上海物业管理招投标暂行规定

上海物业管理招投标暂行规定一、总则（一）目的为了规范本市物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据有关法律法规，结合本市实际情况，制定本暂行规定。（二）适用范围本规定适用于本市行政区域内各类物业管理项目的招投标活动。（三）基本原则物业管理招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。二、招标（一）招标人1.定义招标人是指依法进行物业管理项目招标的业主、业主大会或其他组织。2.招标人条件招标人应当具有与招标项目相适应的经济、技术管理人员和编制招标文件、组织开标、评标及定标的能力。不具备上述能力的，应当委托具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。（二）招标项目条件1.新建项目新建住宅物业应当通过招投标方式选聘物业管理企业。2.其他项目非住宅物业以及业主大会决定通过招投标方式选聘物业管理企业的住宅物业，应当按照本规定进行招投标。（三）招标方式1.公开招标招标人通过公共媒介发布招标公告，并采取资格预审方式确定潜在投标人的招标方式。2.邀请招标招标人向预先选择的若干家物业管理企业发出投标邀请书，邀请其参加投标的招标方式。有下列情形之一的，可以采用邀请招标：项目总建筑面积在三万平方米以下的；投标人少于三个的；住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的。（四）招标程序1.成立招标组织招标人自行组织招标的，应当成立招标组织，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。2.编制招标文件招标文件应当包括以下内容：招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；物业管理服务内容及要求，包括服务标准、服务质量、服务期限等；对投标人及投标书的要求，包括投标人资格、投标书格式、内容要求等；评标标准和评标方法；招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标程序、定标方法等；物业服务合同的签订说明；其他事项的说明及要求。3.发布招标公告或投标邀请书公开招标的，招标人应当通过报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。邀请招标的，招标人应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定物业管理企业发出投标邀请书。4.资格预审公开招标的，招标人可以根据招标项目的要求，对潜在投标人进行资格预审。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。5.发售招标文件招标人应当按照招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件。招标文件售出后，不予退还。招标人在发布招标公告、发出投标邀请书后或者售出招标文件后不得擅自终止招标。6.踏勘现场招标人可以根据招标项目的具体情况，组织潜在投标人踏勘项目现场。潜在投标人应当按照招标人的要求，在规定的时间内和地点，由招标人组织踏勘项目现场。招标人不得单独或者分别组织任何一个潜在投标人进行现场踏勘。7.答疑与澄清潜在投标人对招标文件有疑问的，可以在投标截止日期前一定时间内，以书面形式向招标人提出。招标人应当对潜在投标人提出的疑问进行解答，并以书面形式通知所有招标文件收受人。该解答的内容为招标文件的组成部分。三、投标（一）投标人1.定义投标人是指响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。2.投标人资格投标人应当具有独立法人资格，且具备相应的物业管理资质等级证书，并符合招标文件规定的其他条件。（二）投标文件编制1.投标文件内容投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，一般包括以下内容：投标函；投标报价表；物业管理服务方案，包括服务内容、服务标准、服务质量保障措施、服务人员配备等；企业资质证书、营业执照副本复印件；项目负责人及主要管理人员的简历、业绩和资格证书复印件；物业服务合同样本；招标文件要求提供的其他材料。2.投标文件格式投标文件应当按照招标文件规定的格式编制，内容应当清晰、准确。（三）投标文件送达1.送达时间投标人应当在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。2.送达方式投标文件可以直接送达，也可以通过邮寄等方式送达。通过邮寄方式送达的，以招标人实际收到投标文件的时间为准。（四）投标文件补充、修改与撤回1.补充与修改投标人在投标截止时间前，可以对所提交的投标文件进行补充、修改或者撤回，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。2.撤回投标人撤回投标文件的，应当书面通知招标人。招标人已收取投标保证金的，应当自收到投标人书面撤回通知之日起五日内退还。四、开标、评标与定标（一）开标1.开标时间与地点开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。2.开标程序开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。（二）评标1.评标委员会组成评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。2.评标标准与方法评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标标准和方法应当在招标文件中明确规定。评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。3.评标过程评标委员会成员应当按照评标标准和方法，客观、公正地对投标文件进行评审和比较。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。（三）定标1.定标原则招标人应当根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。2.中标条件中标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。3.中标通知中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。4.签订合同招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。五、监督管理（一）监管部门市房屋土地资源管理部门是本市物业管理招投标活动的行政主管部门，负责对本市物业管理招投标活动进行监督管理。区、县房地产管理部门按照规定的职责分工，负责本辖区内物业管理招投标活动的监督管理。（二）监管措施1.备案管理招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向物业所在地的区、县房地产管理部门备案。备案内容包括招标文件、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等。区、县房地产管理部门应当对备案材料进行审查，发现不符合规定的，应当责令招标人改正。2.投诉处理任何单位和个人对物业管理招投标活动中的违法行为，有权向市或者区、县房地产管理部门投诉。房地产管理部门应当自受理投诉之日起三十日内，作出处理决定，并将处理结果告知投诉人。3.违规处罚对违反本规定的招标人、投标人、招标代理机构等单位和个人，由房地产管理部门按照有关法律法规的规定予以处罚。六、法律责任（一）招标人责任招标人有下列情形之一的，由房地产管理部门责令改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款：1.依法应当公开招标而采用邀请招标的；2.招标文件不符合本规定要求的；3.招标人在发布招标公告、发出投标邀请书或者售出招标文件后擅自终止招标的；4.招标人违反规定拒绝与中标人签订合同的。（二）投标人责任投标人有下列情形之一的，投标无效，由房地产管理部门处一万元以上五万元以下的罚款：1.投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；2.投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的；3.投标人向招标人或者评标委员会成员行贿谋取中标的。（三）其他责任招标代理机构违反本规定，泄露应当保密的与招投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，由房地产管理部门处五万元以上二十五万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收