2014年11月武汉百瑞景中央生活区市场分析及下阶段建议.ppt

1、,谨呈：中铁大桥局武汉地产有限公司,201411百瑞景中央生活区 市场分析及下阶段建议,2020/8/4,2,Content：,下阶段建议,1,宏观市场分析,2,3,典型竞品分析,3,开发投资 增速下滑,开发投资增速持续下滑，新开工增速降至 2008 年低谷 2014 年 1-9 月，全国房地产新开工面积 5.99 亿平方米，同比下跌 18.6%，其中住宅新开工面积 4.26 亿平方米，同比回落 21.6%，均创下 2002 年以来前五月新开工面积最大跌幅。,商品房销售低迷，同比降幅继续扩大，待售存量创新高 1-9 月份，商品房销售面积 36070 万平方米，同比下降 7.8%，降幅比 1-4

2、 月份扩大 0.9 个百分点。,商品房 销售低迷,房价环比由涨转跌，同比涨幅继续回落 2014 年 1-9 月份，全国商品房成交均价同比下降 0.7%，房价开始出现微幅下降。,房价下跌,政策松绑 楼市成交井喷,政府救市，限购限贷政策双双放开，楼市出现成交井喷 2014年9-10月，政府加大救市力度，相继放开限购限贷调控政策，又恰逢10.1黄金周，各大开发商加大推货量及优惠力度，成交量在短期内实现井喷。,2014年，受四大银行调高房贷利率影响，全国房地产市场增速下滑，各地方政府救市心切，调控政策频出，以刺激市场回暖,宏观市场,4,土地市场表现：1-9月由于房地产市场销量下滑，各片区库存高企，开发

3、商资金链收紧，拿地更为务实、谨慎，土地成交表现偏低；10月份楼市回暖，开发商拿地热情有一定回升，地块成交环比增幅139%，同比增幅189%。 房地产市场表现：1-8月受宏观市场影响，客户观望情绪严重，住宅市场成交表现偏低，9月以后，武汉市相继放开限购，限贷政策，成交量明显回升，特别是10月份，在楼市利好及各大房企加大优惠力度的双重利好刺激下，武汉房地产成交量出现井喷，环比增幅达 64.4%，同比增幅达38.5%。由于库存较大，各大房企采取以价走量方式，楼市价格增长趋于平缓。,1-9月份，受宏观市场影响，整体市场表现偏冷；10月份，武汉市受武汉限购全面松绑、央行放松首套房贷等利好政策刺激，楼市成

4、交出现井喷，11月成交下滑趋稳,武汉市场表现,Content：,下阶段建议,1,宏观市场分析,2,3,典型竞品分析,6,典型竞品项目分布图,华侨城纯水岸东湖，东湖生态旅游风景区欢乐大道166号，高层在售均价12500元/平（精装），大平层18000-20000元/平，别墅500-2500万元/套，上周来电134组，来访234组，成交33套，其中11月22日叠拼加推，共成交25套,复地.东湖国际，武昌中北路147号（原武重工厂），在售均价14600元/平，上周来电43组，来访146组，成交5套，预计11月29日启动七期1-3号楼认筹,中建福地星城， 洪山珞狮南路268号（九龙大酒店旁入口前行10

5、0米处），在售均价11500元/平，上周来电28组，来访82组，成交8套,华润置地橡树湾， 武昌长江江畔杨园段（原国棉二厂），在售均价12000元/平，上周来电29组，来访191组，成交28套,丽岛2046，雄楚大道与丁字桥路交汇处，在售均价12000元/平，上周来电30组，来访78组，成交6套。,百瑞景中央生活区， 武昌武珞路586号（中南亚贸旁），在售均价11500-13500元/平，上周来电48组，来访217组，成交35套,典型竞品来电来访成交分析,数据统计为10.1-11.23期间共计8周，各项目于十一期间客户来访量及成交量均迎来了井喷，十一过后，市场逐渐以稳为主，各楼盘客户到访量及成

6、交量趋于平稳,典型竞品全年任务分析,截止11月16日，项目销售金额13亿，完成全年76%的目标，同复地东湖国际、华侨城任务完成比例基本持平，由于上半年货源短缺，整体销售业绩基本在下半年完成,本案分析：全年任务完成处于较高，同复地东湖国际、华侨城纯水岸基本持平，低于华润橡树湾。由于上半年断货，销售业绩基本是从5月份冲起，下半年的销售表现不俗。 复地东湖国际：销售周期最长供11个月，推盘次数最多，销售19个亿。 华侨城纯水岸：已销售23个亿，完成全年77%的目标任务。其中有11亿为别墅销售额，住宅销售额为12亿，别墅为整个项目销售额贡献较大。 华润橡树湾：已销售10个亿，完成全年91%的销售任务，

