上海新天地案例分析

上海新天地整体工程介绍—工程背景土地面积：约52公顷总建筑面积：约110万平方米物业构成：新天地商业〔14.1万平方米〕酒店／效劳式公寓〔6.1万平方米〕办公楼〔39万平方米〕 公寓〔51.4万平方米〕 人工湖绿地开工日期：1999年初开发周期：15年分期开发，预计到2021年完工开发商：瑞安集团上海新天地整体工程介绍—开发公司介绍上海新天地整体工程介绍—开发地块情况A太平桥人工湖绿地B翠湖天地C上海新天地E瑞安总部大楼D企业天地上海新天地整体工程介绍—开发地块情况地块名称规划与建设情况基本目标A太平桥人工湖绿地由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安集团三方共同投资，目前由瑞安集团负责其物业管理。整个项目耗资近10亿人民币，从2001年1月开工建设，建设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，绿地下面的地下停车场可提供200多个车位与政府合作开发人工湖绿地的基本目标是以先改善环境来提升该地区52公顷的土地的品质，带动房地产的开发和销售。太平桥人工湖绿地目前已经成为上海市中心一个独具特色的景观空间B上海新天地上海新天地占地3万平方米，上海新天地氛围南里、北里两大部分。以石库门建筑为主的北里，集合了来自世界各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品商店等，展现了新天地的国际元素。一、以现代化建筑为主的南里，除了临湖的新天地酒店式服务公寓外，还有一个总面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场所开发新天地，主要是为该地区营造一个高品位的人文环境，再进行房地产开发，以实现经济效益、社会效益双赢。新天地的目标是既要体现上海的历时文化风貌，又要体现上海的时尚新地标及品味，欲成一扇体现上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景区，成为集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街C翠湖天地高级住宅小区翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至500平方米。基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2002年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元D企业天地甲级办公楼区企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2003年第四季度落成企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地E瑞安集团总部大楼按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来的总部白玉兰是上海市花，本项目要成为太平桥项目的象征上海新天地整体工程介绍—开发现状人工湖＋绿地企业天地新天地

翠湖天地二期

一期

北里南里2001-2002年先期推出新天地商业和人工湖/绿地(公益局部)2003-2006年分别推出企业天地(办公)和翠湖天地一二期(住宅)5星级酒店翠湖天地三期2007-2021年分别五星级酒店和翠湖天地三期嘉苑〔住宅〕人工湖＋绿地

企业天地翠湖天地二期一期

北里南里上海新天地整体工程介绍—整体开发规划翠湖天地三期以及新天地二期为顶级时尚品牌度身定做的新天地二期，将沿马当路建成商业配套面积约13900平方米82000平方米二期2021年竣工翠湖天地三期约400套公寓三期嘉苑预计2021年9月开盘企业天地二期〔三号楼和四号楼〕办公局部建筑面积每栋50,000平方米下设顶级品牌旗舰店50,000平方米将延续国际甲级写字楼的高标准，吸引国际知名租户68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑造型为市花“白玉兰〞瑞安集团总部大楼办公局部建筑面积170,000sqm商场局部建筑面积50,000sqm三四个不同规模的剧场类似美国百老汇丰富太平桥地区的功能已经建成的局部新天地

翠湖天地三期嘉苑

新天地二期

两栋5星级酒店企业天地二期

规划住宅+国际学校

上海新天地整体工程介绍—开发顺序12345566结合市场合理安排开发时序1新天地商业2001-2002年2翠湖天地一期〔住宅〕2003年3企业天地一期〔办公楼〕2004年4翠湖天地御苑〔住宅二期〕2005-2006年5酒店＋住宅三期＋商业2007-2021年6企业天地二期＋住宅＋国际学校+瑞安总部上海新天地〔商业街〕北里南里新天地

上海新天地〔商业街〕—历史文化背景石库门上海新天地〔商业街〕—工程概况投资商香港瑞安集团容积率1.8物业地址上海卢湾区太仓路181弄项目投资金额14亿元占地面积30000平方米改造成本2万元/平米建筑面积60000平方米拆迁安置成本6.7亿元上海新天地〔商业街〕—工程概况〔左图：梅艳芳在上海新天地举行上海演唱会新闻发布会〕上海新天地〔商业街〕—建筑理念与特色整旧如旧，翻新创新

