北京市昌平区马池村土地一级开发实施方案73页

1、北京市昌平区马池口镇马池口村北京市昌平区马池口镇马池口村 土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案 实施单位：北京北方企业集团公司实施单位：北京北方企业集团公司 北京北方宏达房地产有限公司北京北方宏达房地产有限公司 编制单位：北京首佳房地产评估有限公司编制单位：北京首佳房地产评估有限公司 编制时间：二编制时间：二一三年十一月一三年十一月 目目 录录 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况.1 一、项目背景 .1 二、项目区位情况 .2 三、项目土地利用现状情况分析 .5 四、项目范围内地上物及人口状况 .9 五、土地利用总体规划 .14 六、建设指标 .14 第二章第二章 编制依据编制依据.1

2、6 一、主要法律法规依据 .16 二、项目依据 .16 第三章第三章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度.18 一、项目一级开发实施主要工作内容 .18 二、实施内容 .18 三、开发进度 .19 第四章第四章 征地实施方案征地实施方案.22 一、情况概述 .22 二、征地范围内的人口状况 .23 三、征地方案及费用构成 .23 四、人员安置方案 .28 五、征地计划 .29 第五章第五章 拆迁实施方案拆迁实施方案.30 一、情况概述 .30 二、拆迁方案及拆迁补偿费构成 .30 三、定向安置房的建设与安置办法 .36 四、拆迁实施要求 .36 五、拆迁进度计划 .3

3、7 第七章第七章 大市政建设实施方案大市政建设实施方案.38 一、道路工程 .38 二、雨水工程 .41 三、污水工程 .42 四、给水工程 .42 五、中水工程 .42 六、供气工程 .43 七、供电工程 .43 八、电信工程 .44 九、有线电视网络工程 .45 十、供热工程 .45 十一、河道工程 .46 十二、市政投资估算 .46 第八章第八章 土地供应方案土地供应方案.48 一、土地供应模式 .48 二、土地供应计划 .48 三、土地一级开发深度 .48 四、市政设施的接用 .48 五、供地时点开发状态 .48 六、划拨地块情况 .49 七、一级开发成本及入市成本价格的确定 .49

4、第九章第九章 投资方案投资方案.50 一、项目一级开发投资估算 .50 二、土地出让金估算 .55 三、入市成本价估算 .55 四、土地销售收入估算 .56 第十章第十章 分期方案分期方案.59 一、分期基本情况 .59 二、分期指标 .59 三、分期投资估算 .60 四、土地出让金分期估算 .61 五、土地销售收入估算 .61 六、土地收益分期估算 .62 第十一章第十一章 定向安置房建设方案定向安置房建设方案.63 一、定向安置房建设内容 .63 二、定向安置房建设进度 .63 三、土地利用及地上物情况分析 .63 四、定向安置房建设成本费用构成 .64 五、定向安置房差价估算 .66 第

5、十二章第十二章 就业安置用地方案就业安置用地方案.67 第十三章第十三章 重点事项说明重点事项说明.68 附附 件件.69 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 一、项目背景一、项目背景 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 对北京市的空间布局进行了战略调整， 改变了原来单中心均质发展的状况，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，形 成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。在原有卫星城基础上，规划 11 个具有相对独 立性的新城。昌平新城是西部发展带上的重要节点，在北京市区县功能定位中，昌平 属于城市发展新区，产业集聚，是承担疏解中心城人口、带动区域发展的规模化城市 地区。昌平区马

6、池口镇马池口村土地一级开发项目的实施有利于落实区域规划，促进 区域经济的发展。 马池口村由于自身特殊的地理位置，经过多年建设发展，已经成为北京市高速公 路、电网、市政管线的重要节点，为北京市的城市发展做出了贡献，但客观上也造成 了当地土地利用矛盾、群众利益受损、影响生存与未来发展等诸多历史遗留问题。 2012 年 7 月 18 日，昌平区政府向市政府报送昌政报【2012】55 号北京市昌平 区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示 ，明 确提出“请市政府协调市国土局负责开展马池口村土地一级开发工作，并解决所需开 发建设资金，委托北企公司具体实施” 。 2012 年

