设计阶段成本管控要点.ppt

1、，3，那些东西把征地的费用阶段，1。产品定位和建设标准；2.项目规划指标；3.地方行政事业性收费和垄断行业；4.土地状况和周围地块；5.利润模型估计。风险评估，概念阶段的成本，1。会前，与R&D的成本计算将提交给定位会议；2.地块内多方案土方平衡计算；3关注总图标高度、地下室布局、公寓布局、礼品面积、地下室形式、地下室层数和高度、地上地下停车空间比例、地下停车空间比例、主体高度和总高度对成本的影响，并进行优化；4.生产和采矿评估整体图标高度和地下室设置的经济性：a .场地设计是否充分利用地形以减少土方量；塔楼尽可能布置在地下室周围；能够做半地下室，尽可能少做或不做整个地下室；尽量不要建两层地下

2、室；e .消防车道应尽可能少地布置在地下室顶板上；5.督促相关职能部门积极与政府沟通，控制停车位比例和地上地下停车位比例，使用符合规划设计条件的地上停车位比例；6.结合建筑总高度合理规划层数，如高2.9米，60米以下不超过18层，60-80米不超过26层，80-100米不超过33层；随着高度的增加，楼层也相应减少。程序阶段的成本，1。审查实际建筑面积与规划指标中的指标之间的逻辑关系；2.与项目R&D、销售、开发、工程、客户服务和物业一起确定项目建设标准；3.启动版目标成本与投资委员会版目标成本的差异及原因分析；4.关键成本项目和风险项目的控制措施；5.确定合同结构，如总分包标段划分、合同界面、

3、甲方提供的材料等；6.总承包、桩基和护土降层合同的形成方式及入围单位；7.对地上销售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、混凝土含量、地下室单体停车位面积、人防类型及比例、地下室屋面覆盖厚度、建筑面单侧和地上销售单侧等进行成本优化。所确定的指标将作为后续研发的极限设计标准。那些在施工图阶段花费的东西，1。钢筋含量和混凝土含量等指标的计算；2.墙地比、窗地比和外墙材料比的设计限值；3.保温材料、厚度设计限值和特殊方案的审查；4.清理建设标准和配置标准；5.编制施工图预算并计算指标，及时修订后续工程的不合理设计指标；设计阶段成本管理三大事件，总平面管理定额指标的建设标准和分配标准，生长土地的总平面

4、管理，容积率的有效利用：不同格式的最优值组合，不同地块容积率平衡的竖向标高的合理布局：减少土石方量综合管网与市政管网的匹配，提高销售率，减少赠品面积和灰色空间面积， 合理配置地下停车位和地上停车位，优化日照管理，计算最佳容积率，假设各物业类型的参考容积率为日，各种产品的土地利用率为，城市规划容积率为J，土地面积为D，某一产品的每平方米土地增值为子。 然后：每平方米土地增值(紫)=销售价格(1-营业税及附加)-直接成本-间接成本参考容积率-每平方米土地成本最大利润Ymax=(紫*Xi)D，其中：0x11xi * rij，定额指标及施工标准，规定了部门及设计院的行动定额指标：结合国家及地方规范及经

5、验数据，性价比最高极限指标中有几个重要的影响造价的因素，如形状系数、含钢量、混凝土含量、高于窗墙的层数，龙湖的极限指标和含量指标都要严格控制，在施工图设计阶段需要及时跟踪含钢量指标和混凝土含量指标，合理选择基础结构形式。 以避免结构设计过于保守，尽可能使用高强度钢筋，如三级钢和四级钢，以控制墙的分布率，尽量减少钢筋混凝土墙的布置。 建筑标准中影响造价的一些重要因素，外立面的复杂性，水电初装标准门窗的节能方案，龙湖的建筑标准和配置标准，按行业划分，按产品定位划分，按地域特色划分，按收入比例划分，建筑单位的一些造价优化管理措施可以作为半地下室，尽量少做或不做整个地下室。 尽量不要做两层地下室，尽量

6、减少地下室屋顶覆土的厚度，尽量不要在车库屋顶设置消防出口(如果有消防车道，钢材含量将增加20公斤/M2以上)。 地下室柱间距设置合理，能有效提高停车效率。通过沟通，尽量利用地面停车空间指标，减少地下车库面积。地下室的平面尽可能的方形。减少挡土墙并设置车库屋顶。用结构找坡无梁楼盖代替梁板基础：楼盖梁筏改为隐蔽梁筏。单个车位占用面积为28-32平方米/车位(严格控制指标)。合理设置沉降缝，控制地下室造价，结合建筑总高度合理规划建筑层数，如高2.9米，60米以下不超过18层，60-80米以下不超过26层，80-。随着高度的增加，楼层也相应减少。平均而言，每减少10万英镑，成本就会降低2%左右。塔楼布

7、置在地下室周围，建筑风格应尽可能简单。立面线条和复杂形状应该尽可能减少。不应制造或减少异形外观，应减少外墙与建筑面积的比例。内墙与建筑面积的比例应与节能计算相结合，外墙的窗型和砌筑材料应合理选择。窗户和孔洞不宜过大，框架应合理划分，降低铝合金含量，控制玻璃和五金成本，立面装饰应选用较多的涂料，尽量少用石材做架空层，不做垂直切割管理，不装饰地下室顶板。结构板相接处的地下室墙柱可用耐水腻子刷白，因此车库地面不应用金刚砂制成或只在车道上使用，环氧树脂地面的顶棚应尽量不抹灰。当结构被交付到平台时，可以改善平整度控制，而不是作为平台。如果结构交付能够满足节能计算，内保温阳台和厨房保护可以局部防水，即卫生间在管根处的防水和浸水高度为300，这样导墙可以满足规范要求，不必要的导墙和构造柱可以减到最少。初步装修，(交付洁净水的房间)，电送到电表箱，水送到最近的厨房和浴室。尽量不要终止水力发电。为电梯速度选择合适的供水。在某些情况下，每个家庭只能选择一个电表(远程抄表)。否则