芜湖市物业服务收费管理实施办法

芜湖市物业服务收费管理实施办法一、总则（一）目的与依据为加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《政府制定价格行为规则》等法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或使用人收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费，由市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。三、物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费标准的制定与调整（一）政府指导价标准制定1.制定物业服务收费政府指导价标准应当充分听取业主、物业服务企业和相关部门的意见，根据物业服务等级标准、服务成本等因素进行测算。2.物业服务等级标准由市房地产行政主管部门会同相关部门制定并公布。物业服务等级标准应当明确物业服务的基本要求、服务内容、服务质量等方面的内容。（二）市场调节价标准约定实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务的实际情况，在物业服务合同中约定具体的收费标准。（三）收费标准调整1.物业服务合同约定的服务标准和收费标准需要调整的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.物业服务企业应当提前将调整理由、内容、标准等以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见，公示期不少于十五日。五、物业服务收费计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取方式物业服务收费可以采取银行代收、业主自行缴纳等方式。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。（二）缴纳期限业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。（三）逾期缴纳处理业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可以按照合同约定收取违约金。经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。七、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.对实行政府指导价的物业服务收费标准进行制定和调整，并监督执行。（二）房地产行政主管部门职责1.负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.指导和协调业主大会、业主委员会的成立和运作，规范物业服务市场秩序。（三）其他部门职责市场监管、城市管理等部门按照各自职责，协同做好物业服务收费监督管理工作。（四）监督检查措施1.价格主管部门和房地产行政主管部门有权采取下列措施：进入物业服务企业、业主委员会、物业管理区域查阅、复制有关文件、资料；询问当事人、利害关系人、证明人，并要求其提供证明材料或者与违法行为有关的其他资料；对价格违法行为实施行政处罚。2.物业服务企业应当接受价格主管部门和房地产行政主管部门的监督检查，如实提供有关情况和资料。八、物业服务收费争议处理（一）协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，可以通过协商解决。（二）调解解决业主与物业服务企业之间协商不成的，可以向业主委员会或者物业管理协会申请调解。（三）仲裁或诉讼解决业主与物业服务企业之间不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。九、其他规定（一）停车服务收费1.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。2.利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。3.停车服务收费应当区别不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。对普通住宅物业管理区域内业主拥有所有权或者使用权的车位、车库，其停车服务收费实行政府指导价；对非普通住宅物业管理区域内的车位、车库以及利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其停车服务收费实行市场调节价。（二）装修管理服务收费物业服务企业可以向业主或者物业使用人收取装修管理服务费、装修垃圾清运费等费用。具体收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人在物业服务合同中约定。（三）代收费用规定物业服务企业接受委托代收水、电、气、通讯、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。十、附则（一）解释权本办法