◆设计原那么：保护历史建筑的角度、城市开展的角度以及建筑功能的角度。◆整体规划：保存下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。◆强调历史感：保存原有的砖、原有的瓦作为建材。◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保存房子原貌为原那么，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里那么设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。专业团队打造挑选了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事务所，并邀著名的同济大学建筑设计院为参谋。从保护历史建筑的角度、城市开展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划上保存北部地块大局部石库门建筑，穿插局部现代建筑；南部地块那么以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。上海新天地〔商业街〕—规划定位：

新天地现在的经营定位是在开发过程中，在开发的不同阶段，逐渐深化而最终确定的，这一深化的过程经历了三个阶段：

第一阶段：综合性时尚场所第二阶段：都市旅游景点第三阶段：顺应潮流与国际接轨瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPINGMALL〞,要把新天地打造成一个平面的MALL。但是SHOPPINGMALL不同于SHOPPINGCENTER，不但要求综合，更要求有明确的主题定位和独特的魅力。石库门与生俱来的独特魅力，自然就为工程锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游〞。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。到了定位的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比方二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，最终脱颖而出。层层深化的定位使得“上海新天地〞成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出深化深化定位是商业地产的第一步，对定位不能准确得把握，再好的开发理念都只是水中月镜中花。瑞安集团的雄心进一步在其对新天地高起点定位上表达得淋漓尽致。上海新天地〔商业街〕—规划定位：营造足够的消费支撑上海新天地的档次定位自然是高端的，这一定位是和工程本身所处的地段区域紧密相关的，而不仅仅是凭借石库门的历史底蕴盲目身价。A、立足成熟商圈高起点上海新天地选址于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心〞。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，聚集了众多时尚商家，吸引了上海乃至全国各地来此观光购物的时尚人士，消费力量强大。而新天地以国际知名度的、以时尚文化为主题的小区性购物中心，在这样的环境中无疑如鱼得水般吸纳了上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。B、兴建高档住宅做支撑新天地不仅靠淮海路上巨大的人流量支撑消费，同时也将会有一批高质量的住宅支撑。新天地工程仅是太平桥地区改造工程的一局部，整个太平桥工程占地52公顷，与新天地一湖之隔将开发高档物业“翠湖天地〞，入住的绝对是高层次业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化〞，新天地也能有足够的购置力支撑。C、给“文物〞注入生命早在一九九七年，瑞安集团就提出一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。依据这一理念开发的新天地为占地三万平方米，建筑面积六万平方米的石库门建筑群保存了当年的砖墙、屋瓦，令游人仿佛进入时光隧道，回到二十世纪二十年代。而每座建筑内部，那么按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍假设隔世，产生了穿越时空之感。而精彩纷呈的街头表演、新意叠出的时尚活动，那么为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。正是这种特立独行的崭新理念改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。新天地成功了，在今天，它已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最正确去处之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。上海新天地〔商业街〕—商业业态业态商家占比餐饮类中式风味8家49%日本及东南亚5家欧美风味13家Tusion风格3家咖啡店/茶居7家甜品店6家合计：45家零售/服装类共32家34%艺术及文化类共5家5%酒吧娱乐类共11家12%上海历史受过很多不同国家的文化影响，新天地希望能真正表达老上海的历史原貌，营造出一个国际化的气氛。因此在租户的选择方面以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利、日本等。在招商阶段，新天地做了众多深入调查，精心挑选对新天地感兴趣的潜在目标商户，进行深入了解，调查他们的经营情况、出品和效劳。对于餐饮商家，有关负责人还会亲自去试菜，质量符合要求才会开始具体谈开展业务的相关事宜。新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，结合有创意和特色的效劳。很多商家在初期并不完全了解新天地的设计概念，为此，瑞安特地在建筑工地修建了一个样板房，组织租户参观，了解设计理念，以逐渐磨合到理念一致或接近。这被认为是新天地市场推广中的重要步骤。上海新天地〔商业街〕—商业业态布局：源自历史、围绕理念、强化特色高标准严要求挑选出来的实力组合，有机得分布在新天地的南北两里。新天地北里广场新天地南里广场上海新天地〔商业街〕—商业业态上海新天地〔商业街〕—商业业态B、南里业态组合南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。南里中庭位于广场上的购物中心的一层内。宽敞明亮的空间，简约淡雅的布局，配有良好的背景音响及空调设施。中庭占地面积625平方米，可容纳700人左右。适合做大型时尚演出、产品展示、主题展览、新闻发布等。南里局部除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和极具品位的休闲娱乐热点。N→S北里南里餐饮类49%零售服装34%酒吧娱乐12%新天地一号会所上海组合PAUL丹玛钟表店88酒店〔五星级〕新吉士酒楼印泰餐饮上海安梨家居饰品璐娜西餐厅酒吧奶酪美食店雷门九歌慧思创智上海锦江拉丁餐厅宝莱纳餐厅凯博希餐厅夜上海意大利餐厅藏博堂吴谊工作室中共一大会址维纳斯冰激凌店透明思考餐厅伯嘉利热巧克力吧丰泉一茶一坐UME国际影城TheGLOSS贝纳通玛士高酷圣石蓝鳍亭上海邮政博物馆鸿禧茶居上海国际访问者中心采蝶轩百草传奇餐厅真的好海鲜餐厅福林堂新一代树德里上海革命历史博物馆筹备处雨田小艺琼耳唯品雅木轩中共一大会址纪念馆领票处逸居生活用品店上海三爱广告公司里思南法风情餐厅老第坊香啡缤梧桐餐厅新天地35号楼上海新天地〔商业街〕—商业租金整个新天地60000平米，承租率100%，没有一间空置。目前拥有业主80家左右，以下是抽样调查的几家情况：北里店名位置租金visage甜品咖啡店北里1号楼单元33.3美元/天/平米VABENEVaVaRoom意大利餐厅北里7号楼3.1美元/天/平米藏博堂北里9号楼单元23.2美元/天/平米璐娜西餐厅酒吧北里16号楼单元13.8美元/天/平米沙宣专业发廊北里16号楼单元23.6美元/天/平米上海锦江拉丁餐厅北里18号楼单元23.5美元/天/平米上海宝莱纳餐厅新天地北里19,20,21号楼3.2美元/天/平米乐美颂法国歌舞餐厅北里23号楼单元13.8美元/天/平米雅木轩北里25号楼单元43.7美元/天/平米天泰泰国餐厅27号楼一楼单元1

