城市住区更新工程总承包 项目管理组织方案

XXXX住区更新工程总承包

项目管理组织方案

2022年5月23日

目录

第一章总体概述..........................................................6

第一节总体概述.....................................................6

一、项目总体情况.....................................................6

二、设计特征描述.....................................................7

三、设计总体设想.....................................................8

四、施工总体设想及组织形式...........................................9

五、采购总体设想....................................................11

第二节项目环境描述.................................................16

一、项目地理位置....................................................16

第三节施工组织总体设想............................................17

一、项目施工管理目标................................................17

二、施工组织总体设想................................................18

第四节项目进度管理目标及控制措施..................................18

一、项目进度目标及里程碑............................................18

二、项目进度的控制措施..............................................19

第五节项目质量管理目标及控制措施..................................20

一、质量管理的目标与任务............................................20

二、项目质量控制措施................................................20

三、设计质量控制....................................................20

四、采购质量控制....................................................20

第六节项目安全、环境和职业健康管理目标及控制措施..................21

一、安全、环境和职业健康管理的目的和主要任务........................21

二、项目安全管理....................................................21

三、环境保护管理....................................................22

第七节项目投资管理目标及控制措施..................................23

一、投资管理与控制目标..............................................23

二、项目实施阶段的投资与控制........................................23

第八节合同管理目标及控制措施......................................24

一、合同管理目标....................................................24

二、总承包合同管理的主要内容........................................25

第九节资源管理目标及控制措施......................................25

一、资源管理目标....................................................25

二、资源管理措施....................................................26

第十节设计、施工实施计划...........................................28

一、设计、施工实施计划..............................................28

第十一节设计与施工的协调措施.......................................29

一、设计与施工配合方面的优势........................................29

二、设计与施工配合服务..............................................29

三、设计与施工的协调措施............................................30

第二章设计管理方案.....................................................31

第一节设计执行计划................................................31

第二节、设计组织实施方案............................................32

第三节设计控制措施................................................33

一、设计质量控制措施................................................33

2

二、设计进度控制措施................................................35

三、设计质量控制措施................................................36

四、设计成本控制措施................................................37

第四节、设计收尾....................................................37

第五节、项目设计各阶段的服务承诺....................................38

一、施工期间服务承诺................................................38

二、项目后评估阶段的服务内容........................................38

第三章施工管理方案.....................................................40

第一节施工执行计划................................................40

一、施工计划........................................................40

二、施工组织........................................................40

第二节VOCs排放控制...............................................45

一、组织指挥机构....................................................45

二、具体控制措施....................................................45

第三节项目进度控制................................................46

一、进度目标及项目里程碑............................................46

二、工期难度分析与解决..............................................46

三、项目项目建设进度计划（工作内容）................................47

四、项目进度控制方法及措施..........................................48

五、设计阶段进度控制措施............................................48

六、施工阶段进度控制措施............................................49

七、项目进度控制（监测和调整）流程图................................50

第四节施工费用控制................................................51

一、投资目标........................................................51

二、项目项目投资控制的原则..........................................51

三、项目造价控制的工作内容..........................................51

四、施工阶段项目投资控制措施及控制流程..............................52

五、项目建设资金使用的管理..........................................52

六、施工图预算的审查................................................53

七、项目结算的管理.................................................54

八、项目项目竣工决算的编制..........................................55

第五节施工质量控制................................................56

一、质量目标........................................................56

二、项目质量控制原则................................................56

