CRIC-2024年厦门房地产市场年报

克而瑞丨福建CRIC观点2024年上半年全国多对现行制度进行优化调整，完善房地产行业发展新模式，政策力度限于“托而不举”；下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，“517新政”开启了政策转向的序幕，“926政策”成为行业的转折点，年末政治局会议及经济工作会议为

2025年房地产市场的发展指明了方向，政策基调转向化风险、稳主体、稳市场。经济增速总体回稳、高质量发展扎实推进2024年，全国经济增速总体趋稳，在向着新质生产力的发展上，持续寻求产业结构优化升级；同时，在新动能加快成长道路上，接下来政府将持续采取更为积极的宏观政策措施。今年前三季度国内生产总值949746亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%。分产业看，第一产业增加值57733亿元，同比增长3.4%，对经济增长的贡献率为4.6%；第二产业增加值361362亿元，同比增长5.4%，对经济增长的贡献率为41.5%；第三产业增加值530651亿元，同比增长4.7%，对经济增长的贡献率为53.9%。三次产业增加值占GDP的比重分别为6.1%、38.0%和55.9%。全国经济2010-2024年GDP年度累计值及同比增速情况140000012000001000000800000600000400000200000020151050-5-10Q1

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2024年GDP累计值（亿元）累计值同比增速（%）数据来源：国家统计局国房指数缓步回升、但仍处于相对低位2024年下半年，国房景气指数持续缓步回升，但近年来全国房地产行业盘整，市场景气情况受政策调控、经济周期、市场供需和金融环境等多重因素叠加影响，整体国房景气指数整体仍处于近年相对低位。未来政府应继续加强调控措施，促进房地产市场的健康发展。国房景气指数10410210098全国楼市96949290888692.622017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年数据来源：国家统计局政策松绑加力提速，提振信心助力楼市2024年，全国政策以稳经济保增长为核心，中央加强预期管理，重磅提出“房价止跌回稳”、“稳住楼市股市”、“适度宽松”，以提振市场信心。2024年调控政策由限制转向宽松与刺激，平均每月松绑频次达到58次，1-4月托而不举，5-9月托举并用（517新政），9月底-12月强力加码。月份部委政策概要2024年调控政策松绑频次1月2月3月住建部、金融总局金融总局建立融资白名单房企融资需求应满尽满全国政策1009080706050403020100国务院促进房地产平稳健康发展，满足居民刚需和改善需求，加大保障房供给设立保障性住房再贷款央行5月6月央行、住建部住建部、金融总局国务院517新政，下调住房贷款利率持续推动房地产融资协调机制研究新的去库存措施7月8月国务院成立300医院国企土地资产盘活专项基金建立房屋养老金公共账户住建部中共中央要求房价止跌回稳9月要求批量调整存量房贷利率，存量房贷利率均下调为LPR-30BP,降低存款准备金0.5%首套二套房最低首付比例统一为15%央行国务院财政部中共中央10月11月12月新增实施100万套城中村和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增加到4万亿上调地方政府专项债务限额，全国人大增加6万亿，最高限额35.5万亿140㎡以下减按1%征收契税1月

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10月11月12月稳住楼市股市，财政政策更加积极，货币政策适度宽松融资总额持续下降，融资成本进入“2”字头2024年，房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。受境内债券融资影响，2024年整体新增债券类融资成本2.94%，较2023年全年下降0.63个百分点。融资情况分类2019年

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2024年境内债券融资5.14%7.60%6.66%4.28%7.46%5.60%4.09%5.99%4.75%3.50%6.61%3.87%3.46%8.04%3.57%2.92%4.18%2.94%境外债券融资合计数据来源：企业公告、CRIC整理从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本为

4.18%，较

2023年全年下降较快；这主要是由于

2024年仅监测到越秀地产与五矿发行境外债券，票息区间在

4%至4.6%。可见，目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，故而造成统计基数较小，融资成本与往期偏差较大。境内债券融资成本

2.92%，较

2023年全年继续下降了0.54个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于

2024年货币环境相对宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的保利发展、金隅集团、华润置地等等。受境内债券融资影响，2024年整体新增债券类融资成本

2.94%，较

2023年全年下降

0.63个百分点数据来源：企业公告、CRIC整理备注：1、2024年融资数据统计均截止至2024年12月25日；2、外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷和一般银行贷款。2024年，房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。从历年

65家典型房企的融资总量来看，2024年融资总量为

4629亿元，同比下降31%，已连续四年持续下滑。成交规模同比全线回落，一二线提质缩量去库存2024年土地市场成交规模延续缩量，自2022年以来各地主动地下调了供地规模，并且在2023年由自然资源部主导推出了预供地制度，进一步促进了地块信息的公开透明，保证了土地出让的充分竞争。因此近两年以来虽然土地成交规模大幅下降，但在促进行业去库存步伐快速推进，少数核心优质地块带动、整体市场热度低位维稳。2022年-2024年全国300城市土地成交量价走势2024年各能级城市土地成交建面及同比变化（单位：万平方米）5000040000300002000010000045004000350030002500200015001000500能级2024年2023年同期同比变化全国土地一线二线1838180318272010258926162289098476123982-30%-21%-16%-17%三四线合计0分能级结构来看，各能级城市土地成交规模均延续收窄，其中一二线城市同比降幅更大。一线城市总成交规模为