7、 9 月 17 日，市政府下发由李士祥、刘敬民、陈刚三位副市长批示的 【2012】90337 号市政府签报关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关 问题的意见 ，明确要求“关于马池口村土地一级开发问题，市政府建议以市区联合收 储的方式，由市国土局与昌平区政府共同做好马池口村土地一级开发工作” 。 2012 年 12 月 7 日，市政府下发由李士祥、洪峰、陈刚、张工四位副市长批示的 【2012】90470 号签报关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见 ，明确要求“马 池口村土地一级开发项目力争于 2013 年 3 月 31 日前组织实施” 。 2012 年 12 月 11 日，昌平区政府下

8、发第 76 期关于研究解决北企公司有关问题 的会议纪要 ，明确提出“坚决贯彻落实市政府关于采用市区联合土地储备方式推进马 池口村土地一级开发的意见，区政府负责请示市政府、协调市国土局解决土地一级开 发资金问题，由北企公司具体实施马池口村土地一级开发。 ” 2013 年 1 月 15 日，北京市规划委员会下发市规函【2013】63 号北京市规划委 员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函 ，批复了昌 平新城马池口村控制性详细规划深化方案 ，明确提出“原则同意依据目前编制的深 化方案 ，先期启动该规划范围内的村庄搬迁、基础设施建设、公共服务设施和城市安 全设施等土地一级开发和

9、土地储备前期工作，为新城规划实施打好基础。土地一级开 发项目可以依据深化方案和本函办理发展改革、规划、国土等相关手续” 。 2013 年 7 月 15 日，市政府下发由陈刚副市长批示的【2013】90295 号签报关于 研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见 ，明确要求“国土、 规划等部门加快完成土地一级开发实施方案及村民回迁房方案的审批工作” 。 二、项目区位情况二、项目区位情况 1 1、马池口村概况、马池口村概况 马池口村位于昌平新城中部，东侧为京藏高速公路，西侧为京包高速公路，南邻 北六环路，北邻京密引水渠，村域范围总面积约为 541 公顷。 马池口村拟开发范围为 2

10、11 公顷，其中包含安置房用地 20 公顷，本项目一级开发 用地 191 公顷。村域内其余用地约 330 公顷，以农用地为主，用于马池口村村民农务 工作。 2 2、项目区域位置、项目区域位置 北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目位于昌平区马池口镇马池口村。 具体四至范围为：东至马池口村村界东边界，西至京包高速路防护绿化带，北至京密 引水渠防护绿化带，南至规划昌谷路道路中线及规划六路道路中线。 马池口村项目共计 211 公顷，分为：三定三限安置房用地 20 公顷；一级开发用地 191.57 公顷（包含就业安置用地 5.29 公顷） 。 （如下图 1-1、1-2 所示） 。 图图 1-11

11、-1 项目位置图项目位置图 图图 1-21-2 项目影像图（红色虚线范围为本项目三定三限安置房用地，黄色虚线为就业安置用地）项目影像图（红色虚线范围为本项目三定三限安置房用地，黄色虚线为就业安置用地） 3 3、周边用地关系、周边用地关系 马池口村东北方紧邻昌平老城区，南侧为昌平新城创新基地片区，西北侧紧邻马 池口埝头工业园，东南侧为沙河高教园区，地理位置上位于联系昌平多个重要片区的 中心位置。南部距离中关村北部研发服务和高新技术产业聚集区约 2 公里，处于其辐 射范围内，有利于引导技术研发与服务、商业物流、教育等生态友好型的产业向本地 区辐射。 4 4、项目自然环境描述及分析、项目自然环境描述

12、及分析 本项目位于昌平区马池口镇马池口村，临近昌平城区，东侧临近京藏高速，西侧 为京包高速，北侧紧邻京密引水渠，南距北六环路约 1 公里。距离北京市区约为 34.5 公里，据昌平城区约 3.8 公里。 项目所在区域属暖温带大陆性季风气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季 节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，为农业生产提供了良好的 条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气 温都在 0以下。年平均日照时数 2684 小时，年平均气温 11.8，年平均降水量 550.3 毫米。项目位于昌平区南部，地貌类型简单，以平原为主，平均海拔约 37 米。项目

