安徽省住宅房地产价格的影响因素分析（改）

1、安徽省住宅房地产价格的影响因素分析 （夏若凡 传媒学院）摘要无论是世界上任何一个国家，房地产业都是其经济的支柱产业之一。住宅作为人们赖以居住的空间，是没有任何的商品可以替代它存在的，是居民个人以及家庭的生活必需品。正因为住宅与我们的生活息息相关，所以住宅价格的问题一直以来都是老百姓们最为关切的问题。本文主要以安徽省为例来探讨住宅房地产价格的影响因素主要有自身素、成本因素、经济因素等五个方面，从而研究可行的相关政策以便于安徽省住宅房地产市场的可持续发展。关键词房地产价格；价格影响因素；对应政策一房地产相关理论介绍（一）房地产市场概念及分类房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活

2、动的场所或者领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，所以建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。如果从交易对象上来区分，那么房地产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。住宅市场是房地产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。而非住宅用房市场则可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。（二）住宅房地产价格的概念住宅房地产价格，可以简称为住房价格，指的是在开发、建设与经营房地产的过程中，所耗费的全部社会必要

3、劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。社会必要劳动所形成的价值在这里包括建设房屋建筑物过程中耗费社会必要劳动所形成的房屋建筑物价值与开发土地过程中由社会必要劳动所形成的土地价值。住宅房地产的价格和其他一般商品一样，都是通过货币的形式来表现的。住房的市场价格在表现形式上是指人们为了购买住房从而向房产所有者实际支付的货币数量。理论上来说，一般住房的市场价格都不是住宅的真实价值，在各种因素的影响下，住房的市场价格很容易上下波动，且幅度较明显。（三）供给曲线与需求曲线在正常情况下，房地产市场的需求曲线具有负斜率，需求弹性很小，价格上升，则需求减少（见图1-1）。假定由于居民收入上升，增加了对

4、房地产的需求，房地产市场需求曲线向右平移，从1平移到2。如果不增加供给的话，由于需求增加，势必推高房价，在下图中从点移动到点。我们可以看到由于供给曲线缺乏弹性，需求曲线仅移动一点，就会造成价格上涨很多，由1升高到2。 图1-1 一般商品房市场的供给与需求如果房地产市场上投机需求占的比例越来越大，需求曲线将逐渐变平。在图1-2中，需求曲线由，变成2。当投机需求超过了某个比例之后，整个房地产市场的需求曲线将拥有正斜率，变成了3。在这种情况下，增加供给，将供给曲线由1平移到2，新的均衡点将由点移动到了点。在投机需求旺盛的时候，即 使供给增加了，房价仍然上升。 图1-2 投机活动改变了需求曲线的斜率可

5、见，在投机活动非常嚣张的情况下采取增加商品住房的供给并不会平抑房价，反而会把房价太高。基于上述分析，不难看出由于供给和需求之间的影响，使得住房价格上升。2 近年来安徽省（以合肥市为例）住宅房地产价格的概况与特征（一）房地产市场发展 2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市

6、，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。（2） 合肥市房价一路走高近年来，由于居民住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快，合肥的商品房均价又上涨了。年均增长过高售价与省城居民可支配收入上涨率相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接

7、受。此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。（3） 商品房总体上供小于求据合肥市房产局相关人士介绍，2012年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同

8、时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，合肥市目前的城市人口约200万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。数字的差距意味着在近几年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000

9、万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。（4） 合肥各区域房价现状目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米50007000元之间，当然也不乏类似绿城桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米8000元以上高档次楼盘，均价在每平方米5000元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收

10、入增长还是有一定的脱节。如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，房价涨幅偏高。随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。（5） 加大二手房监管力度确保房价稳定增长从合肥市房地产管理局获悉，为加大房地产管理部门对房地产市场的监管力度，进一步规范房地产市场行为，维护交易双方当事人的合法权益，合肥市成立了存量房（二手房）资金托管中心，并已于2004年底在庐阳区分局开始实施资金托管试点。据了解，自2004年以来，合肥市二手房交易市场异常火爆，上半年合肥市二手房交易额

11、超过去年全年水平达17.76亿元，其中房改房上市交易达3457户，成交额3.2亿多元。全年累计完成交易额39亿多元，同比增长了一倍以上，约占全年商品房交易额的1/3强，但由于房地产中介机构发展迅猛（目前已达170余家）造成不少中介资质等级低、人员素质差，将买房人购房款挪作他用的现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多不安定因素，对当地楼市的发展产生了不良的影响。3 安徽省住宅房地产价格的影响因素（1） 自身因素 1.房产本身价值与位置我们知道，对于一个住宅建筑的本身来说，它的户型设计、质量、功能、外观、配套设施等因素，对房地产价格都有非常大的影响。比如说，一个住宅外观新颖优美，并且设计也给人