1850万平方米，较上年同期下降了

30%。分城市来看，除北京成交规模同比下降15%外，其余三成同比降幅均在二成以上。譬如

2024年以来新房成交量接近1400万平方米的上海，至截稿时仅成交了

500万平方米的商品房用地。作为全国市场健康度最高的一线城市，在

2024年也在放慢供地节奏，减少库存规模，以促进市场加速企稳。二、三线城市方面，成交规模规模同样继续缩减，其中二线城市降幅较大，同比下降

21%，三四线城市同比下降

16%。在经历了连续数年的领跌之后，三四线城市土地成交规模率先接近底部，在保证城市重大项目建设规模的前提下，进一步下跌的空间依然不大。相反二线城市仍有不少城市出现了较大降幅，如长春、沈阳、长沙、天津、苏州等城市同比降幅均在五成左右或更高。成交建筑面积(万平方米)成交总价（亿元）成交楼板价（元/平方米）注：2024年数据截止12月20日数据来源：CRIC全国

300城土地市场成交建筑面积

10.3亿平方米，较

2023年同期下降

17%。为促进行业库存压力减轻，近年以来土地市场交易规模的收缩速度明显快于商品房市场，全国土地供求规模连年大幅下降。就已公布公告数据预估，2024年全年土地成交量将在

11亿平方米左右，已然和商品房年成交量相近，考虑到出让土地中的配建和保障房等不可售部分，2024年全国可售商品房用地出让规模已然小于新房成交，行业已经正式进入去库存周期，土地成交同比降幅的收窄也在情理之中。新房供应持续放缓、成交跌幅不断收窄2024年新房供应延续缩量态势、四季度“以销定产”环比回正；成交则呈前平后扬、四季度止跌企稳态势。2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，叠加行情低迷，房企推货积极性不高，前11月累计同比降3成。从变化趋势来看，2024年四季度全国商品住宅供应较三季度稳步回升，但整体全年供应延续缩量走势。成交整体呈现出“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房连续多月创2023年下半年以来新高，而从全年累计数据来看，跌幅仍在不断收窄。全国市场图：2019-2024年全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）图：2019-2024年全国30个重点城市商品住宅成交面积情况（单位：万平方米）5000400030002000100004000300020001570180112151168981115214879751186117510000107791513909048331020768763738106412069845213831月

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2024年千亿房企数量锐减、百强门槛继续降低2024年全口径千亿房企数量进一步减少至11家，回到2016年水平；百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。2024年中国房地产市场延续筑底调整的态势，前三季度市场基本处于低位运行。而得益于9月末连续的新政利好，四季度企业销售翘尾回升，第四季度百强房企销售操盘金额同比转正，微增0.2%，企业销售表现明显优于前三季度。房企情况2015至2024年行业全口径千亿房企数量2019至2024年百强房企单月业绩走势图18000160001400012000100008000600040002000043432020年2019年2021年343020172022年1612112023年2024年72015年

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2024年需求升级推动趋改善，优化供给结构并行近年来户型成交结构的持续变化显示出市场需求的转变，一方面，购房者的置业更多地关注改善型需求，同时，也与优化供应结构的政策导向密切相关。在此情形下，第四代住宅也作为重要的产品创新方向，供应增长。2024年，三房产品成交套数占比

54%，较去年下降1.9个百分点；四房产品的市场份额则逐年增长，今年成交套数占比较去年提升2.8个百分点至29.2%。此外，五房及以上房型的产品成交比重也略有增加，上升了0.2个百分点。分城市来看，在一线城市，四房户型的市场份额持续增长，五房及以上的大户型成交比例也微增，而二房产品成交占比延续此前四年的缩水趋势；二线城市成交结构的变化主要集中在三房向四房的转换上；三四线城市对四房和五房及以上户型的偏好增强。产品趋势图：2022-2024年全国各房型住宅产品成交套数占比60.0%54.0%图：2022-2024年不同能级城市各房型成交套数占比450.0%30.0%20.0%10.0%0.0%29.2%100%80%60%40%20%0%2022年2023年2024年12.0%17.9%22.8%27.9%25.0%26.3%28.4%22.4%27.2%30.3%2.1%1.8%0.8%其他一房二房三房四房五房及以上55.7%16.4%56.4%14.7%61.6%11.4%54.8%12.9%56.4%13.3%54.6%12.8%54.3%13.2%图：2022-2024年全国各面积段住宅产品成交套数占比60.0%8.5%52.0%12.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%37.8%26.6%2022年2023年2024年16.9%14.1%2022年

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2024年4.7%一线城市一房二线城市四房

五房及以上三四线城市其他二房三房90㎡以下90-110㎡

110-140㎡

140-180㎡

180㎡以上配套建设不断深入、城市人居品质再提升2024年厦门重点项目基本按序时进度快速推进，不少项目超序时进度、超目标任务完成。各项公建配套持续完善，厦门文明城市建设不断深入，城市人居品质进一步提升。轨交路桥商业教育医疗12月，厦门轨道交通6号线林华段13个车站全部封顶，集同段13个车站已封顶；3月，海沧鳌冠大道工程正式8月23日，厦门杏林万达9月25日，同安新城片区厦门教师进修学厦门市妇幼保健院集美院区；厦门市中医院康复楼项目主体结构封顶；厦门规划开工建设；广场正式开业；校正式投用；厦门第三东通道提速施工中；厦门翔安国际机场完成航站楼闭水建设；7月23日，海沧SM综合体主体完工，计划明年开业；9月28日，同安爱琴海购物中心正式开业；9月30日，集美大悦城开业；9月1日，厦门集美中学新校区正式投用；厦门国贸实验高级中学主体结构封顶；市属火炬高薪实验学校完成预验收；厦门一中思明分校全面封顶；4月16日，厦门轨道3号线机场西站完成主体结构封顶；国家心血管医学研究分中心正式动工；12月厦门轨道3号线南延段3个车站主体结构封顶；厦门翔安机场航站区陆侧交通工程封顶；复旦中山厦门医院科教楼正厦门市第二外国语城南校区主体结构封顶；

