资产评估准则不动产讲解.ppt

1、资产评估准则房地产解释的主要内容如下：第一部分：概述；第二部分：概述；第一部分：房地产评估标准的特点，充分借鉴和完善需求，注重评估实践的需求，根据具体标准进行定位，注重房地产评估的业务操作和披露要求(标准体系的第二层)。借鉴国际评估机构(IVS、美国房地产评估协会、PVM房地产评估协会)的相关规定。在具体评估方法上，应充分借鉴我国现行房地产估价规范和土地估价程序的相关内容。突出资产评估的业务特点，反映房地产评估的新需求(隐性房地产调查、其他机构的报告问题、企业价值评估中的房地产评估、结构评估)。根据新颁布的物权法，对相关内容进行了调整(住宅用地自动更新)。通则的主要内容(共5条)是根据房地产的

2、定义制定的。房地产评估的定义和适用范围为“基本要求”(共7项)。房地产评估标准与其他标准的关系应该是专业性和胜任性的。注意房地产的所有权。房地产限制的依据应在房地产合法的前提下以最优使用的形式进行评估。参考现行相关国家技术标准。二是标准的主要内容(7章45条)、“操作要求”的主要内容(共9条)、评估目的、评估对象、前提假设的价值类型、房地产成分对价值的影响、设备安装工程与房地产的关系、房地产调查、结构性房地产调查、对房地产相邻关系和租赁限制的要求、使用其他评估机构的专业报告等。评估方法的主要内容(共12条)、市场法(共3条)、收益法(共3条)、成本法(共3条)、假设开发法和基准地价修正法(各1

3、条)、企业房地产财务会计核算形式及企业管理模式对企业价值评估中房地产价值的影响；房地产价值与企业会计的关系：房地产价值与企业价值贡献的关系：企业拥有的不同用途房地产的价值差异(剩余房地产价值的判断)；“披露要求”的主要内容(共4项)评价报告的披露和“补充规定”的一般要求(共1项)规定了标准的生效日期。三.重要事项，不动产的定义物权法规定，财产包括不动产和动产。物权是指权利人依法对特定客体享有直接控制权和专有权的权利，包括所有权、用益物权和担保权。建筑被描述为：与土地相结合的建筑成果，包括房屋和建筑物。建筑物与其占用的土地密切相关，土地、建筑物以及附属于土地和建筑物的不可分割的部分可以统称为房地

4、产。本规范对房地产的定义概括为两个方面：房地产的资产属性和权利属性，是财产和物权的统一，即房地产是指土地、建筑物和其他依附于土地的固定物体，包括物质实体及其相关权益。不完全实地调查核实房地产的说明。在房地产评估中，非常有必要进行实地调查，以确定房地产是否存在，并弄清房地产的现状。但是，在相对特殊的情况下，对于具有相同规格和高重复性的房地产(如管道和走廊等)。)，由于地理跨度大，客观上完全不便于进行现场调查。此时，应分析采用不完全现场调查的可行性，并通过合理设计现场调查的数量和比例企业价值评估中的房地产评估和指引中的专门章节规定了企业价值评估中的房地产评估，包括：企业拥有的房地产的形式及其相应的

5、财务会计科目，企业价值评估类型对房地产评估相关条件和假设的影响，房地产价值内涵与企业房地产财务会计的关系， 在企业价值评估实践中，总结房地产评估的特点是判断剩余房地产价值需要考虑的主要因素。 物权法关于居住用地年限的相关规定对房地产估价的影响。物权法第149条规定，住宅建设用地使用权在期限届满后自动续期。根据这项规定，从法律上讲，住宅建设用地的期限不应影响建筑物的使用，无论是否存在缴纳自动续期相关费用的问题。指引对物权法中该条款对房地产评估的影响做出了相应的规定和提示(第27条和第31条)。第一章总则第一条为了规范注册资产评估师开展房地产评估业务，维护社会公共利益和资产评估各方的合法权益，根据

