根据统计数据显示，上海二手房下跌板块明显增加，52个控制点中有 17个点出现下跌，较上月增加 9个点，所占比例为 32.7%，平均跌幅为 1.42%，其中，跌幅较大的控制点有南京东路、蓬莱地区、武宁以及三林，跌幅均超过 2%。总体来看，出现价格微跌的板块属于个别现象，皆为房价连续攀升后的短期回调盘整。 上海二手房指数办公室分析指出，结合各项统计数据以及市场实际情况反馈，未来二手房市场向下调整正成为可能，预计二手房价格或将出现直接调整，同时调整区域扩大。 上海二手房指数办公室统计数据显示， 7月份上海二手房价格涨幅大幅回落，其中部分区域出现下跌。 7月，浦东新区二手房市场整体表现不佳，跌幅为0.79%。其中，三林板块领跌全区，受板块内一手房价格大幅度调整影响，使一二手房价格有倒挂现象，因此二手房价格跟随性下跌，跌幅为 2.13%。黄浦区二手房整体跌幅为 1.24%，区域内核心板块如南京东路，本月跌幅为 2.74%，虽然该板块地理位置较佳且出行便捷，但整体居住环境较差，且目前板块价格处于高位，出现调整有利于后市发展。3季度上海综合指数逐月分析三林板块领跌浦东 2122个月后首跌 ， 调整气氛加剧四成跌幅逾 3 8月，浦东新区二手房市场延续前期下跌趋势，整体跌幅为 1.18%，领跌全市。区域内仅小陆家嘴和张江板块出现上涨，涨幅分别为 0.95%和 2.51%。超过四成板块跌幅超过 3%。大华锦绣华城、万科金色雅筑等一手楼盘降价销售，相应板块出现了一二手房倒挂现象，从而拖累了二手房价格。其中，世纪公园板块跌幅较大，为 3.48%；三林板块出现连续下跌， 8月跌幅为 3.14%。 传统中心区域仅黄浦区微升 0.28%，其余区域则均有所下跌。如：卢湾区下跌 0.85%，区域内的打浦桥板块跌幅较大，为 1.33%；静安区下跌 0.72%，区域内的南京西路和江宁路板块分别下跌 1.21%和 1.61%；徐汇区跌幅较小，为 0.2%，但田林和华泾板块分别下跌 0.72%和 0.6%。 2008年 8月份上海二手房指数8月份 7月份 变化幅度2385 2396 0. 45%在下跌区域扩大的同时，板块跌幅也明显加大，市场向下调整迹象明显。在二手房指数系统采样的 52个控制点中， 38个出现下跌，较 7月大幅增加 21个点。调整区域占 73.1%，且平均跌幅 1.22%。其中，跌幅超过 3%的有四个，为世纪公园、罗山、三林和虹桥板块，分别下跌 3.48%、 3.19%、 3.14%和 3.3%。跌幅超过 2%的有两个，分别为五角场和植物园板块，下跌 2.41%和 2.86%。 板块间呈现不同走势。跌幅最大的板块为世纪公园，为 3.48%，最小的板块为长寿路，仅为 0.19%；涨幅最高的板块为张江高科板块，为 2.51%，最低的板块为静安寺，为 0.31%。 2008年 8月，上海二手房价格指数为 2385点，较 7月环比下降 11点，跌幅为 0.45%。这是上海二手房指数自2006年 10月以来，历经 22个月上升后再度出现下跌。 8月，上海二手房市场在抛盘涌现的情况下，逾 7成区域房价出现不同程度下降。上海二手房指数办公室认为，自去年四季度以来观望情绪持续未退，成交量逐渐萎缩，导致抛盘大幅增加， “ 网上房地产 ” 二手房挂牌量突破 12万套，而同期市场承接能力较弱，无法继续支撑高位盘整的价格，因此，价格开始出现下跌。下跌板块达七成数据来源：银源机构市场策划部22连续两月回落，下行趋势明朗逾 7成区域下跌 次新房调整加剧 9月，受近期一手房降价促销的影响，二手房降价压力明显，市区 11个区域共有 7个出现下跌，平均跌幅为 0.56%，其中，跌幅最大的为闵行区，下跌 1.91%。市中心区域除静安和徐汇分别上涨 0.67%和 0.17%外，其余区域仍延续下调趋势。如：卢湾区跌幅为 1.51%，区域内三大板块均无例外，黄浦区下跌 0.32%，区域内仅南京东路板块略有上涨，涨幅为 0.37%，老城区和蓬莱板块均下跌 0.6%以上。长宁区有不少板块仍有上扬，但由于区域内虹桥路和北新泾板块大幅下跌，跌幅分别为 241%和 1.09%，致使区域整体仍呈现下跌，跌幅为 0.03%，与 8月跌幅相近。 9月，上海二手房市场观望氛围依然浓厚，受近期新盘降价促销的影响，不少原先欲购买二手房的客户转向一手房市场，二手房市场压力陡增。上海二手房指数办公室分析认为，目前二手房市场正承受着一手房促销分流客户和持续观望的双重压力，进一步走向低迷。 