商业物业管理服务费测算方案

商业物业管理服务费测算方案一、引言商业物业管理对于商业项目的正常运营和价值提升起着至关重要的作用。合理测算物业管理服务费是确保物业服务质量、维持物业管理企业运营并实现商业项目可持续发展的关键环节。本方案旨在通过对各项成本、费用及预期收益的详细分析，制定出科学合理的商业物业管理服务费测算标准。

二、项目概况（一）项目基本信息1.项目名称：[具体商业项目名称]2.项目地址：[详细地址]3.项目规模：总建筑面积[X]平方米，其中商业面积[X]平方米，配套设施面积[X]平方米。4.商业业态：涵盖购物中心、写字楼、酒店式公寓、餐饮、娱乐等多种业态。

（二）项目定位与目标客户群体项目定位为区域综合性商业中心，目标客户群体包括周边居民、上班族、商务人士、游客以及各类企业等。

三、物业服务内容与标准

（一）物业共用部位的维修、养护和管理1.对建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等主体结构进行日常巡查和定期检查，确保结构安全。2.对建筑物的外立面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯前室等共用部位进行清洁、保养和维护。

（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1.供配电系统：保障电力供应稳定，定期对变压器、配电柜等设备进行维护保养，及时处理故障。2.给排水系统：维护排水畅通，对水泵、水箱等设施进行日常巡检和维修，防止漏水等问题。3.消防系统：确保消防设施完好有效，定期进行消防检查、维护和演练。4.电梯系统：安排专业人员进行电梯日常运行管理、维护保养和安全检查，保障电梯正常运行。5.空调系统：根据季节和实际需求，合理运行空调设备，定期进行维护保养，确保制冷制热效果。

（三）环境卫生管理1.公共区域每日定时清扫，保持地面干净整洁，无杂物、无污渍。2.及时清理垃圾，做到日产日清，垃圾收集容器定期消毒、清洗。3.对商业项目内的卫生间进行定时清洁和消毒，保持空气清新、无异味。

（四）绿化养护管理1.对项目内的公共绿化区域进行日常浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。2.及时补植死亡或缺失的绿植，保持绿化景观的美观和良好状态。

（五）秩序维护管理1.实行24小时值班制度，对商业项目出入口进行人员和车辆的出入登记、检查。2.加强巡逻，维护商业项目内的公共秩序，预防和制止各类违法犯罪行为。3.协助处理突发事件，保障业主和使用人的人身和财产安全。

（六）客户服务1.设立客户服务中心，受理业主和使用人的咨询、投诉和建议，及时回复处理。2.定期走访业主和使用人，了解需求，提供优质的物业服务。3.协助业主和使用人办理相关物业管理手续，如装修手续、入住手续等。

（七）特约服务根据业主和使用人的需求，提供个性化的特约服务，如家政服务、商务服务等，收取相应费用。

四、费用测算依据与方法

（一）人员费用1.人员配置根据项目规模和服务内容，预计配置物业管理服务人员如下：项目经理：1名客服人员：[X]名工程维修人员：[X]名秩序维护人员：[X]名保洁人员：[X]名绿化养护人员：[X]名2.人员薪酬项目经理：月薪[X]元客服人员：月薪[X]元/人工程维修人员：月薪[X]元/人，其中包含基本工资、加班工资、奖金等，加班工资按照国家规定的1.5倍（平时加班）、2倍（周末加班）、3倍（法定节假日加班）计算，奖金根据工作表现和项目考核情况发放，预计每月奖金平均为[X]元/人。秩序维护人员：月薪[X]元/人，考虑到工作时间较长且具有一定的特殊性，设置夜班补贴[X]元/人/月，加班工资计算方式同工程维修人员，预计每月奖金平均为[X]元/人。保洁人员：月薪[X]元/人绿化养护人员：月薪[X]元/人3.人员费用总计每月人员费用=（项目经理月薪+客服人员月薪×客服人数+工程维修人员月薪×工程维修人数+秩序维护人员月薪×秩序维护人数+保洁人员月薪×保洁人数+绿化养护人员月薪×绿化养护人数）+加班工资+奖金=（[X]+[X]×[X]+[X]×[X]+[X]×[X]+[X]×[X]+[X]×[X]）+[X]+[X]=[X]元