6、资产评估准则的基本准则，制定本准则。本文是制定该指南的目的和依据。第二条本准则所称房地产，是指土地、建筑物和其他依附于土地的固定物，包括实物及其相关权益。从房地产的资产属性和权利属性两个方面来概括，是产权和物权的统一。指房地产估价标准(GB/T 50291-1999)中对房地产的定义。第三条本准则所称房地产评估，是指对房地产进行价值分析、评估并出具专业意见的行为和过程，包括单独房地产评估和企业价值评估中的房地产评估。房地产估价不仅包括个人房地产估价，还包括企业价值的房地产估价。这是资产评估行业中房地产评估的特点。第四条注册资产评估师从事房地产评估业务应当遵守本准则。本条是强制性遵守的守则。第五

7、条注册资产评估师在从事与房地产价值评估相关的其他业务时，可以参照本准则。建议不强制执行与房地产价值评估相关的其他业务。本标准不仅对注册资产评估师开展房地产评估业务具有规范作用，对其他与房地产价值评估相关的业务也具有一定的指导意义。第二章基本要求第六条至第十二条共七条，主要是注册资产评估师开展房地产评估业务的相关依据要求。第六条注册资产评估师从事房地产评估业务，应当遵守相关法律法规和资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。本文是关于注册资产评估师在从事房地产评估业务时的遵纪守法要求。第七条注册资产评估师从事房地产评估业务，应当具备相关专业知识和相应的房地产评估经验以及房地产评估专业能力。

8、资产评估职业道德基本准则第三章系统地规定了注册资产评估师的职业能力，体现了职业能力的重要性。专业能力要求注册资产评估师从事房地产评估业务，接受过专门的教育和培训，具备胜任房地产评估业务的专业知识和工作经验。第八条注册资产评估师开展房地产评估业务时，应当明确评估对象，根据评估目的和其他相关条件选择合适的价值类型，合理运用评估方法，形成合理的评估结论。这篇文章的一般要求是然后，正确运用房地产估价方法，得出合理的估价结论。第九条注册资产评估师开展房地产评估业务，应当关注房地产权属，要求委托方对房地产权属做出承诺。注册资产评估师应当对房地产权属信息进行必要的检查。本文是关于注册资产评估师应关注房地产权

9、属的要求。房地产是物与权的统一。房地产权益有多种形式。不同的权益会影响房地产的价值。界定和区分房地产权益是对估价对象的具体判断。第十条房地产估价应当在估价对象符合使用控制要求的情况下进行。对房地产使用的限制应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。房地产估价应当符合合法性原则，并以有关部门依法确定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率和年限为依据。不同的使用条件对房地产的价值有很大的影响，所以我们在评估过程中应该根据这些技术指标进行评估，并在评估报告中充分披露这些技术指标。第十一条房地产有多种使用方式的，应当在合法的前提下，以最佳方式进行评估。最优利用模式

10、是指法律允许、技术上可行、经济上可行，并能使被评估房地产产生最高价值的利用模式。正常情况下，独立房地产的最优利用只考虑房地产本身的最优利用；但是，在评价企业价值时，我们应该充分重视企业整体价值对房地产优化利用的影响，并进行相应的设定。第十二条注册资产评估师进行房地产评估所采用的评估方法可参照国家相关标准。本文是关于房地产与其他相关规范性文件的关系。目前，除了中国资产评估协会颁布的房地产资产评估标准外，还推荐了国家标准：房地产评估标准(GB/T 50291-1999)和城市土地评估条例(GB/T 18508-2001)。第三章操作要求第十三条注册资产评估师开展房地产评估业务时，应当要求委托方明确

11、房地产的内容和评估结果的预期用途，确定房地产的评估对象和目的。房地产估价对象可以是与房地产相对应的全部权益，也可以是与房地产相对应的部分权益。房地产评估的目的包括房地产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变更、财务报告等。房地产的整体利益是指不受任何其他利益或财产限制的所有权。部分不动产权益一般可分为两种情况：一是分割权益，即不动产权益的一定部分，如租赁权；另一种是在某些房地产中拥有权益，即在某些房地产中拥有权益而不进行实物分割。第十四条注册资产评估师开展房地产评估业务，应当充分了解房地产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。房地产的物理条件一般包括：土地面积、