式启用；12月27日，厦门轨道交通4号线车站全线封顶；翔安机场快速路（大嶝岛段）主体即将完工；同安区第一实验小学投用；厦门大学附属中山医院门急12月13日，翔安新天地开业；马銮湾新城灌南第二小学主体结构封顶；9月，钟宅民族小学竣工招生；墩上学校正式招生、其综合楼封顶完工；11月，翔安新城第一实验学校正式办结用地规划许可证；诊综合大楼建成投用；厦门市儿童医院科研教学楼结构封顶；12月6日，厦门地铁6号线孙厝站-同翔大道洪溪互通工程主线桥嘉庚体育馆站区间右线盾构机顺利始

第六联钢箱梁首节成功吊装；12月20日，筼筜天虹购物中心正式开业；发；12月13日，城际轨道R1线招标初评中。2月28日，厦门翔安机场片区莲嶝大桥项目正式进入实质性施工。厦门杏林医院及血站分中心施工进度。12月28日，海沧华纳3Q城正式开业。五缘实验学校同安校区主体工程完工；新阳西小学竣工验收。放宽政策不断升级，精准刺激有效需求2024年厦门楼市在传统的限购、限价、首付比例及房贷利率等方面进行持续宽松外，针对第四代住宅规划产品的管控接连放宽、购房可落户、以及房票征补等制度进行完善，从而精准激发相应的有效客户、以释放楼市需求。2024年厦门全年楼市相关政策脉络一览：优化信贷环境、公积金政策、限售、限购放松、预售监管调控、土拍规则放宽、房票补偿及落户等第一季度第二季度第三季度第四季度7.20

厦门新出让住宅地块将明确教育配套。厦门出台《商品房预售资金监管办法》在购房资金监管方面推出一些新措施：厦门发布关于优化要素资源配置机制推动经济高质量10.14

发展实施方案的通知；主要内容涉及优化住房供应机制、完善房票制度、动态调整征收补偿标准......1:鼓励房地产开发企业，设置预售资金监管专用POS机；2:根据房地产开发企业信用评价结果，调整预售资金后续应留存额度；4.1厦门上调公积金贷款额度，最高可贷144万；7.22

央行下调LPR，5年期以上LPR为3.85%。厦门政策缴存时限：由申请贷款时前连续12个月足额缴存住房公积金调整为6个月；公积金贷款流动性调节系数上浮至1.2，执行至2024年12月31日。3:明确最低初始留存额度，分类监管住宅与非住宅项目。2.14月7月10月央行发布LPR下调25个基点，厦门首套房/二套房房贷利率降至2.95%（LPR-65BP）。厦门调整第四代住宅规划管控要求；立体生态住宅套型建7.30

筑面积（含公摊）不得少于200平方米，其中岛外立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于144平方米。4.17

厦门岛内首套贷款比例调整，由25%降至20%。自然资源部发布通知，商品住宅去化周期超36个月的城10.212月厦门第四代住宅规划管控要求再调整、岛外建面不低于120㎡。4.30市，暂停新增用地出让。厦门房产落户政策调整，相关事项通知如下:一、在本市行政区域内拥有合法房产，且满足下列条件的人员，可以申请将户口迁入房产所在地址:11.6

厦门首套/二套房房贷利率调至3.05%（LPR-55BP）厦门宣布下调商贷、住房公积金首付比例和房贷利率：即首套首付不低于15%，二套不低于25%；商贷：首套房贷利率下调为3.3%，二套降为3.75%。公积金：首套房贷利率下调为2.85%，二套降为3.325%。住房交易税费新政：1、已取得不动产权属证书且房产用途登记为住宅;2、申请人及其配偶、未成年子女的房产所有权份额合计超过50%（不含）。1、契税方面，上调了契税征收面积节点，将原来的享受1%低税率优惠的面积标准从90平方米提高到140平方米，并统一适用于家庭唯一住房和家庭第二11.12

套住房。2.20

央行降息、5年期LPR降至3.95%。5月5.228月8.1911月二、申请人及其配偶、未成年子女可以申请将户口一并迁入房产所在地址。2、土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。3、增值税方面，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。央行官宣降首付和引导降存量房贷利率：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约9.24

在0.5个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。厦门市住房公积金中心开办“省内跨中心3.15

冲还贷”业务，可线下现场办理异地房贷还款业务。厦门市优化住房公积金贷款及提取政策：①多子女家庭在最高贷款额度限额内，可在住房公积金贷款额度计算公式测算金额的基础上增加20万元；②将住房公积金异地贷款由阶段性政策调整为常态化政策；12.4

厦门首套/二套房房贷利率调至3.1%（LPR-50BP）厦门第四代住宅规划管控要求再调整、岛内建面不低于160㎡。厦门住房公积金贷款政策调整：二套首付比例下调至20%，保障性住房最低首付15%；住房公积金贷款家庭住房套数认定标准与商业性住房贷款家庭住房套数认定标准保持一致，按拟购住房所在区辖区范围认定。拟购住房所在区辖区内无住房，或拟购住房所在区辖区内仅有一套住房且正在挂牌出售的，拟购住房认定为首套住房，后续再增购的一套住房认定为二套住房；12.17存量房利率下调方案发布，《倡议》明确，批量调整阶段，9.29

商业银行将对LPR加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量调整至不低于“减30个基点。”3.25

即日起，父母可用子女公积金于旧楼改造3月6月6.119月③阶段性启动商转公贷款业务；④购房二手房提取公积金，取消了“同一套住房一年内只能一个家庭申请提取住房公积金用于支付购房款”的条件限制。12月12.31港澳台及闽籍华侨华人在厦购房取消限购，3.28