13、宗 地内地势平坦。 目前，该项目用地范围及周边分布有部分农田、企业用房、农民住宅等，其中， 企业较多包括驾校、检测场等单位，办公与居住混杂。随着区域房地产项目的开发建 设及绿化建设，周边居住氛围将会日益提升，配套设施也将得到改善，项目整体环境 将会得到进一步提升。 三、项目土地利用现状情况分析三、项目土地利用现状情况分析 1 1、项目土地权属情况、项目土地权属情况 依据北京海地人资源咨询有限责任公司出具的工程项目技术报告书 【编号 20130315】 ，项目总用地面积为 191.57 公顷，由 32.24 公顷国有土地和 159.32 公顷集 体土地构成。 国有土地使用者包括：北京北方企业集团

14、公司、北京市昌平区马池口农村信用合 作社、北京市公路局昌平分局、北京市京密引水管理处、首都冶金机械厂、北方加油 站。 集体土地所有者主要为马池口村股份经济合作社、城南街道水屯村股份经济合作 社、白浮村股份经济合作社、马池口镇人民政府。 2 2、项目现状土地类型、项目现状土地类型 国有土地中有国有农用地（有林地、设施农用地、沟渠） 、国有建设用地（工业用 地、仓储用地、科教用地、其他商服用地、商务金融用地、批发零售用地、公路用地） 、 未利用地（河流水面） ，集体土地主要为农用地（耕地、林地、交通运输用地、水域及 水利设施用地） 、建设用地（商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特 殊

15、用地、住宅用地、其它土地） 、未利用地（草地） 。 3 3、各土地用途利用现状情况、各土地用途利用现状情况 项目总用地面积为 191.57 公顷，其中农用地面积 56.10 公顷（含 5.64 公顷耕地） 、建设用地 133.61 公顷、未利用地 1.87 公顷。 土地面积（公顷） 191.57 国有土地 32.25 集体土地 159.32 建设用地 24.85 建设用地 108.72 耕地 耕地 5.64 农用地 其它 5.53 农用地 其它 44.93 未利用地 1.84 未利用地 0.03 图图 1-31-3 土地利用现状图土地利用现状图 依据工程项目技术报告书 【编号 20130315

16、】 ，项目具体利用现状详见表 1- 1、1-2： 表表 1-11-1 国有用地现状情况表国有用地现状情况表 单位：平方米单位：平方米 农用地建设用地未利用地 单 位 有林地 设施农用 地 沟渠 农村道 路 工业用地仓储用地科教用地 其他商服 用地 商务金融 用地 批发零售 用地 街巷用 地 农村宅 基地 空闲 地 公路用地河流水面 合计 北方加油站 2951.36 18.60 2969.95 北京北方企业集团 公司 41.67 20768.73 37575.15 22668.88 4075.07 15758.58 74.59 122.53 101085.20 北京北方企业集团 公司(北方铸钢厂

17、) 6545.28 6545.28 北京北方企业集团 公司(华伟交通公司) 13504.38 13504.38 北京北方企业集团 公司(机务队) 10401.60 10401.60 北京北方企业集团 公司(养花房) 4617.69 4617.69 北京北方企业集团 公司(铸厂) 44901.12 44901.12 北京市昌平区马池 口农村信用合作社 38.55 323.15 1894.31 42.68 2298.69 北京市公路局昌平 分局 26463.74 26463.74 北京市京密引水管 理处 24069.73 26498.41 7128.88 18352.11 76049.14 首钢冶

18、金机械厂 33610.20 33610.20 合 计 24149.96 4617.69 26498.41 323.15 119329.72 47976.75 22668.88 4075.07 17652.89 3025.94 141.13 0.00 42.68 33592.62 18352.11 322447.01 表表 1-21-2 集体用地现状情况表集体用地现状情况表 单位：平方米单位：平方米 农用地建设用地 未利用 地 单 位 耕地林地 交通运输用 地 水域及水利设 施用地 商服用地 工矿仓储用 地 交通运输用 地 公共管理与公共服 务用地 特殊用 地 住宅用地其它土地 草地 合计 马池

19、口村股份经济 合作社 56371.30 404163.39 27049.5833149.45 167237.14 59782.7634188.22 301506.53 157.79 425742.95 53795.80 312.82 1563457.74 城南街道水屯村股 份经济合作社 51.69 51.69 白浮村股份经济合 作社 3036.41 16.54 3052.95 马池口镇人民政府 1092.20 23264.41 2253.80 53.33 26663.74 合 计 56371.30 407199.80 28141.78 33201.15 167237.14 83047.17 3

