物业设施设备房管理制度及操作规程

物业设施设备房管理制度及操作规程一、总则1.目的规范物业设施设备房的管理，确保设施设备安全、稳定、高效运行，为业主提供优质的物业服务。保障设施设备房的正常使用，延长设备使用寿命，降低运行成本，提高物业管理的经济效益和社会效益。2.适用范围本制度适用于物业管理区域内的各类设施设备房，包括但不限于配电室、水泵房、电梯机房、消防控制室、中央空调机房、弱电设备间等。3.职责分工工程管理部门负责设施设备房的日常管理、维护保养、运行操作及故障维修等工作。安全管理部门负责设施设备房的安全监督检查，确保设备运行安全，防止发生安全事故。物业管理部门负责协调各部门之间的工作，监督设施设备房管理制度的执行情况，处理业主关于设施设备房的投诉和建议。公司管理层负责制定设施设备房管理的总体方针、政策和目标，审批设施设备房的年度工作计划、维修改造计划及费用预算等。

二、设施设备房管理要求1.环境要求设施设备房应保持清洁、干燥、通风良好，温度、湿度应符合设备运行要求。设备房内不得堆放杂物，通道应保持畅通无阻。设备房应配备必要的消防器材和安全警示标志，确保消防安全。2.标识要求设施设备房内的设备、管道、阀门等应标明名称、规格、型号、流向等标识。设备的操作按钮、开关、仪表等应标明功能和用途。设备房的入口处应设置明显的标识牌，注明房号、设备名称、责任人等信息。3.防护要求设施设备房应设置防护门，防护门应坚固耐用，能有效防止无关人员进入。设备的传动部位、旋转部位等应设置防护装置，防止发生机械伤害。设备房内的电气设备应符合电气安全要求，接地良好，防止触电事故。4.照明要求设施设备房应配备充足的照明设施，照明亮度应满足设备运行和检修的需要。应急照明系统应定期进行检查和试验，确保在紧急情况下能正常工作。

三、设施设备房管理制度1.值班制度设施设备房应实行24小时值班制度，值班人员应坚守岗位，不得擅自离岗。值班人员应按时巡查设备运行情况，做好巡查记录，发现问题及时处理，并向上级报告。值班人员应严格遵守操作规程，不得违规操作设备，确保设备运行安全。值班人员应做好设备房的清洁卫生工作，保持设备房环境整洁。2.巡查制度工程管理部门应制定设施设备房巡查计划，明确巡查内容、巡查周期和巡查责任人。巡查人员应按照巡查计划对设备房进行巡查，重点检查设备的运行状况、外观是否正常、连接部位是否松动、仪表读数是否准确等。巡查人员应认真填写巡查记录，对发现的问题应详细记录，并及时采取措施进行处理。对于一般性问题，巡查人员应及时进行处理；对于较为复杂的问题，应及时报告上级主管，组织技术人员进行分析和解决。3.维护保养制度工程管理部门应根据设施设备的特点和运行情况，制定设备维护保养计划，明确维护保养内容、维护保养周期和维护保养责任人。维护保养人员应按照维护保养计划对设备进行维护保养，确保设备处于良好的运行状态。维护保养工作应包括设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等内容，同时对设备的易损件进行检查和更换。维护保养人员应做好维护保养记录，记录设备维护保养的时间、内容、更换的零部件等信息。工程管理部门应定期对设备维护保养工作进行检查和评估，不断完善维护保养计划，提高设备维护保养质量。4.维修制度设施设备发生故障时，值班人员应及时报告上级主管，并做好故障记录。工程管理部门应根据故障情况，组织技术人员进行故障诊断和分析，制定维修方案。维修人员应按照维修方案进行维修工作，确保维修质量，尽快恢复设备正常运行。维修工作完成后，维修人员应填写维修记录，详细记录故障原因、维修过程、更换的零部件等信息。工程管理部门应定期对设备维修情况进行统计分析，总结故障发生规律，采取有效的预防措施，减少设备故障的发生。5.安全管理制度设施设备房应建立健全安全管理制度，加强安全管理，确保设备运行安全。安全管理部门应定期对设施设备房进行安全检查，发现安全隐患及时督促整改。设备操作人员应严格遵守操作规程，正确佩戴和使用劳动防护用品，防止发生安全事故。设施设备房应制定应急预案，定期进行演练，提高应对突发事件的能力。对于违反安全管理制度的行为，应按照公司相关规定进行处理。6.档案管理制度工程管理部门应建立设施设备房档案管理制度，对设备的技术资料、运行记录、维护保养记录、维修记录等进行归档管理。设施设备档案应包括设备的选型、安装调试、验收报告、操作规程、维护保养手册、维修记录等内容。档案管理人员应定期对档案进行整理、更新和保管，确保档案的完整性和准确性。设施设备档案应妥善保管，不得随意销毁或丢失。如需查阅档案，应办理相关手续，并在规定时间内归还。