外籍人士在厦工作/居住/留学超1年可购买一套房。厦门全面取消限售；9.30

二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%；住房套数按拟购住房所在区辖区范围认定。⑤租房提取额度由1200元/月提高到1800元/月。公积金贷款流动性调节系数调整至1，执行至2025年6月30日。大幅度下调、信贷宽松提振需求2024年内央行三次下调LPR，降息幅度相对往年显著增大，25个基点的降幅创LPR机制设立以来之最。5年期LPR下调带动房贷利率下行，居民信贷政策迎来史诗级利好，有利于刺激购房需求释放，促进市场的稳定发展。LPR变动走势图4.85%4.80%4.15%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%4.75%4.65%3.85%4.60%4.45%4.30%3.65%4.25%4.20%4.20%3.55%4.05%利率变动3.95%3.80%3.85%3.70%3.60%3.10%3.45%3.35%1年期LPR5年期LPR政策宽松持续助力，楼市政策全面利好厦门楼市政策端较为宽松，已全面取消限售、限价，全域取消限购，最低首付比例降至15%，商业贷款利率一度降至2.95%、为历史低位。政策的调整上应放尽放，以助于激发市场活力，释放合理购房需求。厦门现行购房政策厦门现行公积金贷款政策岛外岛内2023年9月18日起，取消限购住房套数最低首付比例贷款利率2023年11月15日起，取消限购限购拟购房区域无房（或本区域有1房已挂牌出售）无贷款记录或住房贷(已结清)15%20%首套利率2.85%首套利率2.85%港澳台及闽籍华侨华人2024年3月26日,港澳台及闽籍华侨华人在厦购房取消限购拟购房区域无房（或本区域有1房已挂牌出售）外籍人士外籍人士在厦工作/居住/留学超1年，可购买一套房1笔住房贷(未结清)2笔住房贷(未结清)20%二套利率3.325%住房套数认定厦门政策拟购房区域无房（或本区域有1房已挂牌出售）（多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套）最低首付比例商业贷款利率暂停发放住房贷款有2套及以上住房公积金贷款申请限贷本市无住房15%15%3.1%(LPR-50bp)3.1%(LPR-50bp)首次申请最高可贷额度无贷款记录或住房贷(已结清)120万公本市有1套住房1笔住房贷(未结清)2笔住房贷(未结清)(申请贷款前连续足额缴交6个月公积金)积

二次申请最高可贷额度暂停发放住房贷款金有2套及以上住房①连续性:申请贷款前6个月在本市连续足额缴存住房公积金②征信人信用良好，不超连三累六③目前无在还的公积金贷款④月缴存额:公司加个人≥204元⑤所购房产性质是住宅通过赠与方式转让,转让人需满3年后才能再次购买2017年3月25日后购买一手和二手房产,网签之日后满2年方可上市交易贷款申请条件额度测算公式限

2017年3月25日前购买的房产可.上市交易:一手以备案时间为准和二手以收件时间为准售

2021年9月18日起,在岛内购买--手住房,需取得产权证后满5年方可上市交易（个别项目8年）2023年9月18日起，岛外限售政策取消2024年10月1日起，岛内限售取消住房公积金贷款额度=（申请人贷款前6个月住房公积金缴存额×贷款年限×2.9+申请人住房公积金账户余额）×流动性调节系数2017年3月25日(含)之后办理的没有产权证委托书,房管局不授予受理公

2017年3月25日(含)之后办理的转委托公证,房管局不授予受理证

2017年3月25日前办理的转委托公证,房管局仍可受理“阶段性上浮住房公积金贷款流动性调节系数至1”政策执行至2025年6月30日)。有产权证所办理的委托公证所有权限暂时不变少最新流动系数政策实施时间2021年9月18日起,出让商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等

出让方式。明限价确商品住宅最高销售均价及车位价格。2023年10月17日湖里2023P12地块出让开始取消商品住宅销售限价。2024年12月31日起执行四代住宅风生水起、产品由高端逐渐刚改化2024年厦门第四代规划管控要求一再调整，将岛内建面由不低于200㎡调至不低于160㎡、岛外建面由不低于144㎡下调至120㎡。第四代住宅不再是大面积产品的专属，覆盖面积更小使得刚需、刚改家庭也能体验到创新产品的优势。同时，随着四代宅风生水起，明年厦门供应将持续增加。厦门首个四代住宅项目——建发港务宸启瑞湖岛外首个四代住宅项目——建发鲤悦二期海沧首个四代住宅项目——建发阅海厦门政策建发港务宸启瑞湖将四代住宅产品规划为248㎡空中墅起步，彼时四代宅的官方规划是岛内200㎡以上，即四代住宅产品门槛主动上调了约48㎡，同时，该项目还规划有366㎡空中墅。建发鲤悦二期四代住宅产品规划：125㎡洋房。此时岛外四代宅规划面积已经降至120㎡以上。建发阅海四代住宅产品规划：122㎡高层和125㎡洋房。2024厦门楼市关键词：岛内取消限售第四代立体住宅交易税费新政下调首付比例LPR利率港澳台等取消限购止跌回稳存量房贷利率购房落户公积金房票住房套数认定土地市场CRIC观点全年厦门商住用地供应13宗，均成功出让、共揽金291.8亿元，成交量和金额均显著下跌。且同板块地块间成交楼面价相较去年呈普降态势，降幅约在0.2-0.4万/㎡范围。成交分布主力区域持续为岛内，且成交占比大幅提升至47%，出让用地均分布于岛内及岛外重点板块，同安区持续两年零成交。供地规模显著缩量，成交结构相对稳定2024年全市经营性用地成交显著缩量，成交建面261.08万㎡，同比下跌40.1%，各类型用地成交规模均同比下行，成交结构相对稳定；但岛内商住地块供应占比增加使得全市经营性用地年度成交楼面价上升至12228元/㎡。