7、任务完成最高的竞品。主要是由于7月份降价，实现快速去化，冲高业绩。,典型竞品 价格分析,本案价格在竞品中位居第二，略低于复地东湖国际，高于华侨城、华润等竞品，全年价格实现逐渐攀升,本案价格分析：百瑞景价格一直居于区域内第二名，上半年洋房产品价格较高，下半年高层产品价格低于洋房产品，但整体均价一直处于上涨趋势，目前高层实收12800元/。 复地东湖国际：稳居区域首位，由于复地今年以130系产品为主，90系较少，迎合区域内改善型需求，因此价格一直处于高位，销售业绩也一直保持领先水平。 华侨城纯水岸：华侨城小户型价格低于本案价格优势明显，双子座10500元/，其他小户型均价为11500元/。 华润橡

8、树湾：7月份降价至9500元/,，相比项目价格优势明显，导致销售业绩较好。 丽岛、中建：价格低于本案高于华润，入市时间晚，销售较差。,已售罄：一期、二期、三期、四期、五期已经售罄。 目前在售：六期133-197大户型；279湖景别墅。 即将推售：80-160平（80 、110、130、160）两房、三房。,复地东湖国际整体概况,位于武昌核心成熟地段，拥有东湖资源，临近楚河汉街，位于4号线青鱼嘴站。前五期已售罄，现在售六期133大户型小户型基本售罄，预计12月中旬推售七期80-160平两房、三房,优势：武昌核心地段，拥有东湖资源，4号地铁青鱼嘴站，高端楼盘形象，市场知名度高 劣势：借助楚河汉界，

9、缺乏自身商业，营销中心距离主干道远，进入性差。,11,1月12日,时间节点,房源,5月17日,2月22日,4月20日,六期6#楼,7月26日,六期11#楼,9月5日,六期10#楼,六期12#楼1单元,六期7#9#,六期8#楼,复地东湖国际推盘分析,全年9次开盘和加推，上半年推盘节奏较快，下半年由于货量不足放慢推盘节奏大的节点较少，以两周一次库存房源打包销售的方式去化库存；由于产品线单一，产品素质下降去化率逐渐下降,复地东湖国际七期新品即将入市，面积段为武昌中心客户追捧的110-130的三房为主，将对项目形成较大的冲击，建议下阶段项目尽快出货,9月27日,六期12#楼2单元,6月7日,四期2#楼

10、,12,12,复地东湖国际促销手段,针对133难点房源定期推出一口价房源，节假日利用抽奖、认购送礼等方式给到客户优惠,结合节点推出特价房/一口价房+抽家电/送iPhone6+暖场，促进难点房源销售,复地东湖国际价值点梳理,一直主打百亿销冠，楚河汉街，东湖，地铁等核心价值点,价值点一：地段，武昌内核，省博物馆、省艺术馆近在咫尺 价值点二：商业配套，紧邻约500亿中央文化区商业巨擘楚河汉街，8000五星运动会馆，3000露天运动公园 价值点三：交通配套，三桥两隧道双地铁，16条公交路线，地铁4号线已通车 价值点四：教育配套，12年一站式教育（国际化幼儿园、省重点小学、示范中学），其中武昌实验小学今

11、年9月已开学 价值点五：湖景资源，紧邻东湖，位于大东湖畔，尽揽约122公里东湖岸线 价值点六：百亿销冠，武汉首个单盘销售破百亿的楼盘,复地东湖国际 推广分析,户外主打东湖、汉街、教育;网络（微信）主推优惠信息，主要通过楼体字、搜房网吸引客户关注；节点前后，车身、候车厅、报广短期信息爆破,推广渠道 ： 1、搜房2、派单；3、户外4、报广（有活动时做）5、楼体字；6、软文7、短信；8、派单 客户来访有效渠道： 1、搜房（占总来访量30%左右，成交10%左右）； 2、楼体字，昭示性好（占总来访量20%左右）； 3、老带新（占来访总量20%左右）。,复地东湖国际营销活动,以带资源活动和项目价值点相结合