四、设施设备操作规程1.配电室操作规程送电操作检查配电室的安全防护设施是否齐全、完好，接地是否良好。确认所有开关处于断开位置，检查电气设备的绝缘电阻是否符合要求。合上进线开关，检查电压表指示是否正常。按照负荷分配情况，依次合上各出线开关，检查各回路电流是否正常。停电操作按照负荷情况，依次断开各出线开关。断开进线开关，检查电压表指示是否为零。在停电设备上悬挂"有人工作，禁止合闸"的警示标识。运行维护值班人员应定期对配电室设备进行巡查，检查设备的运行状况、温度、声音等是否正常。检查母线连接部位是否发热，电缆是否有破损、老化等现象。定期对设备进行清扫、擦拭，保持设备表面清洁。按照规定对设备进行维护保养，如更换润滑油、检查继电器等。2.水泵房操作规程启动水泵检查水泵及附属设备的外观是否正常，连接部位是否牢固。检查水泵的润滑油是否充足，盘根是否密封良好。打开水泵的进水阀门和出水阀门。启动水泵，观察水泵的运行电流、压力、声音等是否正常。停止水泵关闭水泵的出水阀门。按下水泵的停止按钮，待水泵停止转动后，关闭进水阀门。运行维护值班人员应定期对水泵房设备进行巡查，检查水泵的运行状况、压力、流量等是否正常。检查水泵的轴承温度是否过高，电机是否有异味。定期对水泵进行保养，如更换盘根、检查联轴器等。清理水泵房内的杂物，保持环境整洁。3.电梯机房操作规程电梯启动检查电梯机房的温度、湿度是否符合要求，通风是否良好。检查电梯控制柜内的仪表、指示灯是否正常，各开关位置是否正确。确认电梯轿厢及层门处于正常状态，无异常情况。按照电梯操作规程，启动电梯，观察电梯的运行情况，检查电梯的运行速度、平层精度等是否符合要求。电梯停止将电梯运行到基站，按下电梯的停止按钮。关闭电梯控制柜内的电源开关。运行维护值班人员应定期对电梯机房设备进行巡查，检查电梯的运行状况、声音、振动等是否正常。检查电梯的钢丝绳是否有磨损、断丝等现象，限速器、安全钳等安全装置是否灵敏可靠。按照规定对电梯进行维护保养，如更换润滑油、检查电气元件等。保持电梯机房内的清洁卫生，严禁在机房内吸烟和堆放杂物。4.消防控制室操作规程火灾报警处理当火灾报警系统发出报警信号时，值班人员应立即查看报警信息，确定报警部位。通过消防控制室的监控设备，查看报警区域的视频图像，确认是否发生火灾。如确认发生火灾，应立即拨打"119"报警电话，并向物业管理部门和相关领导报告。按照应急预案的要求，启动相应的消防设施，如消防泵、喷淋泵、防排烟风机等。设备操作值班人员应熟练掌握消防控制室设备的操作方法，定期进行操作演练，确保设备正常运行。对消防设施进行日常检查和维护，如检查火灾报警系统、消防联动控制系统、消防广播系统等设备的运行状况。做好设备运行记录，记录设备的启动时间、停止时间、故障情况等信息。应急处置在火灾发生时，值班人员应坚守岗位，密切关注火灾发展情况，及时向现场指挥人员提供信息支持。协助现场指挥人员进行灭火救援工作，如协调消防车辆的调度、引导消防人员进入火灾现场等。火灾扑灭后，应对消防设施进行检查和复位，做好火灾事故的记录和总结工作。5.中央空调机房操作规程开机操作检查中央空调系统的设备、管道、阀门等是否正常，各连接部位是否牢固。检查冷冻水、冷却水的水位是否正常，水质是否符合要求。启动冷却水泵、冷冻水泵，检查水泵的运行电流、压力、声音等是否正常。启动冷却塔风机，检查风机的运行状况。开启中央空调主机，观察主机的运行参数，如油温、油压、水温、电流等是否正常。按照设定的温度和湿度要求，调整中央空调系统的运行模式和参数。关机操作关闭中央空调主机，待主机停机后，关闭冷却水泵、冷冻水泵和冷却塔风机。关闭冷冻水、冷却水的进水阀门和出水阀门。运行维护值班人员应定期对中央空调机房设备进行巡查，检查设备的运行状况、温度、压力、声音等是否正常。检查冷冻水、冷却水的水质，如有必要进行水质处理。定期对