房地产良性发展对策

第5章房地产业良性发展对策5.1完善房地产市场运行机制房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。总体而言，我国房地产开发的风险不在开发商的数量上，而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到3万多个，有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素，并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛”，“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲。导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。具体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则，而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇，这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的，也因此结构性矛盾会有所缓解；要置供给方与需求方于对等的地位，两者的均势地位是市场机制的基石，如果政府运用行政力量打破了这种均势，市场发挥作用的基础就彻底被动摇了，市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷，应当尽快加以改善。5.2搞好总量调整房地产业目前的金融风险主要不在房地产投资规模上，而在结构上。(1)合理调整资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。必须通过调整资金使用结构，来增加经济适用房和廉租房投资在总投资中的比重，来满足目前所面临的供需矛盾，并逐步吸纳消化过量空置房，使房地产开发投资逐步走上良性发展的道路。(2)积极调整资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，2003年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约70％，2004年，两项合计所占比例仍高达6l．1％。有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调，传达了房地产产品结构调整的强烈信号。因此，应抓紧出台实际措施，消化存量商品房，控制空置面积继续增长，使房地产市场步入健康发展轨道。(3)加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关。近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施，表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段和宏观调控为主，这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。土地是房地产开发的基础，是投资控制的源头。在此基础上，应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性，实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。为进一步地稳定房价，应继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。做好各地开发区清理整顿的相关工作，巩固土地市场治理整顿成果。进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批。同时，适时出台新的禁止供地和限制供地的项目录，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地的土地供应。(4)完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置，而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本，因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产，刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀，导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大，必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析，适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施，建议有关方面抓紧研究，及早出台可行的方案。5.3采取措施逐步消化存量商品房2006年政府已经多次表现出对房地产行业调控的坚决态度，要对商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房，但却迟迟没有拿出响应的对策。本文认为消化空置房应从以下几个方面着手。第一，促进我国住房租赁市场的发展，逐步消化空置房。根据调查，目前我国已经有65.8%的城镇家庭拥有了住宅产权，而美国、法国、日本在上世纪80年代末住房自有率分别为5l.5%、46.7%、60.4%。这说明，有住房消费能力者总体上已基本完成住房消费(自住)，不会再购房特别是购空置的商品房消费(投资除外)，而剩余的消费者虽有消费需求却没有现实果是房地产基金，开发商就不可能得到追加融资。这无形中给予开发商形成压力，也有利于形成房地产开发商的优胜劣汰机制。第四，有利于大众分享房地产业的利润。如在美国，房地产的风险回报率为0.56％。也就是说，如果投资于房地产，则每1％的风险递增所能获得的超出回报为0.56％。而标准普尔500指数以及公司债券的风险回报率分别为0.35％和0.19％。很显然，公众投资于房地产的收益更为可观。这样将会吸引资金源源不断地流入房地产业，从而使房地产业资金形成一个良性循环，最终促进房地产业的发展。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中国房地产基金数量从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。其实中国目前的这种状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况基本一致：一方面房地产企业融资渠道存在瓶颈，特别是向银行接待方面有各种各样的限制，另一方面投资者有参与分享房地产业高成长的强烈冲动，普通投资者只能通过房产和信托产品间接投资于房地产，而不能分享房地产开发所带来的超额利润，因为没有集合投资的合法渠道。