20、4188.22 303760.33 157.79 425742.95 53865.68 312.82 1593226.12 四、四、项目范围内地上物及人口状况项目范围内地上物及人口状况 1 1、地上物情况、地上物情况 根据现场摸底调查并结合图测数据，宗地范围内地上物主要为农民住宅、农村集 体土地上非住宅用房、国有土地上非住宅用房、树木及市政公共设施等。具体情况如 下： 现状用地西侧主要为农民宅基地，房屋以平房、自建楼房为主，80 年代建筑，砖 混结构；其他土地多为国有土地上非住宅用房、集体土地上非住宅用房，房屋多为厂 房及企业办公用房，80 年代建筑，砖混结构；项目东侧有一般农用地；项目用地范

21、围 内分布其他地上物等。 （详细数量及情况见下表 1-3、1-4、1-5） 表表 1-31-3 现状宅基地房屋情况现状宅基地房屋情况 类型宅基地院数（个）宅基地户数（户） 占地面积（平方 米） 建筑面积（平方 米） 宅基地 15181670373162.6315047.95 表表 1-41-4 现状非住宅情况现状非住宅情况 企业名称用地面积(m2)建筑面积(m2) 玻璃仪器厂 7862.10 5028.3 兴业养花房 4617.66896.0 北京北方企业集团公司 13147.91 2098.0 超前电子仪器公司 22668.57 10286.6 机务队 10401.69794.1 北京北方企

22、业集团公司 15756.39 4600.0 华纬交通工程公司 13504.371675.0 汽车修理部 4075.07 1382.6 北方综合库 37575.20 8473.7 昌驰铸造公司 44901.1419658.08 北方铸钢厂 6545.283515.7 首钢冶金机械厂 33610.20 21020.5 北京市昌平北方加油站 2969.95 645.2 马池口信用社 2298.69 1768.0 北京市公路局昌平分局 26463.740.0 北京市京密引水管理处 76049.14 0.0 国有企 业 合计 322447.01 90841.79 北 方 驾 校 1 343765.6 3

23、648.5 打谷场 6822.9 1481.2 马池口村委会(含派出所) 3332.7 2912.9 马池口中心小学 25698.5 5609.5 希普生物技术公司 19341.6 8727.9 面粉厂 4434.45 2183.3 北京北方企业集团公司 8680.26 16059.2 北京京宣复肥厂 21671.9 6139.6 北京市贵和服装有限公司 3456.7 2031.2 马池口农贸市场 844.5 844.5 运北市场木材区 67549.8711194.01 水屯装饰石材城 20243.938736.79 北方机动车检测场 39486.7 60863.6 镇老政府院（含卫生所老派出

24、所） 36738.8 8912.1 马池口工商所 2716.7 2100.2 北京北方坤泰科贸有限公司 54221.1 58019.7 马池口交通队 8000.0 3500.4 北京北方企业集团公司(液化机厂) 3945.10 1848.2 京北车辆管理所 281600.2 32011.5 集体企 业 合计 952551.47 236824.31 总计 1274998.48 327666.10 表表 1-51-5 其他地上附着物明细表其他地上附着物明细表 序号项目单位数量 1 杨树棵 5023 2 柳树棵 960 3 槐树棵 1834 4 果树等棵 1393 5 银杏棵 604 6 柏树棵 5

25、54 7 松树棵 754 8 井个 1882 9 路灯个 623 10 摄像头个 68 11 围墙 60574 12 广告牌 298 13 栏杆 m2394 14 道路 42726 15 电线杆根 887 16 电信杆根 54 17 公共厕所个 8 18 化粪池个 8 19 桥梁个 3 20 垃圾池个 6 21 电缆 km173 22 路牙石 km9 23 变压器个 21 25 发射塔个 1 26 水塔座 4 27 龙门吊个 50 28 地下油库 1 总计总计 项目现状照片项目现状照片 2 2、项目范围内人口情况、项目范围内人口情况 根据北京市公安局昌平分局提供的人口资料，除马池口村含 123

26、0 名居民外，其他 均为农业人口，马池口村、白浮村、水屯村 3 个村庄的农业人口结构如下表。 表表 1-61-6 各村人口结构表各村人口结构表 村名村名 1616 岁以下，岁以下， 不含不含 1616 岁岁 男（男（16-5916-59 岁）岁） 女（女（16-4916-49 岁）岁） 男（男（6060 岁岁 以上，包以上，包 含含 6060） 女（女（5050 岁岁 以上，包以上，包 含含 5050） 孤寡残疾孤寡残疾合计合计 马池口村 57015891581782915125449 白浮村 17657541115243801752 水屯村 63174152501500589 合计 8092