12、的活动为主，暖场活动频繁，节假日必做活动，带资源暖场活动带来客户，带动现场氛围，利于销售逼定,营销活动举办的时间频次：每逢节假日必做活动，周末以资源类活动为主，不定期举办。 具体活动：10.1大型乐高积木创意模型展；10月12日送电影票活动；11月1日南瓜灯DIY、南瓜派美食；11月11日进口家电大抽奖；11月15日明星单品0元竞拍等,复地东湖国际展示分析,现场多价值点分析展板，宣传商铺、学校、地段价值点，利于销售逼定，物业服务体贴细致；样板间注重细节，营造温馨人居氛围，设工艺展示间、入户大堂装修精美，营造良好客户体验,复地东湖国际总结,项目优势：武昌核心地段，拥有东湖资源，4号地铁青鱼嘴站，

13、高端楼盘形象，市场知名度高。 项目劣势：自身缺乏商业，只能借助楚河汉街商业配套；周边生活配套，以及交通便利上跟项目相比较差。下半年由于产品线单一，130系的大户型较多导致去化速度慢。 营销可借鉴点：结合市场情况，采取小步快推的方式，加快推盘节奏，市场影响力，有效的促进销售；现场软性服务以及价值分析道具，利于置业顾问对价值的讲解，便于逼定。资源类活动，为项目带来客户资源，有效提高上门量。,华侨城 整体概况,东湖景观资源，成熟的旅游开发模式，紧邻城市二环，距离地铁4号线较近。目前一期双子座90系产品、二期T35、T36、T37号楼240系大平层、别墅产品在售,T35,T36,T37,T26,T25

14、,T24,T23,T2,T1,已售罄：一期除双子座，其余房源基本售罄，二期T23、T24、T25基本售罄； 目前在售：一期双子座精装房90系270套以西面房源为主，去化较慢，二期T23、T24、T25号楼90系产品20套；T35、T36、T37大平层240系产品150套，双拼别墅10套，叠拼别墅35套。 即将推售：叠拼别墅、T26号楼82-95平两房、车库。,优势：临东湖而建，独享稀缺的湖景资源，旅游开发资源，产品线丰富。 劣势：位于大型交通汇聚点，形成噪音影响；青山区是工业区，可能会产生空气污染。,19,时间节点,房源,3月9日,4月20日,T23、T24楼,10月1日,11月1日,T25楼

15、,别墅,T35号楼,华侨城 推盘分析,全年八次开盘和加推，上半年主推82-95平两房产品，下半年主推别墅、大平层产品，产品线集中，分90系、240系、别墅产品三类，即将推出别墅、T26小户型和车位,华侨城11月底小户型的加推，将对项目90系产品产生一定冲击，建议项目尽快加推新品,5月31日,T36楼,11月22日,别墅,11月29日,T26号楼,20,华侨城 促销手段,针对不同房源推出不同优惠，240系大平层限时认购送明星演唱会门票，一期双子座精装难点产品一口价房源，针对别墅产品结合节假日推出优惠活动，促进销售,华侨城 价值点梳理,对外一直主打东湖的湖景资源,价值点一：地段，武昌核心，紧邻国家

16、5A级东湖风景区 价值点二：商业配套，保存了10公顷原始水杉林，亿元打造一公里银杏大道，3万方东方里商业街、运动生活中心（室内外游泳池，篮球场，网球场），星级酒店，紧邻欢乐谷 价值点三：教育配套，晶晶国际幼儿园（自引进）、华师附小（自引进） ，水果湖第一小学、东湖中学、梨园中学、水果湖中学等 价值点四：湖景资源，一线东湖湖景资源，位于大东湖畔，尽揽约122公里东湖岸线 价值点五：百万方大盘，打造超人居生态艺术大盘,主打东湖、旅游资源。别墅、大平层与90系产品分开推广：户外大牌（50多块）主打别墅产品，塑造高端品质大盘形象；90系产品以搜房电商为推广渠道,华侨城 推广分析,推广渠道 ： 1、户外

17、 2、楼体字 3、搜房 4、电商 5、安居客 6、报广7、短信 ；8派单 客户来访有效渠道： 1、户外 ； 2、 亲友转介； 3、 楼体。,华侨城 营销活动,定期举行大型活动：圈层活动如讲座（投资、金融类）和业主答谢活动如季度性深圳体验之旅；每周举办小型暖场活动。大型活动促进老带新，暖场活动营造现场氛围，促进逼定,营销活动举办的时间频次：每周举办小型暖场活动，定期举行大型活动。 具体活动：8.12全城宝马车主免费畅游玛雅，8.16-17华侨城业主游泳挑战赛，8.23-24华中首次特斯拉试驾品鉴会，9.6-8创意中秋节，10月全城奔驰车主免费畅游欢乐谷，十一亲子嘉年华，10.17-31幸运大抽奖

