项目成本法及其运用课件(ppt 59页).ppt

1、项目五： 成本法及其运用,房地产估价,项目五：成本法及其运用,【知识目标】 （1）理解并掌握成本法的含义和成本法估价公式 （2）掌握成本法的适用对象和条件 （3）熟悉成本法的操作步骤 【能力目标】 （1）能界定成本法的适用对象 （2）能厘清从成本角度出发的房地产价格构成项目并会测算 （3）能界定建筑物折旧的程度并求取其折旧额,项目五：成本法及其运用,【项目概述】对于不具有收益能力且交易量很少的房地产，如何根据其目前的房地产状况估算其价值，就是本项目所要解决的问题。本课题首先介绍成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价应具备的条件、估价的操作步骤，然后依次介绍成本法的基本公式、重新购建价格构

2、成与求取，建筑物折旧及其求取等知识及其应用。 【情境案例】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m2 ，该地块的征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。,项目五：成本法及其运用,本项目基本知识与技能 课题一 认识成本法 课题二 房地产价格构成及估价公式 课题三 重新购建价格的求取 课题四 建筑物折旧的求取 课题五 房屋完损等级评定和折旧的有关规定 课题六 成本法运用举例,

3、课题一 认识成本法,一、成本法的含义和理论依据 （一）成本法的含义 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后在重新购建价格中减去折旧，以此求取估价对象价值的方法。 重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。 折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损。 成本法是以房地产各个组成部分价格之和为基础求取房地产价值的方法，因此成本法也称为积算法。 成本法的本质：是以房地产的重新开发成本为导向求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为积算价值。,课题一 认识成本法,（二）成本法的理论依据 成本法的理论依

4、据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体可从卖方和买方两个角度来考虑。 从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的最低价格（卖价），不能低于其为开发建设该房地产已花费的代价。如果低于该代价就要亏本。 从买方看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于买方预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。否则不如自己开发。 因此，估价对象的价值可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取。,课题一 认识成本法,二、成本法适用对象、条件和操作步骤 （一）成本法适用的估价对象 新近开

5、发完成的房地产（新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（旧的房地产）、正在开发的房地产（在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。 对于很少发生交易而限制了市场法运用、又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。 化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。,课题一 认识成本法,在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往

6、也是采用成本法估价。 成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中的某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。 成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。因此总体而言，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。,课题一 认识成本法,（二）成本法估价需要具备的条件 现实中具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。就是说，房地产

7、成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件： 一是自由竞争（即可以自由进出市场）； 二是该种商品本身可以大量重复生产。,课题一 认识成本法,（三）成本法的操作步骤 4个步骤： 1. 明确估价对象的价格构成，收集成本、税费、利润等有关资料； 2. 估算估价对象的重新购建价格； 3. 估算估价对象的折旧； 4. 求取估价对象的积算价格。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,一、 房地产价格的构成 成本法估价，最关键的是要模拟估价对象所在地房地产开发经营过程，深入调查从取得土地开始到房屋竣工验收乃

8、至完成租售的全过程中所需要做的各项工作获取土地、前期工作、施工建设、竣工验收和商品房租售等发生的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或缴纳的标准、时间和依据，以及正常的开发利润，进而整理出这些成本、费用、税金和利润等的清单。 这里以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，进而销售商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格构成项目金额的角度，把房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润共7项。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,房地产价格： 其中，土地取得成本和建设成本之和，成为直接成本，即： 直接成本=土地取得

9、成本+建设成本 土地取得成本、开发建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费之和，成为开发成本，即：,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,（一）土地取得成本 也称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费（如土地和房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。 我国目前取得房地产开发用地主要有市场购置、征收国有土地上的房屋和征收集体土地3个途径，实际估价中根据具体取得途径和相应土地取得成本构成来求取 。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,1市场购置下的土地取得成本 一般由购置土

10、地的价款、应由买方（房地产开发企业）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者其他房地产开发企业转让的已完成土地房屋征收补偿的建设用地使用权。土地取得费用一般包括： （1）建设用地使用权价格（简称地价款）。主要采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。 （2）土地取得税费。包括契税、印花税、交易手续费等。通常是根据税法及政府有关规定，按照建设用的使用权价格的一定比例测算。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,2征收国有土地上房屋的土地取得成本 一般包括房屋征收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设