三、项目质量控制的工作内容..........................................57

四、质量管理体系....................................................57

五、项目质量控制措施................................................59

六、设计阶段质量控制措施............................................59

七、施工阶段质量控制措施............................................60

第六节施工安全控制................................................63

一、安全目标........................................................63

二、安全管理制度....................................................64

三、安全生产管理体系................................................64

四、安全管理重点内容................................................66

第七节施工现场管理.................................................67

3

第八节施工变更管理.................................................67

第九节施工技术管理................................................68

第四章采购管理方案.....................................................69

第一节采购工作程序................................................69

一、物资采购总体安排................................................69

二、采购工作程序....................................................69

第二节采购执行计划..................................................71

一、设备采购执行计划................................................71

二、材料采购执行计划................................................72

第三节设备采买....................................................73

一、设备采买工作内容：..............................................73

二、各关键环节具体工作流程..........................................73

第四节材料采买....................................................76

一、材料采买工作内容................................................76

第五节设备催交与检验..............................................77

一、设备催交管理要点................................................77

二、设备检验管理要点................................................77

第六节材料催交与检验..............................................78

一、材料催交与检验阶段管理要点......................................78

第七节运输与交付..................................................79

一、运输阶段管理要点................................................79

二、交付阶段管理要点................................................80

第八节采购变更管理................................................80

一、采购变更管理的重要性............................................80

二、采购变更管理措施................................................80

三、采购变更风险回避................................................81

第九节仓储管理....................................................81

第十节物资采购过程的成本控制.......................................83

第五章项目文明施工控制措施.............................................84

第一节施工现场大气污染控制措施.....................................84

第二节施工现场水污染控制措施.......................................84

第三节施工现场噪声污染控制措施.....................................84

第四节触电事故的应急处理...........................................85

第五节火灾应急预案处置.............................................85

第六节机械人员伤亡事故预案处置.....................................85

第七节坍塌事故应急预案处置.........................................86

第八节高处坠落及高处落物伤人事故应急预案处置.......................86

第六章劳动力、机械设备和材料投入计划及保证措施.........................87

第一节劳动力投入计划及保证措施.....................................87

一、劳动力投入计划..................................................87

二、劳动力安排......................................................88

第二节主要施工机械设备配备计划及保证措施...........................92

一、拟投入的主要施工机械设备情况....................................92

二、拟配备本工程的测量仪器和检测仪器设备表.....................................93

第三节材料设备进场计划及保证措施...................................94

4

一、主要材料计划.................................................................94

二、主要材料供应保障措施........................................................96

第七章结束语...........................................................98

5

第一章总体概述

第一节总体概述

一、项目总体情况

序号项目内容

1项目名称XXXX住区更新工程

2建设地点XXXX

3建设单位XXXX有限公司

对XXXXXXXX小区出新改造。小区用地面积（XXXX）约70555平方米，现

有住宅31栋，住户1905户，建筑面积约128199平方米。包括但不限于设

计：方案设计、初步设计（含概算）、施工图设计（含施工图预算编制）、

4招标范围设备及材料采购安装、工程施工直至竣工验收合格及缺陷期内的保修等工程

总承包项目的全部工作，具体实施范围根据规划和现场实际情况综合确定。

总工期要求：190日历天。其中：

设计开工日期：2022年06月11日

5计划工期施工开工日期：2022年06月25日

工程竣工日期：2022年12月17日

设计要求的质量标准：方案设计、初步设计（含概算）、施工图设计（含施

工图预算编制）质量必须达到国家关于建设工程或相关工程设计深度的要

求，并须通过有关部门的审查和批准。初步设计完成后须满足发包人及上级

主管部门的要求，承包人提交给发包人的初步设计经发包人及相关部门审核

6质量要求批准后，承包人在进行施工图设计时，不得提高或降低标准。承包人提高标

准的，按提高后标准实施，增加的费用发包人不另行支付；承包人降低标准

的，按发包人原标准实施，增加的费用由承包人承担。

施工要求的质量标准：施工质量符合设计图纸及国家有关标准规范要求，工

程质量达到国家及行业现行施工验收规范合格标准，必须满足招标人的需

求。

项目地

7

理位置

XXXX地理位置图

6

二、设计特征描述

1、建筑整治

本项目建筑整治包括小区住宅31栋，住户1905户，建筑面积约128199平方米。整体设计目标

为“以人为本”，充分尊重并利用现有小区环境及建筑肌理，基本维持原有的场地和功能，优化建筑形

态，营造品质社区，创造宜居家园。

改造前改造后

2、店面店招出新

本项目店面店招出新规模店面店招长约65m,整体设计配合外立面出新及周边环境，改造

成统一店面店招样式。

3、大门提升

本项目大门提升，共计4个大门。

改造前改造后

4、围墙改造本项目对围墙进行整体改造，全长约159米

7

5、车棚出新

本项目对小区内的车棚进行优化，面积约为0.06万平方米。

改造前改造后

6、绿化优化：本项目对效果一般的绿化进行优化，面积约为0.05万平方米。

改造前改造后

7、本项目对小区内现状较差的配套设施进行完善。

改造前改造后

三、设计总体设想

本项目为总承包项目，按照合同约定，承担项目的设计、采购、施工等工作，并对承包项目

的质量、安全、工期、造价全面负责。设计的总体安排如下:

1、总体进度计划安排

8

接到中标通知书后按招标文件约定时间开展总体设计工作部署，按时保质保量提交相关成果

的报批报审，根据招标人确定的项目分阶段实施进度要求，及时提交施工图设计文件，后续服务

从施工开始至竣工。

2、过程管理安排

1）设计进度的安排：为了保证设计工作质量，严把施工图设计质量确保全部完成并通过

有关部门审核批准之后，进入现场施工阶段。

2）设计采用分段设计：施工图设计为15天。然后按照进度的要求，按照已确定的标准进

行设计工作。

3）设计中的成本控制：项目一旦中标，我司就必须将成本控制工作从设计开始实施，明

确设计总量控制的要求，确保发包人（即投资方）利益不因设计工作量变化而受到较大损失。

4）设计讨论和审核：在项目开工前对设计资料进行认真审查，把设计失误的“错、漏

、碰、缺”消灭在项目开工前，减少施工过程中的返工次数，缩短施工工期，减少材料浪费

,节省项目费用。

3、项目现场实施阶段

1）加强沟通，保证现场工作顺利实施。

2）搞好对现场的工作技术支持服务。

4、竣工交付阶段

项目在竣工交付阶段，我司将做好对各出新项目方案的审核指导，确保项目技术功能的落实

:参加项目的总体验收工作。

四、施工总体设想及组织形式

1、施工组织设想（具体详见第三章）

序号项目具体内容

进度总我司将以科学严格的管理与施工组织，充分运用优质的资源为本项目服务

1,确保工期准点。

体设想

安全生产实现项目管理目标“无重大伤亡事故，轻伤事故频率控制在0.1%。以内，杜绝

2火灾、重大机械设备事故”。

总体设想

文明施工严格按照文明工地的要求，明确职责分工及奖惩制度，做好施工管理。

3总体设想

成本控制在保证施工质量与工期等合同约定的前提下，通过成本测算，制

4

总体设想定目标成本，达到降低项目管理成本，提高效益的目的。

9

绿色施工

5我司将通过科学管理和先进的技术，实现“四节一环保”的目标。

总体设想

2、总体施工设想及组织形式

严格控制各进度节点，在施工阶段中进行流水施工，认真做好大小流水，工序流水，场地

流水的安排、控制工作。公司制定了一整套管理严格、精心准备、指挥有力的施工组织计划

,进一步树立“信誉第一”的企业形象，并根据该施工组织设计来指导和组织施工。

为切实保证项目质量等级符合国家质量验收标准，公司经研究后决定成立项目现场项

目部，项目部对项目的质量、安全、文明施工直接进行全面管理，对与施工相关的管理工作

参与协调和决策，及时向公司领导汇报工作，实现重点调配、重点管理、重点实施、保证重

点，切实做好项目的指导及后勤保障工作。

抽调技术一流的施工班组，使用先进的管理方式，配备先进的机具设备，科学安排各阶

段劳动力，以确保施工工期进度指标。

根据该项目施工文件精神，我公司决定委派具有类似项目经验的工程师、一级建造师为

项目部经理，并配备项目技术负责人、项目设计负责人、质量员、安全员、材料员、计划员

等组成一个管理班子，项目部在项目经理领导下，作为该项目管理的组织机构、全面负责该

项目从开工到竣工验收全过程，对本项目的质量、安全、工期负责。

3、施工主要阶段设想

本项目属于老旧小区整治项目，涉及的内容繁多、穿插作业情况多、工艺要求高。我公司

从施工全局出发，根据具体施工条件，通过细致合理的部署安排、科学的施工管理手段，编

制了本投标施工组织设计，阐述了我公司对该项目的施工组织管理设想，在正式中标后将以

此为依据根据施工现场实际情况进行进一步的深化和完善。我们将组织技术精湛、管理严密

、技术综合素质全面的施工队伍参于本项目施工，使施工过程牢固地建立在科学合理的基础

上，做到人尽其力、物尽其用，优质、高速、低耗、有序地实现公司对本项目的全面目标管

理。

4、临时道路场地

临时施工道路根据施工的部位和区段在与发包人协调后现场确定，并在施工范围作出

警戒线和通行指示路标；可移动的场地随着施工区段的变化而变化。所有临时施工道路及生产

场地的使用均执行用地申报、审批和公示制度。

5、主要施工机械

拟安排在临时设施的中间，原则上不轻易移动。所有材料均通过运输工具运往各施工

作业点。

6、现场协调

10

由于本次出新的范围大，牵涉每幢建筑和小区内的所有设施。这必将给小区的住户带

来不便，因此现场必须与发包人相关部门保持密切的联系，项目部安排专人负责现场的协调。

协调各施工区域工作面的分隔、警戒、工程物资投入劳动力投入、工序安排、施工场地安排以

及与住户的协调。

7、本工程作业面大、施工进度、文明施工综合要求高。给施工过程中现场的安全管理、文明

施工及环境保护提出了较高的要求。在小区内展开施工时根据发包人的要求，我司将从组织体系、

