万科集团工程管理手册 2024.4,17

万科集团工程管理手册2024.4,17本工程管理手册旨在规范万科集团各工程项目的管理流程、标准和方法，确保工程质量、进度、安全和成本目标的实现，提升客户满意度。手册涵盖了从项目策划到竣工验收的全过程管理要求，是万科集团工程管理人员的工作指南。二、项目策划与前期准备（一）项目定位与目标设定1.市场调研深入分析项目所在区域的市场需求、竞争态势、客户偏好等，为项目定位提供依据。2.项目定位结合市场调研结果，确定项目的产品类型、档次、目标客户群体等定位要素。3.目标设定明确项目的质量、进度、安全、成本、客户满意度等方面的目标，并确保目标具有可衡量性和可实现性。（二）项目团队组建1.组织架构根据项目规模和特点，建立合理的项目组织架构，明确各部门和岗位的职责分工。2.人员配备选拔具备相应专业知识和经验的人员组成项目团队，确保人员数量和素质满足项目管理需求。3.团队培训开展项目团队培训，提升团队成员的专业技能和管理能力，使其熟悉项目管理流程和标准。（三）项目前期手续办理1.土地获取协助完成土地获取相关手续，确保土地产权清晰，无纠纷。2.规划报建负责办理项目的规划许可证、建设工程许可证等报建手续，确保项目建设符合规划要求。3.施工许可证办理按照相关规定办理施工许可证，为项目正式开工做好准备。三、工程设计管理（一）设计委托与合同管理1.设计单位选择通过招标、比选等方式选择具备相应资质和经验的设计单位，签订设计委托合同。2.合同管理对设计合同进行严格管理，明确双方的权利和义务，监督设计单位按照合同要求开展设计工作。（二）设计任务书编制1.任务书内容编制详细的设计任务书，明确项目的设计要求、技术标准、功能指标等内容，作为设计单位的设计依据。2.审核与确认组织相关部门对设计任务书进行审核，确保任务书内容准确、完整，符合项目定位和目标要求。（三）设计过程管理1.设计沟通与协调建立与设计单位的定期沟通机制，及时解决设计过程中出现的问题，确保设计进度和质量。2.设计变更管理对设计变更进行严格控制，按照规定的流程进行审批，评估变更对项目进度、质量和成本的影响。（四）设计成果审核1.审核流程组织相关部门对设计成果进行审核，包括初步设计、施工图设计等，确保设计成果符合设计任务书和相关规范要求。2.审核意见反馈及时将审核意见反馈给设计单位，要求其进行修改完善，直至设计成果通过审核。四、工程招标与采购管理（一）招标计划制定1.招标范围确定根据项目进度计划，确定需要进行招标的工程内容、设备材料等范围。2.招标计划编制制定详细的招标计划，明确招标时间、招标方式、评标标准等内容，并报相关部门审批。（二）招标过程管理1.招标文件编制编制招标文件，明确招标项目的技术要求、商务条款、评标标准等内容，确保招标文件的公正性和合法性。2.招标公告发布按照规定的渠道发布招标公告，吸引潜在投标人参与投标。3.开标、评标与定标组织开标、评标会议，按照评标标准进行评标，确定中标候选人，并报相关部门审批后确定中标单位。（三）采购合同管理1.合同签订与中标单位签订采购合同，明确双方的权利和义务，确保合同条款符合法律法规和项目要求。2.合同执行监督对采购合同的执行情况进行监督，确保供应商按照合同约定提供货物或服务，及时解决合同执行过程中出现的问题。五、工程施工管理（一）施工组织设计编制与审批1.施工组织设计内容施工单位编制施工组织设计，包括工程概况、施工部署、施工进度计划、施工方法及技术措施、质量保证措施、安全保证措施等内容。2.审批流程项目管理团队对施工组织设计进行审核，提出修改意见，施工单位修改完善后报监理单位和建设单位审批。（二）施工进度管理1.进度计划制定根据项目总进度计划，编制详细的月、周进度计划，并分解到各施工单位和各专业工种。2.进度跟踪与监控定期对施工进度进行跟踪检查，对比实际进度与计划进度的差异，分析原因，采取相应的措施进行调整。3.进度协调与沟通及时协调解决影响施工进度的各种问题，如设计变更、材料供应、交叉施工等，确保施工进度顺利进行。（三）施工质量管理1.质量计划制定施工单位制定质量计划，明确质量目标、质量控制措施、质量检验标准等内容，并报项目管理团队审核。2.质量检验与验收建立质量检验制度，对原材料、构配件、设备等进行检验，对各分项工程、分部工程进行质量验收，确保工程质量符合标准要求。3.质量问题处理对施工过程中出现的质量问题，及时进行分析处理，采取整改措施，防止问题再次出现。（四）施工安全管理1.安全管理制度建立建立健全施工安全管理制度，明确安全管理目标、安全责任、安全措施等内容。2.安全教育培训对施工人员进行安全教育培训，提高施工人员的安全意识和安全技能。3.安全检查与隐患排查定期进行安全检查和隐患排查，及时发现和消除安全隐患，确保施工安全。4.