11、费、建设用地使用权出让金等。 房屋征收补偿费用一般由5项费用构成：被征收房屋补偿费：对被征收房屋价值的补偿。搬迁费：需要搬迁的家具家电、机器设备等动产拆卸、搬迁和重新安装费用补助。临时安置费：根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按类似房地产的市场租金结合过渡期确定。停产停业损失补偿费。因征收房屋造成停业的，根据房屋征收前的收益、停产停业期限等因素确定。补助和奖励。 相关费用一般包括：房屋征收评估费。房屋征收服务费。政府规定的其他有关费用。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,3征收集体土地的土地取得成本 一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城

12、市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。 土地征用补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费。安置补助费。地上附着物和青苗补偿费。安排被征地农民的社会保障费用。具体测算依据有关法律法规和省级人民政府的规定进行。 相关税费一般包括下列费用和税金：新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）。缴纳标准由省、自治区、直辖市规定。耕地开垦费（占用耕地的）。耕地占用税（占用耕地的）。征地管理费。政府规定的其他有关费用。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,（二）建设成本 在实际中主要包括下列几项： 1勘察设计和前期工程费。包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”施工等前期工作的必要支出； 2基础

13、设施建设费。包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、供热等设施的建设费用。 3建筑安装工程费。包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费和安装工程费和装饰装修工程费等费用。 4公共配套设施建设费。包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化教育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。 5其他工程费。包括工程监理费、竣工验收费等。 6开发期间税费。包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,（三）管理费用 管理费用是指房地产开发企业（开发商）组织和管理房地产开发经营活动的必要支出。包括开发商的人员工资及福

14、利费、办公费、差旅费等。 通常按土地取得成本与建设成本之和的一定比率（如4%）估算。 （四）销售费用 销售费用是指预售或销售开发完成的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或者销售代理费等。通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例（如3%）来测算。 为便于投资利息的计算，销售费用应区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,（五）投资利息 指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算

15、利息基于资金的机会成本考虑。 需要说明：有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,（六）销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方(在此为开发商)缴纳的税费，可分为下列两类： 1销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（简称“两税一费”）。 2其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。 销售税费一般按售价的一定比例收取，如“两税一费”一般为售价的5.5%。因此，销售税费通常按开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。

16、要注意：这里的销售税费不包含应由买方缴纳的契税等税费和应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。 上述三类销售税费，估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,（七）开发利润 这里的开发利润是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的利润（平均利润）。估算开发利润应掌握下列几点： 1开发利润是税前利润，即：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费。 2开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 3开发利润通常按一定基数乘以相应的利润

17、率来计算。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种： （1）计算基数土地取得成本+建设成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： （2）计算基数土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 ，相应的利润率可称为投资利润率，即：,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,（3）计算基数土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即： 4)计算基数开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,二、成本法的估价公式 （一）最基本的公式 1把房地产作为一个整体

18、，采用成本法估价的基本公式： 房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧 例如，求取某旧房的价值，通过市场法得到同类新房的价值（即房地产的重新购建价格，通常为单价），然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损（即房地产折旧）。如前所述，这种成本法本质上是市场法。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,2把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，采用成本法估价的基本公式： 房地产价值 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 3把土地当作“原材料”模拟房地产开发经营过程，采用成本法估价的基本公式： 上述公式可根据“新开发的房地产”和“旧的房地产”这两类估价对象而有具体的

19、估价公式。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,（二）适用于新开发的房地产的公式 新开发的房地产可分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。实际估价中一般是模拟房地产开发经营过程，在房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。 1适用于新开发的房地（如新建商品房）的基本公式 根据房地产价格构成，在分别求取各构成部分的基础上累加。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,2适用于新开发的土地的成本法公式 新开发的土地包括征收集体土地并进行“三通一平”或“五通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地、征收国有土地上的房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地、填

20、海造地、开山造地等。在这些情况下成本法的基本公式为：,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,上述公式在具体情况下又会有具体形式。其中成片开发（如新开发区）完成后的某宗熟地的估价公式为： 新开发区某宗土地的单价=(开发区用地取得总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)(开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率)用途、区位等因素调整系数 上式中， 分3步测算：第一步测算开发区全部土地的平均价格。第二步测算开发区可转让土地的平均价格（将第一步测算出的平均价格除以可转让土地面积的比率）。第三步测算开发区某宗土地的价格。根据该宗地的区位、用途、使用期限

21、、容积率等，对第二步测算出的平均价格做适当增减价调整。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,3适用于新建成的建筑物的基本公式 注意，新建成的建筑物价值中不包括土地取得成本、开发费用及相应的税费和利润。 新开发的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否恰当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场状况等，考虑可能的减值和增值因素，予以适当的减价或增价调整。例如，运用成本法评估某在建工程的价值，虽然该在建工程实实在在投入了较多费用，但在房地产市场不景气时应当予以减价调整。,课题二 房地产价格构成和成本法估价公式,（三）适用于旧的房地产的基本公式 成本法的典型估价对象是