12、一种舒适享受的感觉，那么它一定要比那些单调呆板，很难引起人们强烈的享受欲望的住宅房型价格高。除了考虑建筑本身，房地产的位置的好与坏同样也关系到购买者的经济收益和满意程度，进而直接关系到住宅价格的高低。一般来说，位置接近经济活动中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产价格会比较高，反之，处于闭塞的街巷、郊区僻野的房地产价格会比较低。 2.周边环境影响房地产价格的自身因素除了本身价值与位置以外，住宅周边的环境因素也起着相当大的作用。其中包括大气环境、视觉环境等。空气质量的好坏，对人们的健康十分重要。现代人们对健康的追求使他们很看重住宅周围的大气环境。此外，房地产周围的绿化程度、公园设施

13、等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。例如合肥市蜀山区西傍大蜀山，南邻董铺水库，依山傍水，拥有独特的视觉环境优势，因此这一片的房地产在合肥房价中属于加高水平。（2） 社会因素 1.人口 人是房地产市场需求的主体，因此人口因素和房地产价格之间有着直接的关系。人口数量的增长、人口素质的提高导致了家庭数量的增多必然导致人们对房地产的需求量的增加。 随着经济日益飞快的发展，安徽省的城市化进程明显加快，从而导致城镇人口数量越来越多。据统计，2013年安徽省年末户籍人口6928.5万人，比上年增加26.5万人;常住人口6029.8万人，比上年增加41.8万人，城镇化率47.9%。人口的增加必然

14、导致人们对住宅需求的增大。除此之外，还需要考虑到的是，人口的增加将会加快当地区域商业、娱乐业、服务业等行业的发展，进而推动房地产价格的上涨。当今社会，人们的受教育程度都越来越高，导致人们更加重视小区环境、物业服务等条件。对生活质量和品质的追求大大增加房地产建筑成本，所以推动了房地产价格的上涨。 2.社会环境社会环境主要包括政治安定状况和社会治安状况两个方面。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响购房者和开发商投资、置业的信心,那么房价自然会下降。社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障

15、，因此同样会造成房地产价格低落。（3） 政策因素 1.税收政策我国房地产税收种类繁杂，包括土地增值税、物业税、印花税、营业税等在内的税收政策对房地产价格会产生很大影响。首先，征税的目的本来是为了调控房地产市场，抑制房价的不合理上涨，但增加房地产开发税同时也会加大房地产开发成本，降低开发商的利润，影响开发商的积极性，致使房地产的供应量减少，或者开发商将成本转嫁给消费者，从而导致房价更大程度上涨。 2.信贷政策住房信贷政策是影响住宅房地产需求的有力因素，当住宅房地产需求高涨或低迷时，国家可以通过减少或提高个人住房抵押贷款首付比例，降低或提高个人住房抵押贷款利率，相对有效地引导住房消费方向，控制住房

16、消费规模，达到使住宅房地产业平稳发展的目的。（四）成本因素 成本是推动房地产价格上涨的内因。在我国，工程建设成本由建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费（包括建设用地费、建设管理费、可行性研究费、勘察设计费等）、预备费及建设期利息构成。其中建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金构成。建安成本及土地成本属于可变成本。 1.建安成本建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工 成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及

17、给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、 污水、空调排水）等材料和人工成本投入。建安成本是房价中相对稳定的部分，在我国，建安成本一般占房地产总开发成本的30%。首先，钢材、水泥等建材价格的上涨促进了建筑成本的增加。自2003年以来，建筑水泥与钢材的价格一路攀升，是工程造价大幅提升。同时，建筑市场的用工成本也在提高，数据显示，从2006年至今，合肥市建筑业用工成本普遍提高60%；另一方面，人们随着生态、绿色、智能、舒适的住宅概念的引进对住宅的品质要求的提高，对高档住宅的追求导致相应的小区景致环境的营造，高品质的房屋设计所需费用的增加，使新开发小区降低建筑密度，增加绿地面积，增加公共活动场所以及完善小

18、区物业管理配套设施从而也就导致了建安成本的增加。因此有效控制建安成本，对控制房地产价格水平有着重要作用。 2.土地成本土地价格一直是房地产成本构成中一个非常重要的部分。据调查，土地成本大概占整个房地产造价的40%左右。土地的主要获取方式有划拨、出让和拍卖，由于城市土地资源固定性、耐用性、差异性、供给的日益稀缺性、垄断性以及对土地资源需求具有投机性，短期内土地的价格主要取决于需求，必然导致土地价格偏离了其实际价值。安徽省土地供应量每年都在不断增加，房地产开发企业购置土地的费用也一年比一年多，2002年安徽省土地购置平均价格仅为261.3元/平方米，而到2009年已经上涨到1521.9元/平方米，