27、33821449841503127790 北京市建设征地补偿安置办法 （北京市人民政府令第 148 号）规定， “应当转 为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经 济组织或者该村人均土地数量计算。应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应 当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。 ”三个村的人均土地面积、需转为非农 户口的农村村民数量见表 1-7，需转为非农业户口的农村村民人口结构见表 1-8。 表表 1-71-7 征地需转为非农户口的农村村民数量征地需转为非农户口的农村村民数量 村名村名马池口村马池口村白浮村白浮村水屯村水屯村合计合计 全村集体土地面积（公

28、顷） 455.14334.9893.84883.96 人均集体土地面积（公顷/人） 0.0840.170.16 一级开发项目征地面积（公顷） 159.010.30520.00517 一级开发项目转非安置人数（人） 1893201895 表表 1-81-8 征地需转为非农业户口的人口结构表征地需转为非农业户口的人口结构表 村名农民总数（人）儿童（人）一般劳动力（人）一般超转人员（人）孤寡残疾（人） 马池口 村 1893 198 1101 5904 白浮村 20110 水屯村 00000 合计 1895 198 1102 591 4 根据表 1-8 可知，本项目征地需要将 1895 名农业户口转为

29、非农业户口，其中，16 岁以下的 198 名，一般劳动力有 1102 名，一般超转人员 591 名，孤寡残疾人员 4 名。 五、五、土地利用总体规划土地利用总体规划 根据昌平区土地利用总体规划 【2006-2020】 ，本项目土地利用规划用途主要为： 一般农用地、城镇建设用地、村镇建设用地、独立工矿、河流水系、交通用地。详见 图 1-4： 图图 1-41-4 土地利用总体规划图土地利用总体规划图 六、建设指标六、建设指标 1 1、项目规划情况、项目规划情况 本项目所在地区已委托北京市城市规划设计研究院编制了昌平新城马池口村控 制性详细规划深化方案 。 根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案

30、 ，项目用地性质为公共设施用 地、水域和其它用地、多功能用地、绿地、工业用地、居住用地、道路广场用地、市 政公用设施用地。 2 2、项目建设指标、项目建设指标 根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案 ，本项目的具体规划建设指标 如下表所示： 表表 1-91-9 总体规划指标表总体规划指标表 用地代码用地代码用地名称用地名称土地面积（公顷）土地面积（公顷） 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米） c 公共设施用地 16.04264220 c1 行政办公用地 3.4752050 c2 商业金融用地 10.21184810 c3 文化娱乐用地 0.9511280 c5 医疗卫生用地 0.42420

31、0 其中 c6 教育科研设计用地 0.9911880 e 水域和其它用地 5.080 其中 e1 水域 5.080 f 多功能用地 29.14715890 f1 居住兼容公建及其他用地 14.08317400 其中 f3 数类设施的混合用地 15.06398490 g 绿地 36.530 g1 公共绿地 22.190 其中 g2 生产防护绿地 14.340 m 工业用地 18.38381550 m1 一类工业用地 13.09233430 其中 m9绿隔产业用地 5.29148120 r 居住用地 21.75554080 r2 二类居住用地 18.44530160 其中 r5 配套教育用地 3.

32、3123920 s 道路广场用地 60.335790 s1 道路用地 58.80 其中 s3 社会停车场库用地 1.535790 u 市政公用设施用地 3.9215680 u1 供应设施用地 2.158600 其中 u2 交通设施用地 1.777080 合计 191.171937210 备注：项目用地面积情况主要参照工程项目技术报告书 【编号：20130315】 ，现状各 用地面积是参照现场勘察情况，结合北京北方企业集团公司出具的面积数据，并进行图测综 合对照确定的。本项目总征地面积按照规划批示总用地数据为准，宅基地面积以图测为准， 集体土地及其他用地是在勘察及图测的基础上确定的。 第二章第二章 编制依据编制依据 一、主要法律法规依据一、主要法律法规依据 1、 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 8 号） 2、 北京市土地储备和一级开