房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。一、途径1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解二、搜集交易实例的内容1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格4、付款方式5、成交日期三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库第三节选取可比实例虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合4个方面的要求：(1)区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；(2)交易类型与估价目的吻合；(3)成交日期与估价时点接近；(4)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点：1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。上述选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；为房地的，应选取类似房地的交易实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正，即可求得估价对象土地的价格。选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。第四节建立价格可比基础选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径交易当时价格×=交易当时价格三、房地产状况修正1、区域因素：房地产一定范围内的外部环境对房地产价格有所影响的因素。目的：将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除，是市场法的一个难点与关键。如果估价对象优于可比实例，价格向上修正，如果估价对象劣于可比实例，价格向下修正。不在同一地区，须进行区域修正。——比较修正的内容交通通过程度，繁华程度，小区配套设施，环境污染，噪声，景观，城市规划等因素。——由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素也不同，因此具体比较的内容不尽相同。——可比实例的因素是可比实例交易当时的区域因素状况方法：①直接比较：以估价对象的区域因素为基准（100），可比实例；②间接比较2、个别因素修正居住用房要求宁静、安全、舒适；商业房地产要求繁华和交通便捷；工业强调基础设施和对外交通。楼层、土地使用年限、容积率等也需要通过个别因素加以修正。修正视具体情况可采用：——百分率法——差额法——回归分析法注意：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%第六节求取比准价格一、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法由前面的内容我们知道，比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正综合起来，计算公式如下：1．修正系数连乘形式：2．修正系数累加形式：估价对象价格＝可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况修正系数)值得注意的是，上述连乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。这就造成从表面上看，好像各项修正系数在连乘形式和累加形式中都是相同的，而实际上应有所不同。仍然假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S％，交易日期修正中从成交日期到估价时点时可比实例价格涨跌的百分率为±T％，房地产状况修正中可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R％，则：连乘形式与累加形式相比，连乘形式更加科学和简便。另外，交易情况、交易日期和房地产状况的修正，以及它们中的某些具体因素的修正(如交易税费非正常负担的修正、土地使用年限修正)，可视具体情况采用百分率法、差额法和回归分析法等。下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明比较法的综合修正计算。由于房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修正，因此，较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种：上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。2．间接比较修正公式：上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法每个可比实例的成交价格经过上述各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。从理论上讲，综合的方法有下列4种：（1）平均数；（2）中位数；（3）众数；（4）其他方法。（一）平均数平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。1、简单算术平均数，是把修正出来的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。设V1，V2，V2，…Vn为修正出的n个价格，则其简单算术平均数的计算公式如下：（二）中位数中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。（三）众数众数是一组数值中出现次数最多的数值。（四）其他方法还可以采用其他的方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低的价格，将余下的简单算术平均。第七节市场法总结与运用举例应用实例一估价对象是一块空地，总面积为459m2。估该宗土地于2000年10月1日1、选择估价方法在估价对象所在地区和近邻地区，该类型土地存在较多的买卖实例，所以采用市场比较法进行估价。2、搜集有关资料搜集估价对象资料（略）。搜集买卖实例资料。共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。实例A的面积为166m2，成交单价120元/m2，交易日期2000年4月1日；实例B的面积为374m2，成交单价102元/m2，交易日期2000年3月1日；实例C的面积为300m2，成交单价83元/m2，交易日期1999年6月1日；实例D的面积为457m2，成交单价94元/m2，交易日期1999年7月1日；实例E的面积为76m23、确定修正系数确定交易情况修正系数。实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%。各宗可比实例的交易情况修正系数如下：实例A：实例B：实例C：实例D：实例E：确定交易日期修正系数。据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下：实例A：（1+1%×6）=实例B：（1+1%×7）=实例C：（1+1%×16)=实例D：（1+1%×15）=实例E：（1+1%×7）=确定区域因素修正系数。实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D繁华程度2020192013道路通达度101081011公交便捷度1010101010对外交通559513环境质量10108109景观555512城市基础设施151511158社会公共设施151591511规划限制55559治安状况553512总分值10010087100108各宗可比实例的区域因素修正系数如下：实例A：实例B：实例C：实例D：实例E：（4）确定个别因素修正系数。估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：实例A：实例B：实例C：实例D：实例E：4、进行因素综合修正项目实例A实例B实例C实例D实例E实际成交单价1201028394145交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格1311321051161485、计算估价结果将上述五个比准价格的简单算术平均值作为最终的估价结果，则有：估价对象土地的单价=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）应用实例二：为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下表。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格成交日期交易情况区域因素个别因素4500人民币元／m21999年11月1日－５％＋２％－３％600美元／m22000年１月１日0％＋３％＋５％5000人民币元／m22000年６月１日＋２％