19、足足增长了6倍，年平均增长率约为30%。 图3-1 安徽省本年土地购置开发情况从图3-1可以看出，2000年以来安徽省土地购置面积和土地开发面积一直都保持着上升趋势。2003年至2004年，国土资源部下发了针对控制土地供应量的有关文件，一方面要求控制开发区内供应房地产开发用地，严禁以科技、教育名义取得土地后搞房地产开发，严禁用集体劳动土地搞房地产开发；另一方面，对房地产价格上涨过快的地方在控制总量和调整结构的前提下适当增加普通住宅用地的供应量。从2005年开始，在紧缩的土地供应政策下房地产企业土地购置面积开始略微下降后保持平稳状态。土地成本的增加，必然导致房地产开发商开发利润相应的减少，从而缩

20、小了投资规模，供给的减少从而导致房地产价格的上涨。（5） 经济因素宏观经济的发展和房地产业的发展有着重要的关系，经济繁荣，居民收入增加，自然会增加对住房的需求。另外，人们对房地产业的心理预期较好，房地产市场呈现出繁荣景象，价格逐步上升；相反，如果经济衰落，企业经营状况欠佳，导致居民收入减少甚至失业，对住房的需求量自然也会减少。 1.GDP衡量宏观经济发展的一个重要指标就是国内生产总值，即是指一个国家或地区所有常住单位在一定时期内（通常为一年）生产活动的最终结果，也就是所有常住机构单位或产业部门一定时期内生产的可供最终使用的产品和劳务的价值，住房价格与GDP呈正相关关系。而为了剔除人口因素对结果

21、的影响，实践中往往采用人均GDP这个指标。从供给上来看，国内生产总值的增加反映了社会投资水平与可供投资的资源数量的增加，从而用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，消费欲望增强，相关行业的配套服务能力也较强。另一方面，社会总投资水平的增加也会增加一些商业房地产的需求，从而国民收入总量的增加会促使房地产价格的增长。因此无论是需求总量上还是结构上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。 2.消费水平有学者分析得出在我国，长期内居民可支配收入每增加1%，房地产价格将上涨0.23%，居民可支配收入的增加在一定程度上推动着房地产价格的上涨。城镇居民的生活水平提高，购买力增强，

22、就会刺激消费，增加的收入在满足了基本的衣食需求后，就会增加住房消费。如图3-2所示，随着城镇居民可支配收入的增加，用于消费性的支出也随之增加，其中也包括了居住消费性支出。消费者会考虑提高生活质量，包括住房环境、住房质量，甚至会用于增加房地产投资或投机，从而房地产需求量增加，进而导致房地产价格的上涨。 图3-2 城镇居民家庭收入情况从1999年到2009年十年间，安徽省城镇家庭平均每人可支配收入从5064.6元上涨到了14085.74元，增长了178.12%，居民购买力明显增强，用于居住消费性支出也由314元上涨到1219.83元，增长了288.48%。 3.利率随着中国银行信贷业的发展，房地产

23、由于其产品总值较大，其交易对信贷业的依赖性较强，利率的变化会对房地产市场产生较大影响。 （1）需求影响从理论上来说，利率的上升会增加购房者的购房成本，购房贷款费用增加，从而会导致需求的减少，根据供求理论，房地产价格也会下降。然而，利率的上升对意愿购房者来说，并不能降低他们的购房欲望。对于购买中低档住宅的消费者来说，大多数会选择按揭的方式，利率的轻微上调对他们的月供来说影响不会太大，所以这些人会选择继续购房。而对于中高档住宅的购买者来说，例如2007年9月央行第五次加息，人民币5年以上贷款利率上调0.27%，对于一套价值100万左右的住房来说，其购房成本增加值不过2700元，这对这类购房者来说并

24、不会产什么什么影响。 （2）供给影响利率下降，房地产企业的融资成本降低，这样开发商就会增大对房地产的投资，房地产的供给增加，根据供求理论，房地产价格也会下降。 （3）心理影响从表面上看，利率的上升不会对购房者产生影响，但是实际上，利率确是房价调控中的重要手段。利率主要从消费者的心理预期上影响房价，对于那些不急于购房或者房地产投机者来说，这些人会考虑到自己承担的风险，他们选择观望、等待，这样，减少了房地产市场的投资或者投机，从而遏制房价的上涨。 4.房地产开发投资房地产开发企业增大开发投资，会直接影响房地产业的发展。投资对房地产市场的影响是复杂的。首先，房地产投资的增加导致的房地产市场供给的增强