18、，万圣节免费赠送业主欢乐谷夜场门票等,华侨城 展示分析,营销中心结合项目定位，豪华大气，打造高端楼盘形象；注重品质与文化氛围，现场展示雕塑艺术作品，现场吧台物业服务体贴细致，软性服务较好,华侨城总结,项目优势：临东湖而建，独享稀缺的湖景资源，旅游开发资源，产品线丰富。 项目劣势：位于大型交通汇聚点，形成噪音影响；青山区是工业区，环境相比项目较差。相比项目周边商圈林立，良好的生活氛围，华侨城周边商业配套较少，生活配套不足。 营销可借鉴点：小步快跑的推盘节奏，调性圈层活动，现场良好的展示和软性服务值得项目借鉴。,华润橡树湾 整体概况,位处徐东板块临江位置，交通相对便利，周边配套成熟，综合宜居性高。

19、一二期已售罄，目前三期65-180平层和91复式产品在售，仅剩余一栋楼，预计明年推出清盘,已售罄：一期、二期已经售罄。 目前在售：三期C3/C4/C5/C6在售。主要户型为91的复式，65-180的平层。复式约160套，65的约50套，90的约400套，大平层70余套。剩余产品以90的三房和复式为主。 即将推售：明年推售C7，户型同C3，91的复式，92/93的小三房，136的大三房，169的四房，约300套。,优势：徐东板块临江位置，一期、三期高层可观江景，赠送面积大。 劣势：东北面以老旧居民区为主，环境较差；南面有正在建设的新项目，噪音灰尘较大；营销中心内部较为陈旧。,时间节点,房源,4月

20、26日,7月26日,10月1日,三期C3C4开盘,三期C5部分房源加推,三期C4剩余房源加推,华润橡树湾 推盘分析,全年四次开盘和加推，上半年推盘节奏较慢，下半年紧抓政策利好推盘节奏较快；大型开盘产品线丰富，加推以补充产品线为主，保证各类型房源的充足供货,11月1日,三期C6部分房源加推,华润橡树湾 促销手段,针对不同房源推出不同优惠，大宅、复式难点产品优惠日常化，90系三房顶天立地房源配合节点推出特价房；带客优惠推广到新带新，新老客户均给到优惠，有效带动老带新和新带新,不同产品不同优惠+节点特价房+暖场活动+新带新/老带新，通过不同噱头的优惠吸引客户上门，有效带动各产品去化的同时，也促进难点

21、产品的去化。,华润橡树湾 价值点梳理,对外一直主打滨江，二桥旁，学府等价值点,价值点一：开发商品牌，红色央企，于1938年成立，历史悠久，世界500强 价值点二：地段，位于武昌滨江内环旁核心地段，毗邻武汉长江二桥 价值点三：商业配套，紧邻徐东商圈，自有高端人文商业街，露天泳池、社区慢跑道等 价值点四：教育配套，北京红黄蓝幼儿园（自引进） 、与省重点中华路小学成功签约等 价值点五：江景资源，尽揽长江一线江景资源,华润橡树湾 推广分析,主打长江、教育、面积赠送、百米楼间距等卖点，塑造项目滨江高品质楼盘形象；持销阶段推广以优惠信息为主，通过户外、候车厅、网络短时间爆破释放，吸引客户眼球,推广渠道 ：

22、 1、户外 2、候车厅 3、地铁 4、网络 5、报广 6、短信 7、新浪电商 ；8、派单 客户来访有效渠道： 1、户外 ； 2、 亲友转介； 3、 网络。,华润橡树湾 营销活动,暖场以美食、DIY类等系列活动为主，大型活动以产品发布会、嫁接资源类的活动为主，频繁的暖场活动有效带动现场氛围，有利于现场逼定,营销活动举办的时间频次：每周举办小型暖场活动，大型活动以产品发布会、资源嫁接为主。 具体活动：9月星座闯关主题游园会，9-10月全球美食品鉴（日本、韩国、意大利、泰国、西班牙、德国），9月6日轻奢潮流发布会，十一期间美食嘉年华加大抽奖，11月8日魔方挑战赛，11月15日博乐杯幼儿英语大赛等,华

