合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则一、总则（一）目的为规范合肥市住宅小区物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省定价目录》、《合肥市物业管理若干规定》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本实施细则。（二）适用范围本细则适用于合肥市行政区域内住宅小区物业服务收费及其监督管理活动。本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价。2.普通住宅小区前期物业服务等级标准及相应的基准价与浮动幅度，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定，并向社会公布。3.物业服务企业应当按照价格主管部门核定的收费标准收费，不得擅自提高收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅小区以及业主大会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价，由业主大会与物业服务企业通过物业服务合同约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主大会按照《合肥市物业管理若干规定》的程序，在综合考虑物业服务成本、服务质量以及周边类似项目收费水平等因素的基础上，与物业服务企业协商确定收费标准，并在物业服务合同中明确约定。三、物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、前期物业服务收费管理（一）收费标准的确定与备案1.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当约定前期物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。2.新建住宅小区前期物业服务收费标准实行政府指导价的，物业服务企业应当在前期物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同、收费标准报项目所在地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。3.物业服务企业应当按照价格主管部门核定的收费标准收费，不得擅自提高收费标准。确需调整收费标准的，应当按照前期物业服务合同约定的程序进行，并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。（二）预收费用的规定1.前期物业服务合同可以约定预收物业服务费用，但预收期限不得超过12个月。2.物业服务企业应当按照规定向业主公示物业服务费用预收情况，接受业主监督。（三）其他规定1.建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。2.物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守前期物业服务合同予以书面承诺。五、业主大会成立后的物业服务收费管理（一）收费标准的确定1.业主大会成立后，业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同，明确服务内容、服务标准、收费标准、计费方式、计费起始时间以及合同期限等内容。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主大会按照本细则规定的程序，在综合考虑物业服务成本、服务质量以及周边类似项目收费水平等因素的基础上，与物业服务企业协商确定收费标准，并在物业服务合同中明确约定。（二）备案要求业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同，应当自合同签订之日起15日内，报项目所在地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。（三）其他规定1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。六、物业服务收费的计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等计费方式。（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。3.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。4.业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。七、物业服务收费的减免与优惠（一）减免规定1.因建设单位分期开发、分批交付使用，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能同步完成的，物业服务费用应当根据实际提供的服务内容，按规定的收费标准的一定比例收取。具体比例由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，但不得低于规定收费标准的70%。2.因物业服务企业原因造成服务中断的，不得收费。（二）优惠政策1.业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的，经物业服务企业登记确认后，按照不超过应收物业服务费用的70%交纳物业服务费。2.房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定标准的50%交纳。八、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.会同房地产行政主管部门制定和调整普通住宅小区前期物业服务收费标准。3.受理业主、业主大会、物业服务企业对物业服务收费的投诉和举报。（二）房地产行政主管部门职责1.负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.会同价格主管部门制定和调整普通住宅小区前期物业服务收费标准。3.指导业主大会成立和业主委员会选举工作，协调处理业主、业主委员会与物业服务企业之间的矛盾纠纷。（三）其他监督措施1.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。2.价格主管部门和房地产行政主管部门应当建立健全物业服务收费投诉举报制度，及时受理和处理业主、业主大会、物业服务企业的投诉和举报。3.物业服务企业违反价格法律法规和本细则规定的，由价格主管部门依法予以处罚。九、争议处理1.业主、业主大会、物业服务企业之间因物业服务收费发生争议的，可以自行协商解决；协商不成的，可以向房地产行政主管部门或者其他有关部门申请调解；也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。2.业主或者业主大会对物业服务企业的服务质量不满意的，可以通过业主大会或者业主委员会与物业服务企业协商解决；协商不成的，可以按照物业服务合同约定的争议解决方式处理。