2.8美元/天/平米平均租金3.4美元/天/平米上海新天地〔商业街〕—商业租金南里店名位置租金真的好海鲜餐厅南里1号楼3美元/天/平米福林堂南里1号楼1A3.6美元/天/平米中央美术学院油画廊南里2号楼3.4美元/天/平米星际餐厅南里2号楼单元43.4美元/天/平米朝安东尼丝绸精品店南里5号楼105室3美元/天/平米乐园酒吧南里5号楼一楼单元53.5美元/天/平米落脚点东南亚风味餐厅南里5号楼108座2.8美元/天/平米好地方酒吧6号楼一楼单元22.4美元/天/平米McCafe咖啡屋南里6,7号楼一楼单元283.6美元/天/平米哈根达斯南里6,7号楼一楼单元24美元/天/平米亚历山大会馆南里6,7号楼三楼2.5美元/天/平米翡翠酒家南里6,7号楼二楼单元12A,12B2.2美元/天/平米平均租金3.1美元/天/平米上海新天地〔商业街〕—商业规划亮点新天地商业区域内亮点不断，不管是盈利的，、非盈利的，无不展现着新天地的时尚与怀旧。

上海新天地〔商业街〕—商业规划亮点B、怀旧的“屋里厢〞新天地的石库门“屋里厢〞展示馆制造了一个缅怀老上海，追寻历史回忆的地方。它由一幢建于二十世纪二十年代的石库门老房子保存、改造而成。整个展示馆占地面积367.2平方米，建筑面积为513.9平方米，按照二十年代里弄单元一户住户为模式建成，主要展示房间七间，分别是客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房、灶厨间，以一个石库门家庭的故事，贯穿参观始终。不仅