管理措施、各项费用投入等方面确保安全、文明、环保施工。

8、确保工程进度，实现发包人制定的工期目标。我们将在本项目建立计划管理组织，采用

工程项目结构分解方法和计算机应用技术，对本项目施工过程实施全方位动态控制，合理划分施

工段，并尽量组织流水施工，配备足够的施工人员和项目管理人员，并采取有力措施保证季节性

施工质量和进度。

五、采购总体设想

1、物资采购总体安排

依据采购计划并结合项目实际进度，通过招标、谈判等方式，选择合格的供应商，以经

济合理的价格签订物资供货及服务合同，优质高效的组织监造、催交货、物流运输、安装调试

、验收、资料交接、以及本项目所有物资的收发存放等工作，保证满足项目进度的需要，保证

提供的产品满足发包人的要求。最终达到保障项目质量和进度、最大限度的维护和保证发包人

利益的目的。

2、采购制度

部门管理制度

商务1）负责制订和完善材料设备采购管理制度和流程；

合约部2）收集市场信息，建立材料设备和供应商信息库；

3）负责对供应商进行评审、考核，建立供应商档案和合格供应商名册；

4）制定项目总体的采购计划；

5）负责组织制定各类材料设备的采购准备文件；

6）负责材料设备采购合同的谈判和拟订；

7）负责材料设备采购合同的报审和修改；

8）负责组织设备的进场，组织进场检验；

9）参与协调施工过程中与供应商的关系；

10）负责对供应商进行考核评价。

11

1）负责材料设备的保管、标识及进入库管理工作；

2）负责跟踪记录设备的使用情况；

采购3）负责收集整理各种质量合格证书和检验试验文件；

管理部4）负责监督设备的保管、标识及进入库管理工作；

5）参与采购设备的竣工报验；

6）负责协调和管理设备的保修服务工作。

1）参与制订项目总体采购计划；

2）负责提出材料、设备需用计划；

3）参与制作相关的采购准备文件；

项目

4）参与进场材料、设备的检验和试验；

计划部

5）负责组织和协调设备安装施工；

6）负责反馈设备使用情况和供应商的服务情况；

7）负责组织设备的竣工报验。

1）负责收集、提供设备的检验和试验标准；

2）参与进场材料设备的检验和试验；

质量3）进场设备质量验收制度；

管理部4）对进场材料设备的规格、外观、性能、数量要认真验收把关；

5）建立健全设备进场验收办法，确保材料设备达到标准要求，满足项目要求；

6）对进入现场的各种材料、设备、成品、半成品要索取质量合格证，建立合格

登记台帐；

7）对合格材料设备的保管要根据其性质做好防护措施，保证设备在保管过程

中不发生质量问题；

8）对不符合质量、规格、数量要求的材料设备有权拒绝验收，并报有关负责人

O

12

1）施工现场设备管理制度；

2）施工所需各类设备，自进入施工现场保管、使用，直至项目竣工前均属于

施工现场设备管理的范畴；

3）在施工平面图中应标明各种材料设备机具存放的位置；

采购4）项目部采购管理员必须按施工用料计划严格进行验收，并做好验收记录，有

管理制度关资料必须齐全；

5）现场的库存材料设备应帐物相符，定期进行设备盘点；

6）施工材料设备发放必须建立发放制度和履行出入库手续；

7）施工材料设备必须建立台帐；

8）及时进行材料设备核算。

1）严格执行限额领退制度，做到领用有手续；

2）健全班组领用台帐，完善制度；

3）领用额度应根据施工预算及实际需要由工长、物资设备部经理共同研究提出

意见，项目经理批准执行；

4）设备管理员每月做一次统计结算；

限额领用

5）设备领出后，由班组负责使用和保管，设备管理员必须按保管和使用要求对

制度

班组进行跟踪检查、监督（克服管供不管用的现象）；

6）在领、发（或退）设备过程中，双方必须办理相关手续，注明领用单位项目

和班组、设备名称、规格、数量及领用日期、批准人等，双方需签字认可；

7）搞好限额领用考评，节约有奖、超用有罚。

仓库管理1）健全仓库管理制度，严格遵守收、发办法，做到收材料设备按规定

制度验收，签发材料设备发放单；

2）科学管理，按规格品种分类码放；

3）做到帐、物、卡相符合；

4）不得将易燃、易爆危险品与其他材料混放；

5）做好季节性预防措施；

6）保持库房干净、卫生；

7）做好库房的防火工作。

13

1）材料设备需求计划

（1）材料设备总需求计划

项目中标后，正式开工10天之内，根据施工组织设计、专项施工方案等要

求，由项目部会同相关部门编制主要材料设备总需求计划，项目商务合约部审

核、项目经理审批后，项目物资设备部留存一份。

（2）材料设备月度需求计划