厦门2010-2024年经营性用地成交建面及均价走势厦门2024年经营性用地各类型成交建面占比单位：万㎡、元/㎡9002500020000217258007006005004003002001000其他经营性用1541514672137261242312228

1500010000商住9654866440%6732501235492640

2651500002010

2011

2012

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2023

2024占地面积

规划建面

楼面均价商办54%2024年厦门共成交40宗经营性用地，成交计价总建261.08万㎡；其中，商办用地总建83.04万㎡，同比下跌64.6%，占比54%；商住用地出让13宗，总建100.39万㎡，占比为40%，商住用地成交量同比下跌43.1%，相对去年，岛内地块供应占比增加使得全市经营性用地年度成交楼面价上升至12228元/㎡。商住商办其他宅地成交量价齐跌，溢价率大幅下挫2024年厦门全市商住用地成交量价齐跌，共成交总建100.39万㎡，在岛内地块成交占比提升助力下楼面价达29972元/㎡；全年出让宅地中仅思明将军祠地块实现了超40%的溢价率，其余地块均以底价成交，溢价率下行。

厦门2010-2024年商住用地成交建面及均价走势单位：万㎡、元/㎡成交总建700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.0031231314643500030301

29972环比276122698326680100.39263133000025000200001500010000500002489520.0%㎡商住用地1030911276

115323399成交均价30553727环比29972元/㎡溢价率1.1%2010

2011

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2023

2024占地面积规划建面楼面均价

厦门历年土地成交溢价率地王年大幅下挫岛内限价岛外遇冷除将军祠124.8优质地块带动环比150.0100.050.00.0二级市场成交腰斩地块外、均零溢价93.83.3%57.846.8%46.439.731.122.118.220.715.717.89.46.22.63.32010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

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2022年

2023年

2024年PS：以上统计口径为计容总建及住宅部分楼面均价宅地出让优质化、地价呈普降态势2024年商住用地成交主力区域持续为岛内，且成交占比大幅提升至47%，出让用地均分布于岛内及岛外重点板块，同安区持续两年零成交。同板块临近地块间成交楼面价相较去年呈普降态势，降幅约在2000-4000元/㎡范围。成交情况

2024年成交商住用地分布2023VS2024年厦门各板块商住用地成交楼面价

情况••••枋湖-湖边水库板块：21.902万㎡五缘湾板块：13.1万㎡滨南-仙岳板块：6.04万㎡••南部新城板块：18.688万㎡东部会展板块：9.913万㎡厦大-禾祥板块：5.64万㎡4877144240翔安区,28%岛内,47%同安区,0%2209020000200002000018000180001500017000集美区,10%••环杏林湾板块：5.809万㎡北部新城板块：4.054万㎡海沧区,15%五枋厦马滨东环会南新集万缘湖大禾銮南部杏展部城美达五湾湾仙会林新中北板湖板岳展湾环城心部祥通块边块板板岛板板新板水块块板块块城•新城中心板块：9.195万㎡马銮湾板块：6.05万㎡块库块板•板块块年楼面价（元

㎡）年楼面价（元

㎡）PS：以上统计口径为计容总建及住宅部分楼面均价本地国企增储撑市，建发领衔新纳宅地2024年，全市供应13宗住宅用地，揽金291.8亿元，同比下跌19.9%。年度新增土储的房企均为本地国企，仅6家房企成功拓储。建发、国贸和翔发为新增土储前三，其中，翔发均以合作形式增储。央企无一在厦成功增储。2024年房企新增土储排行成交分布新增土储建面

新增土地排名房企名称企业性质（万㎡）幅数123456建发国贸翔发象屿轨道联发51.1528.4116.4815.759.20642211本地国企本地国企本地国企本地国企本地国企本地国企5.81出让条件持续放松，开发节奏明显放缓2024年厦门出让的13宗宅地中，仅海沧湾墅入市及湖里2024P07地块公布案名，整体开发节奏相较往年显著放缓；出让条件限制上，持续全面取消土地及住宅限价、仅保留岛内车位的限价、同时均不再限制装修标准。最高销售均竞价上限车位限价装修标准成交总价(亿元)32.1014.0030.3010.5057.6022.1018.3010.407.40成交楼面价(元/㎡)62671溢价率(%)用地面积

计价总建面积价限制区域板块土地名称案名开发商公告时间成交时间土地明细（万元）（元/㎡）（万/个）

（≥元/㎡）(万㎡)1.264.253.161.934.222.422.792.534.195.691.622.754.04(万㎡)5.126.036.865.8313.025.709.205.816.2914.144.056.409.20思明区海沧区湖里区翔安区湖里区思明区海沧区集美区翔安区湖里区集美区翔安区翔安区厦大—禾祥板块马銮湾板块2024P012024HP012024P072024XP012024P082024P03H2024P022024JP01X2024P012024P05J2024P012024XP072024XP08未公布国贸建发2024/3/62024/3/62024/3/272024/3/272024/6/7//////////////////////////60//////////////40.8%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%建发湾墅建发阅海23210枋湖—湖边水库板块建发港务宸启瑞湖建发2024/5/172024/5/172024/5/242024/10/252024/10/252024/10/252024/10/252024/11/222024/11/222024/11/2260/44192南部新城板块五缘湾板块未公布未公布未公布未公布未公布未公布未公布未公布未公布未公布象屿2024/6/717998建发2024/6/142024/11/152024/11/152024/11/152024/11/152024/12/132024/12/132024/12/132024/12/136060/4424038786（其中住宅40000）滨南—仙岳板块新城中心板块环杏林湾板块南部新城板块建发19902（其中住宅20000）轨道17903（其中住宅18000）联发/11767（其中住宅12000）国贸/枋湖—湖边水库板块40795（其中住宅41000）建发60/57.706.9017045（其中住宅17000）北部新城板块南部新城板块东部会展板块建发16883（其中住宅17000）国贸&翔投/10.8013.7014891（其中住宅15000）国贸&象屿&翔发