12、四个方向、宽度、深度、形状、地形、地质、土壤和地基条件、用途、容积率、地上附着物等。面积、体积、高度、层数、宽度、结构、材料、设计、设备和设施、施工质量、维护以及建筑是否与周围环境相协调。房地产的权益一般包括：土地权利的性质、所有权和土地使用权的年限；建筑物的所有权，房地产和法律限制规定的其他权利。房地产的区域条件一般包括：商业和服务设施、便捷的道路、便捷的交通和便利的交通第十五条注册资产评估师开展房地产评估业务，应当根据评估目的和房地产的具体情况，做出合理假设。评估假设的影响因素：资产评估项目的具体目的、评估对象本身的功能、权利条件、评估时的使用状况、评估市场条件的宏观界定(规划)、产权变动

13、后评估对象可能的用途、使用方法和使用效果、资产评估中要实现的价值类型和价值目标等。第十六条房地产各组成部分的价值相互影响。建筑物占用的土地使用权的价值有可能受到损害。建筑物占用的土地使用权价值发生减值的，应当合理计算损失金额，并在评估土地使用权价值时予以扣除。本文要求注册资产评估师理解和掌握房地产均衡原理及其对房地产价值的影响。与土地相比，如果建筑规模过大或过小，或者档次过高或过低，组合就不均衡，房地产的效用就不能得到有效发挥，从而降低了房地产的价值。第十七条对于土木工程与设备安装工程相结合的房地产，注册资产评估师应注意设备安装工程与房地产的关系，合理区分，并考虑机械设备等资产对房地产价值的影

14、响。通常，与房地产有直接关系的设备有两类：第一类是为房地产使用者提供舒适和方便条件的设备，如供暖系统、空调通风系统、电气系统和热水系统。第二类是与生产过程相关的固定设备，如大型生产设备、生产线、蒸汽和电力油路等。第一类设备作为房地产主要功能的保障措施，附属于房地产，可作为房地产的一个组成部分；第二类设备一般是具有特殊功能和设计特点的资产，能够独立发挥其生产作用，不是房地产不可分割的一部分。第十八条注册资产评估师在开展房地产评估业务时，一般情况下应当对被评估的房地产进行实地调查，明确房地产的存在状态，关注其权属状况。在特殊情况下，如果采用抽样等方法进行房地产实地调查，注册资产评估师应制定合理的抽

15、样方法，充分考虑抽样风险。应采取适当措施，判断并适当披露因客观原因而隐藏或无法当场检查的房地产部分。注册资产评估师应尽可能进行现场调查。但是，在相对特殊的情况下，对于规格相同、重复性高的房地产管线和走廊，客观上不便进行现场调查。此时，我们可以分析采用不完全现场调查的可行性，合理设计调查方法，分析调查方法可能存在的风险，安排适当数量和比例的现场调查，并采取其他有效措施确保调查的充分性。从准则的要求来看，实质是注册资产评估师如果采用非全面的现场调查方法，无论采用何种具体方法，都应该能够确定其合理性，控制其可能存在的风险。应谨慎采用不完整的现场调查，以避免盲目使用或滥用。对于因客观原因隐藏或无法现场

16、检查的房地产部分，如水下工程、海底工程、地下管线等。如果无法进行现场调查，应采取咨询建筑材料、资产管理和工程安全质量检验资料等适当措施进行判断。并在报告中适当披露。评估对象的调查程度将对所获信息的真实性和完整性产生不同的影响。评估师必须判断这些因素对评估结果的影响程度，并应采取但是，评估师必须判断上述事项的重要性，并在报告中披露评估师为此所做的努力及其对评估结论的影响。你不能通过声明来逃避勤勉的义务。第十九条水利工程、码头、桥涵、道路等房地产。一、注册资产评估师应根据房地产的价值特征和资产特征，通过设计概算、工程图纸、决算和定额标准等技术资料，结合房地产现场检查，了解房地产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期和收益情况。本文要求注册资产评估师在对功能特殊、资产规模大、建设周期长、结构特征明显、价值大的房地产进行评估时，要注意掌握相关的建筑材料和房地产的主要构成及特征。由于这类房地产通常专业性很强，注册资产评估师可以借鉴和利用相关专业人士提供的专业意见，帮助理解和