陕西省物业服务收费管理实施办法8

陕西省物业服务收费管理实施办法8一、总则1.目的与依据为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》等法律法规及相关政策规定，结合本省实际，制定本办法。本办法旨在加强对物业服务收费的管理，促进物业服务行业健康发展，维护物业管理市场秩序，确保物业服务质量与收费标准相适应，营造和谐稳定的居住和工作环境。2.适用范围本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理活动。本办法所指的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或使用人收取的费用。二、物业服务收费的定价形式1.政府指导价物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行政府指导价的物业服务收费项目主要包括普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费、房改房和老旧住宅小区物业服务收费等。普通住宅前期物业服务收费是指在新建住宅出售初期，由建设单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业进行管理服务所收取的费用。房改房和老旧住宅小区物业服务收费是指针对已售公有住房和建成时间较长、配套设施老化的住宅小区所收取的费用。2.市场调节价实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，通过物业服务合同自主协商确定价格。实行市场调节价的物业服务收费项目主要包括非住宅物业服务收费、别墅物业服务收费以及业主大会成立后，经业主大会同意，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业协商确定的物业服务收费等。非住宅物业服务收费是指针对商业、办公、工业等非居住用途物业所收取的费用。别墅物业服务收费是指针对独立式住宅（别墅）所收取的费用。业主大会成立后，业主委员会有权根据小区实际情况，与物业服务企业协商确定物业服务收费标准，以满足小区业主对物业服务的个性化需求。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.人员费用物业服务企业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。这部分费用是保障物业服务企业正常运营，支付员工劳动报酬和福利待遇的基本支出。工资包括基本工资、绩效工资、加班工资等，社会保险涵盖养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险，福利费则用于员工的节日福利、培训费用等。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，以及公共水电费。共用部位包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。公共水电费是指用于小区公共区域照明、电梯运行、消防设施维护等所产生的水电费。3.绿化养护费用物业管理区域内绿化养护费用，包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等。绿化养护费用是确保小区绿化环境美观、整洁、健康的必要支出，用于草坪修剪、树木浇水施肥、花卉养护等工作。4.清洁卫生费用物业管理区域内清洁卫生费用，包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清理费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。清洁卫生费用用于小区公共区域的日常清扫、楼道清洁、垃圾清运等工作，确保小区环境干净整洁。5.秩序维护费用物业管理区域内秩序维护费用，包括安全管理人员费用、安全器械装备费等。秩序维护费用用于保障小区的安全秩序，包括门禁管理、巡逻、监控等工作，确保业主和物业使用人的人身和财产安全。6.办公费用物业服务企业用于办公的文具、纸张、印刷、通讯、水电、物业管理区域内交通工具等费用。办公费用是物业服务企业日常办公所需的基本支出，用于维持企业的正常运转。7.物业管理企业固定资产折旧物业服务企业拥有的各类固定资产，如办公设备、交通工具、维修工具等，按照规定计提的折旧费用。固定资产折旧是对企业资产损耗的一种补偿，确保企业资产的价值得到合理体现。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业服务企业为物业共用部位、共用设施设备及公众责任购买的保险费用。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用用于降低物业服务企业在管理服务过程中的风险，保障小区设施设备的正常运行和业主的权益。9.经业主同意的其他费用物业服务合同约定的或者业主大会通过的、并在物业服务合同中载明的其他费用。例如，业主大会决定开展的特殊服务项目费用、小区公共设施设备的更新改造费用等，需经业主同意并在合同中明确约定。四、物业服务收费的计费方式1.包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业服务企业按照合同约定提供服务，自负盈亏，通过合理控制成本、提高服务质量来获取利润。2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在酬金制下，物业服务企业按照合同约定的酬金比例或数额收取酬金，物业服务资金的收支情况定期向业主公布，接受业主监督。五、普通住宅前期物业服务收费管理1.收费标准制定普通住宅前期物业服务收费标准应当根据物业服务等级标准等因素，按照价格管理权限，由价格主管部门会同房地产行政主管部门制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。物业服务等级标准根据物业服务的内容、质量、标准等划分为不同等级，一般包括服务内容、服务质量、服务响应时间、人员配备等方面的要求。价格主管部门和房地产行政主管部门将根据这些等级标准，综合考虑物业服务成本、市场行情等因素，制定合理的收费标准。2.收费公示建设单位应当在销售场所显著位置公示前期物业服务合同约定的物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等事项。