22、旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧建筑物两种情况。 1适用于旧的房地的基本公式 旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧 或者 旧的房地价值= 土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 上述两个公式分别对应的是求取房地重新购建价格的第一个路径和第二个路径，详见课题三中房地重新购建价格的求取思路。 2适用于旧建筑物的基本公式 旧建筑物价值=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧,课题三 重新购建价格的求取,一、重新购建价格的含义 重新购建价格也称为重新购建成本，是假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。 其中，重新取得重

23、新购买；重新开发重新生产。 把握重新购建价格的含义要特别注意3点： （1）重新购建价格是指在估价时点时的。 （2）重新购建价格是客观的。重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别企业或个人的实际支出和实际利润，而是相似房地产开发活动的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。,课题三 重新购建价格的求取,二、重新购建价格的求取思路 1房地重新购建价格的求取思路 两大途

24、径： 一是将该房地产作为一个整体，模拟现实中房地产开发经营过程，根据前述房地产价格构成采用成本法求取； 二是将该房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，先求取土地重新购建价格，再求取建筑物重新购建价格，然后将两者相加。 在实际估价中，应根据估价对象在估价时点的普遍开发建设方式，选用求取重新构建价格的途径。适用第一种路径求取的，应采用第一种路径求取。第二种路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。,课题三 重新购建价格的求取,2土地重新购建价格的求取思路

25、通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场比较法、基准地价修正法等估价方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本的土地。也可以采用成本法求取其重新开发成本。 土地重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。 在求取旧的房地产特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应注意，有时需要考虑土地上已有的旧建筑物导致的土地价值减损，即此时空地的价值大于有旧建筑物的土地价值，甚至大于有旧建筑物的房地价值。,课题三 重新购建价格的求取,3建筑物重新购建价格的求取思路 是假设该建筑物占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物

26、的空地，除此之外的其他状况均维持不变，然后在该土地上重新建造与该建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润； 也可以设想将该全新建筑物发包给建筑施工企业建造，由施工企业将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，发包人应支付给建筑施工企业的全部费用（即建设工程价款或工程承发包价格），再加上发包人的其它必要支出（如勘察设计和前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等）及发包人的应得利润。,课题三 重新购建价格的求取,三、建筑物重新购建价格的求取方式 建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格两种基准，即重建价格基准和重置价格基准。 （1）重建价格也称为重建成本、重建价值，是指

27、采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。这种重新建造方式可形象地理解为“复制”。 （2）重置价格也称为重置成本、重置价值，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。,课题三 重新购建价格的求取,四、建筑物重新购建价格的求取 建筑物重新购建价格可以采用成本法、市场法求取，也可通过政府或其授权的部门公布的房屋重置价格或者房地

28、产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。 成本法求取建筑物的重新购建价格，相当于成本法求取新建成的建筑物价值，公式为： 其中，求取建筑安装工程费的具体方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。,课题三 重新购建价格的求取,（一）单位比较法 单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）作为比较单位，调查在估价时点的近期建成的相同或相似建筑物的这种单位建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。 单位比较法实质上是一种市场法。 单位比较法主要有单位面积法和单位体积

29、法。,课题三 重新购建价格的求取,1. 单位面积法 是调查在估价时点的近期建成的相同或相似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。这种方法主要适用于同一类型建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。 2. 单位体积法 与单位面积法相似，是调查在估价时点的近期建成的相同或相似建筑物的单位体积建筑安装工程费，通过对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。这种方法主要适用于同一类型建筑物的单位体积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库等。,课题三 重新购建价格的求取,（二）分部分项法

30、 是先把估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。 需要注意两点： 应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位。例如，基础工程的计量单位通常为体积，墙面抹灰工程的计量单位通常为面积，楼梯栏杆工程的计量单位通常为延长米。 既不要漏项也不要重复计算，以免造成测算不准。 利用教材中的例5-3训练分部分项法。,课题三 重新购建价格的求取,（三）工料测量法 工料测量法是先把估价对

31、象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，然后调查估价时点其相应的的单价和标准，再用数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，求取建筑物建筑安装工程费的方法。 工料测量法的优点是详细、准确。缺点是比较费时、费力并需要其他专家(如建筑师、造价工程师)的帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （四）指数调整法 指数调整法也称为成本指数趋势法, 是利用建筑安装工程的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到估价时点的建筑安装工程费，求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。

