中国房地产面面观.ppt

1、中國房市面面觀 中國房地產未來走向與機會,主要內容,中國大陸房地產政策簡介,土地公有制 （全民、集體）,臺灣允許私有,VS,土地使用原則,有償有期限使用制度（居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年），對外資無特別限制 土地用途管制制度（農用地，建設用地，未利用地） 保護耕地制度,臺灣對於外資在種類用途、位置、取得程序限制,VS,土地使用權取得流程,土地徵用 土地儲備,土地一級市場（政府壟斷，統一管理）,取得土地使用權（出讓，劃撥）,土地二級市場（轉讓，租賃）,土地三級市場（轉讓，租賃）,房地產開發流程,設立房地產 開發企業,取得土地 使用權,按照出讓合同約定進行開發建設,竣工 驗收,登

2、記 備案,房地產銷售,預售,現售,交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有土地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築施工許可證； 七層以下（含七層）的商品房專案，應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂；八層以上（含八層）商品房專案，應當完成基礎工程並施工至主體結構三分之二以上（不得少於七層）。,預售條件：,預售,預售流程：,預售,開發商取得預售許可證,網上備案,簽署預售合同（網簽）,交付房屋並簽署交接書,預告登記,房屋驗收竣工,開發商取得大產證（現售）,辦理小產證,政府專門機構負責 存在房地分管和房地統管兩種類型 登記具有政府公信力 登記機構將對登記錯誤負責損害賠償,兩地差異,大陸因放

3、寬房貸要求，預購商品房可作為擔保物 大陸基本已採取網上備案 大陸必須註銷抵押權方可辦理轉移登記 大陸在試行一二手房的資金監管業務 臺灣可先辦理轉移登記再註銷抵押權 臺灣以公告地價進行價格申報,職業資格制度（分全國與地方）,收費由各地政府確定上限,大陸房地產歷史回顧（1979-2009）,發展前提,住房制度改革,土地制度改革,1979年前福利無償分配，不允許買賣、出租 土地劃撥，不允許轉讓 1979年住房制度改革試點，住房商品屬性確認 1979-1988初步發展 1989-1992出現房地產熱，治理整頓 1992-1995公房出售，調整租金，住房公積金 住房逐步私有化，土地有期限出讓 1995-

4、1997受東南亞金融危機，政府宏觀調控 1998-2004政府鼓勵，房地產迅速發展 2005-2007住房結構調整，鼓勵自住，加大中低 檔房推進，加大保障性住房,2008年 房地產開發投資增幅、施工面積增幅高位回落 商品房銷售大幅下降，空置率上升 房企資金緊張 房價同比上漲6.5%，環比連續5個月負增長,2009年房地產興旺的一年,隨著4萬億經濟刺激計畫和一系列房地產優惠政策的出臺，2009年中，房地產市場銷售變得十分暢旺，交投活躍助推房價大幅回升，吸引投資/投機性需求進入市場。 2009年上半年央行擴大貨幣供給，超預期的貨幣投放形成社會一致的通脹預期，為規避貨幣貶值，社會資本大舉進入房地產。

5、 低利率的政策環境，鼓勵居民借貸。 這三大因素促使投資/投機性需求量空前擴張，在這種不合理需求的刺激下，房地產價量齊升。,國際的經驗資料顯示，當一個國家或地區的投資/投機性購房的比例超過百分之25%時，意味著該國家或地區的住宅市場可能存在泡沫。 中國房地產市場在2007年底，大城市如北京、上海、廣州、天津、深圳的投資性購房的比例均超過25%，而到了2009年底，這一比例上升到40%左右。,2010年市場回顧,為遏制高房價中央密集調控,2009下半年以來，投資/投機性購房十分活躍，部分城市房價、地價出現過快上漲勢頭，房價收入比與租售比進一步惡化。 住房問題關係國計民生，既是經濟問題，更是影響社會

6、穩定的重要民生問題。 房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利於經濟社會協調發展。 為此，中央政府2009年底開始密集調控，先後出臺“國四條”、“國十一條”、“新國四條”、“新國十條”，擴大供給、鼓勵自住型需求同時抑制投資/投機不合理需求。 9月29日，政府發佈“國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”的相關房地產調控五個方面的措施及內容。 截至10月20日，先後已有14個城市出臺了“限購令”。,調控遇加息 樓市壓力進一步增大,10月19日晚，央行宣佈自10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。,房價不跌政策難安,近一年來房價持