（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用1.材料费用供配电系统：每月更换各类电气元件、消耗的绝缘材料等预计费用[X]元。给排水系统：每月更换水龙头、阀门、管件等材料费用[X]元，以及用于疏通管道的化学药剂费用[X]元。消防系统：每月消耗的灭火器药剂、消防水带等材料费用[X]元。电梯系统：每月更换电梯润滑油、轿厢照明灯泡等材料费用[X]元。材料费用总计：[X]元2.维修工具及设备购置与更新费用预计每年购置和更新维修工具及设备费用[X]元，平均每月[X]元。3.设施设备保养费用供配电系统：每年委托专业机构进行预防性维护保养费用[X]元，平均每月[X]元。给排水系统：每年委托专业机构进行维护保养费用[X]元，平均每月[X]元。消防系统：每年委托专业机构进行维护保养费用[X]元，平均每月[X]元。电梯系统：每年委托专业电梯维保公司进行维护保养费用[X]元，平均每月[X]元。设施设备保养费用总计：[X]元4.设施设备能耗费用照明：根据项目实际照明功率和使用时间，预计每月照明电费[X]元。空调：按照空调系统的装机功率和运行时间，预计每月空调电费[X]元。其他设备：如电梯、通风设备等能耗费用，预计每月[X]元。设施设备能耗费用总计：[X]元5.物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用总计=材料费用+维修工具及设备购置与更新费用+设施设备保养费用+设施设备能耗费用=[X]+[X]+[X]+[X]=[X]元

（三）环境卫生费用1.清洁用品费用每月消耗的扫帚、拖把、清洁剂、垃圾袋等清洁用品费用[X]元。2.垃圾清运费用委托专业垃圾清运公司，每月垃圾清运费用[X]元。3.环境卫生费用总计=清洁用品费用+垃圾清运费用=[X]+[X]=[X]元

（四）绿化养护费用1.绿化工具费用每年购置和更新绿化工具费用[X]元，平均每月[X]元。2.绿化药剂费用每月用于绿化植物病虫害防治、施肥等的药剂费用[X]元。3.绿化养护人工费用如绿化养护人员除基本工资外的其他补贴费用，预计每月[X]元。4.绿化养护费用总计=绿化工具费用+绿化药剂费用+绿化养护人工费用=[X]+[X]+[X]=[X]元

（五）秩序维护费用1.安保设备费用门禁系统：每年维护费用[X]元，平均每月[X]元。监控系统：每年维护费用[X]元，平均每月[X]元。其他安保设备：如对讲机、警棍等，每年购置和更新费用[X]元，平均每月[X]元。安保设备费用总计：[X]元2.秩序维护人员服装及装备费用每年为秩序维护人员购置服装、配备安保装备费用[X]元，平均每月[X]元。3.秩序维护费用总计=安保设备费用+秩序维护人员服装及装备费用=[X]+[X]=[X]元

（六）办公费用1.办公用品费用每月购置纸张、笔、文件夹等办公用品费用[X]元。2.水电费每月办公区域水电费[X]元。3.通讯费每月办公电话、员工手机通讯补贴等费用[X]元。4.差旅费根据工作需要，预计每月差旅费[X]元。5.办公费用总计=办公用品费用+水电费+通讯费+差旅费=[X]+[X]+[X]+[X]=[X]元

（七）固定资产折旧费用1.办公设备预计办公设备原值[X]元，折旧年限为[X]年，采用直线折旧法，每月折旧额为[X]元。2.交通工具预计交通工具原值[X]元，折旧年限为[X]年，每月折旧额为[X]元。3.固定资产折旧费用总计=办公设备折旧额+交通工具折旧额=[X]+[X]=[X]元

（八）保险费用为商业项目购买财产保险、公众责任险等，预计每年保险费用[X]元，平均每月[X]元。

（九）管理费用1.项目经理及管理人员办公费用、培训费用、业务招待费用等，预计每月[X]元。2.物业管理企业利润：按照物业管理成本的[X]%计算，预计每月利润额为[X]元。3.管理费用总计=项目经理及管理人员费用+物业管理企业利润=[X]+[X]=[X]元

（十）其他费用预留一定比例的不可预见费用，按照上述各项费用总和的[X]%计算，预计每月[X]元。

五、物业管理服务费测算结果每月物业管理服务费=人员费用+物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用+环境卫生费用+绿化养护费用+秩序维护费用+办公费用+固定资产折旧费用+保险费用+管理费用+其他费用=[X]+[X]+[X]+[X]+[X]+[X]+[X]+[X]+[X]+[X]=[X]元

每平方米每月物业管理服务费=每月物业管理服务费÷总建筑面积=[X]÷[X]=[X]元/平方米·月

六、费用调整机制1.根据物价指数变化、工资调整、能源价格波动等因素，定期对物业管理服务费进行调整。调整周期为[X]年，调整幅度根据实际情况进行测算确定。2.当项目设施设备进行大规模更新改造、服务内容和标准发生重大变化时，可适时调整物业管理服务费标准，并提前向业主和使用人进行公示和说明。

七、结论