2008年 9月份上海二手房指数9月份 8月份 变化幅度2360 2385 1.057上海二手房指数办公室统计数据显示，目前二手房市场进入下行通道的趋势明显，连续两个月下跌板块过半，平均跌幅超过 1%。通过对采样控制点的数据统计分析，共有 28个板块控制点出现下跌，占总体采样量的54%，平均跌幅为 1.23%。其中跌幅超过 2%的板块有世纪公园、罗山、虹桥以及闵行的地铁沿线板块，分别下跌 2.61%、 2.06%、2.41%和 3.5%。超五成板块下跌平均跌幅 1.23%23 自 6月起，上海市二手房成交已连续出现了数月成交量与成交价格双双下滑的局面， 9月份成交量更是缩水 20%，上海楼市 “ 金九 ” 期间二手房交易量再度走低的主要原因有二： 其一，与二手房业主相对保守的价格让步相比，一手房市场采取了多种优惠手段进行促销，分流了二手房市场上的相当部分刚性需求客户； 其二，一手房市场频繁促销也使得持有看跌心理的购房者增多，延缓了众多潜在购房者的入市节奏； 二手市场遇冷，中心城区的租赁市场反而表现活跃， 9月份徐汇区、静安区、卢湾区等区域的住宅租赁成交套数环比增长居于全市前列，这对于 “ 泛海国际公寓 ” 而言，是入市后吸引投资客的利好点。数据来源：银源机构市场策划部24元 /平方米3.2 2008年 3季度上海中心区域二手住宅表现2008年 3季度上海市中心区域二手豪宅成交均价走势相较于一手豪宅的成交均价走势， 3季度上海市中心区域豪宅的二手房成交均价并有明显的震荡走势；7月份二手豪宅均价环比 6月份仅下滑了 0.19个百分点，主要是长宁区价格下浮 2.06%引起的；8月份中心五区成交均价有小幅下滑，但波动幅度较小，均在 2.5%以下，其中下浮较大的是黄浦区和徐汇区，分别是 2.29%和 1.17%；9月份二手豪宅成交均价环比 8月份下浮 0.79%，主要是由于一手豪宅供不应求，二手业主转售为租，中心区域租赁活跃，使得成交缩水，成交价格也相对有小幅震荡。2008年 3季度上海市中心区域一、二手豪宅成交均价走势图25元 /平方米2008年 3季度上海市中心各区域二手豪宅成交均价走势2008年 3季度，上海中心区域各区的豪宅公寓成交均价走势较平缓，成交均价起伏不大；徐汇区 3季度二手高档物业成交均价 21,106元 /平方米黄浦区 3季度二手高档物业成交均价 22,595元 /平方米静安区 3季度二手高档物业成交均价 23,491元 /平方米长宁区 3季度二手高档物业成交均价 23,989元 /平方米卢湾区 3季度二手高档物业成交均价 26,369元 /平方米2008年 3季度上海市中心各区域二手豪宅成交均价走势图23,062元 /平方米数据来源：银源机构市场策划部 第三季度，在新建商品房降价、房贷利率居高不下、市场信心不足等因素的综合影响下，上海市的二手成交量大幅萎缩，成交价格也有小幅下跌，整体市场呈现以下的特征： 一、二手房的成交量大幅萎缩，但门店的带看量却没有明显减少，可见市场的潜在需求依然旺盛，但受到降价预期的影响，购房者迟迟不愿出手，市场观望气氛依然浓厚； 二、从挂牌房源来看，挂牌量依然较大，房屋供给充足，但挂牌价格却没有明显的松动，表明业主对后市依然抱有很强的信心，这也是二手房价只有小幅下调的根本原因。 在目前市场不够明朗的情况下，预计房地产市场的观望气氛会依然持续，而传统 “ 金九银十 ” 的成交惨淡也说明了这一态势。26277月 1日 : 房屋登记办法 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。影响： 房屋登记簿将取代房产证，成为房屋归属的最终证明。房产证将不再是房屋归属的唯一证明，将会对权利人的物权进行更好的保护。 （ 2008年 7月 1日实施）7月 29日： 关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 指出要完善扶持政策，推广全装修房。 通知 要求引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。影响： 该政策旨在规范装修市场，也预示着毛坯房这一带有明显的过度性质的房产商品形式迟早会推出市场；通过行业整顿及洗牌，装饰市场相应地会向小 ,专 ,精 ,特 ,少等方向健康发展。 9月 7日： 住宅使用说