25、，在这种情况下房地产价格会下降。然而，开发商投资增加额有时会用于加强房地产品质、小区配套设施和环境以及物业服务等，这也从另一个角度增加了房地产开发的成本，而开发商会把这种增加的成本转嫁给购房者，在这种情况下房地产价格又会上升。 图3-3 安徽省房地产投资情况如图3-3所示，1998年至2009年12年间，安徽省房地产投资额大幅增长，投资额占全社会固定资产投资额比重增加了10%。在“十一五”期间，安徽省房地产开发投资额翻倍增长，“十一五”前四年，房地产开发完成投资额累计4561.1亿元，其中住宅类的完成投资额3330.4亿元。 图3-4 安徽省房地产开发资金来源外资情况近几年，安徽省房地产业飞速

26、发展，房地产投资的增多，这其中当然也少不了外资引进的作用。外资进入安徽省房地产市场的数额在逐年增加，如图3-4所示，尤其2007年外商投资更是翻倍增长。安徽省房地产市场的资金供给的增多，尽管目的不明确，有部分是投资性质的，也有部分是投机性质的，但都直接有助于推进房价的上涨。 4 结论与政策建议（1） 主要结论 在通过对安徽省住宅房地产价格影响因素定性分析的基础上，构建了安徽省住宅商品房价格的主要影响因素的指标框架，提出了十项基本影响因素，其中包括：商品房房屋竣工造价、土地购置价格、人均GDP、人均可支配收入、开发投资资金来源国内贷款、开发投资资金来源利用外资、土地购置量、竣工面积、人口、贷款利

27、率。（二）政策建议 1.增加土地供给，特别是经济实用房的土地供给 土地供应总量控制的功能在于：土地供应过量、宏观经济疲软时，减少土地供应总量；土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量。简言之，以市场配置土地资源，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，促进房地产市场健康发展。 面对快速增长的住房需求，各地要科学制定城市规划，确定各类房产用地布局和比例，其中土地价格上涨过快的地区可以适当增加土地供应以平息地价；要建立健全基准地价、标定地价定期发布制度，坚决打击囤积土地、炒买、炒卖土地的行为；土地拍卖的出让方式不可滥用，例如对目前利润率较低、需要量较大的低档次商品住宅的用地，就可以考虑协议

28、出让等方式以相应降低造价，或者在拍卖时规定住房的销售价格上限；在做好土地转让招标工作的同时，还应加强土地价格的管理与调控工作，避免土地价格出现不符合市场规律的过度上涨。 2.杜绝地方政府和银行的寻租行为 地方政府是土地供应的实际垄断者，土地成本已成为我国商品房价格的主要组成部分。因此，要进一步完善土地收购储备制度，努力避免地方政府的短期行为，防止土地收购储备机构演变为“土地寻租”的工具。可以充分发挥土地收购储备机构对土地交易价格的调控作用，从而调控商品房价格。在中低价商品房用地的供应中可以实行限价招标制，而不是拍卖制，从而降低土地成本在中低价商品房价格中的比例。 加大打击腐败的力度，击破地方政

29、府、银行和房地产商的合谋，使房地产回归合理价位。国家要加大对地方政府权力的约束，让土地的征收和使用透明化、制度化，不给幕后操纵者以可乘之机，切断合谋的源头，并对在土地的征收和使用中贪污受贿的政府官员严惩不贷。银监会要加强对银行的监管和约束，并督促银行自身加强对本行业从业人员的素质引导和教育，对房地产开发贷款项目要进行严格审查和跟踪调查，一经发现问题，立即采取补救措施或者中止贷款。国家还要对房地产商的投机行为进行坚决打击，对造成严重后果的房地产商可吊销营业执照并驱逐出房地产行业，绝不姑息养奸。 3.不要片面依赖利率政策，多采用税收调节等手段 利率的作用是多方面的，对稳定房地产价格既有促进作用，也有阻碍作用。我国央行加息，虽然在短期内抑制了需求，但也在增加房地产开发成本，减少了供给。最终的供求均衡点，即价格变化尚不能确定。提高贷款利率，影响的不仅仅是房地产市场，对国民经济的各个行业都会产生紧缩影响。因此，不应过分依赖央行的利率政策达到控制房地产价格的目的，应该采取一系列的政策措施，特别是税收调节手段，提高房地产投机成本，减少投机性需求。 4.进一步落实经济实用房政策 从住宅供应结构来看，高档公寓、别墅开发多，而普通商品房、经济