23、润橡树湾 展示分析,现场高大的道旗展示良好，桁架导视系统清晰，门前迎宾花架仪式感十足；由于使用时间过久东西过于陈旧，营销中心位于会所内部昭示性较弱,华润橡树湾总结,项目优势：华润橡树湾老盘优势明显，拥有大量的业主自愿。此外产品线丰富，面积控制好，赠送面积大，产品优势明显。 项目劣势：东北面以老旧居民区为主，环境较差；南面有正在建设的新项目，噪音灰尘较大；营销中心内部较为陈旧。 营销可借鉴点：橡树湾丰富多样的优惠名头，很好的吸引了客户，可作为项目的借鉴点。,北临雄楚版块省图书馆旁，交通较为便利，周边配套成熟度高。今年5月首次面市，目前在售产品为一期4、7#楼78-136房源， 6#楼现在认筹，预

24、计12月中旬开盘,中建福地星城,3#,5#,6#,7#,4#,8#,1#,2#,楼栋分布图,中建福地星城整体概况,目前在售：4号楼、7号楼在售。78-124两房三房房源，79的两房112套，88的三房9套，92的三房50套，以小两房为主。 即将推售：预计 12月底推出6号楼，面积为78 -136平两房、三房,优势：开发商品牌。 劣势：项目体量小，缺乏项目自身配套。,35,时间节点,事件,一期4#、7#开盘,5月31日,为新盘推售，上半年以营销中心开放结合认筹开盘为重要推售节点，下半年主要以前期剩余产品平销及6#认筹为主，产品线丰富,中建福地星城推盘分析,中建福地星城 促销手段,通过集团十周年庆

25、典的方式将三重优惠日常化，结合电商团购优惠线上线下吸引关注，同时在重要节点推出一口价房源、限时现金奖励以及老带新新带新等变换优惠体系的方式吸引客户认购,中建福地星城价值点梳理,对外一直主打“60万方六星都市综合体”、“省图书馆旁”,价值点一：开发商品牌，中建三局2013年城市综合体开篇之作 价值点二：地段，位于武昌中心，紧邻洪山区政府，坐拥政务、商务、学务三圈核心 价值点三：商业配套，紧邻省图书馆旁，临近街道口、中南、亚贸三大商圈等 价值点四：六星都市综合体，集购物中心，高端写字楼，5星级酒店，高端住宅及商业于一体,38,中建福地星城 推广分析,主打中建品牌、雄楚中心、交通等卖点，线上大力度推

26、广优惠信息及产品特色；在开盘前通过户外、区域短信、网络等渠道集中爆破释放产品，吸引客户眼球,推广渠道 ： 1、户外 2、网络 3、短信 4、搜狐电商； 客户来访有效渠道： 1、户外 ； 2、 亲友转介； 3、 网络。,中建福地星城营销活动,主要以节假日主题活动为主，现场配合抽奖，DIY，美食节等活动方式吸引客户到访，通过暖场活动在重要节点营造现场氛围，促进现场逼定成交,营销活动举办的时间频次：主要以节假日主题活动为主，现场配合DIY类，美食类暖场活动。 具体活动：7月26日吸吸乐大比拼，七夕巧克力&马克杯DIY活动，9月9日教师节活动，十一期间幸运大转盘抽奖活动，10月25日糖画&面人DIY活

27、动等,中建福地星城展示分析,现场展示无鲜明特色，主要以开发商品牌、物业价值，区位价值，电商团购、老带新优惠及工艺用材等为宣传重点,中建福地星城总结,项目优势：中建的开发品牌，丰富的产品线是福地星城主要优势。利用价格优势，跟本项目形成竞争优势。 项目劣势：体量小自身配套不足，推盘节奏慢，是导致中建福地星城销售速度慢的主要原因。,丽岛2046整体概况,武昌中心，交通便利，小区景观较好，价格优势明显，4#、8#楼公摊为18%，5#楼公摊仅为15%，得房率高。目前4号楼、5号楼、8号楼在售,目前在售：4号楼、5号楼、8号楼在售。4号楼、5号楼主要户型61的一房，80、83的两房，101、116的三房基