2024/11/22/商品房市场CRIC观点商品房市场供销跌幅明显，均价结构性回调；商品住宅市场延续筑底行情，量价皆创近5年新低；刚需、首改类产品比重上涨，以价换量已成常态；商办市场供销创历史新低，库存高企，市场低迷，难有波澜。01CRIC观点2024年，厦门商品房市场新增供应179.34万㎡，环比下跌43.8%，成交265.46万㎡，环比下跌24.9%，已连续4年呈供不应求态势，库存持续小幅缩减。成交均价明显回调，下跌至24350元/㎡，全年呈供销价齐跌态势。从各物业成交结构来看，2024年各物业成交全线下跌，其中，商品住宅主导市场超6成成交，占比较23年扩大了8.3%，其次是车库/车位，占比较23年扩大了1.4%，商办市场成交探底，创近15年的年度新低，全年供、销皆表现疲软，但呈供小于求，也为整体市场去库存贡献了绵薄之力。成交同比下降超

成，价格跌破

万

㎡厦门2017-2024年商品房年度走势265.46成交面积（万㎡）646.39成交金额（亿元）36664成交套数（套）24350成交均价（元/㎡）商品房概况同比同比同比同比24.9%37.0%20.0%16.2%6005004003002001000800007000060000500004000030000200001000001600140012001000800600400200035000300002500020000150001000050000备注：数据统计范围为厦门全市各物业供销全线下行，SOHO再创历史新低2024年商品房市场呈现下行态势，各物业供销皆全线大幅缩量。其中，普通住宅主导商品房市场超6成的供应/成交；别墅持续供销齐跌态势；SOHO成交再创历史新低，年度成交不足3万㎡。商品房物业结构供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价物业类型（元/㎡）成交面积占比供应面积占比22.5%112.702.20164.807.383384835003137188730普通住宅别墅23.7%62.8%62.1%2.6%2.8%2.412.76SOHO办公9.4%7.6%1.0%16.904.7320.147.301.3%1.2%2.8%203574200商业40.40063.030.05车库/车位其他普通住宅办公别墅商业SOHO车库/车位普通住宅办公别墅商业SOHO车库/车位8512179.34265.4624350汇总岛内项目优势突出，包揽金额榜TOP6商品房销售TOP10榜单中，金额榜被商住项目包揽，湿地公园TOD璞瑞以42.80亿夺冠，面积榜中除软件园三期外，其余均为商住项目，保利国贸沁原以10.66万㎡占据榜首。岛内高价项目仍引领市场成交，年内在售项目均榜上有名。厦门2024年商品房项目成交金额排行厦门2024年商品房项目成交面积排行商品房项目排行成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交均价成交面积（万㎡）成交金额（亿元）成交均价排名项目名称排名项目名称（元/㎡）（元/㎡）12345湿地公园TOD璞瑞建发五缘鲤42.8040.2633.8527.5820.758.087.977.924.743.85529595049742768582425391212345保利国贸沁原软件园三期10.6610.238.2419.185.96179925829保利国贸天琴招商湾湖臻境保利天悦建发鲤悦19.0742.8040.26231535295950497湿地公园TOD璞瑞建发五缘鲤8.087.976学仕里19.794.14477356保利国贸天琴7.9233.854276878保利国贸沁原建发鲤悦19.1819.0717.2816.2010.668.245.246.421799223153329482522378环东金茂悦云湾七星湾TOD璞盛联发嘉悦里7.707.026.425.9411.6816.1216.2014.10151692297225223237289海沧中心TOD璞盛联发嘉悦里91010建发缦玥长滩市场集中度再提升，头部房企韧性持续凸显从各梯队入榜门槛来看，企业集中度不断上升，特别是TOP3房企集中上升明显，其中厦门轨道、建发表现亮眼，年销售金额超百亿元，中间层级房企业绩波动明显，TOP15房企入榜门槛已连续四年持续下行，跌至6.50亿。厦门2024年企业操盘金额、面积榜2020-2024年年度销售金额集中度成交金额（亿元）成交面积（万㎡）排名企业名称市场份额企业名称市场份额商品房企业排行20202021202220232024100%80%60%40%20%0%83.2%79.4%69.9%66.7%123456厦门轨道集团建发房产保利发展中海地产国贸地产招商蛇口146.61120.2275.8445.2445.1039.7822.7%18.6%11.7%7.0%厦门轨道集团建发房产保利发展国贸地产中海地产招商蛇口46.7939.5824.4619.3911.8411.4517.6%14.9%9.2%7.3%4.5%4.3%67.0%65.1%57.7%51.1%68.1%53.0%47.3%46.5%54.4%41.0%42.1%7.0%6.2%TOP3TOP5TOP102020-2024年年度销售面积集中度7联发集团安居控股中国金茂大悦城控股象屿地产当代置业万科地产首开股份远洋集团24.8716.6412.1111.4310.148.833.8%2.6%1.9%1.8%1.6%1.4%1.2%1.1%1.0%厦门信息安居控股联发集团中国金茂象屿地产首开股份万科地产远洋集团龙湖集团10.2310.119.228.066.174.824.813.643.173.9%3.8%3.5%3.0%2.3%1.8%1.8%1.4%1.2%82020202120222023202457.3%56.6%980%60%40%20%0%72.0%64.9%59.3%10111213141553.5%46.6%43.5%41.9%40.7%41.7%33.3%31.4%31.2%29.7%7.447.176.50TOP3TOP5TOP1002CRIC观点2024年厦门商品住宅市场仍呈调整态势，土地开发节奏放缓，市场偏向以销定产，开发商入市积极性降低，市场量价同步回调，全年商品住宅新增供应仅114.90万㎡，同比下滑39.9%，创历史新低；成交172.18万㎡，同比下滑13.8%，仍维持在低位。价格方面，成交均价由23年的近4.3万/㎡下降至24年的3.4万/㎡，在经济环境和政策背景下，“以价换量”已成为市场的新常态，政策刺激及各类特价房源的推出维持了一定的成交量。楼市延续筑底行情，量价皆创近