项目部根据施工月度进度计划及库存情况，于当月30日前编制下月的材料设备

月度需求计划，经项目商务合约部审核，项目经理审批后交物资设备部。

材料

（3）补充或需求计划的变更

设备

材料设备补充计划或需求计划变更，必须阐明原因。除设计变更原因外，其它如漏

计划

项、计划差错、超耗等，必须经项目商务合约经理审核，项目经理审批签字后报

管理

物资设备部。

制度

2）材料设备采购计划

（1）材料设备采购计划

项目物资设备部根据物资月度需求计划和现场盘存情况，编制材料设备采购计划

报商务合约部经理审核、项目经理审批后实施采购。

分包商材料设备进场计划应报告项目部生产管理部门，以便协调项目门

禁放行及现场道路交通、堆放场地安排。

材料设备采购计划中，应确定采购方式、合约项目数、采购时间和候选

供应商名单等。

14

部门管理制度

材料设备采购计划中，应根据采购的技术复杂程度、市场竞争情况、采

购金额以及数量大小确定采购方式：招标采购、邀请报价采购和零星采购。

（2）材料设备申请表

日常情况下，项目部根据实际所需材料设备的情况，提出申请，由项目物资设备部

安排领用。

实行集中采购的，我们公司收到项目提交的采购申请后，安排供货，并向项目发

出《已定货通知单》。

申请表应注明设备的名称、规格型号、单位、数量、主要技术要求（含

质量）、进场日期、提交样品时间等。对设备的包装、运输等方面有特殊要求

时，也应在设备申请中注明。

1）供应商资格预审，根据设备对项目重要性影响程度不同，对于不同种类的设备

的供应商采取不同的评价与选择要求。

2）根据所提供设备的重要程度不同，对供货厂家评价。

3）对经销商进行评价时，应在如下范围内收集可以溯源的证明资料：（1）企业

营业执照；（2）经营许可证明；（3）基本账户开户行许可证；（4）法定代表人

身份证复印件（5）代理资格证明；（6）经营的材料设备质量证明；（7）企业及

材料设备简介；（8）使用该材料设备的代表项目项目资料；（9）其他需要提交的

资质文件；

供应商4）审查人员负责对资格审查表和提供资料的真实性、有效性和符合性进行验证

管理制度，保存相应资料或复印件，并做出审查结论。

5）供应商考察当供应商不在企业合格供应商名册中，或对材料设备有特殊要求、

或相关方对供应商评定尚未包括的内容、或提出调查要求时，项目物资设备部门

在采购前组织相关人员对供应商进行考察，考察结果列入《供应商考察报告》。

6）建立合格供应商名册项目商务合约部负责编制合格、新增、不合格供应商名册

,并按要求上报公司，由公司审批通过后发布。

15

部门管理制度

期内不许使用。

项目商务合约部负责组织建立本单位合格供应商档案，档案应包括供应商的考

察、预审和各级评审的记录和资料。

第二节项目环境描述

一、项目地理位置

本项目位于江苏省南京市建邺区，处在建邺区重要的地理位置，环境较好。现场周边环境见表。

现场周边环境

序

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实

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现

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第三节施工组织总体设想

一、项目施工管理目标

序号分项内容管理目标

总工期要求：190日历天。其中：

设计开工日期：2022年06月11日

施工开工日期：2022年06月25日

1工期目标工程竣工日期：2022年12月17日

方案设计、初步设计（含概算）、施工图设计（含施工图预算

编制）质量必须达到国家关于建设工程或相关工程设计深度的

2设计质量

要求，并须通过有关部门的审查和批准。初步设计完成后须满

目标

足发包人及上级主管部门的要求，承包人提交给发包人的初步

设计经发包人及相关部门审核批准后，承包人在进行施工图设

计时，不得提高或降低标准。承包人提高标准的，按提高后标

准实施，增加的费用发包人不另行支付；承包人降低标准的，

按发包人原标准实施，增加的费用由承包人承担。

3施工质量施工质量符合设计图纸及国家有关标准规范要求，工程质量达到

目标国家及行业现行施工验收规范合格标准，必须满足招标人的需

求。

职业健康与符合《职业健康安全管理标准》的要求，杜绝死亡、重伤和重

4

安全目标大机械设备事故，无火灾事故。

文明施工争取市建筑施工标准化文明示范工地。

5

目标

符合环境管理标准GB/T24001的要求，扬尘、建筑废弃物、噪

环境

6声与震动、资