28、本售完；8复式楼83、93的复式两房为难点户型 即将推售：预计 11月底推出2号楼超高层，面积为39-102一房、二房,优势：临雄楚大道，BRT快速通道建成后，交通便利。 劣势：小体量项目，自身配套不足，南临雄楚大道，雄楚大道目前正在修建的4层立交桥将对项目南面有噪音影响。,丽岛2046推盘分析,2014年5月17日首推入市，后期无推售，推售节奏慢，销售力度小，优惠较小，优惠以搜房电商优惠为主,时间节点,房源,5月17日,4、5、8号楼,7月31日,5号楼,丽岛2046价值点梳理,一直主打区位价值，三大商圈环绕、地段价值,价值点一：地段，位于武昌中心，紧邻湖北省公安厅 价值点二：商业配套，临近

29、街道口、中南、亚贸三大商圈 价值点三：交通配套，10余条公交路线直达武汉三镇,丽岛2046 推广分析,主打区位价值，推广较少，主要以项目周边横幅、围墙以及现场展示为主，推广统一调性，主打小资情调,丽岛2046营销活动,活动较少，结合节假日或重要节点举办小型暖场活动，如十一期间健康骑行活动，11月8日新品样板间开放旗袍展活动,营销活动举办的时间频次：活动较少，结合节假日或重要节点举办小型暖场活动。 具体活动：十一期间健康骑行活动，11月8日新品样板间开放旗袍展活动，11月22日全球奢品特卖竞拍等,丽岛2046展示分析,营销大厅门口设鲜花通道，给客户尊贵感；结合王家卫电影2046，借势宣传；样板间

30、营造温馨、人居氛围,丽岛2046总结,项目优势：丽岛2046丰富的产品线，低公摊等产品优势明显；自身规划配套商无明显优势。此外利用价格优势，与本项目形成价格优势。 项目劣势：小体量项目，自身配套不足，南临雄楚大道，雄楚大道目前正在修建的4层立交桥将对项目南面有噪音影响。推盘节奏慢，推广、活动、优惠上均无特色，导致项目销售速度较慢。 营销可借鉴点：丽岛2046鲜明个性的营销中心，让客户印象深刻；大量的线下拓客为项目带来较多的客户。,典型竞品来电来访成交汇总,数据统计为10.1-11.23期间共计8周，本项目的来电来访情况较好，处于领先水平；本项目的成交300套，排名区域第二，成交转化率为18.2

31、9%，排名区域第二，仅次于中建项目,典型竞品推广节点、活动汇总,2014年复地东湖国际推盘频率较高9次，华侨城次之8次，本项目集中推盘2次,6次加推；推广渠道方面华侨城、华润置地橡树湾力度较大，本项目与复地次之；营销活动方面复地、华侨城和华润置地橡树湾频率较高，本项目暖场活动较少,竞品小结,产品上：复地东湖国际、华侨城、中建福地星城、丽岛2046接下来均有推盘节点，且产品线丰富，对项目产生一定的冲击。下阶段建议尽快补充货源，丰富产品线。 推售上：销量较好的复地、华侨城推盘节奏较快，从而促进热销。下阶段项目在推盘上可以加快推盘节奏。对于库存产品以打包方式促销，效果较好，下阶段可以尝试该方式。 促

32、销上：价格优惠上主要有以下几种方式：1、分产品线给到不同的优惠；2、难点产品在节点推出特价房或一口价房源；3、限时给到抽奖（暗中操作每个认购客户都可以抽到）或认购即赠送优惠，奖励形式有家电、全房采暖、明星演唱会门票、iphone6、欢乐谷门票、限量版金币等。4、老带新扩大到新带新，老客户、老业主、新成交业主均给到奖励。5、促销嫁接暖场活动，制造现场氛围。 推广上：重大推盘节点线上线下全面铺排，持销期以户外、楼体字、网络、线下为主。推盘节点以推售产品信息为主，持效期以优惠信息为主。各竞品主要有效渠道为：老带新、户外、网络、楼体字。电商也是竞品楼盘的主要渠道。 活动上：来访量销售量较好的复地、华侨城、华润活动较多较频繁，以系列暖场活动、业主维护类活动、以及带客资源三大类活动为主。 展示上：复地、华侨城营销中心大气恢弘，符合项目调性。现场价值点解析、政策利好展板较多，有效传达项目价值。另外在物业服务、样板间氛围营造上较突出。下阶段项目可以强化展示和服务。,Content：,下阶段建议,1,宏观市场分析,2,3,典型竞品分析,53,百瑞景 产品分析,剩余房源以90系户型为主，产品线单一；下阶段以丰富产品线补货快跑为主 。建议及时补充通透性90系、150系改善型产品、稀缺三房，扩大客群基数，提高成交量,下阶段：整体方