安全事故处理对发生的安全事故，按照规定的程序进行报告和处理，分析事故原因，采取防范措施，防止类似事故再次发生。（五）施工成本管理1.成本预算编制根据项目合同价和施工图纸，编制项目成本预算，明确成本控制目标。2.成本控制措施采取成本控制措施，如优化施工方案、控制工程变更、合理安排材料采购等，确保项目成本不超过预算。3.成本核算与分析定期进行成本核算和分析，对比实际成本与预算成本的差异，分析原因，采取相应的措施进行调整。六、工程监理管理（一）监理单位选择与合同签订1.监理单位选择通过招标、比选等方式选择具备相应资质和经验的监理单位，签订监理委托合同。2.合同管理对监理合同进行严格管理，明确监理单位的职责和权利，监督监理单位按照合同要求开展监理工作。（二）监理工作内容与要求1.质量监理对工程质量进行全过程监理，包括原材料检验、施工过程质量控制、分项分部工程验收等，确保工程质量符合标准要求。2.进度监理对工程进度进行监理，审核施工单位的进度计划，跟踪检查进度执行情况，及时协调解决影响进度的问题。3.安全监理对工程安全进行监理，审查施工单位的安全管理制度和安全措施，监督安全检查和隐患排查工作，确保施工安全。4.成本监理对工程成本进行监理，审核工程计量和支付申请，监督成本控制措施的执行情况，确保项目成本不超过预算。（三）监理工作考核与评价1.考核指标设定制定监理工作考核指标，如工程质量、进度、安全、成本控制等方面的指标。2.考核方式定期对监理单位的工作进行考核评价，通过现场检查、资料审查、听取汇报等方式进行。3.评价结果应用根据考核评价结果，对监理单位进行奖惩，对表现优秀的监理单位给予表扬和奖励，对存在问题的监理单位提出整改要求，直至解除合同。七、工程竣工验收管理（一）竣工验收准备1.资料整理施工单位整理工程竣工资料，包括工程技术资料、质量保证资料、安全资料等，确保资料齐全、真实、有效。2.自查自纠施工单位进行自查自纠，对工程质量、进度、安全等方面进行全面检查，发现问题及时整改。3.预验收项目管理团队组织相关部门对工程进行预验收，对预验收中发现的问题，要求施工单位限期整改。（二）竣工验收组织1.验收申请施工单位向建设单位提交竣工验收申请报告，申请报告应包括工程概况、施工情况、验收准备情况等内容。2.验收组织建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位等相关部门组成竣工验收小组，对工程进行竣工验收。3.验收程序竣工验收小组按照规定的程序进行验收，包括听取汇报、查看现场、查阅资料、分组讨论等环节，形成竣工验收意见。（三）竣工验收备案1.备案资料准备建设单位按照规定的要求准备竣工验收备案资料，包括工程竣工验收报告、规划许可证、施工许可证、质量监督报告等。2.备案申请建设单位向当地建设行政主管部门提交竣工验收备案申请，申请报告应包括工程竣工验收情况、备案资料清单等内容。3.备案审查建设行政主管部门对备案资料进行审查，对符合要求的工程予以备案，对不符合要求的工程要求建设单位限期整改后重新申请备案。八、工程保修管理（一）保修责任界定1.保修范围确定明确工程保修的范围，包括工程质量问题、施工缺陷等方面。2.保修责任划分根据合同约定和相关法律法规，明确建设单位、施工单位、监理单位等各方的保修责任。（二）保修期限规定1.法定保修期限按照国家和地方相关规定，明确工程各部分的法定保修期限。2.合同约定保修期限在合同中明确约定工程的保修期限，保修期限应不低于法定保修期限。（三）保修工作流程1.保修通知建设单位或业主发现工程质量问题后，向施工单位发出保修通知，通知应包括问题描述、维修要求等内容。2.维修方案制定施工单位接到保修通知后，制定维修方案，维修方案应包括维修措施、维修时间、维修人员等内容，并报建设单位审核。3.维修实施施工单位按照维修方案进行维修，确保维修质量，维修过程中应做好记录。4.维修验收维修完成后，建设单位组织相关部门对维修质量进行验收，验收合格后，填写维修验收记录。（四）保修费用管理1.保修费用承担根据保修责任划分，明确保修费用的承担方。2.费用结算保修费用结算应按照合同约定和相关规定进行，确保费用结算的合理性和公正性。九、工程档案管理（一）档案分类与归档要求1.档案分类按照工程建设项目的不同阶段和内容，将工程档案分为项目前期文件、设计文件、施工文件、监理文件、竣工验收文件等类别。2.归档要求明确各类档案的归档范围、归档时间、归档格式等要求，确保档案资料的完整性和规范性。（二）档案整理与保管1.档案整理对收集到的档案资料进行整理，包括分类、编号、装订等工作，确保档案资料便于查阅和保管。2.档案保管建立档案保管制度，配备必要的档案保管设施，对档案资料进行妥善保管，防止档案资料损坏、丢失。（三）档案查阅与利用1.查阅流程制定档案查阅流程，明确查