年新低厦门2017-2024年商品住宅年度走势583.65成交金额（亿元）172.18成交面积（万㎡）16062成交套数（套）33898成交均价（元/㎡）商品住宅同比13.8%同比32.0%同比11.9%同比21.0%40035030025020015010050400003500030000250002000015000100005000160014001200100080060040020005000040000300002000010000000备注：数据统计范围为厦门全市市场现前低后高趋势，供求量价皆同步回落2024年前三季度厦门楼市整体依旧延续筑底调整的态势，四季度得益于9月底以来新政利好和房企大折扣力度促销积极“自救”，成交出现了显著的“翘尾”行情，但预期信心未恢复，成交整体仍呈走低态势，同比量价齐跌。2024年，厦门商品住宅总供应114.90万㎡，同比下跌39.9%；共成交172.18万㎡，同比下跌13.8%，成交均价33898元/㎡，同比下跌21.0%。商品住宅

厦门2024年1-12月商品住宅供求走势单位：万㎡、元/㎡404500041290377534000033345360243020100350243458234095335581.23303432685743233135000300002500020000299601.260.90.710.710.420.40.211月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积成交面积均价供求比

厦门2024年1-12月各区商住成交面积走势热点项目入市集中备案实现“翘尾”单位：万㎡10.005.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月思明区湖里区集美区海沧区同安区翔安区区域冷热分化显著，稀缺性助力项目去化2024年新房供给不足，叠加行情低迷，房企推货积极性不高，入市频次同比腰斩。海沧和集美项目在稀缺性和优质区位资源加持下，去化较佳；思明年度开盘去化率显著走低，今年高端供给约束愈发显著。2024年，厦门有10个楼盘共12个批次入市开盘/加推，平均去化率30.1%，整体去化率下行，在海沧中心TOD璞盛单盘高去化助力下，海沧位居六区之首。开盘情况同安开盘去化率1%厦门2024年1-12月开盘推售走势2023年2021年2019年40%44%37%33%34%1%同安区单位：套8007006005004003002001000集美开盘去化率翔安开盘去化率2024年2023年2022年2021年2020年2019年36%0%2024年2023年2022年2021年2020年2019年0%64%58%0%翔安区48%14%36%集美区42%41%66%38%46%1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月推售认购湖里开盘去化率2024年1-12月开盘去化率走势海沧开盘去化率2024年29%48%48%71%78%43%海沧区29%湖里区53%60%41%32%2024年2023年2022年2021年2020年2019年43%2022年2020年28%25%3%

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0%0%0%0%27%28%5%思明区联发嘉悦里入市鲤悦二期入市思明开盘去化率44%41%2024年2023年2022年2021年2020年5%76%100%35%68%Ps:：线下市场节点调研数据库存持续高企，去化周期稳中有降截止12月，厦门证载存量为233.88万㎡，较23年末缩减56.82万㎡，去化周期在年度供应大幅缩量的带动下收窄至16.3个月，整体库存风险可控。当前市场供需两淡，仍持续处于去库存阶段。证载存量截止12月库存走势233.88万证载存量22.0同安区缩减注：证载存量指已取得预售证未售出面积56.82去化周期77.83万㎡13.8翔安区16.3个月10.9集美区万注：去化周期按近12个月平均去化计算41.43万㎡19.78万㎡厦门2024年截止1-12月商住证载存量走势17.4海沧区7.4湖里区单位：万㎡、月库存量去化周期400300200100025201510551.6思明区22.67万㎡40.77万㎡031.41万㎡1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月本市客群持续主导，外地客户占比上涨近年来整体厦门新房客群结构趋稳，本市客户持续占据主导地位，但2024年在港澳台及闽籍华侨华人在厦购房取消限购下，加之高端改善产品创新型结构供应，激发部分有效需求，促进本市外客群成交占比提升至四成。厦门新建商品住宅购房客群分类比例走势图需求结构本市外地省内异地本省外境外90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%77.7%73.9%72.1%69.6%66.6%65.6%64.9%63.1%60.0%57.0%52.8%46.2%52.5%47.5%47.7%33.5%43.0%27.8%40.0%25.0%37.0%24.8%36.4%35.1%22.9%34.4%22.7%31.0%30.4%12.5%27.9%18.5%26.1%18.0%22.3%17.5%14.5%1.7%201414.0%7.4%0.9%13.3%1.9%12.8%2.5%13.0%2.0%11.0%6.9%10.7%1.5%10.9%0.9%11.0%1.1%8.4%1.0%6.0%2.0%1.3%20132015201620172018201920202021202220232024数据来源：厦门市住房局刚需首改类产品比重上涨，以价换量已成常态100㎡以下户型仍是市场主力，其中80-100㎡产品占比抬头，成交占比近4成；同时单价段、总价段相对下移，2.5万元/㎡以下面积段和200万/套以下总价段成交占比大涨。中小面积需求上涨，市场促销动作频繁，以价换量成为常态。