32、这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。,课题四 建筑物折旧的求取,一、建筑物折旧的含义和原因 （一）建筑物折旧的含义 虽然估价上和会计上都使用“折旧”这个词，虽然意义上有某种相似之处，但因两者的内涵不同而有本质区别。 估价上建筑物的折旧是指某种原因造成的建筑物价值的实际减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即： 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 建筑物重新购建价格是建筑物在全新状况下的价值，建筑物市场价值是建筑物在估价时点状况下的价值。将建筑物重新购建价格减去建筑物折旧，相当于把建筑物在全新状况下的价值调整为在估价时点状况下的价值，调整后的结果

33、为建筑物市场价值。即： 建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧,课题四 建筑物折旧的求取,（二）建筑物折旧的原因 根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 1.物质折旧 又称为有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因分为4种： （1）自然经过的老化自然老化折旧； （2）正常使用的磨损使用磨损折旧； （3）意外的破坏损毁意外毁损折旧 ； （4）延迟维修的损坏残存延迟维修折旧 。,课题四 建筑物折旧的求取,2.功能折旧 又称为无形损耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或过剩造成的价值减损。主要由建筑设计上的缺陷、人们消费

34、观念的改变、建筑技术进步等原因引起。 （1）功能缺乏折旧：是指建筑物因没有一般应有的部件、设备或系统等造成的价值减损。 （2）功能落后折旧：是指建筑物因现有的某些部件、设备、设施或系统等的标准低于市场要求的标准，或因有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运行或有效发挥造成的价值减损。 （3）功能过剩折旧：是指建筑物因现有的某些部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的价值减损。,课题四 建筑物折旧的求取,3.外部折旧 也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。可能是区位因素（如周围环境和景观改变，包括原有较好景观被破坏、

35、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取市场调控措施等）。 外部折旧分为永久性的和暂时性的。 如一个高级居住区的附近兴建了一座工厂，使得该居住区的房地产价值下降，就是一种外部折旧，且这种外部折旧一般是永久性的。 再如，在经济不景气时期房地产价值下降，这也是一种外部折旧。但这种外部折旧不会永久下去，当经济复苏后就消失了。,课题四 建筑物折旧的求取,二、建筑物折旧的求取方法 主要介绍年限法和市场提取法。 （一）年限法 1年限法和有关年限的含义 年限法也称为年龄-寿命法，是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命

36、或预期剩余经济寿命求取建筑物折旧的方法。 建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。 建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。 建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命； 建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。,课题四 建筑物折旧的求取,利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。 年限法主要包括直线法和成新折扣法等。 2直线法 直线法是年限法中最简单、也是应用最普遍的一种求取折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相

37、等。直线法的年折旧额计算公式为：,课题四 建筑物折旧的求取,（CS）称为折旧基数；年折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率，如果用d表示，即： 有效年龄为t年的建筑物折旧总额（Et ）的计算公式为： 采用直线法折旧下的建筑物现值（V ）的计算公式为：,课题四 建筑物折旧的求取,3成新折扣法 早期采用成本法求取建筑物现值时，根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法称为成新折扣法，其计算公式为： V = Cq 式中：q 建筑物的成新率(%)。 成新折扣法比较粗略，

38、主要用于初步估价，或者需要对大量建筑物同时进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。,课题四 建筑物折旧的求取,如果利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年线法的另一种表现形式。用直线法计算成新率的公式为：,当R=0时，,课题四 建筑物折旧的求取,（二）市场提取法 是通过与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，求取估价对象中建筑物折旧的方法。 相同或相似折旧状况，指可比实例中的建筑物折旧类型(物质折旧、功能折旧、外部折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或相当。 市场提取法是基于先知道旧的

39、房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式，反求出建筑物折旧。即： 建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格 -旧的 房地价值 =建筑物重新购建价格 -（旧的房地价值-土地重新购建价格） =建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值（现值）,课题四 建筑物折旧的求取,市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下： （1）从估价对象所在地的房地产市场搜集大量的房地产交易实例。 （2）从搜集的房地产交易实例中选取3个以上可比实例。要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有相同或相似的折旧状况 （3）对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整(注意不对其中折旧状况进行调整)，但不进行市场状况调整。 （4）采用市场法或基准地价修正法，求取每个可比实例在其成交日期的土地重新购建价格，然后用前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格，得出建筑物折旧后价值。,课题四 建筑物折旧的求取,（5）采用成本法或市场法，求取每个可比实例在其成交日期的建筑物重新购建价格，然后用每个可比实例的建筑物重