商品房预售合同纠纷案件代理词

商品房预售合同纠纷案件代理词尊敬的审判长、审判员：

[律师事务所名称]接受本案原告[原告姓名]的委托，指派我作为其诉讼代理人参与本案的诉讼活动。经过对本案相关证据的仔细查阅、分析，以及庭审调查，现发表如下代理意见：

一、案件基本事实概述

原告与被告[开发商名称]于[签订日期]签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于[房屋具体地址]的商品房一套，房屋总价款为[X]元。合同对房屋的交付时间、交付条件、违约责任等条款均作出了明确约定。

原告按照合同约定履行了自己的义务，按时足额支付了全部购房款。然而，被告却未能按照合同约定的时间向原告交付符合交付条件的房屋。经原告多次催告，被告仍未能解决房屋存在的质量问题及相关配套设施不完善等问题，导致原告至今无法正常入住该房屋，给原告造成了极大的经济损失和生活困扰。

二、关于被告违约行为的分析

（一）交付时间违约根据双方签订的《商品房预售合同》第[具体条款]条约定，被告应于[合同约定交付日期]前将经验收合格的房屋交付给原告。但实际情况是，直至今日，被告仍未向原告交付房屋，已构成明显的违约行为。

在庭审过程中，被告未能提供充分有效的证据证明其延迟交付房屋具有法定或约定的免责事由。被告声称因施工过程中遇到一些技术难题导致工期延误，但这并不能成为其逾期交房的合理理由。因为被告作为专业的房地产开发企业，应当对工程建设过程中可能出现的各种情况有充分的预估和应对措施，确保能够按照合同约定的时间交付房屋。

（二）房屋质量问题违约合同约定房屋应符合国家及地方现行的建筑工程质量验收规范，经验收合格。但原告在收房时发现，房屋存在多处质量问题，如墙面裂缝、地面空鼓、门窗密封不严等。这些质量问题不仅严重影响了房屋的正常使用功能，也给原告的人身安全带来了潜在威胁。

经原告委托专业的房屋质量检测机构进行检测，检测报告明确指出房屋存在的质量问题不符合相关质量标准。被告作为房屋的开发商，有义务按照合同约定提供质量合格的房屋，其交付的房屋存在质量问题，显然违反了合同约定。

（三）配套设施不完善违约合同还约定，小区应配套建设[具体配套设施内容]，如停车场、绿化景观、物业服务设施等。然而，截至目前，小区的停车场尚未建成，绿化景观也未达到合同约定的标准，物业服务设施也不完善，给原告及其他业主的生活带来了诸多不便。

配套设施不完善直接影响了房屋的居住品质和原告购买房屋时的预期，被告未能按照合同约定履行完善配套设施的义务，同样构成违约。

三、关于原告损失的阐述

（一）经济损失1.房屋租金损失由于被告未能按时交付房屋，原告无法入住自己购买的房屋，只能另行租赁房屋居住。根据原告提供的租赁合同及租金支付凭证，自合同约定的交房日期至起诉之日，原告已支付的房屋租金共计[X]元。这部分租金损失是由于被告的违约行为直接导致的，被告应当予以赔偿。2.装修损失原告为了能够尽快入住新房，在房屋交付前就已经按照自己的设计方案进行了装修准备工作，包括与装修公司签订装修合同、支付定金等。然而，由于被告延迟交房，导致原告的装修计划被迫推迟，部分装修材料价格上涨，给原告造成了额外的经济损失。经核算，原告的装修损失共计[X]元。

（二）精神损失被告的违约行为给原告的生活带来了极大的不便和困扰，导致原告长期处于焦虑和不安的状态。购买房屋是原告人生中的一件大事，本应是一件值得高兴的事情，但由于被告的原因，使得原告无法按时享受自己的新房，这种精神上的痛苦是无法用金钱来衡量的。虽然在法律上精神损害赔偿的认定较为严格，但被告的违约行为确实给原告造成了严重的精神伤害，应当在合理范围内给予适当的赔偿，以抚慰原告的精神创伤。

四、关于法律依据及责任承担

（一）法律依据1.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"被告未能按照合同约定履行交付房屋、保证房屋质量及完善配套设施等义务，应当承担违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定："根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。"本案中，被告逾期交房已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。

（二）责任承担1.继续履行合同并承担违约责任原告要求被告继续履行合同，按照合同约定交付符合交付条件的房屋，并承担因延迟交付房屋给原告造成的所有经济损失，包括房屋租金损失、装修损失等。同时，被告应当对房屋存在的质量问题进行彻底整改，确保房屋质量符合合同约定及相关标准。对于小区配套设施不完善的问题，被告应按照合同约定的时间和标准尽快完善，以保障原告及其他业主的合法权益。2.解除合同并赔偿损失鉴于被告的违约行为已严重影响了原告的购房目的实现，原告有权选择解除合同。若原告解除合同，被告应当返还原告已支付的全部购房款，并按照合同约定承担违约责任，赔偿原告因此遭受的全部经济损失，包括但不限于房屋差价损失、利息损失、装修损失、租金损失等。同时，被告还应当按照合同约定支付违约金，以惩罚其违约行为。

综上所述，被告在履行《商品房预售合同》过程中存在多