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文档简介
1、,经济测算与开发策略,物业配比 经济指标确定(主要为成本与价格确定) 经济测算 开发策略,原规划方案的物业面积比例,各使用功能面积分配表,项目基本规划指标 含六号地块: 占地面积:49934m2 容积率:4.26 地上可建面积:212719m2 预计地下面积:约140000m2 其中:地下商业约70000m2,注:本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。,基于项目定位基础上的物业配比建议,注一:我们仅提出基于市场的示意性功能配比,没有唯一性,实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整; 注二:本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。,项目基本规划指标 含
2、六号地块: 占地面积:49934m2 容积率:4.26 地上可建面积:212719m2 预计地下面积:约140000m2 其中:地下商业约70000m2,物业配比调整前后比较,整体物业配比在调整前后变化不大; 商业面积基本不变; 住宅和写字楼的面积有所下降; 酒店建筑面积上升。,经济指标确定,1.价格确定 参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格 创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理 2.成本 各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范 3.费率 各种取费标准参照上海有关规定,需要说明的是:所有经济指标的确定都是静态的,并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等,仅供前
3、期投资测算与开发策略制定参考。,开发成本的设定,数据来源:世联估价部,注一:在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本; 注二:楼面地价按现行土地价格估算; 注三:其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等,但不包括各项税费。,开发成本比较,单位面积开发成本比较,总开发成本比较,酒店的单位面积开发成本最高; 地下商业不计容积率,不分摊地价成本,成本优势明显。,地上商业因建筑体量较大,总开发成本居首; 写字楼、住宅因开发量、单位开发成本均比较接近,其总开发成本也比较接近。,商业租金的确定,修正后租金通过算术平均法求得本项目每层的预期平均租金范围,取中间值为商业的参考租金: B2:5.0元
4、/天/M2 B1:8.0元/天/M2 1/F :18.3元/天/M2 2/F:9.7元/天/M2 3/F:6.8元/天/M2 4/F:5.3元/天/M2 考虑地下商业为社区和区域商业,在业态上以超市和家电等专业市场为主,租金承受能力较低,而且地下商业分割成两半,不能形成整体,对B1和B2的租金做进一步修正,其结果为: B2:2.5 元/天/M2 B1:4.0 元/天/M2,租金确定方法:市场比较法,注:影响修正系数的主要因素是区域因素,包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷 度、交通流量等等,商业的经济测算,注:以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果,仅供经济测算参考。,建筑
5、面积:145000平方米 开发成本:176000万元 年租金收入:24137.8万元 年营运成本: 24137.8*30%=7241.3万元 年收益:24137.8-7241.3=16896.5万元 投资回收周期:10.4年,投资成本高; 投资收益高; 投资回收周期较短; 投资风险较高;,酒店租金的确定,数据来源:上海市旅游事业管理委员会,注:影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度,周边环境、繁华程度、交通便捷度等等,2004年四星酒店出租率与平均房价,本项目租金与出租率的确定,酒店的经济测算,前期投入高; 收益较高; 投资回收期较长; 投资风险较大。,建筑面积:52000平方米 造价成本
6、:89960万元 客房数:500套 客房出租率:72.22% 平均房价:704.17元/套 年租金:500*704.17*72.22%*365=9280.1万元 年营运成本:9281.1*42.45%=3939.8万元 年收益:9280.1-3939.8=5340.3万元 投资回收期:16.8年,注:来源于行业统计平均值的营运成本为:,写字楼售价的确定,注:影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小,周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。,修正后售价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为: 27725元/平方米,住宅售价的确定,注:影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小,周边环境、自
7、然景观、交通便捷度等等。,修正后售价通过算术平均法并取中间值最终求得本项目预期售价为: 24356元/平方米,写字楼与住宅的经济测算,写字楼与住宅的共同特征: 投资成本较低; 投资收益高; 投资回收期短; 投资风险较小; 从成本收益的角度来看,住宅略高于写字楼;,不同物业投资风险系数比较,投资风险的主要构成因素: 投资成本; 投资收益; 投资回收周期。,注:在投资风险的构因中,未考虑外部影响因素,如市场环境、政策环境、金融环境等等; 注:投资成本高低与投资风险成反面关系,投资收益高低、投资回收期长短与投资风险成正面关系; 注:投资风险=投资成本风险+投资收益风险+投资回收期风险,数值高低与风险
8、成正面关系;,投资风险比较结果: 酒店最高; 商业次之; 写字楼较低; 住宅最低。,保持现金牛、明星、问题产品的合理组合,实现产品及资源分配结构的良性循环,成功的月牙环最佳模式 对于企业来说,如果能同时具有问题产品,明星产品和现金牛产品这三类,就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定,形成合理的产品结构,维持资金平衡。,本项目的波士顿矩阵分析,本项目成功规避了瘦狗型产品; 现金牛产品分布比较合理; 问题产品偏多,对企业资金实力要求较高; 明星产品相对偏少;,酒店,写字楼、住宅,商业,本项目的波士顿矩阵分析,对策建议: 部分沿街商业产品租售结合,向现金牛产品转化; 餐饮娱乐商业向明星产品转化。,酒店、 餐饮娱乐商业,写字楼、住宅
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