厦门2023-2024年成交面积结构产品结构2024年2023年厦门2023-2024年成交单价结构单位：元/㎡300以上250-300200-250180-200160-180144-160120-144110-120100-11090-10080-90100㎡以下100㎡以下54.2%53.8%2023年2024年厦门2023-2024年成交总价结构单位：万元供应成交70-8070以下30.0%20.0%10.0%0.0%0.0%10.0%20.0%30.0%2023年2024年岛内高端改善撑市，质优价廉促流量2024年，TOP10金额门槛为15.79亿元，较去年同期下跌16.1%。岛内高价项目占据金额榜TOP5，实力诠释价格为王现象；面积榜门槛为4.74万㎡，其中建发鲤悦、保利国贸沁原凭借其高性价比优势成功登榜，且包揽面积榜TOP2。

厦门2024年商品住宅项目成交金额排行

厦门2024年商品住宅项目成交面积排行商品住宅项目排行成交金额成交面积（万㎡）成交均价成交面积成交金额（亿元）成交均价排名项目名称排名项目名称（亿元）（元/㎡）（万㎡）（元/㎡）12345湿地公园TOD璞瑞建发五缘鲤41.3238.3132.6727.5819.786.336.555.424.742.89652575852060279582426835112345保利国贸沁原建发鲤悦7.896.626.576.556.3318.2418.5415.9138.3141.322313427987242155852065257保利国贸天琴招商湾湖臻境保利天悦七星湾TOD璞盛建发五缘鲤湿地公园TOD璞瑞6建发鲤悦18.546.62279876环东金茂悦云湾5.5010.961992078保利国贸沁原海沧中心TOD璞盛七星湾TOD璞盛联发嘉悦里18.2417.2815.9115.797.895.246.575.452313432948242152897778联发嘉悦里保利国贸天琴5.455.425.244.7415.7932.6717.2827.582897760279329485824299海沧中心TOD璞盛招商湾湖臻境1010二手房市场止跌回稳，信心有所回升2024年厦门二手房市场出现回稳势头，成交套数同比上涨3.0%，高于新房成交。24年厦门房地产市场环境持续放松，降首付、降利率、放开限售等利好落地，促进购房需求释放，二手房市场表现优于新房、凭借相对大的议价自由度优势大量分流一手住宅市场。二手房成交2022-2024年厦门一、二手商品住宅成交走势图350030223000250020001500100050027583160226331102479244727121796206119971966215418072030965191820232084172516541731172816531759161216571331161517581611205215392162133315171347136212721501123415961271126310811…121914331324125314367748921698110316711044129214371375131910779869939238948368557166497194030二手房成交套数新房成交套数03CRIC观点2024年，商办市场整体呈量价齐跌态势，供销皆创历史新低，全年仅供应24.04万㎡，成交30.20万㎡，近三年连续呈供不应求局势，使得部分库存得以去化，但因前期库存压力巨大，去化仍旧严峻。今年写字楼产品仍主导办公成交，市场量价集体下挫，跌幅显著，均为近10年低值。商业市场供销亦呈同步下行态势，皆创历史新低。SOHO市场全年供销皆不足3万方，整体市场依旧不容乐观。成交跌至历史低点，价格回调至“

”字出头厦门2017-2024年商业年度走势7.3014.8689420357商业市场成交面积（万㎡）成交金额（亿元）成交套数（套）成交均价（元/㎡）同比58.8%同比同比47.7%同比62.5%9.0%70605040302010035302520151054000350030002500200015001000500250002000015000100005000000备注：数据统计范围为厦门全市商业供不应求持续，库存维持缓慢去化2024年，商业市场供销齐跌，供应量跌破5万方，创年度历史新低。供求比为0.65，近三年连续呈供不应求局势，使得部分存量得以去化，但因成交走低，迫使潜在库存风险依旧较大，去库存仍是当务之急。2024年，厦门商业市场总供应4.73万㎡，同比下跌49.4%；共成交7.30万㎡，同比下跌58.8%，成交均价20357元/㎡，同比下跌9.0%。商业市场

厦门2024年1-12月商业供求走势单位：万㎡、元/㎡厦门2024年各区商业成交量3.002.502.001.501.000.500.004000036296单位：万㎡0.39350000.4130103特房嘉美觅光里供应放量3000025000200001500010000500002.110.632382222046221662190018483178601531020225147321.66137822.10同安区湖里区翔安区海沧区集美区思明区1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积成交面积均价成交断崖式下跌，均价跌破万元厦门2017-2024年办公年度走势20.1417.585988730办公市场成交面积（万㎡）成交金额（亿元）成交套数（套）成交均价（元/㎡）同比56.2%同比同比59.8%同比74.1%40.9%605040302010080706050403020100160014001200100080060040020001600014000120001000080006000400020000备注：数据统计范围为厦门全市市场量价集体下挫，集美区主导成交2024年办公市场全年仅2个月有新增供应，仅2个项目获批预售，全年供应量不足17万方，创近14年来新低。年度成交腰斩，为近10年低值。集美区因软件园三期和港务北站国际的集中备案，区域成交占全市近6成。2024年，厦门办公市场总供应16.90万㎡，同比下跌57.0%；共成交20.14万㎡，同比下跌56.2%，成交均价8730元/㎡，同比下跌40.9%。办公市场

厦门2024年1-12月办公供求走势单位：万㎡、元/㎡厦门2024年各区办公成交量10.001400012679单位：万㎡9.008.007.006.005.004.003.002.001.000.001204811268

113010.690.17120001000080006000400020000银城智谷供应放量10…1.999604921385017298769085822.267410软件园三期供应放量港务北站国际集中备案11.433.59集美区翔安区同安区海沧区湖里区思明区1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积成交面积均价成交低位徘徊，均价结构性回升厦门2017-2024年SOHO年度走势2.76成交面积（万㎡）3.79成交金额（亿元）328成交套数（套）13718成交均价（元/㎡）同比73.4%同比同比77