广州市物业管理招标投标管理暂行办法进行征求意见的0804文

广州市物业管理招标投标管理暂行办法进行征求意见的0804文一、制定背景和必要性随着广州市物业管理行业的快速发展，物业管理招标投标活动在规范市场秩序、促进公平竞争、保障业主权益等方面发挥着越来越重要的作用。为进一步加强对本市物业管理招标投标活动的监督管理，规范招标投标行为，根据国家和省有关法律法规及政策规定，结合本市实际情况，制定本暂行办法十分必要。目前，广州市物业管理招标投标活动存在一些问题，如部分招标程序不规范、评标标准不够科学合理、信息公开透明度有待提高等。这些问题影响了物业管理市场的健康发展，损害了业主和相关方的合法权益。本办法的制定将有助于解决上述问题，为物业管理招标投标活动提供更加明确、具体的操作规范，营造公平、公正、公开的市场环境。二、制定依据本办法主要依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规及相关政策文件制定。三、主要内容说明（一）适用范围本办法适用于广州市行政区域内新建、改建、扩建物业项目的物业管理招标投标活动，包括住宅物业、非住宅物业以及与物业管理有关的设施设备和场地的经营管理项目。（二）基本原则1.公开原则：招标投标活动的信息应当公开透明，招标人应当依法发布招标公告，公开招标条件、程序、评标标准等信息，保障投标人的知情权。2.公平原则：招标人不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得限制或者排斥潜在投标人参与投标，确保所有符合条件的投标人享有平等的竞争机会。3.公正原则：评标委员会应当按照招标文件规定的评标标准和方法，客观、公正地对投标文件进行评审，确定中标候选人。4.诚实信用原则：招标人、投标人、招标代理机构等招标投标活动当事人应当诚实守信，依法履行各自的义务，不得弄虚作假、串通投标等。（三）招标1.招标人：明确了招标人的主体资格和范围，包括建设单位、业主大会等。建设单位依法通过招标方式选聘前期物业服务企业；业主大会成立后，业主大会可以依法采用招标方式选聘物业服务企业。2.招标条件：规定了招标人进行招标应当具备的条件，如已取得相关项目的批准文件、有明确的招标需求和预算等。3.招标方式：分为公开招标和邀请招标。公开招标适用于规模较大、影响广泛的物业项目；邀请招标适用于特定条件下的物业项目，如技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制等。4.招标程序：详细规定了招标的程序，包括编制招标文件、发布招标公告或发出投标邀请书、资格预审、发售招标文件、组织现场踏勘和答疑、接受投标文件、开标、评标、定标等环节。（四）投标1.投标人：规定了投标人的资格条件，投标人应当具有相应的物业管理资质等级，具备良好的业绩和信誉等。2.投标文件编制：明确了投标文件的内容要求，包括投标函、投标报价表、物业管理方案、服务承诺等。投标文件应当按照招标文件的要求编制，内容应当真实、准确、完整。3.投标程序：投标人应当在规定的时间内提交投标文件，并按照招标文件的要求进行密封和标记。投标人在投标截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件。（五）开标、评标和定标1.开标：开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，应当当众拆封、宣读投标文件的主要内容。2.评标：评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当按照招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，提出评标报告，并推荐中标候选人。3.评标标准：制定了详细的评标标准，包括物业服务方案、服务质量承诺、投标报价、企业业绩、企业信誉等方面。评标标准应当科学合理，具有可操作性，能够客观、公正地评价投标文件。4.定标：招标人应当根据评标委员会提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。（六）中标1.中标通知：中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。2.物业服务合同签订：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业服务合同。物业服务合同应当明确双方的权利和义务、服务内容与质量标准、服务费用、合同期限、违约责任等条款。（七）监督管理1.监管部门：明确了广州市住房和城乡建设局作为本市物业管理招标投标活动的监督管理部门，负责对招标投标活动进行指导、监督和检查。2.投诉处理：建立了投诉处理机制，投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律法规规定的，可以在知道或者应当知道其权益受到侵害之日起十日内，向有关行政监督部门投诉。行政监督部门应当自收到投诉之日起三个工作日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起三十个工作日内作出处理决定。（八）法律责任对招标人、投标人、招标代理机构等招标投标活动当事人违反本办法规定的行为，明确了相应的法律责任，包括责令改正、罚款、暂停或者取消相关资格等处罚措施。对构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、征求意见情况及采纳情况本办法征求意见稿征求了市相关部门、各区住房和城乡建设局、行业协会、物业服务企业、业主委员会等单位和个人的意见。共收到反馈意见[X]条，其中采纳[X]条，部分采纳[X]条，未采纳[X]条。1.关于适用范围：有意见建议将本办法的适用范围扩大到既有住宅增设电梯等物业管理项目。经研究，既有住宅增设电梯等物业管理项目情况较为复杂，目前国家和省尚未有统一明确的规定，且在实际操作中涉及多个部门职责，需要进一步研究论证，暂未采纳该意见。2.关于招标条件：部分意见建议简化招标条件，减少不必要的证明材料。考虑到招标条件是确保招标活动合法合规、保障物业服务质量的重要依据，目前的条件设置是必要的，暂未采纳该意见。但在实际操作中，将进一步优化办事流程，提高服务效率。3.关于评标标准：有意见建议增加对物业服务创新举措的评分权重。经研究，将在评标标准中适当增加对物业服务创新举措的考量因素，鼓励物业服务企业提供更加优质、创新的服务，采纳了该意见。五、实施日期本办法自[具体实施日期]起施行，有效期为[X]年。六、名词解释对本办法中涉及的一些专业术语和概念进行了解释，如物业管理招标投标、前期物业服务企业、物业服务合同等，以便于理解和执行。综上所述，《广州市物业管理招标投标管理暂行办法（征求意见稿）》在充分