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、物业服务企业名称等信息，接受业主监督。收费公示的目的是让业主充分了解物业服务的内容和收费情况，保障业主的知情权，避免因信息不对称导致的纠纷。3.价格调整物业服务企业应当在价格调整前，将调整理由、项目、标准等内容在物业管理区域内显著位置公示，并书面告知业主委员会。业主委员会应当组织业主对调整方案进行讨论，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可调整收费标准。价格调整涉及业主切身利益，因此需要经过严格的程序，确保调整方案公平、合理、合法，充分征求业主意见，保障业主的参与权和决策权。六、非住宅物业服务收费管理1.收费协商非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，通过物业服务合同自主协商确定价格。非住宅物业服务内容和要求因物业类型不同而存在差异，如商业物业可能更注重安保、环境卫生、设施设备维护等方面，办公物业可能更关注写字楼的运营管理、设备设施维护等方面。因此，业主和物业服务企业需要根据具体情况，在合同中明确约定服务内容、质量标准、收费标准等条款，确保双方权益得到保障。2.合同约定物业服务企业与业主应当签订物业服务合同，明确双方的权利和义务，包括服务内容、服务标准、收费标准、计费方式、服务期限、违约责任等内容。物业服务合同是规范双方行为的重要依据，通过明确合同条款，可以避免在服务过程中出现纠纷，保障双方的合法权益。3.价格备案物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。价格备案制度有助于价格主管部门和房地产行政主管部门对非住宅物业服务收费情况进行监管，及时了解市场动态，维护市场秩序。七、物业服务收费的相关规定1.停车收费物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位应当予以出租。物业服务企业接受业主委托，提供停车服务的，应当与业主签订停车服务合同，明确双方的权利和义务。停车收费标准由业主与物业服务企业协商确定，并在合同中约定。物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业服务企业不得擅自改变其用途，不得将其出租、出售给业主以外的单位或者个人。利用业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当收取场地占用费。场地占用费标准由业主大会决定，并报价格主管部门备案。2.二次供水收费物业管理区域内二次供水设施运行维护费用应当单独计量，据实分摊，定期公布。二次供水设施运行维护费用包括设备维修、保养、清洗、消毒、水质检测等费用。物业服务企业应当按照规定对二次供水设施进行维护管理，确保水质安全。二次供水收费应当合理透明，不得重复收费。3.装修管理收费物业服务企业可以向业主或者物业使用人收取装修保证金。装修保证金在装修工程竣工后，经检查无违反装修管理规定行为的，应当如数退还。物业服务企业收取装修保证金的目的是为了规范业主的装修行为，防止因装修过程中损坏公共设施设备、影响房屋结构安全等问题给其他业主造成损失。在装修过程中，物业服务企业应当加强对装修现场的巡查和监督，确保装修活动符合相关规定。物业服务企业可以向业主或者物业使用人收取装修垃圾清运费。装修垃圾清运费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人协商确定，并在合同中约定。装修垃圾清运费用于支付装修垃圾的清运、处理等费用。物业服务企业应当按照规定及时清运装修垃圾，保持小区环境整洁。八、物业服务收费的监督管理1.价格主管部门职责价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。价格主管部门可以通过定期检查、不定期抽查、投诉举报处理等方式，对物业服务企业的收费行为进行监管。对违反价格法律法规的物业服务企业，价格主管部门将依法予以处罚，维护市场价格秩序。价格主管部门应当建立健全物业服务收费明码标价制度，加强对物业服务企业明码标价情况的监督检查。物业服务企业应当按照规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、物业服务企业名称等信息，接受业主监督。明码标价制度有助于提高物业服务收费的透明度，保障业主的知情权，减少价格纠纷。2.房地产行政主管部门职责房地产行政主管部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。房地产行政主管部门可以通过制定服务质量标准、开展物业服务质量考核评价、受理业主投诉等方式，对物业服务企业的服务质量进行监管。对服务质量不达标的物业服务企业，房地产行政主管部门将责令其限期整改，情节严重的，将依法予以处理，保障业主享受优质的物业服务。房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业资质管理，规范物业服务市场准入。物业服务企业应当按照规定取得相应的资质证书，方可从事物业服务活动。房地产行政主管部门将加强对物业服务企业资质的审核和管理，确保物业服务企业具备相应的服务能力和水平，维护物业服务市场的正常秩序。3.业主权利与义务业主有权对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督，有权向价格主管部门、房地产行政主管部门投诉举报。业主发现物业服务企业存在服务质量问题或收费不合理问题时，可以通过合法途径维护自己的权益。价格主管部门和房地产行政主管部门将及时受理业主的投诉举报，并依法进行处理。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是维持物业服务企业正常运营、提供服务的资金来源，业主按时足额交纳物业服务费用是履行合同义务的表现。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法追缴，并按照合同约定收取违约金。九、附则1.实施日期本办法自发布之日起施行。本办法的施行将为规范陕西省物业服务收费行为提供有力的制度保障，促进物业服务行业健康发展。2.解释权本办法由陕西省价格主管部门会同陕西省房地产行政主管部门负责解释。陕西省价格主管部门和房地产行政主