因此，目前引入房地产基金可以说是绝佳时期，并且这势必会给我国房地产业带来第二个春天，从而促进我国房地产业的可持续发展。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。同时，加快实施信托证券、指数证券等多种金融创新工具，通过信托证券这种模式，信托公司可以很快把不流动资产流通起来，同时，可以把信托受益期限放长。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。(2)大力推行房地产证券化。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式，其内涵要求是为金融机构进行低成本融资并增加资产流动性和安全性，满足机构和个人投资者对证券投资的需求。毫无疑问，房地产证券化作为一种全新的金融创新工具，在我国推行是非常有必要的。第一、扩大房地产业融资规模。当前我国房地产业面临着结构性调整，激活房地产二级市场，盘活存量，改善增量十分必要。激活启动房地产市场和扩大内需都需要巨额资金，在吸纳银行信贷资金和引进外资都相继乏力，而期限较短的居民储蓄存款又难以有效地为房地产业的发展融通长期资金的情况下，推行房地产证券化直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约。同时，房地产证券面值设定相对灵活，可以克服房地产投资规模大的弊端，消除了市场进入的障碍，使中小投资者也可以分享房地产投资的高收益，从而吸引社会闲散资金支持房地产业的发展。可见，推行房地产证券化，不仅可以防范和化解银行风险，而且还可以解决由于房地产贷款规模急剧扩大造成的长期住房信贷资金来源不足的问题。第二、提高商业银行信贷资产的流动性。房地产证券化可以变银行的“死资产”为“活资产”以增强资产的流动性，这表现在房地产证券化是处理商业银行不良资产的一种有效手段。房地产业贷款一般期限较长，流动性差，容易形成呆帐和风险。通过推行房地产证券化，解决银行房地产存贷款期限不对称的矛盾，对不良贷款进行转移隔离和集中处理，有助于银行对呆帐进行调整，从而提高资产流动性，改善经营业绩，以较快速度和较低成本处理不良资产。第三、房地产证券化是满足投资者的不同投资需求的重要方式。房地产证券是将符合要求的单笔债权聚集起来，形成以一组债权为基础的组合，实际上是将一定数量的在期限、利率、房地产类型等方面具有共性的多个债权进行投资包装及信用担保后以证券的方式出售给投资者。同时由于房地产证券的发行，通常由政府机构或类似机构进行信用强化，其安全性比较高，有助于将潜在损失控制在一定程度内，能够较好地满足个人和机构投资者多元化的投资需求。5.6进一步加强宏观调控从国家宏观管理的角度应当做好如下几项工作：(1)要认真分析政策的效应。宏观调控政策的效应可能是多方面的，针对房地产业的各种货币政策、金融政策、土地政策、税收政策其的目标可能看起来很明显，因为房地产是一个导向性的产业，产业链很长，对经济的带动性较强，因此，理所当然的抑制了房地产业，就从一定程度上抑制了经济过热的局面，避免经济的低效率增长，同时也极大地减小了房地产业所带来的金融风险。其实不然，简单的打压对于房地产业的可持续发展和我国现阶段的实际情况相悖，一方面会使购房者的实际支出增加，不利于提高社会福利，另一方面，潜在的购买者减少，可以导致已开发的和正在开发的房地产销售出现问题，增加金融风险。所以，防范和减少金融风险的措施不是简单地控制房地产的发展，而是在减少和防范金融风险的前提下，大力推进房地产业的发展。(2)金融风险的防范要重视对我国现有房地产开发结构的分析。金融风险真正产生的原因在于我国高、中档住宅的比例较高，超过了一般公众的支付能力。而我国的房地产市场有巨大的潜在需求，当银行的信贷政策宽松时，便转化为现实的需求，这种以信贷为基础的现实需求显然伴随着巨大的潜在危机，极容易滋生经济泡沫。一旦销售出现困难或已购房的业主出现支付危机，必然产生还贷困难，产生银行的坏帐和呆帐，这是金融危机产生的根本原因。因此，要实现“居者有其屋”，并降低金融风险，就要调节房地产的结构，要完善住房供应政策，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。要控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，同时，严格控制高档商品房建设。(3)建立与之相配套的相应的调控措施，完善调控体系。比如完善金融市场，大力鼓励和发展直接融资，使房地产商的融资渠道多元化，如允许发行企业债券，建立不动产基金和不动产信托基金等。这是减少和防范金融风险的根本。(4)加强制度建设，杜绝和防范各种腐败。目前房地产领域的腐败问题非常严重，这正是政策失灵的主要原因。比如土地市场的假招标、假挂牌、假拍卖、真协议，部分地区的商业银行为抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件风险等等，都促进了经济过热。加大了金融风险。因此，加强制度建设，杜绝和防范各种腐败，是宏观调控的政策能否行之有效的关键。第6章结论本文通过以上分析、论证，目前我国房地产业良性发展应主要从以下几个方面着手：一是要加强对土地的调控管理。强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；严格控制城市土地供应，完善土地招标拍卖制度。对商品房空置量偏多的城市来说，就要把握好开发速度和节奏。在调控措施中，首当其冲地就是土地供应问题，这是房地产业的源头。土地资源对房地产的发展具有决定性的影响。加强土地供应管理，严格执行土地利用整体规划和年度土地利用计划，严格控制各类园区用地和大宗开发用地，严格控制商品房空置率较高城市的新批项目用地，完善土地招标拍卖制度，提高土地出让行为的市场透明度，实行阳光操作。充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用；二是要大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构，改变目前楼市结构不平衡、商品房空置量较大、空置比例过高的问题；增加中低价位普通商品住房和经济适用房供应量是完善住房供应政策、调整住房供应结构的重要举措。三是要加强项目审批，从严控制房地产特别是高档房地产建设规模，严格房地产项目审批条件。严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目。四是加强对房地产金融的调控和管理。进一步加强对金融部门的监管、支持力度，不断健全房地产金融体制。大力促进房地产投资基金和房地产证券化建设，合理房地产资金结构，化解金融机构金融风险。五是促使房地产开发企业要不断开拓进取，讲究诚信，加强自律。首先，房地产开发企业有必要对目前正在发生变化的外部经营环境进行认真、深入的分析，对可能到来的政策变化提前做好准备，保持警惕，以减少投