二手交易风险与对策

1、.二手交易风险与对策A、签署公司房地产转让合同前（一）、定金风险与对策实践中经常由于各种原因导致房屋买卖合同不能履行而发生纠纷的问题，从而交付定金的一方要求双倍返还定金或者收受定金的一方要求没收定金的问题。那么什么叫定金？它有哪些法律性质？定金是指合同当事人为保证合同顺利履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款作为合同履行的担保。我国担保法 、合同法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等相关法律对定金问题都有类似规定。我国担保法第90 条规定， “定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第 91

2、条规定， “定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十 ”。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”我国合同法第 115 条规定 “当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金； 收

3、受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常所说的定金罚则。从法律角度上看，定金具有以下性质：第一，作为合同的担保，以保证合同的顺利履行；第二，证明合同成立的作用；第三，具有惩罚性，即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同的，应双倍返还定金。准确把握定金的含义、法律属性及相关法律的规定，可以在二手房交易中充分利用定金罚则维护自己的合法权益。风险： 当事人一方或双方违约；引起定金纠纷；中介对策：1、 中介公司为有效避免定金风险并牵涉其中，往往在签署公司合同前引入一个过渡阶段，即公司现行的承购方看中物业后，下一部分订金， 与中介方签署一份订购协

4、议书委托中介方去与物业的业主方洽谈交易条件，业主同意承购方的交易条件后，中介公司会与业主方签署一份销售委托合同，业主收取中介方代付的定金，此时如果有一方违约，将按定金罚则执行。2、 为防止“走单” ，客户在看楼时签署中介服务协议书并收取了客户的订金后，才让买卖双方见面；或买卖双方在公司见面时采用录像的方式保留证据；（二）、产权风险与对策房产权利有限制，不准转让的房地产如下：（）、根据城市规划，市政府收回土地使用权的；（）、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或其它形式限制房地产权利的；（）、共有房地产，未经共有人书面同意的；（）、设定抵押的房地产，未经抵押权人同意的；（）、权属有争议的；（）、

5、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形；风险：产权不清晰、完整中介对策：1、在接盘时要求业主方出示产权证和其身份证，以初步确定产权人的资格；.2、在客户意向购买并准备下订前，对于无法确定其产权的，一定要约业主去房交所核实产权的完整性和清晰性（如产权证面积与实际面积是否相符、核实使用年限、抵押、拆迁、纠纷等）确保交易顺利进行；3、出租：提前三个月通知承租人，如不买，须其出具放弃优先购买权的证明书；4、共有人：须共有人同意出售的证明；（含婚产）（三）、房屋质量风险与对策风险：1、住宅本身的质量问题。如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。2、相邻关系上的瑕疵。如邻里之间存有公用面积

6、纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。中介对策：1、 实事求是，面对房屋质量；做到不隐瞒事实真相；2、 建议业主在能力内做适当处理；（四）、卖方资质风险与对策风险：1、 卖方非产权证上的所有人，也没有所有人的授权；2、 卖方虽是所有人之一，但未获得共有人的同意；3、 卖方是否有民事行为能力或其是否受限制；（不满10 岁或不能辨让自己行为能力等）；中介对策：1、 签署合同时要核对产权人身份证和产权证明中的姓名是否相同，或有无授权等；2、 要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。因此，产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托

7、书最好是经过公证的。3、 对于无或受限制民事行为能力时，一定要由其监护人追认；（五）、买方资质风险与对策风险：1、买方的诚信不够，不按时付清房款；2、买方的还款能力不够，不能顺利办到按揭；中介对策：1、签署公司三方合约时在合同中要明确房款交接时间；最好用资金监管的方式处理房款，确保交易的安全性；2、中介收取客户订金并签署订购协议书时，应复印客户半年的银行流水明细，向贷款银行确定客户的还款能力；B、签署合同时二手房买卖合同中的必备条款：1、基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法；.2、房屋的基本情况：房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有人；3、价款及其支付方式、

8、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；5、违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决（仲裁、诉讼等）；6、合同生效、中止、终止条款；7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。（一）、合同风险和对策风险：1、 合同条款不明确；2、 权利与义务不对等；中介对策：1、 明确合同条款；2、 起草三方合约时，要做到全权利与义务对等；（二）、价格风险与对策风险：1、 贪小便宜，写低合同价格避税；2、 未明确相关费用、管理基金与按金等费用的承担方；3、 违章部分是否记录在房屋价

9、格中；4、 卖方卖时希望越高越好，买方希望越低越好，物业价格是否合理？中介对策：1、 作“阴阳合同”主要是对卖方有利，对买方来说面临二个不利：A、由于买入价低，房屋出售或抵押时估值也会相应降低；B、由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。2、 在收取客户订金前，要向卖方明确各项费用；最好在收订前与业主签署销售委托合同，以防业主违约，对中介的不利！3、 看房时，要特别留意有无违章建筑，在谈判时要明确其不能计入房价；4、 各分店要对本区域的二手房交易价格非常清楚，对业主要根据其房房屋的实际情况评估出合理的价格，便于推荐；对客户推荐时要留有适当的空间，便于谈价，促

10、成交易。（三）、按揭风险与对策风险：1、 贷款人所申请的贷款银行不批或只批部分；2、 现行的政策时要先过户再抵押，所以有由买方按揭无法顺利办到，使卖方无法顺利收到尾款；中介对策：1、 在收订前要向贷款银行咨询，得到银行的初步确认后才能收订，以免给中介造成麻烦；2、 为了减少给中介不必要的风险，在操作时尽量选择对中介有利的按揭产品；（四）、物业交接风险与对策.风险：1、 物业交接的时间不清楚；2、 物业交接时的相关费用没有确定清楚；3、 物业的附属设施规定不明确；中介对策：1、 在签署合同时要确定好物业交接的具体时间和相关费用的承担方；2、 物业的附属设施在签署合同时要确定清楚，在交接时要核对；（五）、户口风险与对策风险：1、 有无户口指标；2、 合同中对卖方迁出户口没有明确规定；中介对策：1、 在收订前，要查清楚成交物业是否户口指标；2、 在三方的合同中要明确卖方户口明确的迁出时间和违约责任；（六）、款项风险与对策风险：1、 签署合同时付款时间规定不明确；2、 在公告前，一次性将房款付给卖方；3、 买方没有能力付款；中介对策：1、 在合同中明确房款支付的时间；2、 如是一二手房交易中，楼款的支付最好采用分步支付的方式支付，在明确产权的前提下，首期款可在过户申请的当日支付，最安全的是在交易公告后支付为最妥；3、 次性付款的，可要求客户支付首期款的同时将尾款交给公司