7、續高漲、地王頻現直接導致了2010上半年政府對地產行業實行的歷史上最強調控。此次政策出臺時間之密集、涉及範圍之廣、調控手段之嚴厲是前所未有的。 本次調控與以往的區別： 與以前三次大規模調控政策對比，此次調控更加全面，從對不合理需求的抑制，到促進供給的增加，以及保障房的提升都全面超過了2007年，其中土地供給計畫的大幅度提升是此次最大的不同。如果土地供給計畫能夠順利實施，且地方政府嚴格執行國土部的土地開發政策，那麼這一輪調控將進入良性運行軌道。,本次調控的目的,本次政策調控目的十分明確，那就是降低目前過高的房價。 當前房價調控已成政治任務，要求短期效果明顯，房價不跌，政策不會甘休。 當前信貸緊縮

8、政策已經達到歷史上最嚴厲水準，如果各商業銀行能夠嚴格執行的話，僅此一項足可以將交易量降至冰點。 若政策持續下去，2010下半年房價下行已無任何懸念。,1、房地產開發投資類指標維持高增長,2010年1-9月，投資類指標維持高增長，投資額增速依然維持高位，前三季度全國房地產開發投資33511.25億元，同比增長36.4%，9月當月增速35.01%，有所擴大。,2、新開工和土地購置同比維持高速增長,從開發投資的結構來看，新開工和土地購置同比維持高速增長，是行業投資高增長的主要原因，1-9月房屋新開工面積累計11.94億平方米，同比增長63.06%；全國房地產開發企業完成土地購置面積29083萬平方米

9、，同比增35.6%，土地購置費7111億元，同比增長83.7%。,3、累計值9月同比增速觸底回升,1-9月，全國商品房累計銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%，增幅比1-8月增長1.5個百分點；商品房累計銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%，增幅比1-8月增長3.3個百分點。,4-1、行業資金壓力持續加大,定金及預收款、個人按揭貸款累計增速依然下滑明顯。 1-9月，房地產開發企業本年資金來源同比增長32.5%，比上月下降2.5個百分點；其中，國內貸款增長27.2%，下降0.6個百分點；利用外資增長22%，上升2.1個百分點；企業自籌資金49.7%，比上月下降1個百分點；其他資金增長2

10、2.3%，在其他資金中定金及預收款和個人按揭貸款累計增速維持下滑趨勢，分別下降3.4和7.9個百分點。,4-2、行業資金壓力持續加大,從各項資金來源占比變化來看，自籌資金占比已超過08年的高點，達到37.86%，開發商資金壓力明顯加大。,5-1、9月房價環比微漲，後續存在回檔壓力,9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點；環比與上月上漲0.5個百分點。其中新建住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比8月份縮小0.4個百分點；環比與上月上漲0.5個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅與8月份一致，環比上漲0.5%。,5-2、9月房價環比微漲，

11、後續存在回檔壓力,9月份，高檔和普通住宅同比漲幅略降，二手住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅與8月份一致，環比上漲0.5%。,未來預測與展望,僵持期，房價開始調整,價跌量增將是下一階段的主旋律,預計開發商將開始收縮戰線,三線城市：城市化推動下的安全港灣,二線城市：經濟最有活力的區域,一線城市：“蝸居”？“中國夢”？,地產行業週期本質上還是政策週期,國家地產調控的政策底部已基本探明,2011年預測,認為地產政策會放鬆是不現實的。當前成交量出現大幅萎縮，價格仍然回落並不明顯，僵持局面或許會被迅速打破。不排除政府採取更加有效的調控措施的可能，時間也會成為價格回落的最大的推手。價格較快調整對於政府和開發商都是有利的選擇，因為地產行業的盈利最終要靠成交量來實現，有價無市的局面對市場中的各方都是不利的。行業仍面臨一定的政策影響。 上半年交易持續低迷。由於房價處在下行通道，買漲不買跌的心理導致交易持續低迷，買賣雙方僵持拉鋸，房地產市場看不出趨勢性反轉行情，但階段性反彈行情會有存在。 下