柳州市物业服务收费管理实施细则

柳州市物业服务收费管理实施细则一、总则（一）目的为规范柳州市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《广西壮族自治区物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本实施细则。（二）适用范围本细则适用于柳州市行政区域内物业服务收费行为及相关监督管理活动。本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.物业服务企业可在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体收费标准。（二）市场调节价实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。三、物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费标准的制定与调整（一）政府指导价标准制定1.制定政府指导价的物业服务收费标准，应当根据不同物业的性质、特点等因素，分别实行分等定价。2.物业服务等级标准由市房地产行政主管部门会同相关部门制定并适时调整。物业服务等级标准应当包括物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。3.市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准，制定相应的基准价及其浮动幅度。制定基准价应当以物业服务成本为基础，综合考虑市场供求状况、区域经济发展水平、业主承受能力等因素。（二）政府指导价标准调整1.当物业服务成本变动较大、社会平均工资水平大幅提高、物业服务等级标准调整等情况发生时，市价格主管部门会同市房地产行政主管部门可以适时调整政府指导价标准。2.调整政府指导价标准应当按照规定进行成本监审、价格听证等程序，并向社会公布。（三）市场调节价标准制定与调整1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定收费标准。2.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。3.物业服务合同履行期间，物业服务收费标准需要调整的，物业服务企业应当与业主充分协商，并在物业管理区域内显著位置公示调整方案。经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，方可调整收费标准。五、物业服务收费的计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。六、物业服务费用的缴纳与结算（一）缴纳1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。2.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（二）结算1.实行包干制的物业服务收费，物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况。2.实行酬金制的物业服务收费，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。3.业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。七、物业服务收费的减免与优惠（一）减免规定1.物业服务合同履行期间，物业服务企业因撤出物业管理区域等原因未履行完合同约定服务的，应当按照合同约定承担相应责任，并根据未履行服务的期限、内容等因素，退还相应的物业服务费用。2.因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成物业管理区域内配套设施设备、道路等未能达到规划设计要求，影响物业服务正常开展的，建设单位应当承担相应责任，并按照物业服务合同约定减免相应的物业服务费用。（二）优惠政策1.对享受最低生活保障待遇的业主，物业服务企业可以按照有关规定给予适当优惠。2.其他法律法规规定的物业服务收费减免与优惠情形，从其规定。八、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.会同房地产行政主管部门制定物业服务收费政策和标准，规范物业服务收费行为。（二）房地产行政主管部门职责1.负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.会同价格主管部门制定物业服务等级标准，指导和规范物业服务企业服务行为。（三）其他部门职责1.市场监管部门负责对物业服务收费中的不正当竞争行为进行查处。2.其他有关部门按照各自职责，协同做好物业服务收费监督管理工作。（四）监督检查措施1.价格主管部门、房地产行政主管部门等有权依法对物业服务企业的收费情况进行检查，物业服务企业应当如实提供价格、服务内容、服务标准等相关资料。2.对违反本细则规定的物业服务企业和业主，价格主管部门、房地产行政主管部门等应当依法责令改正，并按照有关法律法规进行处罚。九、争议处理业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间因物业服务收费发生争议的，可以通过协商解决；协商不成的，可以向房地产行政主管部门或者其他有关部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。十、附则（一）实施时间本细则自发布之日起施行。（二）解释权本细则由柳州市价格主管部门会同柳州市房地产行政主管部门负责解释。本细则在实施过程中，如国家、自治区出台新的规定，从其规定。在执行过程中，如遇问题或需要进一步明确相关事宜，相关部门将根据实际情况进行